문제 1
플로리다 법률에 따라, 면허를 보유한 모기지 브로커가 차용인을 위해 대출을 중개하고 대출 기관으로부터 수수료를 받았습니다. 이후 차용인은 브로커가 대출 기관으로부터 공개되지 않은 이자율 스프레드 프리미엄(YSP)도 수령했다는 사실을 알게 되었습니다. 플로리다주 법령 제494장에 따르면, 이 보상에 관한 브로커의 의무를 가장 잘 설명하는 것은 무엇입니까?
- A. 브로커는 이자율 스프레드 프리미엄을 포함하여 어떠한 출처로부터 받은 모든 보상을 서면으로 차용인에게 공개해야 합니다. ✓ 정답
- B. 대출 기관이 브로커에게 지급하는 이자율 스프레드 프리미엄은 차용인이 아닌 대출 기관이 지급하는 것이므로 플로리다 공개 요건에서 면제됩니다.
- C. 플로리다 법률은 차용인이 직접 지급하는 수수료의 공개만을 요구하며, 대출 기관이 브로커에게 지급하는 보상은 공개할 필요가 없습니다.
- D. 모기지 브로커는 대출 금액의 2%를 초과하지 않는 한 공개되지 않은 대출 기관 보상을 수령할 수 있습니다.
해설: 플로리다주 법령 제494.0038조에 따르면, 모기지 브로커는 보상이 차용인으로부터 오든 대출 기관으로부터 오든 관계없이, 대출과 관련하여 수령하거나 수령할 것으로 예상되는 모든 보상을 차용인에게 공개해야 합니다. 이 서면 공개 의무를 이행하지 않으면 제494장 위반에 해당하며, 면허 정지, 취소 또는 민사 제재의 대상이 될 수 있습니다. 이자율 스프레드 프리미엄이나 대출 기관이 지급하는 수수료에 대해서는 이 공개 요건에서 면제되는 규정이 없습니다.
문제 2
플로리다주 주거용 부동산 매도인이 두 건의 경쟁 서면 오퍼를 동시에 받았습니다. 매도인은 매수인 A의 오퍼를 수락하고 FAR/BAR 계약서를 체결했습니다. 이후 매도인은 매수인 B의 오퍼를 FAR/BAR 주거용 계약서의 「백업 부속 합의서」를 사용하여 백업 계약으로 수락했습니다. 이후 매수인 A가 계약을 불이행하였고, 매도인은 매수인 A에게 서면으로 불이행을 선언했습니다. 백업 계약 부속 합의서에 따라, 매수인 B의 계약이 주계약이 되는 것을 촉발하는 사건은 무엇입니까?
- A. 매수인 A의 검사 기간이 취소 없이 만료된 경우
- B. 매도인이 매수인 B에게 주계약이 해지되었음을 서면으로 통지한 경우 ✓ 정답
- C. 매수인 B가 매도인에게 주계약 지위로 이행할 것을 선택하는 서면 통지를 전달한 경우
- D. 매수인 A의 계약에 명시된 최초 클로징 날짜가 클로징 없이 경과한 경우
해설: FAR/BAR 주거용 계약서 백업 부속 합의서에 따르면, 매도인이 백업 매수인에게 주계약이 해지되었음을 서면으로 통지하는 시점에 백업 계약은 자동으로 주계약이 됩니다. 매수인 B의 계약은 매수인 A의 불이행만으로는 자동으로 활성화되지 않으며, 매수인 B의 계약이 실질적인 주계약이 되기 위해서는 매도인이 주계약 해지에 관한 서면 통지를 반드시 제공해야 합니다.
문제 3
FAR/BAR 주거용 매매 표준 계약서(있는 그대로 버전이 아닌 기본 버전)에서, 당사자들은 판매자가 승용 잔디 깎기를 매매에 포함되는 동산으로 남겨두기로 합의하였습니다. 계약서에는 잔디 깎기의 포함 여부가 어떤 담보권의 적용을 받는지에 대해 아무런 언급이 없습니다. 클로징 전에 해당 잔디 깎기가 대출 기관이 제출한 UCC 금융 진술서(UCC financing statement)의 적용을 받는다는 사실이 밝혀졌습니다. 계약서에 따르면, 이 담보권을 해소할 책임은 누구에게 있습니까?
- A. 매수인. 동산은 계약서가 동산에 대한 권원(title)을 명시적으로 보증하지 않는 한 '있는 그대로' 매도되기 때문입니다.
- B. 매도인. FAR/BAR 계약서는 매도인이 매매에 포함된 동산을 모든 담보권 및 부담(encumbrances)으로부터 자유로운 상태로 양도할 것을 요구하기 때문입니다. ✓ 정답
- C. 어느 당사자도 아님. 대출 기관은 플로리다 UCC 제9조 절차에 따라 클로징 시 자동으로 담보권을 해제해야 합니다.
- D. 타이틀 회사. 타이틀 보험 증권이 부동산 계약에 포함된 동산에까지 확장되기 때문입니다.
해설: FAR/BAR 주거용 매매 계약서는 매도인이 포함된 동산을 모든 담보권, 부담, 이해관계로부터 자유로운 상태로 양도할 것을 요구합니다. 매매에 포함된 동산에 UCC 금융 진술서가 설정되어 있다면, 해당 담보권을 클로징 전 또는 클로징 시 해소하거나 해제할 의무는 매도인에게 있습니다. 타이틀 보험 증권은 부동산 권익을 담보하며, 일반적으로 동산에 대한 담보권에는 적용되지 않습니다.
문제 4
플로리다주의 주거용 부동산 매도인과 매수인이 10일간의 점검 기간이 포함된 FAR/BAR 현상태(AS IS) 계약을 체결하였습니다. 8일째 되는 날, 매수인의 점검인이 중대한 하자를 발견하였습니다. 매수인의 에이전트는 10일째 되는 날 오후 11시 59분에 이메일로 계약 취소 통지를 발송하였으나, 매도인의 에이전트는 11일째 되는 날 아침이 되어서야 해당 이메일을 열람하였습니다. FAR/BAR 현상태 계약에 따르면, 이 취소 통지는 적시에 이루어진 것입니까?
- A. 아니오. 취소는 매도인 또는 매도인의 에이전트가 실제로 수신하여 열람한 시점에만 효력이 발생하기 때문입니다.
- B. 예. FAR/BAR 계약은 전자적 방법으로 전달된 통지가 열람 여부와 관계없이 올바른 이메일 주소로 전송된 시점에 효력이 발생한다고 규정하고 있기 때문입니다. ✓ 정답
- C. 아니오. 점검 기간 중의 취소 통지는 반드시 등기우편 또는 직접 전달의 방식으로만 전달되어야 하기 때문입니다.
- D. 예. 다만 매수인의 에이전트가 자정 이전에 이메일이 스팸 필터에 차단되지 않았음을 증명할 수 있는 경우에 한합니다.
해설: FAR/BAR 현상태 주거용 계약서에는 이메일을 포함한 전자적 수단에 의한 통지 전달을 허용하는 통지 조항이 포함되어 있습니다. 계약서의 통지 조항에 따르면, 전자적 방법에 의한 전달은 지정된 이메일 주소로 전송된 시점에 효력이 발생합니다. 매수인의 에이전트가 10일째 되는 날 자정 이전에 취소 통지를 전송하였으므로, 매도인의 에이전트가 이메일을 열람한 시점과 무관하게 취소 통지는 적시에 전달된 것으로 인정됩니다.
문제 5
매수인과 매도인이 FAR/BAR 주거용 부동산 매매계약을 체결하였습니다. 계약서에는 다음과 같은 조항이 포함되어 있습니다: '매도인이 시장성 있는 권원을 이전하지 못할 경우, 매수인의 유일한 구제 수단은 계약금 반환으로 한다.' 플로리다 법에 따르면, 이 구제 수단 제한 조항은 집행 가능합니까?
- A. 예, 플로리다 법원은 부동산 계약에서 구제 수단의 계약적 제한을 일관되게 집행하며, 매수인은 계약금 반환을 유일한 구제 수단으로 수용할 의무가 있습니다
- B. 아니요, 플로리다 주법 제475조는 부동산 중개인이 부동산 계약에 구제 수단 제한 조항을 포함하는 것을 금지하고 있습니다
- C. 집행 가능할 수도 있으나, 플로리다 법원은 이러한 조항을 면밀히 검토하며, 특히 매도인이 악의로 행동한 경우 매수인에게 실질적인 구제 수단을 사실상 박탈하는 경우에는 반사회적이거나 공공 정책에 반한다고 판단할 수 있습니다 ✓ 정답
- D. 예, 단 플로리다의 사기방지법에 따라 해당 조항이 두 당사자 모두에 의해 눈에 띄게 강조 표시되거나 별도로 이니셜 서명된 경우에만 해당됩니다
해설: 플로리다 법원은 일반적으로 부동산 계약에서 당사자들이 구제 수단을 계약적으로 제한하는 것을 허용합니다. 그러나 이러한 조항은 사법적 심사의 대상이 됩니다. 구제 수단 제한 조항은 그 집행이 반사회적이거나 계약 위반을 당한 당사자에게 실질적인 구제 수단 없이 남겨두는 결과를 초래할 경우, 특히 계약을 위반한 당사자가 악의적으로 또는 고의로 행동한 경우에는 집행되지 않습니다. 플로리다 법원은 사안별로 집행 가능성을 평가하기 위해 일반 계약법 원칙을 적용합니다.
문제 6
FAR/BAR 주거용 매매계약서에 따라, 매도인은 증서에 대한 문서인지세를 납부하고 매수인은 약속어음에 대한 문서인지세를 납부하기로 당사자들이 합의하였습니다. 해당 거래는 마이애미-데이드 카운티에 위치합니다. 플로리다 법에 따라 이 배분에 관한 설명 중 가장 정확한 것은?
- A. 마이애미-데이드 카운티에서는 플로리다 법상 매수인이 모든 문서인지세를 납부해야 하므로 해당 배분은 무효이다
- B. 당사자들은 법정 기본 원칙과 다르게 계약으로 클로징 비용을 배분할 수 있지만, 그 배분은 당사자 간에만 구속력을 가지며 주정부가 어느 당사자로부터든 세금을 징수하는 능력에는 영향을 미치지 않는다 ✓ 정답
- C. 마이애미-데이드 카운티는 문서인지 대신 증서에 추가세를 부과하므로 표준 FAR/BAR 배분 규정은 적용되지 않는다
- D. 플로리다의 증서에 대한 문서인지세는 계약 조항에 관계없이 항상 매수인이 납부한다
해설: 플로리다 법령 제201장은 문서인지세를 부과하며, 납부 의무는 증서의 양 당사자로부터 주정부에 귀속됩니다. FAR/BAR 계약서는 당사자들이 상호 간에 납부 책임을 계약으로 배분할 수 있도록 허용하지만, 이러한 당사자 간 합의는 플로리다 세입부를 구속하지 않습니다. 주정부는 미납 문서인지세에 대해 어느 당사자에게든 추심할 수 있습니다. 마이애미-데이드 카운티는 추가세를 부과하지만, 표준 FAR/BAR 계약서의 배분 체계는 당사자들의 합의에 여전히 적용됩니다.