1. Một môi giới bất động sản tại Florida đóng vai trò đại lý độc quyền (single agent) cho người bán và nhận được một đề nghị mua từ người mua cũng đang được chính môi giới đó đại diện với tư cách là đại lý độc quyền. Không bên nào đồng ý chuyển sang hình thức môi giới giao dịch (transaction broker). Theo luật Florida, điều nào sau đây mô tả đúng tình huống của môi giới này?
- A. Môi giới có thể tiếp tục với tư cách là đại lý đôi đã được công khai (disclosed dual agent), vì Florida công nhận hình thức đại lý đôi đối với các môi giới có kinh nghiệm.
- B. Môi giới đang ở trong tình huống đại lý đôi không được công khai (undisclosed dual agency), đây là hình thức đại diện bất hợp pháp bị cấm theo Florida Statute 475.278, và phải thực hiện biện pháp khắc phục như xin sự đồng ý để chuyển sang transaction broker hoặc rút lui khỏi một phía. ✓
- C. Môi giới có thể tiếp tục đại diện cho cả hai bên với tư cách là đại lý độc quyền đồng thời, miễn là cả hai bên đều biết về tình huống này.
- D. Môi giới phải giới thiệu ngay một khách hàng đến công ty môi giới khác mà không tiết lộ lý do.
Florida Statute 475.278 không công nhận hoặc cho phép hình thức đại lý đôi (dual agency) — một người có giấy phép hành nghề không thể đồng thời đóng vai trò là đại lý độc quyền có trách nhiệm ủy thác (fiduciary single agent) cho cả người mua lẫn người bán trong cùng một giao dịch. Điều này tạo ra tình trạng đại lý đôi không được công khai, là hành vi bất hợp pháp. Giải pháp tuân thủ pháp luật là xin sự đồng ý bằng văn bản của cả hai bên để chuyển sang transaction broker (kèm theo thông báo bắt buộc), áp dụng điều khoản designated sales associate nếu phù hợp, hoặc rút lui khỏi việc đại diện cho một bên.
2. Theo Quy chế Florida 475.25, FREC có thể từ chối đơn xin cấp phép dựa trên kết luận rằng người nộp đơn thiếu "phẩm chất đạo đức tốt." Yếu tố nào sau đây ÍT liên quan NHẤT đến việc FREC xác định phẩm chất đạo đức tốt?
- A. Tiền án phạm tội nghiêm trọng (felony) mà quyền công dân chưa được phục hồi
- B. Hành vi gian lận có hệ thống trong các giao dịch kinh doanh trước đây không liên quan đến bất động sản
- C. Tình trạng hôn nhân hiện tại và các lựa chọn lối sống cá nhân của người nộp đơn không liên quan đến gian lận hoặc thiếu trung thực ✓
- D. Giấy phép bất động sản đã bị thu hồi tại tiểu bang khác do xuyên tạc gian lận
Theo Mục 475.17 và 475.25 của Quy chế Florida, việc FREC xác định phẩm chất đạo đức tốt tập trung vào tính trung thực, sự thật thà, đáng tin cậy và lịch sử tuân thủ pháp luật của một người. Tình trạng hôn nhân hoặc các lựa chọn lối sống cá nhân của người nộp đơn không liên quan đến sự không trung thực, gian lận hay vi phạm pháp luật thì không phải là các yếu tố liên quan. Ngược lại, các tiền án nghiêm trọng chưa được phục hồi quyền công dân, hành vi kinh doanh gian lận có hệ thống và việc thu hồi giấy phép ngoài tiểu bang vì gian lận đều trực tiếp liên quan đến việc đánh giá phẩm chất.
3. Một người bán bất động sản nhà ở tại Florida đồng thời nhận được hai đề nghị mua bằng văn bản cạnh tranh nhau. Người bán chấp nhận đề nghị của Người mua A và ký kết hợp đồng FAR/BAR. Sau đó, người bán chấp nhận đề nghị của Người mua B dưới dạng hợp đồng dự phòng theo mẫu FAR/BAR Residential Contract kèm Backup Addendum. Sau đó, Người mua A vi phạm hợp đồng và người bán tuyên bố Người mua A vi phạm bằng văn bản. Theo Backup Contract Addendum, sự kiện nào kích hoạt hợp đồng của Người mua B trở thành hợp đồng chính thức?
- A. Thời hạn kiểm tra của Người mua A hết hạn mà không có hủy bỏ
- B. Người bán giao thông báo bằng văn bản cho Người mua B rằng hợp đồng chính đã được chấm dứt ✓
- C. Người mua B giao thông báo bằng văn bản cho người bán về việc chuyển lên vị trí hợp đồng chính
- D. Ngày đóng giao dịch ban đầu ghi trong hợp đồng của Người mua A đã qua mà không hoàn tất giao dịch
Theo FAR/BAR Residential Contract Backup Addendum, hợp đồng dự phòng tự động trở thành hợp đồng chính khi người bán giao thông báo bằng văn bản cho người mua dự phòng rằng hợp đồng chính đã bị chấm dứt. Hợp đồng của Người mua B không tự động có hiệu lực chỉ vì Người mua A vi phạm; người bán phải cung cấp thông báo bằng văn bản về việc chấm dứt hợp đồng chính để kích hoạt hợp đồng của Người mua B trở thành hợp đồng chính thức có hiệu lực.
4. Một người bán nhà ở Florida biết rằng tài sản trước đây đã bị áp dụng một lệnh lis pendens được ghi nhận liên quan đến vụ kiện tịch biên thế chấp, vụ việc đã được giải quyết và hủy bỏ năm năm trước. Người bán không tiết lộ quá trình tịch biên trước đó cho người mua. Theo luật Florida, nhận định nào sau đây là chính xác nhất?
- A. Người bán phải tiết lộ quá trình tịch biên trước đó vì bất kỳ hành động pháp lý nào trước đây ảnh hưởng đến tài sản đều là thông tin bắt buộc phải công khai.
- B. Không cần thiết phải tiết lộ vì lệnh lis pendens đã được hủy bỏ, vụ tịch biên đã được giải quyết, và vấn đề này không còn ảnh hưởng đến quyền sở hữu hay giá trị của tài sản nữa. ✓
- C. Người bán chỉ phải tiết lộ vụ tịch biên trước đó nếu bên cho vay của người mua yêu cầu cung cấp lịch sử tranh chấp pháp lý.
- D. Người bán chỉ phải tiết lộ quá trình tịch biên trước đó nếu vụ việc xảy ra trong vòng ba năm trở lại đây.
Nghĩa vụ tiết lộ thông tin tại Florida áp dụng đối với các sự kiện hiện đang và có tác ��ộng trọng yếu đến giá trị tài sản. Một vụ tịch biên đã được giải quyết và hủy bỏ, không còn làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu và không có tác động liên tục đến tài sản, thì không cấu thành khiếm khuyết trọng yếu đã biết buộc phải tiết lộ. Điều luật Florida 689.25 quy định về các yếu tố tâm lý cụ thể (cái chết, tội phạm, bệnh tật) mà theo quy định rõ ràng không bắt buộc phải tiết lộ; tương tự, các thủ tục pháp lý trước đây đã được giải quyết hoàn toàn không tạo ra tác động trọng yếu hiện tại đến giá trị tài sản. Nguyên tắc phân biệt ở đây là tác động trọng yếu hiện tại — chứ không phải các sự kiện trong quá khứ không còn ảnh hưởng hiện tại — mới là yếu tố quyết định nghĩa vụ tiết lộ thông tin.
5. Theo luật Florida, một môi giới thế chấp có giấy phép đàm phán khoản vay cho người vay và nhận phí từ bên cho vay. Sau đó, người vay phát hiện ra rằng môi giới cũng nhận được phí chênh lệch lợi suất (yield spread premium - YSP) từ bên cho vay mà không được tiết lộ. Theo Chương 494, F.S., phát biểu nào sau đây mô tả chính xác nhất nghĩa vụ của môi giới đối với khoản thù lao này?
- A. Môi giới có nghĩa vụ phải tiết lộ bằng văn bản cho người vay tất cả các khoản thù lao nhận được từ bất kỳ nguồn nào, bao gồm cả phí chênh lệch lợi suất. ✓
- B. Các khoản phí chênh lệch lợi suất mà bên cho vay trả cho môi giới được miễn các yêu cầu công bố thông tin của Florida vì chúng do bên cho vay chi trả, không phải người vay.
- C. Luật Florida chỉ yêu cầu tiết lộ các khoản phí do người vay trực tiếp chi trả; thù lao mà bên cho vay trả cho môi giới không cần phải công bố.
- D. Một môi giới thế chấp có thể nhận thù lao không được tiết lộ từ bên cho vay miễn là số tiền đó không vượt quá hai phần trăm giá trị khoản vay.
Theo Điều 494.0038, F.S., môi giới thế chấp phải công bố cho người vay tất cả các khoản thù lao mà môi giới nhận được hoặc dự kiến sẽ nhận đ��ợc liên quan đến khoản vay, bất kể khoản tiền đó đến từ người vay hay bên cho vay. Việc không thực hiện công bố bằng văn bản này cấu thành vi phạm Chương 494 và có thể dẫn đến đình chỉ giấy phép, thu hồi giấy phép, hoặc các hình phạt dân sự. Không có miễn trừ nào đối với phí chênh lệch lợi suất hoặc các khoản phí do bên cho vay chi trả khỏi yêu cầu công bố thông tin này.