السؤال 1
يقوم أحد مساهمي شقة التعاونية (co-op) في مدينة نيويورك ببيع أسهمه وعقد الإيجار الحصري الخاص به. أيٌّ من العبارات التالية يصف بشكل صحيح تخفيض ضريبة التعاونيات والوحدات السكنية المشتركة (Cooperative and Condominium Tax Abatement) في مدينة نيويورك في سياق هذه الصفقة؟
- A. ينتقل التخفيض الضريبي تلقائياً إلى المشتري عند إتمام الصفقة دون الحاجة إلى أي إجراء
- B. التخفيض الضريبي هو تخفيض في فاتورة ضريبة العقارات المفروضة على شركة التعاونية، ويُمرَّر بعد ذلك إلى أصحاب الوحدات المؤهلين في صورة رصيد على رسوم الصيانة؛ ولا ينتقل هذا التخفيض مع الأسهم ويتعين على المالك الجديد التقدم بطلب للحصول عليه من جديد ✓ الإجابة
- C. لا يسري التخفيض الضريبي إلا على الوحدات السكنية المشتركة (condominiums)، ولا يسري على شقق التعاونية (cooperative apartments)
- D. يجب على البائع إعادة جميع مبالغ التخفيض الضريبي للسنوات السابقة إلى المدينة عند إتمام الصفقة كشرط للنقل
الشرح: يعمل تخفيض ضريبة التعاونيات والوحدات السكنية المشتركة في مدينة نيويورك (Administrative Code Title 11) على تخفيض ضريبة العقارات المقدَّرة على مبنى التعاونية بأكمله؛ ويُمرَّر هذا الفائدة إلى مساهمي الوحدات الأفراد في صورة تخفيض في رسوم الصيانة. وهو مرتبط بوضع الوحدة وأهليتها من حيث إقامة المالك، وليس بالمساهم الفرد، ولا ينتقل تلقائياً عند إتمام الصفقة، إذ يتعين على المالك الجديد استيفاء الشروط وتقديم الطلب. ولا يوجد أي التزام بالسداد عند إتمام الصفقة.
السؤال 2
في إطار نظام معدل المعادلة (equalization rate) المعمول به في ولاية نيويورك والذي تشرف عليه مكتب خدمات ضريبة العقارات (ORPTS)، ما الغرض من “معدل المعادلة الخاص بالولاية” لبلدية ما؟
- A. يحدد الحد الأقصى لمعدل الضريبة الذي يجوز للبلدية فرضه على القيم المُقدَّرة للعقارات
- B. يمثل نسبة إجمالي القيمة المُقدَّرة للبلدية إلى إجمالي القيمة الكاملة (السوقية) لجميع العقارات الخاضعة للضريبة، ويُستخدم لضمان التوزيع العادل لفرائض ضرائب المقاطعة والمدارس بين البلديات ✓ الإجابة
- C. يحدد حدود الأهلية الدخلية للإعفاء من برنامج STAR في كل بلدية
- D. يُرسي المعدل الذي يتعين على البائعين من غير المقيمين بموجبه اقتطاع ضريبة الدخل التقديرية على أرباح بيع العقارات
الشرح: بموجب المادة 12 من قانون RPTL، تضع ORPTS معدلات المعادلة الخاصة بالولاية لكل وحدة تقييم، وتمثل هذه المعدلات نسبة القيمة المُقدَّرة محلياً إلى القيمة السوقية الكاملة. وتُستخدم هذه المعدلات لتوزيع ضرائب المقاطعة والمناطق التعليمية بصورة عادلة على البلديات التي قد تُقيِّم العقارات بنسب مختلفة من قيمتها السوقية. وهي ليست سقوفاً لفريضة الضريبة، ولا حدوداً دخلية لبرنامج STAR، ولا معدلات اقتطاع ضريبي.
السؤال 3
تقوم جهة الوصاية (trust) بنقل ملكية عقار في نيويورك إلى المستفيد منها دون أي مقابل مادي، وذلك ضمن توزيع اعتيادي من الوصاية. وفقاً للمادة 1405 من قانون الضرائب في نيويورك، أيٌّ من العبارات التالية يصف على أفضل وجه المعاملة الضريبية لهذا النقل؟
- A. يخضع النقل للضريبة بالكامل لأن جميع عمليات نقل الملكية تستلزم سداد ضريبة النقل بصرف النظر عن وجود مقابل أو عدمه
- B. قد يُعفى النقل من الضريبة إذا استوفى شروط التوزيع من جهة الوصاية إلى المستفيد دون مقابل، استناداً إلى الإعفاء المنصوص عليه في المادة 1405 من قانون الضرائب ✓ الإجابة
- C. لا يُعفى النقل من الضريبة إلا إذا كان المستفيد زوجاً للمانح (grantor)
- D. يخضع النقل للضريبة بمعدل مخفض قدره 0.5% لأن المقابل أقل من القيمة الكاملة
الشرح: تنص المادة 1405(b) من قانون الضرائب في نيويورك على إعفاءات محددة من ضريبة نقل ملكية العقارات، تشمل بعض عمليات النقل من جهة الوصاية أو إليها حين لا يُدفع أي مقابل ويكون النقل متوافقاً مع الوثيقة التنظيمية للوصاية. يستلزم تطبيق الضريبة وجود مقابل خاضع للضريبة؛ وبالتالي فإن التوزيع المجاني للمستفيد دون مقابل قد يستوفي شروط الإعفاء. ولا تُطبَّق الضريبة بمعدل مخفض في مثل هذه الحالات.
السؤال 4
في نيويورك، عند تسجيل صك الملكية وتقديم نموذج TP-584 لعملية نقل ملكية يُدّعى أنها معفاة من ضريبة نقل العقارات، ما الذي يجب إرفاقه بنموذج TP-584 لإثبات المطالبة بالإعفاء؟
- A. خطاب من دائرة الدولة في نيويورك يؤكد الإعفاء
- B. الجدول B المكتمل من نموذج TP-584 الذي يحدد الإعفاء المحدد المطالب به بموجب القسم 1405 من قانون الضرائب ✓ الإجابة
- C. نسخة من الإقرار الضريبي الفيدراتي للبائع عن السنة السابقة
- D. إفادة موثقة من كل من المشتري والبائع تُقدَّم بشكل منفصل إلى مكتب خدمات ضريبة العقارات
الشرح: يتضمن نموذج TP-584 الجدول B، الذي يجب على دافع الضرائب استكماله للمطالبة بالإعفاء من ضريبة نقل العقارات في ولاية نيويورك. يجب تحديد رمز الإعفاء المنطبق بموجب القسم 1405 من قانون الضرائب في الجدول B. لا يُشترط تقديم خطاب منفصل من دائرة الدولة، أو إقرار ضريبي، أو إفادة موثقة من مكتب خدمات ضريبة العقارات للمطالبة بالإعفاء.
السؤال 5
بموجب قانون ضريبة العقارات في نيويورك، ما المصطلح الذي يُطلق على القائمة الرسمية التي يحتفظ بها كل مُقيِّم محلي، والتي تُحدِّد جميع القطع العقارية الخاضعة للضريبة وأصحابها وقيمها التقديرية، وتُشكِّل الأساس لفرض ضريبة العقارات؟
- A. ملخص سجل الضريبة (tax roll abstract)
- B. سجل التقييم (assessment roll) ✓ الإجابة
- C. جدول التسوية (equalization schedule)
- D. تقرير نقل الملكية العقارية (property transfer report)
الشرح: بموجب المادة الخامسة من قانون RPTL، يُعدّ “sجل التقييم” الوثيقةَ الرسمية التي يُعدّها المُقيِّم المحلي، إذ تتضمن جميع العقارات في نطاق الاختصاص الضريبي وأسماء أصحابها المسجلين وقيمهم التقديرية. وهي الوثيقة الأساسية التي تُحسب على أساسها فواتير الضريبة. أما “الملخص” فيُلخِّص السجل، ويرتبط جدول التسوية بمعدلات التسوية على مستوى الولاية، في حين يُودَع تقرير نقل الملكية (RP-5217) عند تسجيل صك الملكية.
السؤال 6
اشترى أحد المشترين عقاراً سكنياً في مدينة نيويورك بقيمة $3,500,000. من هم الأطراف المسؤولون عن سداد ضريبة المنازل الكبرى لولاية نيويورك وضريبة المنازل الكبرى التكميلية لمدينة نيويورك في هذه الصفقة، على التوالي؟
- A. البائع يدفع كلاً من ضريبة المنازل الكبرى للولاية وضريبة المنازل الكبرى التكميلية لمدينة نيويورك
- B. المشتري يدفع كلاً من ضريبة المنازل الكبرى للولاية وضريبة المنازل الكبرى التكميلية لمدينة نيويورك ✓ الإجابة
- C. البائع يدفع ضريبة المنازل الكبرى للولاية والمشتري يدفع ضريبة المنازل الكبرى التكميلية لمدينة نيويورك
- D. المشتري يدفع ضريبة المنازل الكبرى للولاية والبائع يدفع ضريبة المنازل الكبرى التكميلية لمدينة نيويورك
الشرح: كلٌّ من ضريبة المنازل الكبرى لولاية نيويورك (المادة 1402-a من قانون الضرائب) وضريبة المنازل الكبرى التكميلية لمدينة نيويورك (التي سُنَّت ضمن ميزانية عام 2019) مفروضتان ومستحقتا الدفع على المشتري. لا تُعدّ أيٌّ من هاتين الضريبتين التزاماً على البائع؛ إذ إن كلتيهما ضريبتا إنفاق تقع على عاتق المشتري وتُحتسبان على أساس قيمة الشراء.