Pregunta 1
Según la ley de Florida, un corredor hipotecario con licencia negocia un préstamo para un prestatario y cobra honorarios del prestamista. El prestatario descubre posteriormente que el corredor también recibió una prima de diferencial de rendimiento (« yield spread premium » o YSP) del prestamista que no fue divulgada. De conformidad con el Capítulo 494 de los Estatutos de Florida, ¿cuál de las siguientes afirmaciones describe mejor la obligación del corredor respecto a esta compensación?
- A. El corredor está obligado a divulgar por escrito al prestatario toda compensación recibida de cualquier fuente, incluidas las primas de diferencial de rendimiento. ✓ Respuesta
- B. Las primas de diferencial de rendimiento pagadas por los prestamistas a los corredores están exentas de los requisitos de divulgación de Florida porque las paga el prestamista y no el prestatario.
- C. La ley de Florida solo exige la divulgación de los honorarios pagados directamente por el prestatario; la compensación que el prestamista paga al corredor no necesita ser divulgada.
- D. Un corredor hipotecario puede aceptar compensación no divulgada del prestamista siempre que no supere el dos por ciento del monto del préstamo.
Explicación: De conformidad con la Sección 494.0038 de los Estatutos de Florida, un corredor hipotecario debe divulgar al prestatario toda compensación que reciba o espere recibir en relación con el préstamo, independientemente de si proviene del prestatario o del prestamista. No realizar esta divulgación por escrito constituye una violación del Capítulo 494 y puede resultar en la suspensión o revocación de la licencia, o en sanciones civiles. No existe ninguna exención para las primas de diferencial de rendimiento ni para los honorarios pagados por el prestamista respecto a este requisito de divulgación.
Pregunta 2
Un vendedor de Florida de una propiedad residencial recibe simultáneamente dos ofertas escritas en competencia. El vendedor acepta la oferta del comprador A y firma el contrato FAR/BAR. Luego, el vendedor acepta la oferta del comprador B como contrato de respaldo mediante el contrato residencial FAR/BAR con el adéndum de contrato de respaldo. Posteriormente, el comprador A incumple y el vendedor declara al comprador A en incumplimiento por escrito. Según el adéndum de contrato de respaldo, ¿qué evento activa que el contrato del comprador B se convierta en el contrato principal?
- A. El período de inspección del comprador A vence sin cancelación
- B. El vendedor entrega al comprador B una notificación escrita de que el contrato principal ha sido rescindido ✓ Respuesta
- C. El comprador B entrega al vendedor una notificación escrita eligiendo pasar al estatus principal
- D. La fecha de cierre original estipulada en el contrato del comprador A transcurre sin que se realice el cierre
Explicación: Conforme al adéndum de contrato de respaldo residencial FAR/BAR, el contrato de respaldo se convierte automáticamente en el contrato principal en el momento en que el vendedor entrega al comprador de respaldo una notificación escrita de que el contrato principal ha sido rescindido. El contrato del comprador B no se activa por sí solo únicamente debido al incumplimiento del comprador A; el vendedor debe proporcionar notificación escrita de la rescisión del contrato principal para activar que el contrato del comprador B se convierta en el contrato principal operativo.
Pregunta 3
Bajo el Contrato Residencial de Compraventa FAR/BAR (versión estándar, no « en su estado actual »), las partes acuerdan que el vendedor dejará el cortacésped montable como bien mueble incluido en la venta. El contrato no especifica si la inclusión del cortacésped está sujeta a algún gravamen. Antes del cierre, se descubre que el cortacésped está sujeto a una declaración de financiamiento UCC presentada por un prestamista. Según el contrato, ¿quién es responsable de satisfacer este gravamen?
- A. El comprador, porque los bienes muebles se venden « en su estado actual » a menos que el contrato garantice expresamente el título sobre los bienes muebles
- B. El vendedor, porque el contrato FAR/BAR exige que el vendedor transfiera los bienes muebles incluidos en la venta libres de todo gravamen y carga ✓ Respuesta
- C. Ninguna de las partes; el prestamista debe liberar el gravamen automáticamente en el cierre conforme a los procedimientos del artículo 9 del UCC de Florida
- D. La compañía de título, porque su póliza de seguro de título se extiende a los bienes muebles incluidos en un contrato inmobiliario
Explicación: El Contrato Residencial FAR/BAR exige que el vendedor transfiera los bienes muebles incluidos libres de todo gravamen, carga e interés. Si una declaración de financiamiento UCC grava un bien mueble incluido en la venta, es obligación del vendedor satisfacer o liberar dicho gravamen antes del cierre o en el momento del mismo. Las pólizas de seguro de título cubren los derechos sobre bienes inmuebles y, por lo general, no se extienden a los gravámenes sobre bienes muebles.
Pregunta 4
Un vendedor y un comprador residenciales de Florida firman un contrato FAR/BAR « EN EL ESTADO ACTUAL » con un período de inspección de 10 días. En el día 8, el inspector del comprador identifica un defecto material. El agente del comprador envía un aviso de cancelación por correo electrónico a las 11:59 p. m. del día 10, pero el agente del vendedor no abre ni lee el correo hasta la mañana del día 11. Según el contrato FAR/BAR « EN EL ESTADO ACTUAL », ¿fue oportuna la cancelación?
- A. No, porque la cancelación solo es efectiva cuando el vendedor o el agente del vendedor la recibe y la lee de manera efectiva
- B. Sí, porque el contrato FAR/BAR establece que el aviso entregado por medios electrónicos es efectivo desde el momento de su transmisión a la dirección de correo electrónico correcta, independientemente de cuándo sea leído ✓ Respuesta
- C. No, porque la cancelación durante el período de inspección debe entregarse únicamente por correo certificado o en mano
- D. Sí, pero solo si el agente del comprador puede demostrar que el correo electrónico no fue interceptado por un filtro de spam antes de la medianoche
Explicación: El contrato FAR/BAR residencial « EN EL ESTADO ACTUAL » incluye disposiciones sobre avisos que permiten la entrega por medios electrónicos, incluyendo el correo electrónico. Conforme al párrafo de avisos del contrato, la entrega electrónica es efectiva desde el momento de la transmisión a la dirección de correo electrónico designada. Dado que el agente del comprador transmitió el aviso de cancelación antes de la medianoche del día 10, la cancelación fue entregada oportunamente, independientemente de cuándo el agente del vendedor abrió o leyó el correo electrónico.
Pregunta 5
Un comprador y un vendedor celebran un Contrato Residencial FAR/BAR. El contrato contiene una cláusula que establece: «Si el vendedor no logra transferir un título comercializable, el único recurso del comprador será la devolución del depósito.» Conforme a la ley de Florida, ¿es ejecutable esta cláusula de limitación de recursos?
- A. Sí, los tribunales de Florida aplican sistemáticamente las limitaciones contractuales de recursos en los contratos inmobiliarios, y el comprador está obligado a aceptar la devolución del depósito como único recurso
- B. No, el Estatuto 475 de Florida prohíbe a los licenciatarios incluir cláusulas de limitación de recursos en los contratos inmobiliarios
- C. Puede ser ejecutable, pero los tribunales de Florida examinan minuciosamente dichas cláusulas y pueden declararlas abusivas o contrarias al orden público si efectivamente privan al comprador de un recurso significativo, especialmente cuando el vendedor actuó de mala fe ✓ Respuesta
- D. Sí, pero solo si la cláusula está destacada de forma visible o rubricada por separado por ambas partes conforme al Estatuto de Fraudes de Florida
Explicación: Los tribunales de Florida generalmente permiten que las partes limiten contractualmente los recursos en los contratos inmobiliarios; sin embargo, dichas cláusulas están sujetas a revisión judicial. Una cláusula de limitación de recursos no será ejecutada cuando su aplicación resulte abusiva o deje a la parte que no incurrió en incumplimiento sin un recurso significativo, especialmente si la parte incumplidora actuó de mala fe o de forma intencional. Los tribunales de Florida aplican los principios generales del derecho contractual para evaluar la ejecutabilidad de estas cláusulas caso por caso.
Pregunta 6
Bajo el Contrato Residencial de Compraventa FAR/BAR, las partes acuerdan que el vendedor pagará los impuestos de sellos documentales sobre la escritura y que el comprador pagará los impuestos de sellos documentales sobre el pagaré. La transacción se ubica en el Condado de Miami-Dade. ¿Cuál de las siguientes afirmaciones sobre esta asignación es la más precisa conforme a la ley de Florida?
- A. La asignación es inválida porque la ley de Florida exige que el comprador pague todos los impuestos de sellos documentales en el Condado de Miami-Dade
- B. Las partes pueden asignar contractualmente los costos de cierre de manera distinta a lo establecido por ley, pero dicha asignación solo obliga a las partes entre sí y no afecta la capacidad del estado de cobrar el impuesto a cualquiera de ellas ✓ Respuesta
- C. El Condado de Miami-Dade aplica un recargo sobre las escrituras en lugar de sellos documentales, por lo que la asignación estándar del contrato FAR/BAR no aplica
- D. Los impuestos de sellos documentales sobre escrituras en Florida siempre los paga el comprador, independientemente de cualquier disposición contractual
Explicación: El Capítulo 201 de los Estatutos de Florida establece los impuestos de sellos documentales, y la obligación legal de pago recae sobre el estado por parte de ambas partes del instrumento. Si bien el contrato FAR/BAR permite que las partes asignen contractualmente la responsabilidad del pago entre ellas, dicho acuerdo inter partes no obliga al Departamento de Hacienda de Florida. El estado puede exigir el pago de los sellos documentales pendientes a cualquiera de las partes. El Condado de Miami-Dade sí impone un recargo adicional, pero el marco de asignación del contrato FAR/BAR estándar sigue aplicándose al acuerdo entre las partes.