كل ما تحتاجه لاجتياز اختبار العقارات في Ohio: المواضيع الرئيسية، القواعد التي يختبرونها، وأسئلة تدريب على نمط الامتحان.
Ohio Real Estate Salesperson License Exam · 80 موضوعًا · آخر تحديث 2026-10-24
📋 إخلاء المسؤولية: تم تجميع هذا الدليل من المواد الرسمية والمصادر العامة للأغراض التعليمية فقط. لا يُعدّ نصيحة قانونية أو مهنية. القواعد تتغير — ارجع دائمًا إلى المواد الرسمية الصادرة عن جهة الترخيص. لا تتحمل Test4X أي مسؤولية. Test4X مستقلة وليست تابعة لأي جهة امتحانية أو معتمدة أو مدعومة منها؛ وجميع العلامات التجارية ملك لأصحابها.
عندما يحدد المشرف أن صاحب الترخيص انتهك أحكام عدم الامتثال، يكون لدى المشرف خياران ممكنان للإجراء. قد يتخذ المشرف إجراءً تأديبياً رسمياً أو يصدر استشهاداً مع عقوبات.
يجب أن يُخطِر كل استشهاد يتم توصيله صاحب الترخيص بالانتهاكات المزعومة وينبهه إلى حقه في طلب جلسة استماع بموجب الفصل 119. يجب أن يُذكِر كل استشهاد مبلغ الغرامة، وتُوجَّه الغرامات المحصَّلة إلى صندوق محدد. تبلغ الغرامة القصوى حتى مائتي دولار لكل انتهاك.
صاحب الترخيص الذي يتراكم لديه عدة استشهادات خلال فترة اثني عشر شهرًا يواجه عواقب متصاعدة. بعد ثلاثة استشهادات خلال اثني عشر شهرًا متتاليًا، يتعين على المشرف البدء في إجراء تأديبي رسمي لأي انتهاك لاحق خلال نفس الفترة.
بمجرد أن يصبح الإشعار نهائياً، يجب على صاحب الترخيص تلبية جميع المتطلبات خلال إطار زمني محدد. يؤدي الفشل في الامتثال إلى إيقاف تلقائي للترخيص من قبل المشرف.
لا يجوز للمرخص له أو شركة الوساطة المشاركة في علاقة وكالة ثنائية (كما هو موضح في ORC 4735.70) إلا إذا كان لدى البائع والمشتري معرفة كاملة بالتمثيل الثنائي والموافقة كتابة على بيان الكشف عن الوكالة الموضح في ORC 4735.57. يجب أن تكون الموافقة مستنيرة—يجب على المرخص له الكشف عن جميع المعلومات ذات الصلة الضرورية لكل طرف لاتخاذ قرار مستنير قبل الحصول على الموافقة.
عندما تشارك شركة وساطة في علاقة وكالة مزدوجة بموجب القسم (C) من ORC 4735.70 (اثنان من أصحاب الرخص المختلفين من نفس شركة الوساطة يمثلان عملاء مختلفين)، يجب على شركة الوساطة وضع إجراء بموجب ORC 4735.54 بحيث لا يتمكن أصحاب الرخص، بمن فيهم أصحاب الرخص على مستوى الإدارة، الذين يمثلون عميلاً واحداً من الوصول أو الحصول على معلومات سرية حول العميل الآخر. بالإضافة إلى ذلك، يجب على كل صاحب رخصة الوفاء بواجباتهم حصراً تجاه عميله الخاص.
لا يجوز لعامل البيع أو الوسيط الدخول في علاقة وكالة مزدوجة يكون فيها المرخص طرفًا في الصفقة—سواء بشكل شخصي أو كموظف أو عضو في شركة أو جمعية أو شركة ذات مسؤولية محدودة أو شراكة ذات مسؤولية محدودة أو شركة لديها مصلحة في الممتلكات العقارية، أو كيان يقصد شراء أو إيجار أو تبديل الممتلكات.
بموجب ORC 4735.62، عند تمثيل أي عميل في علاقة وكالة أو وكالة فرعية، يكون حامل الرخصة وصياً بموجب الثقة ويجب أن يبذل أفضل جهوده لتعزيز مصلحة العميل. تسرد القانون الواجبات الإلزامية المحددة المستحقة للعميل. يجب على مرشحي الامتحان أن يعترفوا بأن هذا يؤسس إطار الوصاية بموجب القانون الأساسي في قانون الوكالة في أوهايو.
يجب على صاحب الترخيص أن يمارس مهارة وعناية معقولة في تمثيل العميل والقيام بمسؤوليات علاقة الوكالة، وأن يؤدي جميع واجبات الفصل بطريقة موالية لمصلحة العميل. هذه هي المكونات الكلاسيكية للعناية والولاء من واجب fiduciary.
يجب على صاحب الترخيص الامتثال لجميع متطلبات الفصل 4735 والقوانين واللوائح والأنظمة الأخرى القابلة للتطبيق، بما في ذلك قانون الإسكان العادل في أوهايو (القسم (H) من ORC 4112.02) وقانون الإسكان العادل الفيدرالي (42 U.S.C.A. 3601، بصيغته المعدلة). يربط هذا واجب الائتمان الضريبي للامتثال مباشرة بالتزامات الإسكان العادل.
يجب على صاحب الترخيص أن يفصح للعميل عن أي حقائق جوهرية تتعلق بالمعاملة يكون صاحب الترخيص على علم بها أو يجب أن يكون على علم بها في ممارسة المهارة والعناية المعقولة، بما في ذلك الحقائق التي تعتبر معلومات سرية بموجب علاقة وكالة حالية أو سابقة أو علاقة وكالة مزدوجة. يجب على صاحب الترخيص أيضاً أن ينصح العميل بالحصول على مشورة خبير متخصص بشأن المسائل الجوهرية عند الضرورة أو عند الملاءمة.
يجب على صاحب الترخيص الحفاظ على سرية جميع المعلومات السرية ما لم يُسمح بالكشف عنها بموجب ORC 4735.74(B). يتضمن هذا الواجب تحديداً عدم الكشف عن المعلومات السرية لأي صاحب ترخيص ليس وكيلاً للعميل.
يحظر قانون أوهايو المعدل §4735.20(A) على وسيط عقارات مرخص أو تاجر عقارات أجنبي مرخص دفع عمولة أو رسوم أو أي تعويض آخر لأداء الأعمال المحددة في §4735.01 لأي شخص ليس وسيط عقارات مرخصاً أو مندوب بيع (أو تاجر عقارات أجنبي مرخص/مندوب بيع). هذه هي القاعدة الأساسية التي تمنع الدفع للأفراد غير المرخصين. توجد استثناءات فقط بموجب الأقسام (B) و (C) و (G).
إذا تم تقديم الأداة المرجعة من قبل حامل الترخيص، فإن المسؤول يخطر حامل الترخيص بأن الترخيص سيتم إيقافه ما لم يقدم حامل الترخيص، في غضون خمسة عشر يوماً بعد إرسال الإشعار، الرسم الأصلي ورسم إضافي بمائة دولار. عدم تقديم كلا الرسميْن في الوقت المناسب — أو أداة مرجعة ثانية — يؤدي إلى إيقاف فوري للترخيص دون جلسة استماع، ويجب على حامل الترخيص التوقف عن جميع الأنشطة.
إذا تم إرجاع الأداة من قبل متقدم للحصول على ترخيص، يتم رفض الطلب تلقائياً أو سحب الموافقة ما لم يقدم المتقدم، خلال خمسة عشر يوماً من إرسال الإشعار، الرسم الأصلي بالإضافة إلى رسم إضافي قدره مائة دولار. يؤدي عدم تقديم كلا الرسمين في الوقت المحدد — أو أداة مرتجعة أخرى — إلى رفض الطلب أو سحب الموافقة.
يجوز لجنة العقارات في أوهايو أن تعتمد قواعد معقولة وفقاً للفصل 119 من القانون المراجع (قانون الإجراءات الإدارية بولاية أوهايو) لتنفيذ أحكام قانون الترخيص. هذه سلطة تقديرية تغطي نماذج طلبات الترخيص وأوقات الامتحانات وتغييرات حالة الترخيص وتوضيح الأنشطة المرخصة.
قد يقوم وسيط تجاري خارج الولاية بتنفيذ أعمال تتطلب ترخيصًا من ولاية أوهايو—مقابل رسم أو عمولة أو أي مقابل قيمة أخرى—فيما يتعلق بالعقارات التجارية، لكن فقط إذا استوفى الوسيط جميع الشروط السبعة للقسم (أ). المتطلب الأساسي هو التعاون مع وسيط عقارات أوهايو نشط مرخص بشكل صحيح وإبرام اتفاقية تعاون مكتوبة. يسمح هذا لوسطاء غير المقيمين بإجراء صفقات تجارية في أوهايو دون الحصول على ترخيص أوهايو كامل، شريطة أن يتعاونوا مع وسيط أوهايو مقيم.
يجب إيداع جميع أموال الضمان والودائع الأمنية والأموال الأخرى التي يتلقاها وسيط خارج الولاية أو وسيط أوهايو في حسابات الثقة أو الحسابات الخاصة التي يحتفظ بها وسيط أوهايو. يتحكم وسيط أوهايو—وليس المقيم بشكل مؤقت—في حسابات الثقة، مما يضمن تطبيق معايير حماية المستهلك في أوهايو على أموال العملاء.
بموجب ORC 4735.74، عندما يكون المرخص له قد أداى جميع الواجبات أو انتهت عقد الوكالة أو انقضت مدتها، لا يكون للمرخص له عموماً أي واجب إضافي تجاه العميل. ومع ذلك، تستمر واجبتان محددتان بعد انتهاء العلاقة ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك كتابةً: تقديم حساب لجميع الأموال والممتلكات، والحفاظ على سرية المعلومات المستلمة أثناء المعاملة. يجب على مرشحي الاختبار أن يفهموا أن هذه هي الواجبات المستمرة الوح��دة بعد الإغلاق.
يستمر واجب الحفاظ على سرية جميع المعلومات المستلمة أثناء المعاملة بشكل دائم بعد الإغلاق. ومع ذلك�� يسرد ORC 4735.74(B) ستة استثناءات حيث يُسمح أو يُطلب الكشف. يجب على المرشحين حفظ هذه الاستثناءات، لأنها يتم اختبارها بشكل شائع فيما يتعلق بموعد قيام صاحب الترخيص بكسر السرية بشكل قانوني.
يحدد قانون ولاية أوهايو المُعدَّل §4735.70 فئات الأشخاص والكيانات التي تُعتبر وكلاء ثنائيون في معاملة العقارات. يحدث الوكالة الثنائية عندما يمثل نفس صاحب الترخيص أو الوساطة طرفي المعاملة بصفتهم عملاء، أو عندما يشرف صاحب ترخيص على مستوى الإدارة على معاملة داخل الشركة. إن فهم هذه التعريفات ضروري لأن الوكالة الثنائية تثير التزامات محددة بالإفصاح والموافقة بموجب قانون الترخيص في أوهايو.
صاحب رخصة مستوى الإدارة الذي يمثل عميلاً في معاملة داخل الشركة (حيث يمثل كل من المشتري والبائع وكلاء من نفس شركة الوساطة) يُعتبر عموماً وكيلاً مزدوجاً بموجب §4735.70(C). يعكس هذا الموقع الإشرافي لصاحب رخصة مستوى الإدارة على الوكلاء على كلا جانبي المعاملة.
يجب على كل وساطة عقارات في أوهايو أن تطور وتحافظ على سياسة شركة مكتوبة تحدد أنواع علاقات الوكالة التي يُسمح لأعضائها (مرخصي الانتساب) بإنشاؤها مع العملاء. هذه السياسة هي متطلب إلزامي على مستوى الوساطة وليست اختيارية.
يجب أن تعالج سياسة الشركة المكتوبة ما إذا كانت علاقات الوكالة الثنائية بموجب ORC 4735.70 مسموحة داخل شركة الوساطة. كما يجب أن تضع إجراءات لحماية المعلومات السرية والتأكد من أن التزامات السرية تمتد إلى جميع المرخصين التابعين لشركة الوساطة.
يجوز للوسيط الذي يتمتع بسلطة حصرية لتمثيل العميل بموجب اتفاقية وكالة حصرية مكتوبة أو اتفاقية حق بيع حصري أو اتفاقية وكالة مشتري حصرية أن يفوض وكلاء آخرين بالتفاوض مباشرة مع هذا العميل. يجب أن يكون هذا التفويض مكتوباً، وعلى الوسيط الامتثال لمتطلبات ORC 4735.621. وهذا يسمح للوكلاء المتعاونين بالتفاعل المباشر مع عميل ممثل بالفعل دون انتهاك قانون الترخيص.
صاحب الترخيص الذي يتفاوض مباشرة مع البائع أو المشتري أو المؤجر أو المستأجر وفقاً لتفويض مكتوب بموجب القسم (أ) لا ينتهك القانون ORC 4735.18(A)(19) (الذي يحظر عموماً التفاوض مع طرف ممثل حصراً بالفعل). والمهم هنا أن التفاوضات التي تجري بموجب هذا التفويض لا تنشئ ولا تعني وجود علاقة وكالة بين صاحب الترخيص ذاك وعميل الوسيط الحصري.
عند تمثيل المشتري، يجب على صاحب الترخيص البحث عن ممتلكات بسعر وشروط شراء أو إيجار مقبولة للمشتري. ومع ذلك، ما لم يوجه العميل خلاف ذلك، فإن صاحب الترخيص غير ملزم بمتابعة البحث عن إمكانيات شراء أو إيجار إضافية بمجرد أن يصبح المشتري طرفاً في عقد شراء أو يكون قد دخل في عقد إيجار أو قدم خطاب نية الإيجار.
يجب على وكيل المشتري أن يساعد المشتري في تطوير وتوصيل وتقديم العروض أو العروض المضادة. يجب على الوكيل تقديم أي عرض لشراء أو تأجير إلى البائع أو وكيل البائع في الوقت المناسب—حتى لو كانت الممتلكات بالفعل تخضع لعقد بيع أو إيجار أو خطاب نية للتأجير—ويجب أن يقبل استلام أي عروض مضادة ويقدمها للمشتري في الوقت المناسب.
لا يجوز لأي شخص بيع أو تأجير أو التعامل بأي طريقة أخرى في العقارات الأجنبية داخل ولاية أوهايو ما لم يكن قد أهل العقارات الأجنبية لديه مراقب العقارات ويستوفي أحد شروط الترخيص. هذه هي القاعدة الأساسية التي تحكم بيع العقارات خارج الولاية في أوهايو.
لجنة العقارات بولاية أوهايو هي جزء من وزارة التجارة لأغراض إدارية. يعمل مدير التجارة بصفة ex officio كمسؤول تنفيذي للجنة، لكن يمكن للمدير أن يعين موظف إدارة كمفتش العقارات والترخيص المهني ليعمل بصفة مسؤول تنفيذي.
بموجب ORC 4735.53(A)، يجوز لصاحب الترخيص في معاملة العقارات أن ينشئ أربعة أنواع محددة فقط من علاقات الوكالة. لا يُسمح بأي ترتيبات وكالة أخرى. يجب على المرشحين معرفة هذه العلاقات الأربع المحددة والقدرة على تحديد أمثلة مثل وكالة البائع ووكالة المشتري والوكالة المزدوجة والوكالة الفرعية.
بموجب ORC 4735.53(B)، عندما يشكل صاحب الترخيص علاقة وكالة مع عميل، يعتبر عدد من الأفراد الآخرين تلقائياً وكلاء لذلك العميل. يحدد هذا نطاق من يجب عليهم الواجبات تجاه العميل ومن تُنسب إليهم علاقة الوكالة ضمن شركة الوساطة.
بموجب ORC 4735.53(C)، القاعدة الافتراضية هي أن حاملي التراخيص الآخرين المنتسبين لنفس شركة الوساطة ليسوا وكلاء العميل. هذا هو أساس الوكالة المعينة (designated agency)، مما يسمح لوكلاء مختلفين في شركة وساطة واحدة بتمثيل أطراف مختلفة. فقط أولئك الذين يستوفون الشروط في (B)(1)–(4) يعتبرون وكلاء.
يتطلب قانون أوهايو المعدل §4735.80 من مفتش العقارات اعتماد قواعد تتطلب من صاحب الترخيص، قبل إدراج العقار السكني للبيع أو التبديل أو الشراء، تقديم نموذج إفصاح للبائع تم تطويره والحفاظ عليه من قبل قسم العقارات. يوضح النموذج قوانين عدم التمييز الفيدرالية والحكومية التي تنطبق على عملية شراء المنزل (بما في ذلك القوانين المدرجة في الأقسام (C)(2) و(3) من القسم 4735.55) والعقوبات المترتبة على انتهاك تلك القوانين. يربط هذا واجبات الإسكان العادل لصاحب الترخيص بالتزامات البائع.
بموجب §4735.80(B)، يُحظر على صاحب الترخيص التسويق أو عرض العقار السكني للبائع حتى يحدث شيئان: (1) يقدم صاحب الترخيص للبائع الإفصاح المطلوب عن عدم التمييز، و (2) يتلقى صاحب الترخيص نسخة موقعة وموثقة بالتاريخ من قبل البائع. يجب على صاحب الترخيص الاحتفاظ بالنسخة الموقعة والموثقة بالتاريخ لفترة زمنية محددة.
يجب على كل وسيط عقاري مرخص بموجب الفصل 4735 أن ينصب أو يحافظ على لافتة في موقع العمل تنص بوضوح على أن صاحب الترخيص هو وسيط عقاري. إذا احتفظ الوسيط بفرع واحد أو أكثر، يجب نصب لافتة مماثلة أو الحفاظ عليها في كل فرع.
يجوز لمشرف قسم العقارات التحقيق مع أي شخص يُزعم أنه انتهك أقسام ORC 4735.02 (النشاط بدون ترخيص/الأفعال المحظورة)، 4735.023، أو 4735.25. يمكن أن يتم تحفيز التحقيق من خلال شكوى مكتوبة أو من تلقاء مبادرة المشرف. ومع ذلك، لا يجوز للمشرف أن يبدأ تحقيقاً بموجب هذا القسم ضد أي شخص كان يحتفظ برخصة معلقة أو غير نشطة بموجب الفصل 4735 في تاريخ الانتهاك المزعوم.
إذا وجد المراقب، بعد التحقيق، أدلة معقولة على انتهاك، يجب على المراقب إرسال إشعار مكتوب للطرف المحقق معه عن طريق البريد العادي في غضون أربعة عشر يوم عمل من هذا التحديد. يجب أن يتضمن الإشعار وصفا للنشاط المزعوم انتهاكه، والاستشهاد بالقانون المعني المزعوم انتهاكه، وإبلاغ الطرف بأن جلسة استماع أمام محقق الجلسات بموجب الفصل 119 ستُجرى بناءً على طلب الطرف.
تقرر لجنة ولاية أوهايو للعقارات ما إذا كانت ستفرض عقوبات تأديبية لانتهاكات القسم 4735.02 أو 4735.023. في حالة اكتشاف انتهاك، قد تفرض اللجنة غرامة مدنية بمبلغ تحدده، بما لا يتجاوز ألف دولار لكل انتهاك. يُحسب كل يوم يحدث فيه الانتهاك أو يستمر كانتهاك منفصل. تضع اللجنة شروط الدفع، وتحتفظ بسجل للإجراءات، وتصدر رأياً مكتوباً يتضمن النتائج والأسباب لإجراءاتها.
يجب على مشرف العقارات، بموافقة لجنة العقارات بولاية أوهايو، أن ينشئ بموجب القاعدة بيان إفصاح عن الوكالة. يجب أن يتضمن هذا النموذج الموحد مكاناً للعاملين المرخصين وجميع أطراف المعاملة للتوقيع وتاريخ الوثيقة، وأن يحتوي على أقسام تكشف أو توضح المعلومات المطلوبة المحددة بشأن علاقات الوكالة في المعاملة.
يجب أن توضح بيان الكشف عن الوكالة الأطراف والعقار المعنية. يجب أن تذكر أسماء جميع الأطراف في المعاملة (ما لم تكن سرية)، وعنوان العقار الذي يتم بيعه أو تأجيره، واسم كل مرخص له والوساطة التي ينتمي إليها كل مرخص له، والطرف الذي يمثله كل مرخص له في المعاملة.
يجب أن توضح البيان ترتيب الوكالة في سيناريوهات مختلفة. إذا كان صاحب الترخيص للمشتري وصاحب الترخيص للبائع متحالفين مع نفس شركة السمسرة، يجب أن يوضح ما إذا كانوا يعملون كوكلاء مزدوجين أم يمثلون عملاءهم بشكل منفصل. إذا كان صاحب ترخيص واحد فقط متورطاً، يجب أن يوضح ما إذا كان هذا صاحب الترخيص وكيلاً مزدوجاً أم يمثل طرفاً واحداً فقط. إذا كان كل من المشتري والبائع يمثلهما أصحاب رخص من نفس شركة السمسرة، فإن شركة السمسرة هي وكيل مزدوج.
عندما يقدم وسيط عقارات أو شخص بيع اسم مفتش منزل لمشتري أو بائع عقار، يُطلب منهم تقديم أسماء ثلاثة مفتشي منازل على الأقل بدلاً من اسم واحد فقط. يمنع هذا ظهور التوجيه نحو مفتش واحد. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون أي مفتش منزل يتم تسميته بواسطة صاحب الترخيص مرخصًا بموجب الفصل 4764 من القانون المعدل.
يجب على الحامل للرخصة الذي يعمل كوكيل للمشتري أو الوكيل الفرعي للبائع الذي يعمل مع المشتري أن يقدم بيان الكشف عن العلاقة الوكالة (الموصوف في ORC 4735.57) للمشتري وأن يطلب من المشتري التوقيع عليه وتأريخه في موعد لا يتجاوز إعداد عرض الشراء أو الإيجار، أو طلب مكتوب لاقتراح إيجار. يضمن هذا فهم المشتري للعلاقة الوكالة قبل الالتزام بعرض.
بعد توقيع المشتري على بيان الإفصاح عن الوكالة، يجب على صاحب الترخيص تسليم البيان الموقّع إلى وكيل البائع، أو مباشرة إلى البائع إذا لم يكن البائع ممثلاً بواسطة وكيل. قبل تقديم عرض مكتوب أو عقد إيجار أو طلب مكتوب لاقتراح عقد إيجار للبائع، يجب على وكيل البائع (أو وكيل المشتري إذا لم يكن للبائع وكيل) تقديم بيان الإفصاح عن الوكالة للبائع وطلب البائع بتوقيعه وتأريخه.
يجب على صاحب الترخيص أن يوضح العلاقة الوكيل الدقيقة في بيان الإفصاح عن الوكيل. وهذا يضمن فهم جميع الأطراف لمن يمثله كل صاحب ترخيص في الصفقة.
لا تنطبق متطلبات الإفصاح في هذا القسم على أربع حالات: (1) استئجار أو تأجير أماكن سكنية (كما هو محدد في ORC 5321.01) إذا كان يمكن تنفيذ اتفاقية الإيجار/التأجير في غضون ثمانية عشر شهراً أو أقل؛ (2) إحالة مشتري محتمل أو بائع إلى مرخص آخر؛ (3) المعاملات التي تتضمن بيع أو استئجار أو تبادل العقارات الأجنبية (كما هو محدد في ORC 4735.01(E))؛ و(4) المعاملات التي تتضمن بيع قطعة أرض في المقبرة أو حق الدفن ف�� المقبرة.
عند تمثيل البائع في علاقة الوكالة، يجب على صاحب الترخيص البحث بنشاط عن عرض شراء بسعر وشروط مقبولة للبائع. ومع ذلك، بمجرد أن تكون العقارات محل عقد بيع أو إيجار أو خطاب نية إيجار، لا يكون صاحب الترخيص ملزماً بالبحث عن عروض إضافية إلا إذا أوجه البائع صاحب الترخيص بشكل محدد للقيام بذلك.
يجب على وكيل البائع قبول وتقديم أي عرض شراء للبائع في الوقت المناسب. يستمر هذا الالتزام حتى لو كانت العقارات مرتبطة بعقد بيع أو إيجار أو خطاب نية الإيجار. واجب تقديم العروض إلزامي بغض النظر عن حالة العقد للعقار.
يجب تقديم طلب الحصول على ترخيص وسيط عقاري إلى مفتش العقارات على النماذج المقدمة من قبل مفتش العقارات وتقديمها إلى مفتش العقارات. يجب أن يوقع الطلب مقدم الطلب أو أعضاؤه أو مسؤولوه إذا كان مقدم الطلب كيانًا. يجب أن يتضمن الطلب اسم الشخص المتقدم وموقع مقر العمل الذي يُرغب الحصول على الترخيص له، بالإضافة إلى أي معلومات أخرى يطلبها مفتش العقارات.
يجب على كل وساطة عقارات في ولاية أوهايو تطوير سياسة وساطة مكتوبة بشأن الوكالة. يجب تقديم هذه السياسة للبائعين والمستأجرين والمشترين المحتملين وفقاً لمتطلبات ORC 4735.56.
يجب أن تتضمن سياسة الوكالة الخاصة بالسمسرة إفصاحات إلزامية محددة تشرح علاقات الوكالة وسياسة تمثيل السمسرة واحتمالية الوكالة المزدوجة والتمثيل داخل الشركة لكلا الطرفين وسياسات التعاون والتعويض والاعتراف بالتوقيع.
يجب على الوكيل الذي يعمل مباشرة مع البائع تقديم سياسة الوساطة بشأن الوكالة في وقت إبرام اتفاقية الوكالة (إذا كانت مطلوبة بموجب ORC 4735.55)، أو إذا لم تكن هناك حاجة إلى اتفاقية، قبل الإعلان عن العقار أو عرضه. يجب على الوكيل الحصول على توقيع البائع يقر بالاستلام.
يجب على الوسيط العامل بشكل مباشر مع المشتري — سواء كان وكيل المشتري أو وكيل البائع أو الوكيل الفرعي للبائع — أن يقدم سياسة الوساطة بشأن الوكالة والحصول على توقيع يقر باستقبالها. يجب تسليم السياسة قبل أقدم واحدة من عدة إجراءات محددة.
يجوز لهيئة العقارات بولاية أوهايو أو مفوض العقارات بدء تحقيق في سلوك صاحب الترخيص (وسيط عقاري أو موظف مبيعات أو وكيل عقاري أجنبي أو موظف مبيعات عقارات أجنبي) أو شخص/كيان غير مرخص فقط خلال ثلاث سنوات من تاريخ حدوث الانتهاك المزعوم. يحكم هذا التقادم التحقيقات التأديبية بموجب الفصل 4735 من قانون أوهايو المعدل والأقسام ذات الصلة.
إذا لم يتم بدء التحقيق خلال فترة السنوات الثلاث، فسيتم حظره. لا يجوز للجنة ولا لمأمور الولاية أن توقف أو تلغي رخصة أو تتخذ إجراء تأديبياً آخر ضد أي شخص مرخص له أو شخص غير مرخص له أو كيان غير مرخص بناءً على انتهاك مزعوم كان يمكن أن يكون موضوع التحقيق المحظور.
قد يجري مشرف العقارات، بمبادرة منه، تحقيقاً في سلوك أي صاحب ترخيص. يجب على هيئة العقارات بولاية أوهايو (shall) أن تفرض عقوبات تأديبية على أي صاحب ترخيص أدين بجناية أو جريمة تنطوي على انحراف أخلاقي — سواء كان صاحب الترخيص يتصرف بصفته متخصصاً في العقارات أو يتعامل مع ممتلكاته الخاصة أم لا. بخصوص الأفعال الأخرى المحظورة المدرجة في القائمة، قد تفرض الهيئة (تقديري) عقوبات عندما يتصرف صاحب الترخيص بصفته وسيطاً/بائعاً أو يتعامل مع ممتلكاته الخاصة.
قد يتم توقيع عقوبة على صاحب رخصة لقيامه بشكل متعمد بأي تمثيل خاطئ، أو تقديم وعود كاذبة بنية التأثير أو الإقناع أو الإغراء، أو الانخراط في سلسلة مستمرة من التمثيل الخاطئ أو الوعود الكاذبة من خلال الوكلاء أو رجال البيع أو الإعلانات أو بطريقة أخرى.
لا يجوز للمرخصين العمل لأكثر من طرف واحد في المعاملة إلا إذا كان مسموحاً به بموجب §4735.71 (قواعد الوكالة المزدوجة). يجب عليهم الإفصاح عن أي أموال تابعة للغير تصل إلى حوزتهم وتحويلها في غضون وقت معقول.
بموجب الحكم النهائي للمحكمة، فإن انتهاك قوانين الحقوق المدنية البلدية أو الفيدرالية أو الممارسات التمييزية غير القانونية بموجب الفصل 4112 المتعلقة بشراء/بيع العقارات هو فعل محظور، بشرط أن ينشأ عن محاولات بحسن نية لشراء أو بيع أو تأجير العقارات. لا تتطلب الانتهاكات الثانية أو اللاحقة حكماً نهائياً من المحكمة لتفعيل الانضباط، وتتحمل عقوبات إلزامية متصاعدة.
يجب على الوسطاء وأصحاب الترخيص تزويد جميع الأطراف بنسخ حقيقية من القوائم والاتفاقيات في الوقت الذي يوقع فيه كل طرف. يجب على الوسطاء الاحتفاظ بحساب بنكي خاص بضمان بدون فائدة، منفصل عن الحسابات الشخصية، في مودع يقع في الولاية لأموال الضمان والودائع الأمنية والأموال الأخرى الموكولة؛ يُطلب حساب ضمان منفصل يحمل فائدة لأموال إدارة الممتلكات (الإيجارات والودائع) مع دفع الفائدة بالتناسب لأصحاب الملكية.
تم إنشاء لجنة العقارات بولاية أوهايو بموجب ORC 4735.03. تتكون من خمسة أعضاء يعينهم الحاكم برشورة ورضا مجلس الشيوخ. يجب أن يكون أربعة أعضاء قد عملوا في مجال العقارات كوسطاء عقارات مرخصين في أوهايو لمدة عشر سنوات مباشرة قبل التعيين، وعضو واحد يجب أن يمثل الجمهور. يضمن هذا التكوين الخبرة الصناعية والتمثيل العام في اللجنة.
يجب على صاحب الترخيص الذي يعمل في مجال إحالة المستأجرين المحتملين إلى وحدات أو مواقع إيجار محتملة والذي يفرض رسوماً على المستأجر المحتمل أن يبرم عقداً مكتوباً مع المستأجر المحتمل وأن يعطيه نسخة من العقد. يجب أن ينص العقد على الكيفية التي تم بها الحصول على قوائم وحدات الإيجار.
يجب أن تنص كل عقد على أن أي رسم يتجاوز عشرة دولارات سيتم استرجاعه أو رده للمستأجر المحتمل عند الطلب إذا لم يحصل المستأجر على إيجار يتوافق مع مواصفات المستأجر من خلال القوائم المقدمة. يمكن تقديم طلب الاسترجاع في موعد لا يتجاوز 30 يومًا وليس في موعد يتجاوز 60 يومًا بعد إبرام العقد.
لا يجوز للمرخص له أن يحيل المستأجر المحتمل إلى أي عقار بدون موافقة المالك، ولا يجوز له أن يحيل المستأجر المحتمل إلى أي عنوان غير موجود.
يجب على كل شخص مرخص بموجب القسم 4735.07 (وكيل بيع) أو 4735.09 (وسيط) أن يقدم إثباتًا مرضيًا لمفتش العقارات بأنه أكمل 30 ساعة من التعليم المستمر كما تحدده لجنة أوهايو للعقارات. يجب تقديم الإثبات في أو قبل عيد ميلاد صاحب الترخيص الذي يصادف ثلاث سنوات بعد الترخيص الأولي، وفي أو قبل عيد ميلاد صاحب الترخيص كل ثلاث سنوات بعد ذلك. تنطبق استثناءات على حاملي الرخص الذين تم استقالتهم وحاملي الرخص ذوي الإعاقة.
إذا كان الشخص مرخصًا كوسيط أو وسيط على الإيداع، أو يعمل كمرخص على مستوى الإدارة، فيجب أن تشمل التعليم المستمر المطلوب دورة تدريبية مدتها ثلاث ساعات عن واجبات وسيط الرئيسي والمشاكل الأخرى المتعلقة بتشغيل وكالة عقارات.
عندما يتم إيداع النقود المرهونة المتصلة باتفاقية شراء العقارات في حساب ائتماني أو حساب خاص من قبل الوسيط، يجب على الوسيط الاحتفاظ بها في ذلك الحساب وفقاً لشروط اتفاقية الشراء حتى يحدث حدث تفعيل محدد يسمح بالصرف. هذا هو واجب ائتماني أساسي بموجب قانون الترخيص فيما يتعلق بأموال الائتمان.
قد يقوم الوسيط بصرف رسوم الحسن النية من حساب الائتمان فقط عندما يحدث أحد الأحداث القانونية الخمسة: (1) عند إغلاق المعاملة ويصرف الوسيط للوكيل المسؤول عن الإغلاق/الائتمان أو وفقاً للاتفاق؛ (2) يقدم الطرفان تعليمات مكتوبة موقعة بشكل منفصل تحدد الصرف؛ (3) يتلقى الوسيط أمراً قضائياً نهائياً يحدد من يحصل على الأموال؛ (4) يلغي مالك السجل السكني بموجب ORC 5301.95(C)(1) ويدفع الوسيط لمالك السجل؛ أو (5) تصبح الأموال أموالاً غير مطالب بها ويتم تحويلها لمدير التجارة.
تنتهي صلاحية رخصة كل تاجر عقارات أجنبي وعامل بيع في 31 ديسمبر من كل عام. لتجديد الرخصة، يجب على صاحب الرخصة تقديم طلب تجديد إلى مسؤول العقارات ودفع الرسم المنصوص عليه في القسم 4735.15. يجب تقديم طلب التجديد والرسم في موعد لا يقل عن 15 يوماً وليس أكثر من 60 يوماً قبل انتهاء صلاحية الرخصة القديمة. لمسؤول العقارات سلطة تقديرية لقبول طلب التجديد المقدم قبل انتهاء الصلاحية بأقل من 15 يوماً. يجب على مسؤول العقارات إصدار إشعار، دون تأخير غير معقول، بشأن إجراءه على أي طلب تجديد.
يجوز لأي شخص حاصل على ترخيص كوسيط عقاري (بموجب 4735.07) أو وكيل بيع (بموجب 4735.09) التقديم إلى مدير الشؤون العقارية والترخيص المهني لوضع ترخيصه في حالة الاستقالة الدائمة. يجب تقديم هذا الطلب في أي وقت قبل التاريخ الذي يتعين على صاحب الترخيص فيه تقديم إشعار التجديد بموجب القسم (B) من المادة 4735.14.
يجب على الشخص الذي تكون رخصته في حالة استقالة دائمة ويرغب لاحقًا في الحصول على رخصة نشطة أو غير نشطة أن يعيد التقديم. يجب عليهم التقديم وفقًا للمتطلبات الكاملة للقسم 4735.07 (الوسيط) أو 4735.09 (رجل البيع)، حسب الحالة، أو القواعس التي تبنتها اللجنة بموجب 4735.10(أ). لا توجد إعادة تفعيل بسيطة — يجب على الشخص بشكل فعلي أن يتأهل من جديد.
يحدد قانون أوهايو واجبات ثقة أساسية معينة مستحقة من قبل صاحب ترخيص للعميل وهي إلزامية ولا يمكن التخلي عنها. الواجبات المطلوبة من صاحب ترخيص بموجب المادة 4735.62 من القانون المعدل قد لا يتم التنازل عنها من قبل العميل تحت أي ظرف من الظروف. وهذه تمثل الالتزامات الوكالة الأساسية التي تنطبق دائماً على علاقة الوكالة.
بخلاف واجبات 4735.62 الأساسية، يمكن إعفاء الواجبات المطلوبة بموجب الأقسام 4735.63 أو 4735.65، لكن فقط إذا تم استيفاء متطلبات محددة. يجب على صاحب الرخصة أداء هذه الواجبات ما لم يوافق العميل على إعفاءها وقع على بيان إعفاء الواجبات المكتوب الذي يتوافق مع القسم (ج). في حالة عدم وجود إعفاء موقع صحيح، يبقى صاحب الرخصة ملتزماً بأداء جميع واجبات 4735.63/4735.65.
بموجب ORC 4735.55(B)، يجب على صاحب الترخيص الدخول في اتفاقية وكالة مكتوبة قبل تنفيذ أنشطة معينة بالنيابة عن العميل تتعلق بالممتلكات السكنية. يضمن هذا توثيق علاقة الوكالة قبل بدء التمثيل. تحمل 'الممتلكات السكنية' معنى في ORC 5302.30، وتحمل 'المباني السكنية' و'المستأجر' معاني في ORC 5321.01.
يجب على كل وسيط عقارات مرخص بموجب الفصل 4735 أن يمتلك ويحافظ على مقر عمل محدد في ولاية أوهايو. صندوق البريد لا يعتبر مقر عمل محدد. رخصة الوسيط قد تفوض العمل فقط من الموقع المحدد عليها.
يجب عرض رخصة الوسيط بشكل بارز في مكتب الوسيط أو مقر عمله. إذا احتفظ الوسيط بأكثر من موقع واحد في أوهايو، يجب على الوسيط تقديم طلب والحصول على رخصة مكررة لكل مكتب فرع، ويجب عرض رخصة كل مكتب فرع بشكل بارز في موقع ذلك الفرع.
يجوز لمتخصص أراضي النفط والغاز الذي لا يُسمح له بخلاف ذلك بمزاولة الأنشطة الموصوفة في ORC 4735.01(A) (الأنشطة التي تتطلب عادة رخصة عقارية) أن يؤدي هذه الأنشطة بدون رخصة عقارية إذا استوفى متطلبات التسجيل والإفصاح الواردة في §4735.023. هذا هو مسار تسجيل بديل مع أمين مفوض العقارات بدلاً من الترخيص الكامل.
للتأهل، يجب على متخصص الأراضي والنفط والغاز التسجيل سنويًا لدى مشرف العقارات بالتاريخ المحدد وعلى نموذج معتمد من قبل المشرف. يجب أن يتضمن النموذج اسم وعنوان المتخصص، بالإضافة إلى إثبات العضوية الحالية في منظمة مهنية وطنية أو إقليمية أو محلية كانت موجودة لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات وطورت معايير الأداء والأخلاقيات لمتخصصي أراضي النفط وا��غاز كجزء من مهمتها. يجب أن تصحب الرسوم السنوية، التي يحددها المشرف وبما لا يتجاوز 100 دولار، التسجيل.
في أو قبل الاتصال الأول بأي مالك أرض أو أي شخص آخر له مصلحة في العقارات لغرض الانخراط في أنشطة الأخصائي المهني للنفط والغاز، يجب على ال��تخصص أن يفصح (على نموذج معتمد من قبل المشرف): اسمه المسجل وعنوانه؛ وأنه مسجل لدى المشرف وعضو بحسن نية في منظمة مهنية مؤهلة؛ وأنه ليس وسيط عقارات مرخص أو بائع عقارات بموجب الفصل 4735؛ وأن مالك الأرض قد يسعى للحصول على استشارة قانونية في أي معاملة؛ وأن المتخصص لا يمثل مالك الأرض أو الشخص الآخر.
تغطي هذه الصفحة 80 من أصل 340 موضوعًا. ملف PDF يحتوي عليها جميعًا — مجاني وقابل للطباعة وبدون تسجيل.
⬇ تحميل ملف PDF الكاملاختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في Ohio.
ابدأ مجانًا →