1. Ang isang broker sa Florida ay nagsisilbing single agent para sa isang nagbebenta at tumatanggap ng alok mula sa isang mamimili na kinakatawan din ng parehong broker bilang single agent. Wala sa mga partido ang nagbigay ng pahintulot na lumipat sa transaction broker. Sa ilalim ng batas ng Florida, alin sa mga sumusunod ang tamang paglalarawan sa sitwasyon ng broker?
- A. Maaaring magpatuloy ang broker bilang isang disclosed dual agent, dahil kinikilala ng Florida ang dual agency para sa mga may karanasang broker.
- B. Ang broker ay nasa sitwasyon ng undisclosed dual agency, na isang ilegal na anyo ng representasyon na ipinagbabawal sa ilalim ng Florida Statute 475.278, at dapat gumawa ng pagwawasto tulad ng pagkuha ng pahintulot na lumipat sa transaction broker o pag-alis mula sa isang panig. ✓
- C. Maaaring ipagpatuloy ng broker ang pagrerepresenta sa magkabilang partido bilang mga single agent nang sabay-sabay, basta't alam ng magkabilang partido ang sitwasyon.
- D. Dapat agad na i-refer ng broker ang isang kliyente sa ibang brokerage nang hindi inihahayag ang dahilan.
Ang Florida Statute 475.278 ay hindi kinikilala o nagpapahintulot ng dual agency — hindi maaaring sabay na kumilos ang isang lisensyado bilang fiduciary single agent para sa parehong mamimili at nagbebenta sa iisang transaksyon. Lumilikha ito ng ilegal na undisclosed dual agency. Ang legal na solusyon ay ang pagkuha ng nakasulat na pahintulot mula sa magkabilang partido upang lumipat sa transaction broker (kasama ang kinakailangang abiso), ang paggamit ng probisyon ng designated sales associate kung naaangkop, o ang pag-alis sa pagrepresenta ng isang partido.
2. Sa ilalim ng Florida Statute 475.25, maaaring tanggihan ng FREC ang isang aplikasyon para sa lisensya batay sa natuklasang ang aplikante ay walang 'mabuting moral na katangian.' Alin sa mga sumusunod na salik ang PINAKAMALIIT na kaugnayan sa pagpapasya ng FREC tungkol sa mabuting moral na katangian?
- A. Isang nakaraang paglabag sa batas (felony) na hindi pa naibabalik ang mga karapatang sibil
- B. Isang pattern ng mapanlinlang na pakikitungo sa mga nakaraang transaksyon sa negosyo na walang kaugnayan sa real estate
- C. Ang kasalukuyang katayuan sa pag-aasawa ng aplikante at mga personal na pagpipilian sa pamumuhay na hindi kinasasangkutan ng pandaraya o kasinungalingan ✓
- D. Isang nakaraang pagkabawi ng lisensya sa real estate sa ibang estado dahil sa mapanlinlang na maling representasyon
Sa ilalim ng Seksyon 475.17 at 475.25 ng Florida Statutes, ang pagpapasya ng FREC tungkol sa mabuting moral na katangian ay nakatuon sa katapatan, katotohanan, pagiging mapagkakatiwalaan, at kasaysayan ng maayos na pag-uugali ayon sa batas ng isang tao. Ang katayuan sa pag-aasawa ng isang aplikante o mga personal na pagpipilian sa pamumuhay na hindi kinasasangkutan ng kasinungalingan, pandaraya, o paglabag sa batas ay hindi mga kaugnay na salik. Sa kabilang banda, ang mga paglabag sa batas (felony) na hindi pa naibabalik ang mga karapatang sibil, ang mga pattern ng mapanlinlang na pag-uugali sa negosyo, at ang mga pagkabawi ng lisensya sa labas ng estado dahil sa pandaraya ay direktang may kaugnayan sa pagtatasa ng katangian.
3. Isang nagbebenta ng residential na ari-arian sa Florida ay nakatanggap ng dalawang magkakasabay na nakasulat na alok. Tinanggap ng nagbebenta ang alok ni Buyer A at pinirmahan ang FAR/BAR na kontrata. Pagkatapos, tinanggap din ng nagbebenta ang alok ni Buyer B bilang backup na kontrata gamit ang FAR/BAR Residential Contract na may Backup Addendum. Kalaunan, hindi natupad ni Buyer A ang kanyang obligasyon at idineklara ng nagbebenta si Buyer A na nasa default sa pamamagitan ng nakasulat na abiso. Sa ilalim ng Backup Contract Addendum, anong pangyayari ang nagpapalit sa kontrata ni Buyer B bilang pangunahing kontrata?
- A. Nag-expire ang panahon ng inspeksyon ni Buyer A nang walang pagkansela
- B. Nagbigay ang nagbebenta ng nakasulat na abiso kay Buyer B na ang pangunahing kontrata ay winakasan na ✓
- C. Nagbigay si Buyer B ng nakasulat na abiso sa nagbebenta na pinipili niyang maging pangunahing kontrata
- D. Lumipas ang orihinal na petsa ng pagsasara na nakasaad sa kontrata ni Buyer A nang hindi naisasara ang transaksyon
Sa ilalim ng FAR/BAR Residential Contract Backup Addendum, ang backup na kontrata ay awtomatikong nagiging pangunahing kontrata kapag nagbigay ang nagbebenta ng nakasulat na abiso sa backup na mamimili na ang pangunahing kontrata ay winakasan na. Hindi awtomatikong magiging aktibo ang kontrata ni Buyer B dahil lamang sa default ni Buyer A; kailangang magbigay ang nagbebenta ng nakasulat na abiso tungkol sa pagwawakas ng pangunahing kontrata upang maging epektibo ang kontrata ni Buyer B bilang bagong pangunahing kontrata.
4. Isang nagbebenta sa Florida ang nakaalam na ang ari-arian ay dating nasangkot sa isang naitala na lis pendens na may kaugnayan sa isang aksyon ng foreclosure ng mortgage, na nalutas at inilabas na limang taon na ang nakakaraan. Hindi isinisiwalat ng nagbebenta ang nakaraang proseso ng foreclosure sa mamimili. Sa ilalim ng batas ng Florida, alin sa mga pahayag ang pinaka-tumpak?
- A. Dapat na ibunyag ng nagbebenta ang nakaraang proseso ng foreclosure dahil ang anumang nakaraang legal na aksyon na nakakaapekto sa ari-arian ay isang kinakailangang pagsisiwalat.
- B. Hindi kinakailangan ang pagsisiwalat dahil napalaya na ang lis pendens, nalutas na ang foreclosure, at hindi na ito nakakaapekto sa titulo o halaga ng ari-arian. ✓
- C. Kailangang ibunyag ng nagbebenta ang nakaraang foreclosure kung hihilingin lamang ito ng nagpapautang ng mamimili bilang kasaysayan ng paglilitis.
- D. Kailangang ibunyag ng nagbebenta ang nakaraang proseso ng foreclosure kung naganap lamang ito sa loob ng nakalipas na tatlong taon.
Ang tungkulin sa pagsisiwalat sa Florida ay nalalapat sa mga katotohanang kasalukuyan at materyal na nakakaapekto sa halaga ng ari-arian. Ang isang nalutas at napalayang proseso ng foreclosure na hindi na nagbibigay ng pag-aalinlangan sa titulo at walang patuloy na epekto sa ari-arian ay hindi bumubuo ng isang kilalang materyal na depekto na nangangailangan ng pagsisiwalat. Ang Florida Statute 689.25 ay tumutukoy sa mga tiyak na sikolohikal na katotohanan (kamatayan, krimen, sakit) na hayagang hindi kinakailangan na ibunyag; gayundin, ang mga nakaraang nalutas na legal na proseso na ganap nang natapos ay hindi lumilikha ng kasalukuyang materyal na epekto sa halaga ng ari-arian. Ang natatanging prinsipyo ay ang kasalukuyang materyal na epekto — hindi ang mga makasaysayang pangyayari na walang kasalukuyang epekto — ang nagtatakda ng obligasyon sa pagsisiwalat.
5. Sa ilalim ng batas ng Florida, ang isang lisensyadong mortgage broker ay nag-negosyo ng pautang para sa isang nanghihiram at kumita ng bayad mula sa nagpapahiram. Kalaunan ay natuklasan ng nanghihiram na nakatanggap din ang broker ng yield spread premium (YSP) mula sa nagpapahiram na hindi inihayag. Sa ilalim ng Kabanata 494, F.S., alin sa mga pahayag ang pinakamainam na naglalarawan sa obligasyon ng broker tungkol sa kabayarang ito?
- A. Ang broker ay kinakailangang ihayag sa nanghihiram nang nakasulat ang lahat ng kabayarang natanggap mula sa anumang pinagkukunan, kabilang ang mga yield spread premium. ✓
- B. Ang mga yield spread premium na ibinabayad ng mga nagpapahiram sa mga broker ay exempt sa mga kinakailangan ng pagbubunyag ng Florida dahil binabayaran ito ng nagpapahiram, hindi ng nanghihiram.
- C. Ang batas ng Florida ay nangangailangan lamang ng pagbubunyag ng mga bayad na direktang binabayaran ng nanghihiram; ang kabayarang ibinabayad ng nagpapahiram sa broker ay hindi kailangang ihayag.
- D. Ang isang mortgage broker ay maaaring tumanggap ng hindi inihayag na kabayaran mula sa nagpapahiram basta't hindi ito lalampas sa dalawang porsyento ng halaga ng pautang.
Sa ilalim ng Seksyon 494.0038, F.S., ang isang mortgage broker ay dapat ihayag sa nanghihiram ang lahat ng kabayarang natanggap o inaasahang matatanggap ng broker kaugnay ng pautang, anuman ang pinagkukunan — mula man sa nanghihiram o sa nagpapahiram. Ang pagkabigong gawin ang nakasulat na pagbubunyag na ito ay itinuturing na paglabag sa Kabanata 494 at maaaring magresulta sa suspensyon ng lisensya, pagbabawi, o mga parusa sa sibil. Walang exemption para sa mga yield spread premium o bayad na ibinabayad ng nagpapahiram mula sa kinakailangang ito ng pagbubunyag.