प्रश्न 1
फ्लोरिडा कानून के तहत, एक लाइसेंस प्राप्त मॉर्गेज ब्रोकर एक उधारकर्ता के लिए ऋण की बातचीत करता है और ऋणदाता से शुल्क प्राप्त करता है। बाद में उधारकर्ता को पता चलता है कि ब्रोकर को ऋणदाता से एक यील्ड स्प्रेड प्रीमियम (YSP) भी मिला था, जिसका खुलासा नहीं किया गया था। Chapter 494, F.S. के तहत, इस मुआवज़े के संबंध में ब्रोकर की बाध्यता को कौन सा कथन सबसे सही ढंग से वर्णित करता है?
- A. ब्रोकर को किसी भी स्रोत से प्राप्त सभी मुआवज़े का खुलासा, जिसमें यील्ड स्प्रेड प्रीमियम भी शामिल है, उधारकर्ता को लिखित रूप में करना आवश्यक है। ✓ उत्तर
- B. ऋणदाताओं द्वारा ब्रोकरों को दिए गए यील्ड स्प्रेड प्रीमियम फ्लोरिडा की प्रकटीकरण आवश्यकताओं से मुक्त हैं, क्योंकि वे ऋणदाता द्वारा दिए जाते हैं, उधारकर्ता द्वारा नहीं।
- C. फ्लोरिडा कानून केवल उधारकर्ता द्वारा सीधे भुगतान किए गए शुल्कों के प्रकटीकरण की आवश्यकता रखता है; ब्रोकर को ऋणदाता द्वारा दिए गए मुआवज़े का खुलासा करना आवश्यक नहीं है।
- D. एक मॉर्गेज ब्रोकर बिना खुलासा किए ऋणदाता से मुआवज़ा स्वीकार कर सकता है, बशर्ते वह ऋण राशि के दो प्रतिशत से अधिक न हो।
स्पष्टीकरण: Section 494.0038, F.S. के तहत, एक मॉर्गेज ब्रोकर को ऋण के संबंध में प्राप्त या अपेक्षित सभी मुआवज़े का खुलासा उधारकर्ता को करना होता है, चाहे वह उधारकर्ता से आए या ऋणदाता से। इस लिखित प्रकटीकरण में विफलता Chapter 494 का उल्लंघन मानी जाती है और इसके परिणामस्वरूप लाइसेंस निलंबन, रद्दीकरण या नागरिक दंड हो सकता है। यील्ड स्प्रेड प्रीमियम या ऋणदाता द्वारा ��ुगतान किए गए शुल्कों के लिए इस प्रकटीकरण आवश्यकता से कोई छूट नहीं है।
प्रश्न 2
फ्लोरिडा में एक आवासीय संपत्ति के विक्रेता को एक साथ दो प्रतिस्पर्धी लिखित प्रस्ताव प्राप्त होते हैं। विक्रेता खरीदार A का प्रस्ताव स्वीकार करता है और FAR/BAR अनुबंध निष्पादित करता है। इसके बाद विक्रेता खरीदार B का प्रस्ताव FAR/BAR Residential Contract with Backup Addendum के माध्यम से बैकअप अनुबंध के रूप में स्वीकार करता है। बाद में खरीदार A अनुबंध का उल्लंघन करता है और विक्रेता लिखित रूप में खरीदार A को डिफ़ॉल्ट घोषित करता है। Backup Contract Addendum के अंतर्गत, कौन सी घटना खरीदार B के अनुबंध को प्राथमिक अनुबंध बनाती है?
- A. खरीदार A की निरीक्षण अवधि बिना रद्दीकरण के समाप्त हो जाती है
- B. विक्रेता खरीदार B को लिखित सूचना देता है कि प्राथमिक अनुबंध समाप्त कर दिया गया है ✓ उत्तर
- C. खरीदार B विक्रेता को लिखित सूचना देकर प्राथमिक स्थिति में आने का चुनाव करता है
- D. खरीदार A के अनुबंध में उल्लिखित मूल समापन तिथि बिना क्लोज़िंग के बीत जाती है
स्पष्टीकरण: FAR/BAR Residential Contract Backup Addendum के अंतर्गत, बैकअप अनुबंध स्वतः प्राथमिक अनुबंध बन जाता है जब विक्रेता बैकअप खरीदार को लिखित सूचना देता है कि प्राथमिक अनुबंध समाप्त कर दिया गया है। खरीदार B का अनुबंध केवल खरीदार A के डिफ़ॉल्ट होने मात्र से स्वयं सक्रिय नहीं होता; विक्रेता को प्राथमिक अनुबंध की समाप्ति की लिखित सूचना देना आवश्यक है, तभी खरीदार B का अनुबंध कार्यशील प्राथमिक अनुबंध बनता है।
प्रश्न 3
FAR/BAR आवासीय विक्रय एवं क्रय अनुबंध (मानक संस्करण, AS IS नहीं) के अंतर्गत, पक्षकार इस बात पर सहमत होते हैं कि विक्रेता राइडिंग लॉनमोवर को बिक्री में शामिल व्यक्तिगत संपत्ति के रूप में छोड़ेगा। अनुबंध में इस बारे में कुछ उल्लेख नहीं है कि लॉनमोवर का समावेश किसी ग्रहणाधिकार (lien) के अधीन है या नहीं। समापन (closing) से पहले यह पता चलता है कि लॉनमोवर पर एक ऋणदाता द्वारा दायर UCC वित्तपोषण विवरण (UCC financing statement) का ग्रहणाधिकार है। अनुबंध के अंतर्गत, इस ग्रहणाधिकार को संतुष्ट करने की जिम्मेदारी किस पर है?
- A. क्रेता पर, क्योंकि व्यक्तिगत संपत्ति "जैसी है" (as is) बेची जाती है, जब तक अनुबंध विशेष रूप से व्यक्तिगत संपत्ति के स्वामित्व की गारंटी न दे
- B. विक्रेता पर, क्योंकि FAR/BAR अनुबंध के तहत विक्रेता को बिक्री में शामिल व्यक्तिगत संपत्ति सभी ग्रहणाधिकारों और भारों से मुक्त हस्तांतरित करनी होती है ✓ उत्तर
- C. किसी भी पक्ष पर नहीं; Florida के UCC अनुच्छेद 9 प्रक्रियाओं के तहत ऋणदाता को समापन पर स्वतः ग्रहणाधिकार मुक्त करना होगा
- D. शीर्षक कंपनी (title company) पर, क्योंकि उसकी शीर्षक बीमा पॉलिसी किसी रियल एस्टेट अनुबंध में शामिल व्यक्तिगत संपत्ति तक विस्तारित होती है
स्पष्टीकरण: FAR/BAR आवासीय अनुबंध के अंतर्गत विक्रेता को बिक्री में शामिल व्यक्तिगत संपत्ति सभी ग्रहणाधिकारों, भारों और हितों से मुक्त हस्तांतरित करनी होती है। यदि कोई UCC वित्तपोषण विवरण बिक्री में शामिल व्यक्तिगत संपत्ति पर भार डालता है, तो उस ग्रहणाधिकार को समापन से पहले या समापन के समय संतुष्ट अथवा मुक्त कराना विक्रेता का दायित्व है। शीर्षक बीमा पॉलिसियाँ अचल संपत्ति के हितों को कवर करती हैं और सामान्यतः व्यक्तिगत संपत्ति के ग्रहणाधिकारों तक विस्तारित नहीं होतीं।
प्रश्न 4
फ्लोरिडा में एक आवासीय विक्रेता और खरीदार ने 10-दिवसीय निरीक्षण अवधि के साथ FAR/BAR AS IS अनुबंध निष्पादित किया। आठवें दिन, खरीदार के निरीक्षक ने एक महत्वपूर्ण दोष की पहचान की। खरीदार के एजेंट ने दसवें दिन रात 11:59 बजे ईमेल के माध्यम से रद्दीकरण नोटिस भेजा, लेकिन विक्रेता के एजेंट ने ग्यारहवें दिन सुबह तक उस ईमेल को खोला या पढ़ा नहीं। FAR/BAR AS IS अनुबंध के अंतर्गत, क्या यह रद्दीकरण समय पर था?
- A. नहीं, क्योंकि रद्दीकरण तभी प्रभावी होता है जब इसे विक्रेता या विक्रेता के एजेंट द्वारा वास्तव में प्राप्त करके पढ़ा जाए
- B. हाँ, क्योंकि FAR/BAR अनुबंध में यह प्रावधान है कि इलेक्ट्रॉनिक माध्यम से दिया गया नोटिस सही ईमेल पते पर प्रेषण के समय प्रभावी हो जाता है, चाहे इसे कब पढ़ा जाए ✓ उत्तर
- C. नहीं, क्योंकि निरीक्षण अवधि के दौरान रद्दीकरण केवल प्रमाणित डाक या हाथों-हाथ डिलीवरी द्वारा ही दिया जाना चाहिए
- D. हाँ, लेकिन केवल तभी यदि खरीदार का एजेंट यह साबित कर सके कि ईमेल मध्यरात्रि से पहले स्पैम फ़िल्टर द्वारा अवरोधित नहीं किया गया था
स्पष्टीकरण: FAR/BAR AS IS आवासीय अनुबंध में नोटिस संबंधी प्रावधान शामिल हैं जो ईमेल सहित इलेक्ट्रॉनिक माध्यमों से डिलीवरी की अनुमति देते हैं। अनुबंध के नोटिस अनुच्छेद के अंतर्गत, इलेक्ट्रॉनिक डिलीवरी निर्धारित ईमेल पते पर प्रेषण के समय प्रभावी मानी जाती है। चूँकि खरीदार के एजेंट ने दसवें दिन मध्यरात्रि से पहले रद्दीकरण नोटिस प्रेषित कर दिया था, इसलिए यह रद्दीकरण समय पर माना जाएगा, चाहे विक्रेता के एजेंट ने ईमेल को कब ��ी खोला या पढ़ा हो।
प्रश्न 5
एक खरीदार और विक्रेता FAR/BAR आवासीय अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं। अनुबंध में एक खंड है जिसमें लिखा है: 'यदि विक्रेता विपणन योग्य स्वामित्व (marketable title) हस्तांतरित करने में विफल रहता है, तो खरीदार का एकमात्र उपाय जमा राशि की वापसी होगी।' फ्लोरिडा कानून के तहत, क्या उपचार-सीमा का यह खंड लागू करने योग्य है?
- A. हाँ, फ्लोरिडा न्यायालय रियल एस्टेट अनुबंधों में उपचार की संविदात्मक सीमाओं को लगातार लागू करते हैं, और खरीदार एकमात्र उपाय के रूप में जमा राशि की वापसी स्वीकार करने के लिए बाध्य है
- B. नहीं, फ्लोरिडा क़ानून 475 लाइसेंसधारियों को रियल एस्टेट अनुबंधों में उपचार-सीमा खंड शामिल करने से प्रतिबंधित करता है
- C. यह लागू करने योग्य हो सकता है, लेकिन फ्लोरिडा न्यायालय ऐसे खंडों की कड़ी जाँच करते हैं और उन्हें अनुचित (unconscionable) या सार्वजनिक नीति के विरुद्ध पा सकते हैं, यदि वे प्रभावी रूप से खरीदार को सार्थक राहत से वंचित करते हैं, विशेष रूप से जब विक्रेता ने बुरे विश्वास में काम किया हो ✓ उत्तर
- D. हाँ, लेकिन केवल तभी जब खंड को फ्लोरिडा के स्टैट्यूट ऑफ फ्रॉड्स के तहत दोनों पक्षों द्वारा अलग से प्रमुखता से हाइलाइट किया गया हो या उस पर पहल अक्षर (initials) लगाए गए हों
स्पष्टीकरण: फ्लोरिडा न्यायालय आम तौर पर पक्षकारों को रियल एस्टेट अनुबंधों में उपचार को संविदात्मक रूप से सीमित करने की अनुमति देते हैं; हालाँकि, ऐसे खंड न्यायिक जाँच के अधीन होते हैं। उपचार-सीमा खंड को लागू नहीं किया जाएगा यदि इसे लागू करना अनुचित (unconscionable) होगा या गैर-उल्लंघनकारी पक्ष को सार्थक उपाय के बिना छोड़ देगा, विशेष रूप से यदि उल्लंघनकारी पक्ष ने बुरे विश्वास या जानबूझकर काम किया हो। फ्लोरिडा न्यायालय प्रत्येक मामले के आधार पर लागू करने की क्षमता का आकलन करने के लिए सामान्य अनुबंध कानून के सिद्धांतों को लागू करते हैं।
प्रश्न 6
FAR/BAR आवासीय बिक्री और खरीद अनुबंध के तहत, पक्षकार सहमत होते हैं कि विक्रेता डीड पर डॉक्यूमेंटरी स्टैम्प टैक्स का भुगतान करेगा और खरीदार नोट पर डॉक्यूमेंटरी स्टैम्प टैक्स का भुगतान करेगा। यह लेन-देन Miami-Dade काउंटी में स्थित है। फ्लोरिडा कानून के तहत इस आवंटन के बारे में कौन सा कथन सबसे सटीक है?
- A. यह आवंटन अमान्य है क्योंकि फ्लोरिडा कानून के अनुसार Miami-Dade काउंटी में सभी डॉक्यूमेंटरी स्टैम्प टैक्स का भुगतान खरीदार को करना होता है
- B. पक्षकार वैधानिक डिफ़ॉल्ट से अलग तरीके से क्लोजिंग लागत का संविदात्मक आवंटन कर सकते हैं, लेकिन यह आवंटन केवल पक्षकारों के बीच बाध्यकारी होता है और राज्य की किसी भी पक्षकार से कर वसूलने की क्षमता को प्रभावित नहीं करता ✓ उत्तर
- C. Miami-Dade काउंटी डॉक्यूमेंटरी स्टैम्प के बजाय डीड पर सरटैक्स लगाती है, इसलिए मानक FAR/BAR आवंटन लागू नहीं होता
- D. फ्लोरिडा में डीड पर डॉक्यूमेंटरी स्टैम्प टैक्स किसी भी संविदा प्रावधान के बावजूद हमेशा खरीदार द्वारा भुगतान किया जाता है
स्पष्टीकरण: फ्लोरिडा विधान अध्याय 201 डॉक्यूमेंटरी स्टैम्प टैक्स लगाता है, और भुगतान की वैधानिक बाध्यता दस्तावेज़ के दोनों पक्षकारों से राज्य तक जाती है। जबकि FAR/BAR अनुबंध पक्षकारों को संविदात्मक रूप से भुगतान की जिम्मेदारी आपस में बाँटने की अनुमति देता है, यह पक्षकारों के बीच का समझौता फ्लोरिडा राजस्व विभाग पर बाध्यकारी नहीं होता। राज्य अदत्त डॉक्यूमेंटरी स्टैम्प के लिए किसी भी पक्षकार से वसूली कर सकता है। Miami-Dade काउंटी एक सरटैक्स अवश्य लगाती है, लेकिन मानक FAR/BAR अनुबंध का आवंटन ढाँचा पक्षकारों के समझौते पर अभी भी लागू होता है।