السؤال 1
بموجب قانون فلوريدا، قام وسيط رهن عقاري مرخص بالتفاوض على قرض لمقترض وحصل على رسوم من المُقرض. اكتشف المقترض لاحقاً أن الوسيط تلقى أيضاً علاوة فارق العائد (YSP) من المُقرض دون الإفصاح عنها. بموجب الفصل 494 من القانون الفلوريدي (F.S.)، أيٌّ من العبارات التالية يصف على أفضل وجه التزام الوسيط فيما يتعلق بهذا التعويض؟
- A. يُلزَم الوسيط بالإفصاح للمقترض كتابةً عن جميع التعويضات التي يتلقاها من أي مصدر، بما في ذلك علاوات فارق العائد. ✓ الإجابة
- B. تُعفى علاوات فارق العائد التي يدفعها المُقرضون للوسطاء من متطلبات الإفصاح في فلوريدا لأنها تُدفع من قِبَل المُقرض لا المقترض.
- C. لا يشترط قانون فلوريدا الإفصاح إلا عن الرسوم التي يدفعها المقترض مباشرةً؛ ولا يستوجب الإفصاح عن التعويضات التي يدفعها المُقرض للوسيط.
- D. يجوز لوسيط الرهن العقاري قبول تعويض غير مُفصَح عنه من المُقرض شريطة ألا يتجاوز اثنين بالمئة من قيمة القرض.
الشرح: بموجب المادة 494.0038 من القانون الفلوريدي (F.S.)، يتعين على وسيط الرهن العقاري أن يُفصح للمقترض عن جميع التعويضات التي يتلقاها أو يتوقع تلقيها في إطار عملية القرض، بصرف النظر عمّا إذا كانت صادرة عن المقترض أم عن المُقرض. ويُشكّل الإخفاق في تقديم هذا الإفصاح الكتابي انتهاكاً للفصل 494، وقد يترتب عليه تعليق الترخيص أو إلغاؤه أو فرض عقوبات مدنية. ولا يوجد أي إعفاء من هذا الاشتراط فيما يخص علاوات فارق العائد أو الرسوم التي يدفعها المُقرض.
السؤال 2
تلقى بائع عقار سكني في فلوريدا عرضَين تنافسيَّين مكتوبَين في آنٍ واحد. قبِل البائع عرض المشتري (أ) وأبرم عقد FAR/BAR. ثم قبِل البائع عرض المشتري (ب) بوصفه عقدًا احتياطيًا باستخدام عقد FAR/BAR السكني مع ملحق العقد الاحتياطي. بعد ذلك، أخلّ المشتري (أ) بالتزاماته، وأعلن البائع إخلاله بصورة خطية. وفقًا لملحق العقد الاحتياطي، ما الحدث الذي يُحوِّل عقد المشتري (ب) إلى عقدٍ أساسي؟
- A. انتهاء فترة الفحص الخاصة بالمشتري (أ) دون إلغاء
- B. تسليم البائع إشعارًا خطيًا للمشتري (ب) يُفيد بإنهاء العقد الأساسي ✓ الإجابة
- C. تسليم المشتري (ب) إشعارًا خطيًا للبائع باختياره الانتقال إلى مرتبة العقد الأساسي
- D. مرور تاريخ الإغلاق الأصلي المنصوص عليه في عقد المشتري (أ) دون إتمام الصفقة
الشرح: بموجب ملحق العقد الاحتياطي في عقد FAR/BAR السكني، يتحول العقد الاحتياطي تلقائيًا إلى عقدٍ أساسي عند قيام البائع بتسليم إشعار خطي للمشتري الاحتياطي يُفيد بإنهاء العقد الأساسي. لا يُصبح عقد المشتري (ب) سارياً تلقائيًا بمجرد إخلال المشتري (أ) وحده؛ بل يجب على البائع تقديم إشعار خطي بإنهاء العقد الأساسي حتى يُصبح عقد المشتري (ب) هو العقد الأساسي النافذ.
السؤال 3
بموجب عقد FAR/BAR للبيع والشراء السكني (النسخة القياسية، وليس نسخة AS IS)، اتفق الطرفان على أن البائع سيترك جزازة العشب ذات المقعد ضمن الممتلكات الشخصية المدرجة في عملية البيع. لا يتضمن العقد أي نص يوضح ما إذا كان إدراج الجزازة يخضع لأي رهن (lien). قبيل إتمام الصفقة، اكتُشف أن الجزازة مثقلة بإشعار تمويل UCC مسجَّل من قِبل مُقرض. وفقاً للعقد، من يتحمل مسؤولية تسوية هذا الرهن؟
- A. المشتري، لأن الممتلكات الشخصية تُباع “كما هي” ما لم يكفل العقد صراحةً سلامة الملكية على الممتلكات الشخصية
- B. البائع، لأن عقد FAR/BAR يُلزم البائع بنقل الممتلكات الشخصية المدرجة في البيع خالية من جميع الرهون والأعباء ✓ الإجابة
- C. لا أحد من الطرفين؛ إذ يتعين على المُقرض الإفراج عن الرهن تلقائياً عند إتمام الصفقة وفقاً لإجراءات المادة التاسعة من قانون UCC بولاية فلوريدا
- D. شركة الملكية (Title Company)، لأن وثيقة تأمين الملكية الصادرة عنها تمتد لتشمل الممتلكات الشخصية المدرجة في عقد العقار
الشرح: يُلزم عقد FAR/BAR السكني البائعَ بنقل الممتلكات الشخصية المدرجة خالية من جميع الرهون والأعباء والحقوق. وإذا كان إشعار تمويل UCC يثقل ممتلكات شخصية مدرجة في البيع، فإن تسوية هذا الرهن أو الإفراج عنه يقع على عاتق البائع قبل إتمام الصفقة أو عند إتمامها. وتُغطي وثائق تأمين الملكية الحقوق المتعلقة بالعقارات، ولا تمتد في الغالب لتشمل الرهون المتعلقة بالممتلكات الشخصية.
السؤال 4
أبرم بائع ومشترٍ لعقار سكني في فلوريدا عقد FAR/BAR AS IS مع فترة فحص مدتها 10 أيام. في اليوم الثامن، اكتشف مفتش المشتري عيبًا جوهريًا. أرسل وكيل المشتري إشعار الإلغاء عبر البريد الإلكتروني في الساعة 11:59 مساءً من اليوم العاشر، إلا أن وكيل البائع لم يفتح البريد الإلكتروني أو يطلع عليه إلا في صباح اليوم الحادي عشر. وفقًا لعقد FAR/BAR AS IS، هل جاء الإلغاء في الوقت المحدد؟
- A. لا، لأن الإلغاء لا يصبح نافذًا إلا عند استلام البائع أو وكيله للإشعار والاطلاع عليه فعليًا
- B. نعم، لأن عقد FAR/BAR ينص على أن الإشعار المُرسَل بوسيلة إلكترونية يصبح نافذًا فور إرساله إلى عنوان البريد الإلكتروني الصحيح، بصرف النظر عن وقت الاطلاع عليه ✓ الإجابة
- C. لا، لأن الإلغاء خلال فترة الفحص يجب أن يُسلَّم عن طريق البريد المسجل أو التسليم الشخصي فقط
- D. نعم، ولكن فقط إذا أمكن لوكيل المشتري إثبات أن البريد الإلكتروني لم يُحتجز في مرشح الرسائل غير المرغوب فيها قبل منتصف الليل
الشرح: يتضمن عقد FAR/BAR AS IS Residential Contract أحكامًا تتعلق بالإشعارات تُجيز التسليم بالوسائل الإلكترونية بما فيها البريد الإلكتروني. وبموجب فقرة الإشعار في العقد، يصبح التسليم الإلكتروني نافذًا فور إرساله إلى عنوان البريد الإلكتروني المخصص. ونظرًا لأن وكيل المشتري أرسل إشعار الإلغاء قبل منتصف ليل اليوم العاشر، فإن الإلغاء قد سُلِّم في الوقت المحدد بصرف النظر عن الوقت الذي فتح فيه وكيل البائع البريد الإلكتروني أو اطلع عليه.
السؤال 5
أبرم مشترٍ وبائع عقد FAR/BAR للمساكن. يتضمن العقد بندًا ينص على: "إذا أخفق البائع في نقل الملكية القابلة للتسويق، فإن الحل الوحيد المتاح للمشتري هو استرداد مبلغ التأمين." وفقًا لقانون ولاية فلوريدا، هل يمكن إنفاذ بند تحديد الحلول هذا؟
- A. نعم، تُنفّذ محاكم فلوريدا باستمرار القيود التعاقدية على الحلول في عقود العقارات، ويكون المشتري مُلزَمًا بقبول استرداد مبلغ التأمين باعتباره الحل الوحيد
- B. لا، يحظر المرسوم التشريعي رقم 475 لولاية فلوريدا على المرخص لهم إدراج بنود تحديد الحلول في عقود العقارات
- C. قد يكون قابلًا للإنفاذ، غير أن محاكم فلوريدا تُدقق في مثل هذه البنود وقد تجدها مجحفة أو مخالفة للنظام العام إذا كانت تحرم المشتري فعليًا من أي حل ذي معنى، ولا سيما إذا تصرف البائع بنية سيئة ✓ الإجابة
- D. نعم، ولكن فقط إذا كان البند مُبرزًا بوضوح أو مُوقَّعًا عليه بالأحرف الأولى بشكل منفصل من قِبل الطرفين وفقًا لقانون الاحتيال لولاية فلوريدا
الشرح: تُجيز محاكم فلوريدا بوجه عام للأطراف تحديد الحلول تعاقديًا في عقود العقارات؛ بيد أن مثل هذه البنود تخضع للرقابة القضائية. لن يُنفَّذ بند تحديد الحلول إذا كان تطبيقه مجحفًا أو كان من شأنه إهدار حق الطرف غير المخل دون أي حل ذي معنى، خاصةً إذا تصرف الطرف المخل بنية سيئة أو بشكل متعمد. تطبق محاكم فلوريدا المبادئ العامة لقانون العقود لتقييم قابلية الإنفاذ على أساس كل حالة على حدة.
السؤال 6
بموجب عقد FAR/BAR للبيع والشراء السكني، يتفق الطرفان على أن البائع سيدفع ضرائب الطوابع التوثيقية (documentary stamp taxes) على صك الملكية (deed)، وأن المشتري سيدفع ضرائب الطوابع التوثيقية على السند الإذني (note). تقع الصفقة في مقاطعة ميامي-ديد. أي العبارات التالية هي الأدق فيما يخص هذا التوزيع بموجب قانون فلوريدا؟
- A. يُعدّ هذا التوزيع غير صحيح لأن قانون فلوريدا يُلزم المشتري بدفع جميع ضرائب الطوابع التوثيقية في مقاطعة ميامي-ديد
- B. يجوز للطرفين الاتفاق تعاقدياً على توزيع تكاليف الإغلاق بصورة مختلفة عن الحكم القانوني الافتراضي، غير أن هذا التوزيع لا يُلزم إلا الطرفين في ما بينهما (inter se) ولا يمس حق الولاية في تحصيل الضريبة من أي منهما ✓ الإجابة
- C. تفرض مقاطعة ميامي-ديد ضريبة إضافية (surtax) على صكوك الملكية بدلاً من طوابع التوثيق، لذا لا ينطبق توزيع عقد FAR/BAR المعياري
- D. تُدفع ضرائب الطوابع التوثيقية على صكوك الملكية في فلوريدا دائماً من قِبَل المشتري بصرف النظر عن أي شرط تعاقدي
الشرح: يفرض الفصل 201 من قانون فلوريدا ضرائب الطوابع التوثيقية، وتقع الالتزامات القانونية بسداد الضريبة للولاية على عاتق كلا الطرفين في المستند. وعلى الرغم من أن عقد FAR/BAR يُجيز للطرفين الاتفاق في ما بينهما على تحديد المسؤول عن الدفع، فإن هذا الاتفاق بين الأطراف (inter partes) لا يُلزم إدارة الإيرادات الفلوريدية (Florida Department of Revenue). ويحق للولاية مطالبة أي من الطرفين بسداد ضرائب الطوابع غير المدفوعة. وتفرض مقاطعة ميامي-ديد فعلاً ضريبة إضافية، إلا أن إطار التوزيع الوارد في عقد FAR/BAR المعياري لا يزال سارياً على الاتفاق بين الطرفين.