問題 1
フロリダ州法のもとで、免許を有するモーゲージブローカーが借り手のために融資を交渉し、貸し手から手数料を受け取りました。その後、借り手はブローカーが貸し手から開示されていないイールドスプレッドプレミアム（YSP）も受け取っていたことを知りました。フロリダ州法第494章のもとで、この報酬に関するブローカーの義務を最もよく説明しているのはどれですか？
- A. ブローカーは、イールドスプレッドプレミアムを含め、あらゆる出所から受け取ったすべての報酬を書面により借り手に開示する義務があります。 ✓ 正解
- B. 貸し手からブローカーに支払われるイールドスプレッドプレミアムは、借り手ではなく貸し手が支払うものであるため、フロリダ州の開示要件から免除されます。
- C. フロリダ州法は、借り手が直接支払う手数料の開示のみを義務付けており、貸し手がブローカーに支払う報酬を開示する必要はありません。
- D. モーゲージブローカーは、融資額の2%を超えない限り、開示されていない貸し手からの報酬を受け取ることができます。
解説: フロリダ州法第494.0038条のもとで、モーゲージブローカーは、報酬が借り手から支払われるか貸し手から支払われるかにかかわらず、融資に関連してブローカーが受け取る、または受け取ることが見込まれるすべての報酬を借り手に開示しなければなりません。この書面による開示義務を怠ることは第494章の違反となり、免許の停止、取り消し、または民事上のペナルティの対象となり得ます。イールドスプレッドプレミアムや貸し手が支払う手数料については、この開示要件からの免除規定はありません。
問題 2
フロリダ州の住宅用不動産の売主が、2件の競合する書面によるオファーを同時に受け取りました。売主は買主Aのオファーを承諾し、FAR/BARの契約書を締結しました。その後、売主はFAR/BAR住宅用契約書の「バックアップ特約書」を使用して、買主Bのオファーをバックアップ契約として承諾しました。その後、買主Aが契約不履行となり、売主は買主Aに対して書面で不履行を宣言しました。バックアップ契約特約書において、買主Bの契約が主契約となる契機となる事象はどれですか？
- A. 買主Aの検査期間がキャンセルなく満了した場合
- B. 売主が買主Bに対して主契約が解除された旨の書面通知を交付した場合 ✓ 正解
- C. 買主Bが売主に対して主契約の地位への移行を選択する旨の書面通知を交付した場合
- D. 買主Aの契約に記載された当初のクロージング日がクロージングなく経過した場合
解説: FAR/BAR住宅用契約書バックアップ特約書に基づき、売主がバックアップ買主に対して主契約が解除された旨の書面通知を交付した時点で、バックアップ契約は自動的に主契約となります。買主Bの契約は、買主Aの不履行のみによって自動的に発効するわけではなく、買主Bの契約を有効な主契約とするためには、売主が主契約の解除に関する書面通知を提供しなければなりません。
問題 3
FAR/BAR住宅売買標準契約書(現状有姿版ではなく標準版)において、売主は乗用芝刈り機を売買に含まれる動産として残すことで当事者間が合意しました。契約書には、芝刈り機の含有がいかなる先取特権の対象となるかについて記載がありません。クロージング前に、当該芝刈り機が貸し手によって申請されたUCC動産担保登録(UCC financing statement)の対象となっていることが判明しました。契約書のもとで、この先取特権を弁済する責任は誰が負いますか？
- A. 買主。動産は、契約書が動産の権原(title)を明示的に保証しない限り「現状有姿」で売却されるためです。
- B. 売主。FAR/BAR契約書は、売主が売買に含まれる動産をすべての先取特権および負担(encumbrances)から自由な状態で譲渡することを求めているためです。 ✓ 正解
- C. どちらの当事者でもない。貸し手はフロリダ州UCC第9編の手続きに従い、クロージング時に自動的に先取特権を解除しなければなりません。
- D. タイトル会社。タイトル保険証書が不動産契約に含まれる動産にまで適用されるためです。
解説: FAR/BAR住宅売買契約書は、売主が含まれる動産をすべての先取特権、負担、および権益から自由な状態で譲渡することを求めています。売買に含まれる動産にUCC動産担保登録が設定されている場合、その先取特権をクロージング前またはクロージング時に弁済もしくは解除する義務は売主にあります。タイトル保険証書は不動産上の権益を担保するものであり、一般的に動産に関する先取特権には適用されません。
問題 4
フロリダ州の住宅用不動産の売主と買主が、10日間の検査期間を含むFAR/BAR現状有姿(AS IS)契約を締結しました。8日目に、買主の検査員が重大な欠陥を発見しました。買主のエージェントは10日目の午後11時59分にメールで契約解除通知を送信しましたが、売主のエージェントは11日目の朝になって初めてそのメールを開封しました。FAR/BAR現状有姿契約に基づき、この解除通知は適時に行われたといえますか？
- A. いいえ。解除は、売主または売主のエージェントが実際に受信・閲覧した時点でのみ効力を生じるためです。
- B. はい。FAR/BAR契約は、電子的手段で送信された通知は、閲覧の有無にかかわらず、正しいメールアドレスへの送信時点で効力を生じると定めているためです。 ✓ 正解
- C. いいえ。検査期間中の解除通知は、書留郵便または手渡しによってのみ行われなければならないためです。
- D. はい。ただし、買主のエージェントが深夜0時以前にメールがスパムフィルターに遮断されなかったことを証明できる場合に限ります。
解説: FAR/BAR現状有姿住宅用契約書には、メールを含む電子的手段による通知の送達を認める通知条項が含まれています。契約書の通知条項によれば、電子的送達は指定されたメールアドレスへの送信時点で効力を生じます。買主のエージェントが10日目の深夜0時以前に解除通知を送信したため、売主のエージェントがメールを開封した時点にかかわらず、解除通知は適時に送達されたと認められます。
問題 5
買主と売主がFAR/BAR住宅用不動産売買契約を締結しました。契約書には次の条項が含まれています：「売主が瑕疵のない所有権を移転できない場合、買主の唯一の救済手段は手付金の返還とする。」フロリダ州法のもとで、この救済手段制限条項は執行可能ですか？
- A. はい、フロリダ州の裁判所は不動産契約における救済手段の契約上の制限を一貫して執行しており、買主は手付金の返還を唯一の救済手段として受け入れる義務があります
- B. いいえ、フロリダ州法第475条は、不動産業者が不動産契約に救済手段制限条項を含めることを禁じています
- C. 執行可能な場合もありますが、フロリダ州の裁判所はこのような条項を厳しく審査し、特に売主が悪意をもって行動した場合など、買主から実質的な救済手段を事実上奪うと判断される場合には、不当または公序良俗に反するとみなす可能性があります ✓ 正解
- D. はい、ただしフロリダ州の詐欺防止法に基づき、当該条項が両当事者によって目立つ形で強調表示されるか、または別途イニシャルで署名された場合に限ります
解説: フロリダ州の裁判所は一般的に、不動産契約において当事者が契約上の救済手段を制限することを認めています。ただし、このような条項は司法審査の対象となります。救済手段制限条項は、その執行が不当であったり、契約違反を受けた当事者に実質的な救済手段を与えないこととなる場合、特に違反当事者が悪意または故意に行動した場合には、執行されません。フロリダ州の裁判所は、執行可能性をケースバイケースで評価するために一般的な契約法の原則を適用します。
問題 6
FAR/BAR住宅売買契約書において、売主は証書に係る印紙税を負担し、買主は約束手形に係る印紙税を負担することを当事者間で合意しました。当該取引はマイアミ・デイド郡に所在します。フロリダ州法のもとで、この費用配分に関して最も正確な説明はどれですか?
- A. フロリダ州法はマイアミ・デイド郡において買主がすべての印紙税を支払うことを義務付けているため、当該配分は無効である
- B. 当事者は法定のデフォルト規定とは異なる形でクロージング費用を契約上配分することができるが、その配分は当事者間においてのみ拘束力を持ち、州がいずれの当事者からも税金を徴収する権限には影響しない ✓ 正解
- C. マイアミ・デイド郡は印紙税の代わりに証書への付加税を課しているため、標準的なFAR/BAR配分規定は適用されない
- D. フロリダ州における証書の印紙税は、いかなる契約条項にかかわらず、常に買主が支払う
解説: フロリダ州法令第201章は印紙税を課しており、支払義務は証書の両当事者から州に対して生じます。FAR/BAR契約書は当事者間で支払責任を契約上配分することを認めていますが、この当事者間合意はフロリダ州歳入局を拘束しません。州は未払い印紙税についていずれの当事者に対しても請求することができます。マイアミ・デイド郡は付加税を課しますが、標準的なFAR/BAR契約書の配分枠組みは当事者間の合意に引き続き適用されます。