كل ما تحتاجه لاجتياز اختبار العقارات في Illinois: المواضيع الرئيسية، القواعد التي يختبرونها، وأسئلة تدريب على نمط الامتحان.
Illinois Real Estate Broker License Exam · 62 موضوعًا · آخر تحديث 2026-10-24
📋 إخلاء المسؤولية: تم تجميع هذا الدليل من المواد الرسمية والمصادر العامة للأغراض التعليمية فقط. لا يُعدّ نصيحة قانونية أو مهنية. القواعد تتغير — ارجع دائمًا إلى المواد الرسمية الصادرة عن جهة الترخيص. لا تتحمل Test4X أي مسؤولية. Test4X مستقلة وليست تابعة لأي جهة امتحانية أو معتمدة أو مدعومة منها؛ وجميع العلامات التجارية ملك لأصحابها.
يُعتبر حامل الترخيص أنه يمثل المستهلك الذي يعمل معه بصفة وكيل معين لذلك المستهلك، ما لم تكن هناك اتفاقية مكتوبة بين الوسيط الراعي والمستهلك توفر علاقة مختلفة. هذا يعني أن الوكالة المعينة هي الحالة الافتراضية في إلينوي.
يجب على حامل الرخصة الذي يمثل العميل أن ينفذ شروط اتفاقية الوساطة؛ ويعزز مصلحة العميل الأفضل؛ ويمارس مهارة معقولة وعناية. يتضمن تعزيز المصلحة الأفضل البحث عن معاملة بالسعر/الشروط في الاتفاقية أو المقبولة للعميل، وتقديم جميع العروض في الوقت المناسب (ما لم يتم إسقاطها)، والإفصاح عن الحقائق الجوهرية التي يمتلكها حامل الرخصة معرفة فعلية (ما لم تكن سرية)، والمحاسبة في الوقت المناسب للأموال والممتلكات، واتباع التوجيهات المحددة القانونية، والعمل على تعزيز مصلحة العميل على مصلحة حامل الرخصة أو الآخرين. يجب على حامل الرخصة أيضًا الحفاظ على سرية المعلومات السرية والامتثال للقانون وجميع القوانين المعمول بها بما في ذلك قوانين الإسكان العادل وحقوق المدنيين.
لا يوجد سبب لرفع دعوى ضد صاحب الترخيص لعدم الإفصاح: عن إصابة السكان بفيروس نقص المناعة البشرية أو أي حالة طبية أخرى؛ أو أن العقار كان موقع عمل أو حدث بدون تأثير على الحالة المادية؛ أو الحالات الواقعية على الممتلكات التي لا تندرج ضمن موضوع المعاملة؛ أو الحالات المادية على الممتلكات التي لا تندرج ضمن موضوع المعاملة والتي لا تؤثر تأثيراً سلبياً جوهرياً على قيمة العقار محل النزاع.
يجب على حاملي الرخص التعامل مع جميع العملاء بصدق وعدم تزويدهم بمعلومات كاذبة عن قصد أو إهمال. يجب على حامل الرخصة المتعاقد من قبل عميل البائع أن يكشف في الوقت المناسب ل��عملاء المشترين عن جميع الحقائق المادية الضارة الكامنة المتعلقة بالحالة المادية للممتلكات التي يعرفها فعليا والتي لا يمكن اكتشافها من خلال تفتيش معقول. لا يتحمل حامل الرخصة مسؤولية عن المعلومات الكاذبة المقدمة من قبل عميل حامل الرخصة نفسه إذا كان حامل الرخصة لا يملك معرفة فعلية بأنها كاذبة. لا ينشأ سبب للدعوى ضد حامل الرخصة لكشف المعلومات وفقا لهذا القسم.
ما لم يكن منصوصاً عليه في اتفاق مكتوب، فإنه بعد إنهاء أو انتهاء أو اكتمال اتفاقية الوساطة، لا يكون الوسيط الراعي أو أي موكل تابع مسؤولاً عن واجبات إضافية للعميل إلا: (1) التعامل مع جميع الأموال والممتلكات المتعلقة بالمعاملة؛ و(2) الحفاظ على سرية جميع المعلومات السرية المستلمة أثناء اتفاقية الوساطة.
يجب على صاحب الترخيص الذي يعمل كوكيل معين أن ينصح المستهلك كتابةً—في موعد لا يتجاوز بدء العمل كوكيل معين—بأن علاقة وكالة معينة موجودة (ما لم تنص اتفاقية مكتوبة على علاقة مختلفة) وأن يقدم اسم (أسماء) الوكيل (الوكلاء) المعين (المعينين). قد يكون الإفصاح جزءاً من اتفاقية الوساطة أو وثيقة منفصلة، يحتفظ بها الوسيط الراعي ويقدمها للمستهلك. يجب على صاحب الترخيص مناقشة سياسة التعويض لدى الوسيط الراعي بما في ذلك الشروط وأي مبالغ معروضة على الوسطاء المتعاونين. يجب على صاحب الترخيص الإفصاح كتابةً للعميل بأن صاحب الترخيص لا يعمل كوكيل العميل—في الوقت المناسب لمنع الإفصاح عن المعلومات السرية، ولكن في موعد لا يتجاوز إعداد عرض للشراء أو الإيجار.
دفع أو وعد بدفع التعويض لحامل الترخيص ليس محددًا لما إذا تم إنشاء علاقة وكالة بين أي حامل ترخيص ومستهلك.
قد يتصرف صاحب الترخ��ص (أو أصحاب الرخص المرعيين) كوكيل ثنائي يمثل الطرفين في نفس المعاملة فقط بموافقة مكتوبة مستنيرة من جميع العملاء. يُفترض الموافقة عندما يوقّع العميل على وثيقة الإفصاح عن الوكالة الثنائية النظامية التي تشرح تضارب المصالح، وما يمكن للوكيل فعله وما لا يمكنه فعله، وتنصح العملاء بطلب نصيحة مستقلة. يجب تقديم نموذج الإفصاح في الوقت الذي تم فيه إبرام اتفاق الوساطة، ويمكن توقيعه في ذلك الوقت أو قبل أن يتصرف الوكيل كوكيل ثنائي. يجب الحصول على تأكيد مكتوب منفصل للموافقة السابقة عندما ينفذ العملاء عرضاً/عقداً؛ إذا تم تضمينه في وثيقة أخرى، يجب على العميل التوقيع والتوقيع الأولي على بند التأكيد.
عند التصرف بصفة وكيل ثنائي، يمكن للمرخص له: التعامل مع جميع العملاء بصدق، وتوفير معلومات الممتلكات للمشتري/المستأجر، والإفصاح عن العيوب المادية الكامنة المعروفة، والإفصاح عن المؤهلات المالية للمشتري/المستأجر للبائع/صاحب العقار، وشرح الشروط، والمساعدة في ترتيب الفحوصات، وشرح تكاليف الإغلاق، والمساعدة في مقارنة خيارات التمويل، وتقديم بيانات المبيعات المقارنة. لا يمكن للوكيل الثنائي الإفصاح بدون إذن: عن المعلومات السرية المتعلقة بالعميل؛ السعر/الشروط التي سيقبلها البائع فوق سعر الإدراج؛ السعر/الشروط التي يرغب المشتري في دفعها؛ أو سعر أو شروط موصى به/مقترح يجب على أي طرف تقديمه أو قبوله.
يجب على وسيط الرعاية الذي يدخل في علاقة وساطة لإدراج العقار أو تمثيل شخص في شراء أو بيع أو تبادل أو تأجير أو استئجار أن يحدد الشروط في اتفاقية وساطة مكتوبة تعين على وجه التحديد الموظفين المرخصين التابعين الذين يعملون كوكلاء قانونيين، باستثناء جميع الموظفين المرخصين التابعين الآخرين. لا يتصرف هذا الوسيط نيابة عن أكثر من طرف واحد إذا تم تعيين الموظفين المرخصين على وجه التحديد ولا يمثل أكثر من طرف واحد. إن عدم وجود اتفاقية مكتوبة لا ينشئ دفاعاً إيجابياً لوجود اتفاقية أو ما إذا تم تنفيذ أنشطة مرخصة، ولا يمنع تنفيذ اتفاقية شفوية أو سبل انتصاف قانونية/عادلة. يجب على وسيط الرعاية أن يتخذ رعاية عادية وضرورية لحماية المعلومات السرية؛ قد يكشف الوكيل المعين عن المعلومات السرية إلى وسيط الرعاية للحصول على نصيحة تفيد العميل، لكن لا يجوز الكشف عنها بشكل إضافي ما لم يكن ذلك مطلوباً بموجب القانون أو مصرحاً به من قبل العميل.
تُرسّخ المادة 15 العلاقات بين حاملي رخص العقارات والمستهلكين لخدمات الوساطة، وتحل محل مفاهيم القانون العام المتعلقة بالموكل/الوكيل والواجبات الائتمانية. وتحكم العلاقات إلى المدى الذي لا يغطيه اتفاق مكتوب فردي بين وسيط الرعاية وصاحب الاستهلاك، بشرط وجود علاقة بخلاف الوكالة المحددة. قد تكون بمثابة أساس للحقوق الخاصة في الإجراء والدفوعات من قبل البائعين والمشترين والمالكين والمستأجرين والوسطاء المديرين والوسطاء، لكن هذه الحقوق الخاصة لا تتسع إلى أي مواد أخرى من القانون.
لا تشمل الحقائق الجوهرية، عند تقع على عقار أو تتعلق بعقار ليس موضوع المعاملة: الظروف المادية بدون تأثير ضار جوهري على القيمة، أو حالات الحقائق، أو الحوادث/الأفعال في العقار. لا يخرق الوكيل المرخص الذي يمثل عميلاً واجبه بعرض العقارات البديلة، أو عرض عقار العميل على عملاء محتملين آخرين، أو تحضير العروض المعاصرة على نفس العقار—لكن يجب أن يقدم إفصاحاً مكتوباً لجميع العملاء الذين يتم تحضير عروض معاصرة لهم وإحالة أي عميل يطلب ذلك إلى وكيل معين آخر. لا يُفترض أن الوكيل المرخص للمشتري/المستأجر قد خرق واجبه بالعمل على أساس يحقق رسوماً أعلى. الوكيل المرخص غير مسؤول عن تقديم معلومات كاذبة قدمها العميل إلا إذا كان الوكيل يعلم أو كان يجب أن يعلم أنها كاذبة. تبقى واجبات القانون العام فيما يتعلق بالتمثيل الخاطئ المتهور/الاحتيالي دون تغيير.
لا تنشأ أي دعوى قضائية ضد وكيل مزدوج بسبب الإفصاحات المسموحة أو المطلوبة بموجب المادة، والإفصاح عن هذه المعلومات لا ينهي أي علاقة وكالة. في الوكالة المزدوجة، يمتلك كل عميل والوكيل المرخص المعرفة الفعلية فقط—لا يوجد إسناد للمعرفة بين العملاء أو الوسطاء أو الوكلاء المنتسبين. يمكن للوكيل المرخص الانسحاب دون مسؤولية من تمثيل عميل لم يوافق على الوكالة المزدوجة المعلنة، دون الإضرار بتمثيل العميل الآخر؛ لكن لا يمكن استقبال رسوم إحالة إلا إذا تم الإفصاح الكتابي لكلا العميلين. لا يمكن للوكيل المرخص أن يكون وكيلاً مزدوجاً عندما يكون الوكيل المرخص (أو كيان يمتلك الوكيل المرخص أي مصلحة ملكية فيه) طرفاً في المعاملة.
لا يعتبر الوسيط وكيلاً ثانويًا لعميل وسيط آخر فقط بسبب العضوية أو الانتماء إلى خدمة الإدراج المتعدد أو مصدر معلومات مماثل، ولا يجوز تقديم عرض الوكالة الثانوية من خلال MLS أو مصدر مماثل.
المستهلك غير مسؤول بالوكالة عن تصرفات أو إغفالات صاحب الرخصة في تقديم الأنشطة المرخصة لصالح المستهلك أو نيابة عنه.
في أي إجراء بموجب المادة 15، يجوز للمحكمة، وفقاً لتقديرها، أن تمنح أضراراً فعلية وتكاليف المحكمة فقط، أو تمنح إنصافاً زجرياً. يجب أن تبدأ الإجراءات في غضون سنتين من وقت علم الشخص أو كان يجب أن يعلم بشكل معقول بالفعل أو الإغفال، وفي أي حال لا يزيد عن 5 سنوات بعد حدوث الفعل أو الإغفال. إذا كان الشخص دون سن 18 سنة أو تحت عجز قانوني، فإن فترة التقادم لا تبدأ حتى يتم إزالة العجز.
يجب أن تكون جميع اتفاقيات الوسالة الحصرية مكتوبة وتحدد أن الوسيط الراعي، من خلال الممثلين المرخصين الراعين، يقدم كحد أدنى: (1) قبول واستقبال وتقديم العروض والعروض المضادة للشراء أو البيع أو الإيجار؛ (2) مساعدة العميل في تطوير وتواصل والتفاوض وتقديم العروض والعروض المضادة والإشعارات حتى يتم توقيع عقد الإيجار أو الشراء وتحقيق الشروط المشروطة أو إلغاؤها؛ و (3) الإجابة على أسئلة العميل المتعلقة بالعروض والعروض المضادة والإشعارات والشروط المشروطة.
أي شخص يمارس أو يعرض أو يحاول أو يتظاهر بأنه يمارس مهنة وسيط إدارة أو وسيط أو وكيل تأجير سكني بدون ترخيص يجب أن يدفع غرامة مدنية للقسم بقيمة تصل إلى 25,000 دولار لكل انتهاك، بالإضافة إلى أي عقوبة قانونية أخرى. يتم تقييم العقوبة بعد جلسة استماع تُجرى مثل جلسة استماع تأديبية، ويجب دفعها خلال 60 يوماً من تاريخ سريان الأمر. يشكل الأمر حكماً قابلاً للتنفيذ مثل أي حكم صادر عن محكمة رسمية. للقسم سلطة كاملة للتحقيق في جميع الأنشطة غير المرخصة.
يجوز للقسم أن يرفض إصدار أو تجديد الترخيص أو وضعه تحت المراقبة أو إيقافه أو إلغاؤه أو توبيخ المرخص له أو اتخاذ إجراءات أخرى، وقد يفرض غرامة لا تتجاوز 25,000 دولار لكل انتهاك على أي مرخص له أو مقدم طلب أو شخص يدعي ذلك، بما في ذلك المرخص له الذي يتعامل مع ممتلكاته الخاصة. تحدد القسم 20-20 47 سببًا للتأديب (مع إضافة 25.5 و 36 فارغة).
تتضمن الأسباب القابلة للاختبار ما يلي: الاحتيال/التمثيل الخاطئ في الحصول على الترخيص؛ الإدانة/الاعتراف بجناية أو جنحة أو جريمة قانون تسجيل الجناة الجنسيين؛ عدم القدرة على ممارسة المهنة بسبب المرض أو الإعاقة؛ الانضباط من قبل ولاية قضائية أخرى (النسخة المصدقة بمثابة دليل أولي)؛ الممارسة بدون/بعد انتهاء، غير نشط، ملغى، أو معلق الترخيص؛ الغش في الامتحان أو التعليم المستمر؛ الإعلان الكاذب أو المضلل والوعود الكاذبة؛ التصرف لأكثر من طرف واحد دون إخطار كتابي؛ تمثيل وسيط آخر غير الوسيط الراعي؛ الفشل في محاسبة أموال الآخرين أو تحويلها؛ السلوك غير الشريف أو غير الأخلاقي أو غير المهني؛ الاختلاط؛ الإعلان الأعمى (إلا كما هو مسموح به في القسم 10-30)؛ التوجيه/تعزيز الإسكان المنفصل حسب العرق؛ والانتهاك من قانون حقوق الإنسان بولاية إلينوي المادة 3.
يجب على المرخصين الاحتفاظ بجميع أموال الضمان التي تخص الآخرين في حساب خاص منفصل عن الحسابات الشخصية والتجارية، والاحتفاظ بها في الإيداع حتى يتم إتمام الصفقة أو إنهاؤها. لا يمكن صرف الأموال في وقت مبكر إلا بموجب توجيه كتابي أو عقد من أصحاب الأموال أو أمر من المحكمة، أو يتم اعتبارها مهجورة وتحويلها إلى أمين الخزانة بالولاية كممتلكات مهجورة (بعد 6 أشهر من الطلب الكتابي وعدم وجود مطالبة أو صرف). يجب أن يكون الحساب بدون فائدة ما لم تتطلبه القانون أو أصحاب الأموال كتابة. يجب إتاحة سجلات الضمان للإدارة خلال 24 ساعة من الطلب. خلط أموال أو ممتلكات الآخرين مع ممتلكات المرخص يشكل انتهاكاً.
أي شخص يثبت أنه يعمل أو يتصرف كوسيط إدارة أو وسيط أو وكيل عقاري سكني، أو يمثل نفسه كأحدهم، بدون ترخيص نشط صحيح، يكون مذنباً بارتكاب جنحة من الدرجة الأولى. الجريمة الثانية أو اللاحقة هي جناية من الدرجة الرابعة.
يعوّض صندوق الاسترجاع الأشخاص المتضررين من الاحتيال أو التمثيل الخاطئ أو التمييز أو الخداع أو الاختلاس أو الحصول غير القانوني على المال من قبل صاحب ترخيص أو موظف بدون ترخيص—مما يؤدي إلى فقدان النقود الفعلية (وليس فقدان القيمة السوقية). يتم الاسترجاع بموجب أمر ما بعد الحكم من محكمة الدائرة، حيث تحدد قيم المسؤولية القصوى لكل فعل ولكل صا��ب ترخيص/معاملة بموجب القاعدة، ولا تشمل الفائدة على الحكم. يتطلب الاسترجاع حكماً صحيحاً وأمر ما بعد الحكم؛ ويجب أن ينشأ الخسارة عن أعمال تمت أثناء (أو يبدو أنها) تصرفت بصفة مرخصة.
إذا قامت الإدارة بدفع أي مبلغ من صندوق الاسترجاع لتسوية أو إرضاء حكم ضد صاحب الترخيص أو موظفيهم غير المرخصين، فسيتم إلغاء رخصة صاحب الترخيص تلقائياً عند إصدار أمر الدفع. لن يتم النظر في أي التماس لاستعادة الرخصة حتى يتم السداد الكامل (بالإضافة إلى الفائدة القانونية). لا يعفي الإفراج عن الديون في الإفلاس الشخص من هذه العقوبات. تحل الإدارة محل دائن الحكم في حقوقه بعد الدفع.
إن ارتكاب فعل واحد محظور بموجب القانون أو محظور بموجب القواعد المعتمدة بموجب القانون أو انتهاك أمر تأديبي صادر بموجب القانون يشكل انتهاكاً للقانون. لا يلزم وجود نمط.
جاز للإدارة إصدار استشهادات للمرخصين الذين فشلوا في تلبية متطلبات التعليم المستمر أو متطلبات التعليم بعد الحصول على الرخصة. يجب أن تتضمن الاستشهادات اسم المرخص وعنوانه ورقم الرخصة والساعات غير المكتملة والعقوبة (بما لا تتجاوز 2000 دولار أمريكي). الاستشهاد لا يعفي من إكمال التعليم المطلوب. للمرخص الذي تلقى استشهادا طلب جلسة استماع خلال 30 يوما؛ إذا لم يتم طلب جلسة استماع، يتم إصدار أمر نهائي غير تأديبي وتكون أي غرامة مستحقة الدفع خلال 30 يوما. دفع غرامة الاستشهاد لا يعتبر عموما انضباطا قابلا للإبلاغ عنه إلا إذا كان المرخص قد تلقى سابقا استشهادين أو أكثر وتم تقييمه بغرامتين أو أكثر.
إذا انتهك شخص ما القانون، يجوز للسكرتير أن يسعى للحصول على أمر حظر من خلال المدعي العام أو محامي الولاية؛ قد تصدر المحاكم أوامر تقييد مؤقتة دون إشعار مسبق وتحظر الانتهاكات، مع عقوبة الاحتقار للانتهاكات. قد تصدر الدائرة قاعدة توضح السبب في عدم إصدار أمر بالتوقف والامتناع، مما يسمح بما لا يقل عن 7 أيام للرد؛ الفشل في الإجابة بشكل مرضٍ يؤدي إلى أمر توقف وامتناع فوري. التدابير الحقنية تكون بالإضافة إلى العقوبات الأخرى، وليس بدلاً منها.
المعلومات المجمعة أثناء الامتحان أو التحقيق—بما في ذلك الشكاوى—سرية وتستخدم فقط من قبل الإدارة. لا يمكن الكشف عنها إلا لجهات تطبيق القانون، والوكالات التنظيمية ذات الاهتمام المناسب، أو من خلال أمر استدعاء قانوني. ومع ذلك، فإن الشكوى الرسمية المقدمة من الإدارة أو أي أمر صادر ضد صاحب الترخيص/المتقدم بالطلب هي سجل عام.
عندما يصدر حكم مدني أو جنائي أو إداري يثبت أن صاحب الترخيص تمييز بشكل غير قانوني في النشاط المرخص، يجب على الإدارة—بعد الإشعار والجلسة وتوصية المجلس—إيقاف/سحب أو اتخاذ إجراء تأديبي، إلا إذا كان الحكم قيد الاستئناف. يعتبر الحكم السابق سجلاً لا يمكن إعادة طعن مستحقاته في جلسة الإدارة.
قبل اتخاذ إجراء تأديبي، يجب على الدائرة أن تشعر الشخص المتهم والوسيط الإداري/الراعي المعين بموجب إشعار مكتوب قبل الجلسة بـ 30 يوم على الأقل بالاتهامات والوقت والمكان، وما إذا تم إيقاف الترخيص مؤقتاً. يجب على الشخص تقديم إجابة مكتوبة تحت القسم في غضون 20 يوم من التسليم. قد يؤدي الفشل في الإجابة إلى الافتراضي والتأديب بدون جلسة. يمكن تقديم الإشعار عن طريق البريد أو الوسائل الإلكترونية إلى عنوان السجل. يتم إرسال نسخة من أمر التأديب النهائي إلى الوسيط الإداري والراعي.
بعد جلسة استماع، يتم تسليم تقرير المجلس للطرف، والذي قد يتقدم بطلب إعادة نظر في غضون 20 يومًا (يتم تمديده إذا تم طلب النسخة المكتوبة في الوقت المناسب). قد يصدر الأمين أمرًا وفقًا لتوصيات المجلس، أو يصدر أمرًا يخالف توصيات المجلس أو مسؤول الجلسة. قد يقوم الأمين بإيقاف الترخيص مؤقتًا بدون جلسة استماع إذا كانت المصلحة العامة أو السلامة أو الرفاهية تتطلب إجراءً طارئًا بشكل حتمي؛ يجب أن تبدأ جلسة استماع في غضون 30 يومًا من الإيقاف.
بعد الانتهاء بنجاح من الإيقاف أو الإلغاء أو الاختبار، يجوز للقسم استعادة الترخيص بناءً على التوصية الخطية للمجلس ما لم تكن الاستعادة غير في الصالح العام. لا يجوز للقسم اتخاذ أي إجراء تأديبي إلا إذا بدأ في غضون 5 سنوات من الانتهاك المزعوم—باستثناء أن هذا الحد لا ينطبق حيث تحتوي الطلب الأولي على معلومات كاذبة أو مضللة.
يجب بدء الإجراء الذي يؤدي إلى استرجاع الصندوق في غضون سنتين من وقت معرفة الشخص المتضرر أو يجب أن يعرف الأفعال. يجب تسمية جميع أصحاب التراخيص / الموظفين / المقاولين المسؤولين (وكياناتهم التجارية) كمدعى عليهم أو سيتم منع الاسترجاع. إذا تعذر تقديم الخدمة، قد تسمح المحكمة بتقديم الخدمة إلى ��لأمين. يجب على الشخص المتضرر إخطار الدائرة بإشعار مدته 30 يومًا من الحكم وإشعار مدته 20 يومًا من الإجراءات الإضافية. يجب على المدعين إثبات أنهم ليسوا زوج المدين / الممثل، والامتثال لجميع المتطلبات، والحصول على حكم، وإظهار أتعاب المحامي المعقولة.
قد ترفض الإدارة إصدار أو تجديد أو إيقاف ترخيص الشخص الذي لا يقدم إقرارات أو لا يدفع الضرائب المطلوبة بموجب أي قانون تديره إدارة الإيرادات حتى تصبح راضية. كما قد ترفض أو تلغي أو توقف الترخيص بناءً فقط على شهادة من إدارة الصحة والخدمات الأسرية بأن الشخص متأخر أكثر من 30 يوماً في نفقة الطفل.
الشخص الذي يتم إرجاع شيكه غير مدفوع أو يتم رفض دفع بطاقته الائتمانية/الخصم يدين لقسم الشؤون برسوم قدرها 50 دولار بالإضافة إلى المبلغ المستحق. يجب إجراء الدفع بشيك معتمد أو حوالة بريدية في غضون 30 يومًا من الإخطار. سيؤدي عدم الدفع إلى إلغاء تلقائي للترخيص أو رفض الطلب دون جلسة استماع. يتطلب الاستعادة إعادة التقديم ودفع جميع الرسوم والغرامات. يجوز للسكرتير التنازل عن الرسوم في الحالات التي تكون فيها غير معقولة أو مرهقة.
تخضع القرارات الإدارية النهائية للمراجعة القضائية بموجب قانون المراجعة الإدارية. يتم بدء المراجعة القضائية في محكمة الدائرة حيث يقيم الطرف؛ إذا كان الطرف ليس ساكناً في إيلينوي، فإن الاختصاص يكون في مقاطعة سانجامون أو مقاطعة كوك. لا تحتاج الوزارة إلى التصديق على السجل أو الظهور ما لم يقدم المدعي إيصالاً لتكاليف تصديق السجل مع الدعوى.
يتم إيداع الغرامات والعقوبات المجمعة بموجب القانون في صندوق إدارة رخصة العقارات وقد يتم تحويلها إلى صندوق الاسترداد. لا يؤدي سداد صندوق الاسترداد بالكامل إلى إلغاء الإجراءات التأديبية الأخرى، ولا تحد أحكام الصندوق من سلطة الإدارة التأديبية. عدم الامتثال لإجراءات الصندوق يسقط الحقوق بموجب البندين 20-85 و 20-90.
ما لم ينص عليه صراحة في القانون، لا يمنح القانون أي شخص حقاً خصوصياً في رفع دعوى قضائية للمطالبة بالأضرار أو لإنفاذ أحكام أو قواعد القانون.
بموجب قانون ترخيص العقارات لعام 2000 (225 ILCS 454/5-10)، لا يجوز لأي شخص أن يعمل كوسيط عقاري أو وسيط إدارة أو وكيل إيجار سكني، أو الإعلان عن نفسه كما هو الحال، بدون ترخيص صادر عن قسم الشؤون المالية والتنظيم المهني في إيلينوي (IDFPR). تتضمن الأنشطة المرخصة البيع والشراء والإيجار والتفاوض والإدراج والإعلان أو تقديم العرض للقيام بأي من هذه الأنشطة لشخص آخر مقابل تعويض، بما في ذلك وساطة فرص الأعمال التي تشمل العقارات. يعفي البند 5-20 من بين آخرين: المالكون أو الموجرون الذين يتعاملون مع ممتلكاتهم الخاصة وموظفوهم المنتظمون؛ المحامون الذين يعملون ضمن نطاق واجباتهم؛ الأمناء والموصون والمنفذون والأوصياء والآخرون الذين يعملون بموجب أمر من المحكمة؛ الموظفون الحكوميون والموظفون؛ مديرو الوحدات السكنية في العمارات السكنية (أو موظفوهم) الذين يؤجرون الوحدات في المبنى الذي يسكنون فيه؛ ومشغلو الفنادق والفنادق الصغيرة. قد يحتفظ الشخص الذي يحتاج فقط إلى تأجير عقار سكني برخصة وكيل إيجار سكني محدودة بدلاً من رخصة الوسيط. المصدر: 225 ILCS 454/5-10, 5-15, 5-20
تصدر إلينوي ثلاث أنواع من الرخص: الوسيط (الرخصة على مستوى الدخول؛ تم إلغاء رخصة البائع في عام 2011)، والوسيط الإداري، وممثل الإيجارات السكنية (225 ILCS 454/5-15). يجب على المتقدم للحصول على رخصة وسيط أن يكون عمره 18 سنة على الأقل، وأن يحمل شهادة الثانوية العامة أو ما يعادلها، وأن ينهي 75 ساعة من التعليم المعتمد قبل الحصول على الرخصة (60 ساعة من المواضيع بالإضافة إلى دورة مبادئ تطبيقية تفاعلية مدتها 15 ساعة)، وأن ينجح في امتحان الولاية، ثم ينهي 45 ساعة من التعليم بعد الحصول على الرخصة قبل التجديد الأول (5-27، 5-28). يجب على المتقدم للحصول على رخصة وسيط إداري أن يكون قد عمل كوسيط مرخص لمدة سنتين على الأقل من السنوات الثلاث السابقة، وأن ينهي 45 ساعة من التعليم قبل الحصول على رخصة الوسيط الإداري وأن ينجح في امتحان الوسيط الإداري (5-27). يحتاج المتقدم لممثل الإيجارات إلى 15 ساعة من التعليم والامتحان، ويمكنه العمل لمدة تصل إلى 120 يومًا برخصة ممثل الإيجارات أثناء إكمالها (5-5). يجدد الوسطاء برخصهم في 30 أبريل من السنوات الزوجية ويكملون 12 ساعة من التعليم المستمر لكل دورة مدتها سنتان بما فيها الساعات الأساسية (مع مكونات الوقاية من التحرش الجنسي والوعي بالانحياز الضمني)؛ يجدد الوسطاء الإداريون برخصهم في 30 أبريل من السنوات الفردية ويكملون 12 ساعة من التعليم المستمر بالإضافة إلى 12 ساعة من تعليم إدارة الوسيط؛ يجدد ممثلو الإيجارات برخصهم في 31 يوليو من السنوات الزوجية مع 8 ساعات من التعليم المستمر (5-70، 5-72؛ 68 Ill. Adm. Code 1450 - التحقق من توزيع الساعات الحالي). المصدر: 225 ILCS 454/5-15، 5-27، 5-28، 5-45، 5-70، 5-72؛ 68 Ill. Adm. Code 1450
يجب أن يكون كل وسيط ووكيل إيجار برعاية وسيط راعي واحد بالضبط، الذي يحتفظ برخصة صاحب الترخيص وينشر بطاقة الراعي ويكون مسؤولاً عن الإشراف على أنشطة الوساطة لصاحب الترخيص (225 ILCS 454/5-40، 10-20). يجب أن يحافظ الوسيط الراعي على مقر عمل محدد في إلينوي (يخضع لاستثناء غير المقيم)، وكل مكتب وفرع يجب أن يكون تحت الإشراف المباشر لوسيط إدارة يتم تسجيل اسمه مع IDFPR؛ قد يشرف وسيط الإدارة على أكثر من مكتب واحد (10-20). عندما تنتهي الرعاية، يجب على الوسيط الراعي إخطار IDFPR من خلال النظام الإلكتروني ولا يجوز لصاحب الترخيص أن يمارس إلى أن يتم تسجيل وسيط راعي جديد. فقط وسيط راعي قد يعوض صاحب ترخيص عن نشاط مرخص، وقد يقبل صاحب ترخيص التعويض فقط من وسيطه الراعي الخاص، وقد لا يدفع الوسيط الراعي تعويضاً عن أعمال مرخصة لشخص غير مرخص، على الرغم من أنه قد يتم دفع رسوم الإحالة للوسطاء المرخصين من الولايات القضائية الأخرى وقد يتلقى صاحب الترخيص الدفع من خلال كيان تجاري يملكه (10-15). يجب على صاحب الترخيص أن يكشف كتابياً للعميل إذا كان سيتم استقبال التعويض من أكثر من طرف واحد (10-15). المصدر: 225 ILCS 454/5-40، 10-15، 10-20
يجب إجراء جميع الإعلانات التي يقوم بها صاحب الترخيص باسم الوسيط الراعي وتحت إشرافه ويجب أن تتضمن اسم الوسيط الراعي المسجل؛ يُحظر الإعلان الأعمى الذي يحذف الوسيط الراعي (225 ILCS 454/10-30؛ 68 Ill. Adm. Code 1450.715). يجب على صاحب الترخيص أن يعلن فقط باسم مرخص له أو باسم مفترض مسجل، وقد لا يعلن عن الممتلكات بدون موافقة مكتوبة من المالك أو بطريقة كاذبة أو مضللة. الإعلان عن الفريق مسموح به، لكن اسم الفريق قد لا يكون أكثر بروزًا من اسم الوسيط الراعي وأسماء الفريق يجب أن تشير إلى أنهم فريق وليسوا وسيطًا مستقلاً. يجب على الإعلانات عبر الإنترنت والإلكترونية تحديد الوسيط الراعي على كل صفحة أو بطريقة مرئية بسهولة، وعلى صاحب الترخيص الذي يعلن عن ممتلكاته الخاصة للبيع أو الإيجار أن يفصح عن حالة الترخيص في الإعلان. Source: 225 ILCS 454/10-30; 68 Ill. Adm. Code 1450.715
يتطلب قانون الإفصاح عن الممتلكات السكنية (765 ILCS 77) من بائع العقار السكني الذي يحتوي على 1 إلى 4 وحدات سكنية إكمال تقرير الإفصاح القانوني عن الممتلكات السكنية، والإجابة على قائمة ثابتة من أسئلة نعم أو لا أو غير قابلة للتطبيق حول العيوب الجوهرية بناءً على المعرفة الفعلية للبائع، وتسليمها للمشتري المحتمل قبل التوقيع على العقد. إذا تم تسليم التقرير بعد توقيع العقد، يجوز للمشتري إنهاء العقد خلال 3 أيام عمل من الاستلام (لكن ليس بعد نقل الملكية). التقرير ليس ضماناً ولا يحل محل الفحوصات؛ لا يتحمل البائع مسؤولية العيوب التي لم يكن لديه معرفة فعلية بها، لكن يجب أن يكمل التقرير إذا تم التعرف على معلومات جديدة قبل الإغلاق. تشمل التحويلات المستثناة التحويلات بأمر من المحكمة، والتحويلات من قبل المقرض بعد الحبس أو بموجب سند بدلاً من ذلك، والتحويلات من قبل الأمناء الذين يديرون الأملاك أو الصناديق الاستئمانية، والتحويلات بين المالكين المشاركين أو للزوج أو قريب مباشر، والمنازل الجديدة التي لم تُشغل أبداً. يجوز لإجراء المشتري للحصول على تعويض عن انتهاك متعمد استرجاع الأضرار الفعلية ورسوم المحكمة وأتعاب المحامين، ويجب تقديمه خلال سنة واحدة من الأبكر من الحيازة أو الإشغال أو التسجيل. المصدر: 765 ILCS 77/5 إلى 77/60
بموجب قانون الوعي بالرادون في إلينوي (420 ILCS 46)، قبل أن يكون المشتري ملزماً بموجب العقد بشراء عقار سكني به من 1 إلى 4 وحدات، يجب على البائع تقديم كتيب IEMA الخاص بـ Radon Testing Guidelines for Real Estate Transactions واستمارة Disclosure of Information on Radon Hazards المكتملة، بما في ذلك أي نتائج اختبار رادون معروفة وتدابير التخفيف. لا يتطلب القانون من البائع الاختبار أو التخفيف؛ إنه قانون الإفصاح فقط، والوحدات الموجودة في الطابق الثالث أو أعلى فوق مستوى الأرض معفاة. اعتباراً من 1 يناير 2024 (P.A. 103-0086)، يجب على المالك أيضاً تقديم الكتيب والإفصاح عن أي خطر رادون معروف للمستأجرين المحتملين للوحدات السكنية المشمولة قبل توقيع العقد؛ إذا أظهر اختبار المستأجر مستوى مرتفعاً (4 pCi/L أو أعلى) والمالك لم يقم بالتخفيف، قد يقوم المستأجر بإنهاء العقد بموجب الإجراءات المنصوص عليها في القانون (تحقق من تفاصيل الإجراءات الحالية). يتعامل حاملو الرخص عادة مع النماذج لكن الواجب يقع على البائع أو المالك. المصدر: 420 ILCS 46/10، 46/20، 46/25؛ P.A. 103-0086
تحظر المادة 3 من قانون الحقوق البشرية بولاية إلينوي (775 ILCS 5/3-101 et seq.) التمييز في معاملات العقارات، بما في ذلك المبيعات والإيجارات والتمويل وخدمات الوساطة والإعلان، وتضيف فئات محمية تتجاوز القانون الفيدرالي: النسب، والعمر (40 سنة فما فوق)، والحالة الزوجية، والتوجه الجنسي (بما في ذلك الهوية المتعلقة بالجنس)، والحالة العسكرية، والفصل غير المواتي من الخدمة العسكرية، وحالة أمر الحماية، والحمل، ومصدر الدخل (ساري المفعول اعتباراً من 1 يناير 2023) وحالة الهجرة (ساري المفعول اعتباراً من 1 يناير 2025)، بالإضافة إلى العرق والون والدين والجنس والأصل الوطني والإعاقة والحالة الأسرية. يحظر حظر البيع والتوجيه والإعلان التمييزي بشكل صريح. يعفي القسم 3-106 إيجار الوحدات في مبنى يملكه صاحبه بما لا يزيد عن 5 وحدات، والبيع الخاص لمنزل عائلي واحد من قبل صاحب لا يستخدم وسيطاً أو إعلاناً تمييزياً، والمنظمات الدينية والأندية الخاصة للإسكان غير التجاري، والإسكان للأشخاص الأكبر سناً فيما يتعلق بالحالة الأسرية؛ لا تسمح هذه الإعفاءات أبداً برخصة بالتمييز. يتم تقديم الشكاوى إلى قسم الحقوق البشرية بإلينوي خلال سنة واحدة من الانتهاك المزعوم وقد يتم الاستماع إليها من قبل لجنة الحقوق البشرية أو في محكمة الدائرة (تحقق من مبالغ العقوبات المدنية الحالية). المصدر: 775 ILCS 5/3-101 to 3-106, 5/7A
تفرض ولاية إلينوي ضريبة نقل العقارات على مستوى الولاية بمعدل 0.50 دولار لكل 500 دولار (أو جزء منها) من المقابل، وتفرض المقاطعات ضريبة إضافية قدرها 0.25 دولار لكل 500 دولار، بإجمالي 0.75 دولار لكل 500 دولار أو 1.50 دولار لكل 1000 دولار (35 ILCS 200/31-10؛ 55 ILCS 5/5-1031)؛ وبالعرف فإن البائع يدفع هذه الرسوم والطوابع يتم لصقها على الصك قبل التسجيل. يجب أن يرفق إعلان نقل العقارات (PTAX-203، المُقدم إلكترونياً عبر MyDec) مع الصك ما لم يكن النقل معفياً بموجب 35 ILCS 200/31-45، والذي يعفي الصكوك للمقابل أقل من 100 دولار، والنقل من أو إلى الهيئات الحكومية، والصكوك المضمونة للدين، والصكوك التصحيحية، وصكوك الضرائب، وصكوك القسمة والتحويلات بين الكيانات ذات الصلة. قد تفرض البلديات ذات الحكم الذاتي ضرائب نقل خاصة بها؛ تفرض شيكاغو 3.75 دولار لكل 500 دولار يدفعها المشتري بالإضافة إلى حصة CTA بقيمة 1.50 دولار لكل 500 دولار يدفعها البائع (تحقق من الأسعار الحالية). في عمليات الإغلاق في إلينوي، يقوم المحامون بشكل عام بإعداد الصكوك وتمثيل الأطراف، والعقود عادة ما تحتوي على فترة مراجعة من قبل المحامي، والوسطاء قد يقومون فقط بملء الفراغات في النماذج المطبوعة الموافقة عليها ولا يمكنهم صياغة الصكوك القانونية. المصدر: 35 ILCS 200/31-10, 31-25, 31-45؛ 55 ILCS 5/5-1031
بموجب قانون ضريبة الممتلكات (35 ILCS 200)، يتم تقييم الممتلكات العقارية خارج مقاطعة كوك بمعدل 33 1/3 في المائة من القيمة النقدية العادلة، بينما تستخدم مقاطعة كوك التصنيف (10 في المائة للسكني)؛ تطبق وزارة الإيرادات عامل المساواة (المضاعف) لإحضار تقييمات المقاطعة إلى المستوى القانوني. يتم دفع الضرائب بتأخير في قسطين في السنة التالية لاستحقاقها، والرهن الضريبي يفوق جميع الرهون الأخرى. يقلل الإعفاء المنزلي العام من القيمة المقيمة المعادلة بما يصل إلى 6000 دولار (10000 دولار في مقاطعة كوك)، وإعفاء المنزل للمسنين بمقدار 5000 دولار (8000 دولار في مقاطعة كوك)، وتجميد التقييم للمسنين متاح بدخل أسري قدره 65000 دولار أو أقل، وإعفاء تحسين المنزل يحمي ما يصل إلى 75000 دولار من القيمة النقدية العادلة المضافة لمدة 4 سنوات (تحقق من المبالغ الحالية، والتي تقوم الجمعية العامة بتعديلها بشكل دوري). يتم بيع الضرائب المتأخرة في مزاد الضرائب السنوي؛ يجوز للمالك عموماً استرجاع في غضون سنتين، يمتد إلى سنتين و6 أشهر للممتلكات السكنية المحتلة من قبل المالك بـ 6 وحدات أو أقل، وبعد ذلك قد يحصل مشتري الضريبة على صك ضريبي. المصدر: 35 ILCS 200/9-145, 15-170, 15-175, 15-180, 21-350
لا يوجد حد أقصى على مستوى الولاية في إلينوي للودائع الأمنية السكنية، ولكن قانون العودة الودائع الأمنية (765 ILCS 710) يتطلب من صاحب العقار السكني الذي يضم 5 وحدات أو أكثر أن يعيد الوديعة في غضون 45 يومًا بعد رحيل المستأجر، وإذا تم خصم الأضرار، فيجب تقديم بيان مفصل مع إيصالات مدفوعة أو تقديرات في غضون 30 يومًا (مع إيصالات مدفوعة في غضون 30 يومًا بعد ذلك)؛ الانتهاكات بسوء نية تجعل صاحب العقار مسؤولاً عن ضعف الودائع بالإضافة إلى رسوم المحامي والتكاليف. يتطلب قانون الفائدة على الودائع الأمنية (765 ILCS 715) من أصحاب العقارات الذين يملكون 25 وحدة أو أكثر في مبنى أو مجمع أن يدفعوا فائدة على الودائع المحتفظ بها لأكثر من 6 أشهر بسعر يدفعه أكبر بنك تجاري في إلينوي على حسابات التوفير بأقل إيداع في 31 ديسمبر السابق، قابل للدفع في غضون 30 يومًا بعد كل فترة 12 شهرًا، مع عقوبة مزدوجة الودائع للرفض المتعمد. بموجب قانون الإخلاء (735 ILCS 5/9)، يجب على صاحب العقار أن يقدم إشعار لمدة 5 أيام لعدم السداد، وإشعار لمدة 10 أيام للانتهاكات الأخرى للعقد، وإشعار مكتوب لمدة 30 يومًا لإنهاء الإيجار الشهري و7 أيام للإيجار الأسبوعي، ولا يمكن استعادة الحيازة إلا من خلال أمر إخلاء صادر عن المحكمة، وليس أبدًا من خلال مساعدة ذاتية مثل الأقفال أو قطع المرافق. يحظر قانون استباقية التحكم في الإيجار (50 ILCS 825) على البلديات من سن التحكم في الإيجار، وقانون الانتقام من أصحاب العقارات (765 ILCS 720) يحظر الانتقام ضد المستأجرين الذين يشتكون أو يمارسون حقوقهم القانونية؛ تفرض RLTO في شيكاغو قواعد محلية أكثر صرامة. المصدر: 765 ILCS 710؛ 765 ILCS 715؛ 735 ILCS 5/9-209، 9-210، 9-207؛ 50 ILCS 825
يتم إدارة قانون ترخيص العقارات لعام 2000 من قبل قسم إلينوي للتنظيم المالي والمهني (IDFPR، القسم)، يتصرف من خلال أمينها؛ القسم، وليس المجلس، يصدر وينجز ويفرض تأديبا للرخص ويعتمد القواعد (68 Ill. Adm. Code Part 1450). مجلس إدارة العقارات والانضباط (البند 25-10) هو هيئة استشارية واستماع تضم 15 عضوا معينين من قبل الحاكم لفترات مدتها 4 سنوات؛ يجب أن تكون الأغلبية قد عملت بنشاط كوسطاء أو وسطاء إدارة لمدة 10 سنوات على الأقل والبقية أعضاء عامون (تحقق من التخصيص الدقيق). يجري المجلس جلسات تأديبية ويقدم توصيات، لكن الأمين يصدر الأمر النهائي ويمكنه قبول أو رفض أو تعديل توصية المجلس. يعين الأمين منسق العقارات، الذي يجب أن يكون وسيطا مرخصا أو وسيط إدارة بخبرة كبيرة، ليعمل كضابط العقارات الرئيسي بالقسم وحلقة الوصل بالمجلس. تقدم مجلس العقارات الاستشاري للتعليم المشورة بشأن مناهج التعليم السابقة للترخيص واللاحقة والمستمرة. المصدر: 225 ILCS 454/25-10، 454/25-15، 454/25-20.
بموجب Chicago Bar Association v. Quinlan and Tyson, Inc.، 34 Ill. 2d 116 (1966)، يجوز لحامل الترخيص في إلينوي ملء الفراغات في نموذج عقد شراء مطبوع مسبقاً تم تحضيره من قبل محام لمعاملة يجريها حامل الترخيص، لكن لا يجوز له صياغة العقود أو الصكوك أو الإضافات أو الأدوات القانونية الأخرى أو تقديم الاستشارات القانونية أو فرض رسوم منفصلة لإكمال النماذج. صياغة الصكوك والرهونات ومستندات الإقفال تعتبر ممارسة للقانون مقتصرة على المحامين؛ ممارسة القانون غير المصرح بها تشكل أساساً للتأديب بموجب القسم 20-20 من قانون الترخيص. العرف الإقفالي في إلينوي هو أن يكون المشتري والبائع ممثلين من قبل محامين، وتتضمن العقود القياسية متعددة المجالس شرط مراجعة أو تعديل من قبل المحامي (عادة 5 أيام عمل) يسمح للمحامين بإقتراح تغييرات على كل شيء باستثناء السعر والتواريخ. يجب على حاملي الترخيص نصح الأطراف باستشارة المحامين وعدم إبداء آراء حول الملكية أو الآثار القانونية أو العواقب الضريبية. Source: Chicago Bar Ass'n v. Quinlan & Tyson, 34 Ill. 2d 116 (1966); 225 ILCS 454/20-20.
صندوق الأراضي في إلينوي هو آلية ملكية خاصة بالولاية يحتفظ فيها الوصي (عادة بنك أو شركة وصاية) بالملكية القانونية والعادلة للعقار، بينما يحتفظ المستفيد بمصلحة مفيدة تعتبر ملكية شخصية. يحتفظ المستفيد بسلطة التوجيه وحق الحيازة وجميع الدخل والعائدات، ويمكنه نقل المصلحة المفيدة بموجب التعيين دون تسجيل السند، مما يوفر خصوصية الملكية ويبسط الملكية المتعددة. بموجب قانون الإفصاح عن مصلحة الثقة بالأرض، يجب أن يتم الإفصاح عن المستفيدين كتابيًا عندما يتقدم الصندوق بطلب للحصول على تقسيم المناطق أو تصاريح أو رخص أو مزايا أخرى من هيئة حكومية أو عقود مع الولاية أو بلدية (765 ILCS 405). تخضع تعيينات المصلحة المفيدة لضريبة نقل العقارات على مستوى الولاية والمستوى المحلي بموجب قانون تسجيل صناديق الأراضي وضريبة النقل (765 ILCS 420). صندوق الأراضي لا يعفي العقار من دائني المستفيد، والوصي يتصرف فقط بناءً على توجيه مكتوب من المستفيد. المصدر: 765 ILCS 405؛ 765 ILCS 420؛ 765 ILCS 430.
بموجب قانون الملكية المشتركة بولاية إلينوي، فإن نقل الملكية لشخصين أو أكثر ينشئ ملكية مشتركة ما لم تُعلن الوثيقة صراحةً عن أن المستفيدين يتولون الملكية كمالكين مشتركين وليس كملاك مشاعين؛ الملكية المشتركة لا تُفترض أبداً (765 ILCS 1005/1). الملكية بالكامل متاحة فقط للأزواج (بما فيهم شركاء الاتحاد المدني) وفقط لسكنهم الأساسي، يجب أن تُعلن صراحةً في الصك، وتحمي المنزل من دائني الزوج الواحد (765 ILCS 1005/1c). تم إلغاء الحق الإرثي والحقوق الزوجية في إلينوي اعتباراً من 1 يناير 1972 (755 ILCS 5/2-9)، لذلك لا يجب على الزوج غير المالك التوقيع على الصك إلا للتنازل عن حقوق السكن الأساسي. تسمح إلينوي أيضاً بأداة النقل عند الوفاة، والتي يمكنها منذ عام 2022 نقل أي عقار بإلينوي خارج الوصية إذا تم توقيعها وشهادتها من قبل شاهدين واثنين وتوثيقها وتسجيلها قبل وفاة المالك (755 ILCS 27). المصدر: 765 ILCS 1005/1، 1005/1c؛ 755 ILCS 5/2-9؛ 755 ILCS 27.
تعترف ولاية إلينوي بالملكية من خلال الحيازة الضارة عندما تكون الحيازة فعلية وعلنية وشهيرة وحصرية وعدائية (بدون إذن) ومستمرة للفترة المحددة بموجب القانون. الفترة الزمنية العامة لاسترجاع الأرض هي 20 سنة (735 ILCS 5/13-101). تتم مراجعة الفترة إلى 7 سنوات عندما يمتلك الحائز مظهر الملكية (صك معيب أو مطالبة أخرى مسجلة) بحسن نية ويدفع جميع الضرائب المقررة قانونياً لتلك السنوات السبع (735 ILCS 5/13-109)؛ يمكن الحصول على الأرض الشاغرة والخالية من خلال دفع الضرائب لمدة 7 سنوات تحت مظهر الملكية (735 ILCS 5/13-107). لا يمكن الحصول على الملكية ضد الولاية أو الولايات المتحدة أو أراضي البلديات المخصصة للاستخدام العام، ويمكن للحائزين الضارين المتتاليين ربط فتراتهم معاً إذا كانوا مرتبطين. يكمل المدعي ملكية قابلة للتسويق من خلال دعوى التهدئة بدلاً من تلقائياً. المصدر: 735 ILCS 5/13-101 و5/13-107 و5/13-109.
بشكل منفصل عن إعفاءات الضرائب العقارية للمنزل، تمنح إلينوي كل فرد عقار منزل في السكن المأهول بالسكان (بما في ذلك الشقة السكنية أو التعاونية أو المنزل المتنقل) معفى من امتيازات الأحكام والبيع القسري للديون العامة بما يصل إلى $15,000 من حقوق الملكية؛ حيث يتشارك اثنان أو أكثر من المالكين المنزل، يكون إجمالي الإعفاء $30,000 (735 ILCS 5/12-901, 5/12-902). لا يحمي الإعفاء من الرهن العقاري أو امتياز شراء الأموال الممنوح طواعية أو ضرائب العقارات أو امتيازات الآليات أو الديون لشراء أو تحسين الملكية. لنقل أو رهن ملكية المنزل بحرية من الإعفاء، يجب أن تحتوي الوثيقة أو الرهن على إفراج صريح أو تنازل عن المنزل موقع ومعترف به من كلا الزوجين، حتى لو كان أحدهما فقط على السند (735 ILCS 5/12-904). يستمر المنزل للزوج الباقي والأطفال القاصرين حتى يبلغ الأصغر 18 سنة. المصدر: 735 ILCS 5/12-901 إلى 5/12-912.
يتطلب القسم 22.1 من قانون ملكية الوحدات السكنية (765 ILCS 605/22.1) من مالك الوحدة الذي يعيد بيع وحدة سكنية الحصول من الجمعية وإتاحتها لمشتري محتمل عند الطلب: وثيقة التأسيس واللوائح والقواعد؛ بيان بأي امتيازات بما في ذلك التقييمات المتأخرة ضد الوحدة؛ بيان بنفقات رأس المال المتوقعة للسنة الحالية والسنتين الماليتين التاليتين؛ مبلغ الاحتياطيات والأجزاء المخصصة؛ آخر بيان مالي؛ حالة الدعاوى المعلقة والأحكام؛ تغطية التأمين؛ وبيان بأن أي تحسينات من المبيع تمتثل للوثيقة. يجب على الجمعية تقديم هذه المعلومات في غضون 10 أيام عمل من طلب مكتوب ويمكنها فقط فرض رسوم معقولة للتكاليف المباشرة من جيبك الخاص، محدودة بموجب القانون بمبلغ 375 دولاراً مع تعديل التضخم (تحقق من الحد الأقصى الحالي). يتطلب القسم 22 من المطور عند المبيعات الأولية تقديم وثيقة التأسيس واللوائح والميزانية التشغيلية المتوقعة وخطط الأرضيات والوثائق ذات الصلة، وللمشتري الذي لم يتلقها قبل التعاقد الحق في إلغاء العقد في غضون 5 أيام بعد الاستلام. يفرض قانون جمعيات المجتمع ذي المصلحة المشتركة (765 ILCS 160/1-35) واجبات إفصاح متشابهة عند إعادة البيع على جمعيات أصحاب المنازل غير السكنية، مع مراعاة إعفاءاتها المتعلقة بالحجم. المصدر: 765 ILCS 605/22، 22.1؛ 765 ILCS 160/1-35
إلينويز هي دولة حبس قضائي: لا يمكن حبس الرهن العقاري إلا من خلال دعوى قضائية بموجب قانون حبس الرهن العقاري بإلينويز (735 ILCS 5/15-1101 وما يليه)، ولا يُسمح بحبس البيع. للمرتهن السكني الحق النظامي في إعادة التأسيس بمعالجة الخلل في غضون 90 يوماً بعد تقديم الاستدعاء، والحق في استرداد الدين كاملاً حتى الأخير من 7 أشهر بعد التقديم أو 3 أشهر بعد صدور حكم الحبس (6 أشهر و 3 أشهر على التوالي للعقار غير السكني)؛ لا يمكن إجراء بيع قضائي حتى ينتهي فترة الاسترداد ويجب أن توافق عليه المحكمة. إذا كان المُقرض هو المشتري الناجح بمبلغ أقل من مبلغ الحكم، فإن المالك السكني له الحق الخاص في الاسترداد في غضون 30 يوماً بعد الموافقة بدفع سعر البيع بالإضافة إلى الفائدة والتكاليف. أحكام النقص مسموحة، والقانون يعترف أيضاً بالوثائق بدلاً من الحبس والحبس بالموافقة، حيث يأخذ المُقرض الملكية مقابل التنازل عن أي نقص؛ المستأجرون الحقيقيون للعقار السكني المحبوس يستحقون إشعار لا يقل عن 90 يوماً قبل الإجبار على الإخلاء.
بموجب قانون حق المستأجر السكني في الإصلاح، يجوز للمستأجر السكني إخطار المالك بإشعار مكتوب بشأن إصلاح يلتزم المالك بإجراؤه؛ إذا فشل المالك في التصرف خلال 14 يومًا (أو على الفور في حالة طارئة)، يجوز للمستأجر أن يأمر بإجراء الإصلاح من قبل صانع حرفة مرخص أو مؤهل وخصم التكلفة من الإيجار، لكن الخصم قد لا يتجاوز الأقل من 500 دولار أو نصف إيجار شهر واحد، ويجب على المستأجر تقديم الإيصال المدفوع (765 ILCS 742). لا ينطبق القانون في الحالات التي توجد فيها بالفعل مرسوم بلدي (مثل مرسوم شيكاغو للمالكين والمستأجرين السكنيين) يوفر حقوق الإصلاح والخصم، ولا يغطي الإسكان العام أو الأضرار التي يسببها المستأجر. اعتبارًا من 1 يناير 2025، حل قانون الانتقام من المالك (765 ILCS 721) محل قانون الإخلاء الانتقامي الأقدم وحظر على المالك إنهاء أو رفض تجديد عقد الإيجار أو رفع الإيجار أو تقليل الخدمات أو تقديم دعوى إخلاء لأن المستأجر قدم شكوى إلى وكالة حكومية أو طلب إصلاحات أو انضم إلى منظمة مستأجرين أو شهد في المحكمة. يجوز للمستأجر الذي يثبت الانتقام أن يسترجع الأكبر من شهري إيجار أو ضعف الأضرار الفعلية المتكبدة، بالإضافة إلى أتعاب المحاماة، وقد يستخدم الانتقام كدفاع ضد الإخلاء. المصدر: 765 ILCS 742؛ 765 ILCS 721.
بموجب قانون امتياز الأشغال الميكانيكية بولاية إيلينوي، فإن المقاول الذي يحسن العقار تحت عقد مع المالك له امتياز ينعقد اعتباراً من تاريخ العقد ويأخذ أولوية على الأعباء اللاحقة. لإنفاذ الامتياز ضد الأطراف الثالثة مثل المشترين والمقرضين، يجب على المقاول تسجيل مطالبة الامتياز مع مسجل المقاطعة خلال 4 أشهر من انتهاء العمل (770 ILCS 60/7)؛ ضد المالك وحده يمكن تقديم المطالبة خلال سنتين. يجب تقديم دعوى لإجبار الامتياز خلال سنتين من انتهاء العمل. يجب على المقاول من الباطن تقديم إشعار خطي بمطالبته للمالك خلال 90 يوم من إتمام عمله (770 ILCS 60/24)، وعلى المساكن السكنية أحادية الأسرة المملوكة للمالك، يجب على المقاول أن يزود المالك بإشعار خطي بحقوق امتياز المقاول من الباطن. يحصل المشترون عادة على إقرار المقاول والمالك وبراءات الإعفاء من الامتياز عند الإغلاق لحماية الملك. Source: 770 ILCS 60/1, 60/7, 60/9, 60/24.
لا يحدد قانون الفائدة بإلينويز حداً أقصى لسعر الفائدة على القروض المضمونة برهن عقاري على العقارات، لذلك لا يوجد سقف للربا على قروض الرهن العقاري بإلينويز (815 ILCS 205/4). ومع ذلك، عندما يتجاوز سعر الفائدة على قرض مضمون برهن عقاري على عقار سكني 8% سنوياً، لا يجوز للمقرض فرض أو تحصيل عقوبة السداد المبكر (815 ILCS 205/4(2)(a)). بموجب قانون حساب الضمان العقاري، بمجرد أن يقوم المقترض في منزل عائلة واحدة مملوك للمقيم بسداد القرض حتى 65% من رأس المال الأصلي وكان محدثاً، يجوز للمقترض إنهاء حساب الضمان الضريبي والتأمين إلا إذا كان القرض مؤمناً من قبل الحكومة أو تتطلب مستندات الرهن العقاري الضمان؛ يجب على المقرضين إخطار المقترضين بهذا الحق (765 ILCS 910). يتطلب قانون الرهن العقاري من المرتهن تسليم تحرير الرهن العقاري في غضون شهر واحد بعد السداد الكامل؛ المقرض الذي يفشل في القيام بذلك يكون مسؤولاً عن عقوبة قانونية بقيمة 200 دولار بالإضافة إلى الأضرار ورسوم المحاماة (765 ILCS 905/2, 905/4). المصدر: 815 ILCS 205/4؛ 765 ILCS 910؛ 765 ILCS 905.
يتطلب قانون كاشف الدخان في إلينوي أن تحتوي كل وحدة سكنية على كاشف دخان معتمد واحد على الأقل في كل طابق بما في ذلك الطابق السفلي وعلى مسافة 15 قدماً من كل غرفة تُستخدم للنوم؛ منذ 1 يناير 2023، يجب أن يكون أي كاشف يعمل بالبطارية المثبت حديثاً أو البديل وحدة مختومة ببطارية غير قابلة للإزالة لمدة 10 سنوات (425 ILCS 60). يتطلب قانون كاشف إنذار أول أكسيد الكربون وجود إنذار CO معتمد على مسافة 15 قدماً من كل غرفة تُستخدم للنوم في أي مسكن يحتوي على جهاز يعمل بالوقود الأحفوري أو موقد أو جراج ملحق (430 ILCS 135). في العقارات المؤجرة، يجب على المالك توفير وتثبيت أجهزة الكشف والإنذارات، وتتحمل المستأجر مسؤولية اختبارها واستبدال البطاريات. الانتهاكات تعتبر جنح بسيطة وقد تعتمد البلديات على رموز أكثر صرامة؛ يطلب من البائعين والمالكين عادة التصديق على الامتثال عند الإغلاق أو الاستئجار. المصدر: 425 ILCS 60؛ 430 ILCS 135.
ينص قانون الاحتيال في إلينوي على أن أي عقد لبيع الأراضي أو أي مصلحة في الأراضي، وأي إيجار لمدة تزيد عن سنة واحدة، يجب أن يكون مكتوباً وموقعاً من الطرف المعني؛ عقود الإيجار الشفوية لمدة سنة واحدة أو أقل قابلة للتنفيذ (740 ILCS 80/2). الصك صحيح بين الأطراف عند التوقيع والتسليم، لكن يجب الإقرار به أمام موثق أو موظف مصرح آخر قبل التسجيل (765 ILCS 5/20). تتبع إلينوي قاعدة تسجيل race-notice: الصك أو الرهن غير المسجل باطل فيما يتعلق بالدائنين والمشترين اللاحقين بحسن نية بدون علم، والصكوك لها تأثير على أطراف ثالثة من هذا القبيل فقط من وقت تقديمها للتسجيل لدى مسجل المقاطعة (765 ILCS 5/30). يوفر التسجيل إخطاراً قانونياً، والحيازة توفر إخطار الاستفسار. تم إلغاء نظام توران (الملكية المسجلة) الذي كان يُستخدم سابقاً في مقاطعة كوك، حيث تم تحويل جميع الملكيات المسجلة إلى نظام التسجيل بحلول عام 1997. المصدر: 740 ILCS 80/2؛ 765 ILCS 5/20، 5/30.
يتطلب قانون العقارات المشتركة بالملكية الزمنية لعام 1999 من المطورين تسجيل كل خطة ملكية زمنية لدى IDFPR وتسليم بيان عرض عام للمشترين قبل أو عند توقيع العقد؛ يجب إجراء مبيعات الملكية الزمنية في إلينوي من قبل أشخاص مرخصين بموجب قانون رخصة العقارات (765 ILCS 101). للمشتري المشترك بالملكية الزمنية حق غير قابل للتنازل في إلغاء عقد الشراء في غضون 5 أيام تقويمية بعد التوقيع أو بعد استقبال بيان العرض العام، أيهما أطول، ويجب أن تكون الودائع محتفظ بها بموجب اتفاقية ضمان حتى ينتهي فترة الفسخ (765 ILCS 101/10-10). يتطلب قانون تسجيل مبيعات الأراضي لعام 1999 التسجيل لدى IDFPR وتسليم تقرير الخاصية قبل عرض الأراضي الفارغة المقسمة (عادة 25 قطعة أرض أو أكثر في خطة ترويج مشتركة) على سكان إلينوي، مع حق فسخ المشتري والإعفاءات للأراضي التي تحتوي على منازل قائمة أو بيعت للمقاولين (765 ILCS 86 - التحقق من العتبات). يشكل انتهاك أي من القانونين أساساً لانضباط الترخيص والعقوبات المدنية. المصدر: 765 ILCS 101؛ 765 ILCS 86.
جميع المواضيع الـ 62 في ملف PDF قابل للطباعة — مجاني وبدون تسجيل.
⬇ تحميل ملف PDF الكاملاختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في Illinois.
ابدأ مجانًا →