السؤال 1
بموجب نظام شيكاغو للمالك والمستأجر السكني (RLTO)، يرغب مالك عقار في إنهاء عقد إيجار شهري لمستأجر أقام في الوحدة مدة 18 شهرًا بالضبط. ما هو الحد الأدنى لمدة الإشعار الكتابي المسبق الذي يجب على المالك تقديمه بموجب هذا النظام؟
- A. إشعار كتابي مسبق لمدة 30 يومًا.
- B. إشعار كتابي مسبق لمدة 60 يومًا. ✓ الإجابة
- C. إشعار كتابي مسبق لمدة 90 يومًا.
- D. إشعار كتابي مسبق لمدة 120 يومًا.
الشرح: بموجب نظام شيكاغو للمالك والمستأجر السكني، يتوقف الإشعار الكتابي المسبق الذي يقدمه المالك لإنهاء العقد أو رفض تجديده على مدة إقامة المستأجر: بشكل عام 30 يومًا إذا كانت المدة أقل من 6 أشهر، و60 يومًا إذا كانت 6 أشهر على الأقل لكن أقل من 3 سنوات، و120 يومًا إذا كانت 3 سنوات أو أكثر. يقع المستأجر الذي أقام في الوحدة 18 شهرًا بالضبط ضمن الفئة الوسطى، وبالتالي يجب على المالك تقديم إشعار كتابي مسبق لا يقل عن 60 يومًا.
السؤال 2
يتولى الوسيط العقاري المرخّص التابع لشركة وساطة في ولاية إلينوي الإدارة اليومية لمبنى سكني مكوّن من 16 وحدة بموجب اتفاقية إدارة مكتوبة بين مالك العقار وشركة الوساطة التي يتبع لها. أي من الإجراءات التالية يُعدّ مخالفًا لقانون ترخيص العقارات في إلينوي لعام 2000 إذا قامت به بمفردها، خارج نطاق سيطرة الوسيط الراعي/المدير التابع له؟
- A. عرض الوحدات الشاغرة على المستأجرين المحتملين وجمع طلبات الإيجار المكتملة
- B. التفاوض على شروط عقد الإيجار مع المتقدمين ضمن الحدود المنصوص عليها في اتفاقية الإدارة
- C. فتح حساب أمانة باسمها الخاص وإيداع ودائع تأمين المستأجرين والإيجارات فيه ✓ الإجابة
- D. ترتيب أعمال الإصلاح الروتينية مع موردي الصيانة المعتمدين من المالك
الشرح: بموجب القانون 225 ILCS 454، يجب أن تتم جميع الأنشطة المرخّصة التي يقوم بها الوسيط التابع (وهو الترخيص الذي حلّ محل ترخيص مندوب المبيعات السابق) من خلال الوسيط الراعي وتحت إشرافه، وتنص المادة 10-5 على أن المرخّص له لا يجوز أن يتقاضى تعويضًا عن الأنشطة المرخّصة إلا من الوسيط الراعي التابع له. وتشترط قواعد إدارة التنظيم المهني والمالي في إلينوي الواردة في 68 Ill. Adm. Code 1450.750 أن تُودَع الأموال المجمّدة (بما في ذلك ودائع تأمين المستأجرين والإيجارات المحصّلة نيابة عن المالك) في حساب ضمان يُنشئه ويحتفظ به الوسيط الراعي، الذي يتحمل مسؤولية الحساب؛ ولا يجوز للوسيط التابع الاحتفاظ بحساب ضمان أو أمانة خاص به لأموال العملاء. أما عرض الوحدات وتلقي الطلبات والتفاوض على عقود الإيجار ضمن نطاق اتفاقية الإدارة وتنسيق الإصلاحات المعتمدة فهي مهام إدارة عقارات عادية يجوز للوسيط التابع القيام بها تحت إشراف الوسيط الراعي.
السؤال 3
يشرف مدير عقارات مرخّص على مبنى سكني مكوّن من 12 وحدة في ولاية إلينوي. ينتقل مستأجر دفع وديعة تأمين بقيمة 1,200 دولار ويُعيد المفاتيح في 10 أبريل. يقوم المدير بتفتيش الوحدة لكنه لا يرسل للمستأجر أي كشف مفصّل بالأضرار. بموجب قانون إعادة وديعة التأمين في إلينوي (765 ILCS 710)، ما هو آخر يوم يمكن فيه إعادة كامل الوديعة إلى المستأجر دون مخالفة القانون؟
- A. 25 أبريل
- B. 10 مايو
- C. 25 مايو ✓ الإجابة
- D. 9 يونيو
الشرح: ينطبق قانون إعادة وديعة التأمين في إلينوي (765 ILCS 710/1) على العقارات السكنية التي تحتوي على 5 وحدات أو أكثر، لذا فإن مبنى مكوّنًا من 12 وحدة مشمول به. إذا كان المؤجّر ينوي حجز أي جزء من الوديعة، فيجب تقديم كشف مفصّل بالأضرار (مع إيصالات مدفوعة أو تقديرات خطية) خلال 30 يومًا بعد إخلاء المستأجر. وإذا لم يُقدَّم أي كشف من هذا القبيل خلال تلك الفترة البالغة 30 يومًا، فيجب على المؤجّر إعادة الوديعة كاملة خلال 45 يومًا من تاريخ إخلاء المستأجر. وبحساب 45 يومًا من 10 أبريل نحصل على 25 مايو. أما 25 أبريل (15 يومًا) و10 مايو (30 يومًا) فهما أبكر من الموعد المطلوب؛ و10 مايو هو الموعد النهائي للكشف المفصّل، وليس الموعد النهائي للإعادة الكاملة. أما 9 يونيو (60 يومًا) فهو متأخر جدًا. المؤجّر الذي يفشل في الامتثال بسوء نية يكون مسؤولًا عن ضعف مبلغ الوديعة بالإضافة إلى تكاليف المحكمة وأتعاب المحاماة المعقولة.
السؤال 4
بموجب قانون منع التحكم في الإيجار في إلينوي (50 ILCS 825)، أي من العبارات التالية صحيح فيما يتعلق بصلاحية البلدية ذات الحكم الذاتي (home-rule) لسن قوانين التحكم في إيجار المساكن في إلينوي؟
- A. يجوز للبلديات ذات الحكم الذاتي سن أنظمة التحكم في الإيجار فقط إذا وافق عليها الناخبون المحليون عبر استفتاء.
- B. يحظر قانون منع التحكم في الإيجار في إلينوي على أي وحدة من وحدات الحكومة المحلية، بما في ذلك البلديات ذات الحكم الذاتي، سن أي نظام للتحكم في الإيجار. ✓ الإجابة
- C. يجوز للبلديات غير ذات الحكم الذاتي سن قوانين التحكم في الإيجار، لكن يُحظر على البلديات ذات الحكم الذاتي القيام بذلك.
- D. يُسمح بالتحكم في الإيجار على مستوى الولاية بموجب لوائح IDFPR، لكن يجب أن يُدار من قِبَل الوسيط المدير لكل عقار.
الشرح: يحظر قانون منع التحكم في الإيجار في إلينوي (50 ILCS 825/5) صراحةً على أي وحدة من وحدات الحكومة المحلية — بما فيها البلديات ذات الحكم الذاتي — سن أي نظام أو قرار أو الإبقاء عليه أو تطبيقه، إذا كان من شأنه التحكم في مقدار الإيجار المفروض على تأجير العقارات السكنية أو التجارية الخاصة. وبذلك تُعدّ إلينوي ولاية تمنع منعاً تاماً قوانين التحكم في الإيجار المحلية، ولا يحق لأي بلدية في إلينوي فرض أي تنظيم للإيجار بصرف النظر عن وضعها من حيث الحكم الذاتي.
السؤال 5
تتضمن عقد عقارات في ولاية إلينوي شرطًا تعليقيًا يتعلق بالتمويل (financing contingency). فشل المشتري في الحصول على التمويل، وأرسل في الوقت المناسب إشعارًا خطيًا بإنهاء العقد مرفقًا بوثائق داعمة من المُقرض إلى الوسيط الراعي (sponsoring broker). رفض البائع التوقيع على إفراج عن مبلغ العربون (earnest money). وفقًا لقانون ولاية إلينوي، أيٌّ مما يلي يصف على أفضل وجه المسار الصحيح للوسيط؟
- A. إعادة مبلغ العربون إلى المشتري فور استلام إشعار الإنهاء، لأن إخفاق الشرط التعليقي للتمويل يمنح المشتري قانونًا الحق في استرداد المبلغ.
- B. الاستمرار في الاحتفاظ بالأموال وعدم صرفها لأيٍّ من الطرفين في غياب اتفاق مكتوب مشترك أو أمر قضائي، حتى لو اعتقد الوسيط أن المشتري يستحق استرداد المبلغ قانونًا. ✓ الإجابة
- C. إعادة مبلغ العربون إلى البائع، لأن رفض البائع التوقيع على وثيقة الإفراج يُشكّل مطالبة مضادة تُلغي إشعار الإنهاء الصادر عن المشتري.
- D. الاحتفاظ بالأموال لمدة 60 يومًا ثم إعادتها تلقائيًا إلى المشتري إذا لم يرفع البائع دعوى قضائية خلال تلك الفترة.
الشرح: بموجب قانون ترخيص العقارات في ولاية إلينوي لعام 2000 (Illinois Real Estate License Act of 2000)، لا يجوز للوسيط الراعي صرف مبلغ العربون استنادًا فقط إلى تفسيره القانوني الشخصي حول الطرف المستحق للأموال. حتى عندما يبدو إخفاق الشرط التعليقي واضحًا، يجب على الوسيط الاستمرار في الاحتفاظ بالأموال في غياب اتفاق مكتوب موقّع من جميع الأطراف أو أمر قضائي. ليس دور الوسيط الفصل في النزاعات، وإنما يكون سبيل المشتري في البحث عن تعاون البائع أو اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة.
السؤال 6
بموجب قواعد IDFPR، يتلقى الوسيط الراعي في ولاية إلينوي الذي يمارس أنشطة إدارة العقارات ودائع ضمان من المستأجرين السكنيين. أيٌّ مما يلي يصف بشكل صحيح كيفية التعامل مع هذه الودائع الضمانية فيما يتعلق بحساب الضمان الخاص بالمبيعات لدى الوسيط؟
- A. يجوز الاحتفاظ بودائع الضمان في نفس حساب الضمان مع الدفعات التأكيدية (earnest money)، شريطة تتبعها في قيود دفتر أستاذ منفصلة.
- B. يجب الاحتفاظ بودائع الضمان والدفعات التأكيدية للمبيعات في حسابات ضمان منفصلة تمامًا. ✓ الإجابة
- C. لا يلزم الاحتفاظ بودائع الضمان في حساب ضمان لأنها تخضع حصريًا لقانون المالك والمستأجر السكني في إلينوي، وليس لقواعد IDFPR.
- D. يجوز الاحتفاظ بودائع الضمان في الحساب التشغيلي للوسيط لأنها ليست دفعات تأكيدية (earnest money).
الشرح: تشترط قواعد IDFPR أن تُحتفظ الأموال المخصصة لأغراض مختلفة في حسابات ضمان منفصلة. لا يجوز خلط ودائع الضمان الناتجة عن أنشطة إدارة العقارات مع الدفعات التأكيدية الناتجة عن معاملات البيع في حساب واحد، حتى وإن كانت دفاتر الأستاذ منفصلة. تستلزم كل فئة من فئات الأموال حساب ضمان مستقلًا خاصًا بها.