السؤال 1
يقوم مدير عقارات في ولاية كولورادو بإدارة عقار سكني مؤجَّر نيابةً عن المالك. وقد وُضع ترخيص مدير العقارات في وضع غير نشط بينما لا يزال عقد الإدارة ساري المفعول. وفقاً لقانون كولورادو، أيٌّ مما يلي صحيح؟
- A. يجوز لمدير العقارات الاستمرار في إدارة العقار لمدة تصل إلى 90 يوماً أثناء سعيه لإعادة تفعيل ترخيصه
- B. يجوز لمدير العقارات الاستمرار في تحصيل الإيجارات ولكن لا يجوز له توقيع عقود إيجار جديدة حتى إعادة تفعيل الترخيص
- C. يجب على مدير العقارات التوقف فوراً عن جميع أنشطة إدارة العقارات التي تستلزم الحصول على ترخيص ✓ الإجابة
- D. يجوز لمدير العقارات الاستمرار في إدارة العقار بشرط أن يشارك الوسيط المُشغِّل في التوقيع على جميع الوثائق
الشرح: بموجب C.R.S. 12-10-201 et seq. ولوائح DORA، لا يُجيز الترخيص غير النشط ممارسة أي نشاط يستلزم ترخيص عقارات، بما في ذلك وظائف إدارة العقارات كالتأجير وتحصيل الإيجارات والتفاوض على العقود نيابةً عن الغير. يجب على حامل الترخيص غير النشط التوقف فوراً عن جميع الأنشطة المرخَّصة؛ إذ لا توجد فترة سماح تتيح الاستمرار في الإدارة، كما أن توقيع الوسيط المُشغِّل بالاشتراك لا يُعالج مشكلة وضع الترخيص غير النشط.
السؤال 2
بموجب لوائح DORA المطبقة على وسطاء العقارات في كولورادو الذين يمارسون إدارة العقارات، أي من الأحداث التالية يستوجب على الوسيط إخطار DORA فوراً وخطياً؟
- A. قيام الوسيط بتغيير اسم شركة إدارة العقارات الخاصة به
- B. إدانة الوسيط بجريمة جناية (felony) ✓ الإجابة
- C. قبول الوسيط عميلاً جديداً في إدارة العقارات يمتلك أكثر من 10 وحدات
- D. توظيف الوسيط مساعداً إدارياً جديداً غير مرخص
الشرح: بموجب قانون ترخيص العقارات في كولورادو ولوائح DORA، يُلزَم الوسيط المرخص بال��بلاغ الذاتي الفوري إلى DORA عند إدانته بجريمة جناية (felony) أو بعض الجرائم الجنائية الأخرى المحددة. تُعدّ الإدانة بجريمة الجناية سبباً للتأديب بموجب C.R.S. 12-10-217 وتستوجب الإفصاح الذاتي الإلزامي. أما تغيير اسم الشركة أو إضافة عملاء جدد أو توظيف موظفين إداريين فلا تستوجب نفس متطلبات الإخطار الفوري الإلزامي.
السؤال 3
يتلقى مدير عقار سكني في كولورادو شكوى خطية من مستأجر تتعلق بصلاحية السكن، تصف فيها تعطل نظام التدفئة في شهر يناير. بموجب C.R.S. 38-12-505، يُعدّ عطل التدفئة في فصل الشتاء حالةً طارئة. ما الحد الأقصى للوقت الممنوح للمالك عموماً للبدء في معالجة حالة طارئة تمس صلاحية السكن بعد تلقي الإشعار الخطي الرسمي؟
- A. 72 ساعة
- B. 24 ساعة ✓ الإجابة
- C. 48 ساعة
- D. 96 ساعة
الشرح: بموجب قانون الصحة والسلامة للمستأجرين السكنيين في كولورادو، C.R.S. 38-12-505، تستوجب الحالات الطارئة — بما فيها انقطاع التدفئة خلال فصل الشتاء — أن يبدأ المالك في المعالجة خلال 24 ساعة من استلام الإشعار الخطي الرسمي من المستأجر. أما المخالفات المتعلقة بصلاحية السكن غير الطارئة فتتيح فترة أطول للمعالجة.
السؤال 4
مستأجرة في شقة بولاية كولورادو تديرها شركة وساطة عقارية مرخّصة تقدّم إشعارًا كتابيًا إلى الشركة تفيد فيه بأنها ضحية عنف أسري، وترفق نسخة من أمر حماية مدني ساري المفعول، وتُخلي الوحدة مع تبقّي ثمانية أشهر في عقد إيجارها. بموجب القانون المُدوّن C.R.S. 38-12-402، ما هو التزام المستأجرة المتبقي بدفع الإيجار بعد إخلائها؟
- A. الإيجار عن ما تبقّى من مدة عقد الإيجار أو حتى إعادة تأجير الوحدة، أيهما يحدث أولًا
- B. إيجار شهر واحد بعد إخلائها المبنى، يُستحق السداد خلال 90 يومًا من تاريخ إخلائها ✓ الإجابة
- C. لا إيجار إضافي؛ تُعفى المستأجرة من جميع الالتزامات المالية اعتبارًا من تاريخ إشعارها الكتابي
- D. إيجار شهرين كرسوم إنهاء مبكر، ويجوز للشركة خصمها مباشرة من وديعة الضمان
الشرح: يسمح القانون C.R.S. 38-12-402(2) لمستأجر سكني كان ضحية سلوك جنسي غير قانوني، أو مطاردة، أو عنف أسري، أو إساءة منزلية بإنهاء عقد الإيجار مبكرًا بعد تقديم إشعار كتابي إلى المالك مع دليل مثل تقرير شرطة مكتوب خلال الستين يومًا السابقة، أو أمر حماية ساري المفعول، أو إفادة من مختص طبي مؤهل أو مناصر للضحايا. ويحدّ القانون مسؤولية المستأجر بإيجار شهر واحد بعد تاريخ إخلائه، يُستحق السداد خلال 90 يومًا من الإخلاء؛ ولا يُلزم المالك بإعادة وديعة الضمان حتى تُسدَّد هذا الالتزام. ولا يُسأل المستأجر عن رصيد مدة عقد الإيجار، ولا يُعفى إعفاءً كاملًا من جميع الإيجارات، ولا يجيز القانون رسوم إنهاء مقدارها شهران.
السؤال 5
وفقاً لقواعد لجنة كولورادو، إذا كان حساب الضمان الخاص بوسيط توظيف معرضاً لخطر الرصيد السالب بسبب رسوم أو تكالي�� بنكية مطبقة مباشرةً على حساب الضمان، فأيٌّ مما يلي يصف التزام الوسيط على أفضل وجه؟
- A. يجوز للوسيط السماح بأن يصبح الحساب سالباً بصفة مؤقتة، شريطة تصحيح ذلك خلال 30 يوماً.
- B. يتم تلقائياً استيعاب الرسوم البنكية المفروضة على حساب الضمان من خلال صندوق الاسترداد العقاري التابع للولاية.
- C. يجب على الوسيط إيداع أموال شخصية أو تشغيلية في حساب الضمان فوراً بمبلغ كافٍ لتغطية الرسوم البنكية المحددة فحسب، وذلك لمنع حساب الضمان من الوقوع في رصيد سالب. ✓ الإجابة
- D. يجب على الوسيط إغلاق حساب الضمان وفتح حساب جديد في مؤسسة مختلفة لتفادي الرسوم المستقبلية.
الشرح: تحظر قواعد لجنة كولورادو أن يصبح رصيد حساب الضمان سالباً. السبب الوحيد المسموح به لإيداع الوسيط أموالاً شخصية في حساب الضمان هو تغطية رسوم الخدمات البنكية التي قد تتسبب في عجز في الحساب. ويجب أن يقتصر الإيداع على المبلغ اللازم لتغطية الرسوم فحسب، إذ إن إيداع أموال شخصية إضافية لأي غرض آخر يُعدّ خلطاً للأموال (commingling).
السؤال 6
بموجب قانون ولاية كولورادو، كان وسيط عقاري يحتفظ بمال العربون (earnest money) في حساب ائتماني عندما توفي البائع قبل إتمام صفقة البيع. تواصل وريث البائع مع الوسيط وطالب بتسليم مال العربون إلى التركة. لا يوجد أي مطالبة منافسة من المشتري الذي يرغب في إتمام الصفقة. ما هو أنسب إجراء يتخذه الوسيط؟
- A. صرف مال العربون للتركة فوراً، لأن الوريث هو خلف البائع في جميع حقوقه.
- B. إعادة مال العربون إلى المشتري فوراً لأن البائع توفي ولم يعد بمقدوره الوفاء بالعقد.
- C. الاستمرار في الاحتفاظ بالأموال وعدم صرفها لأي طرف دون الحصول على إفراج متبادل مكتوب موقَّع من الممثل المفوض لكلا الطرفين أو أمر قضائي، والتشاور مع مستشار قانوني. ✓ الإجابة
- D. إيداع مال العربون لدى قسم العقارات في كولورادو (Colorado Division of Real Estate) ريثما يُعيَّن ممثل للتركة.
الشرح: وفاة البائع لا تُخوِّل الوسيطَ تلقائياً صرفَ أموال الحساب الائتماني إلى التركة أو أي طرف ثالث. وفقاً للوائح لجنة العقارات في كولورادو، يستلزم الصرف الحصول على إفراج متبادل مكتوب من جميع الأطراف المفوضة أو أمر قضائي. وإلى أن تُثبِت التركة تفويضها الرسمي (مثل خطابات الوصاية — letters testamentary) ويتفق الطرفان على مسار العمل، يجب على الوسيط الاحتفاظ بالأموال والتشاور مع مستشار قانوني وعدم الصرف بصورة منفردة.