1. 플로리다의 한 브로커가 매도인의 단독 대리인으로 활동하던 중, 동일한 브로커가 단독 대리인으로도 대리하는 매수인으로부터 오퍼를 받았습니다. 어느 당사자도 거래 브로커로의 전환에 동의하지 않았습니다. 플로리다 법에 따르면, 이 브로커의 상황을 올바르게 설명하는 것은 다음 중 어느 것입니까?
- A. 플로리다는 경험 있는 브로커에게 이중 대리를 인정하므로, 브로커는 공개된 이중 대리인으로 계속 진행할 수 있다.
- B. 브로커는 비공개 이중 대리 상황에 처해 있으며, 이는 플로리다 법령 475.278에 따라 금지된 불법 대리 형태로서 거래 브로커로의 전환에 대한 동의를 얻거나 한쪽 당사자 대리에서 철수하는 등의 시정 조치를 취해야 한다. ✓
- C. 브로커는 양 당사자가 상황을 인지하고 있다면, 두 당사자를 동시에 단독 대리인으로 계속 대리할 수 있다.
- D. 브로커는 이유를 공개하지 않은 채 한 의뢰인을 즉시 다른 중개사에 소개해야 한다.
플로리다 법령 475.278은 이중 대리를 인정하거나 허용하지 않습니다. 즉, 면허 소지자는 동일한 거래에서 매수인과 매도인 양측 모두에 대해 동시에 수임 의무를 지는 단독 대리인으로 활동할 수 없습니다. 이는 불법적인 비공개 이중 대리를 구성합니다. 법적으로 적합한 해결책은 양 당사자로부터 서면 동의를 얻어 거래 브로커로 전환하거나(필수 고지 포함), 해당되는 경우 지정 영업 보조원 규정을 활용하거나, 한쪽 당사자 대리에서 철수하는 것입니다.
2. 플로리다 법령 475.25조에 따라, FREC은 지원자가 '선량한 도덕적 품성'을 갖추지 못했다는 판단을 근거로 면허 신청을 거부할 수 있습니다. 다음 중 FREC의 선량한 도덕적 품성 판단에 가장 관련성이 낮은 요소는 무엇입니까?
- A. 공민권이 회복되지 않은 이전 중범죄(felony) 유죄 판결
- B. 부동산과 무관한 이전 사업 거래에서의 불성실한 거래 패턴
- C. 사기나 불성실 행위를 포함하지 않는 지원자의 현재 혼인 상태 및 개인 생활 방식 선택 ✓
- D. 사기적 허위 진술을 이유로 타 주에서 부동산 면허가 취소된 경력
플로리다 법령 475.17조 및 475.25조에 따르면, FREC의 선량한 도덕적 품성 판단은 당사자의 정직성, 성실성, 신뢰성 및 합법적 행위 이력에 초점을 맞춥니다. 지원자의 혼인 상태나 불성실, 사기, 또는 법률 위반을 수반하지 않는 개인 생활 방식의 선택은 관련 요소가 아닙니다. 반면, 회복되지 않은 중범죄 유죄 판결, 불성실한 사업 행위의 패턴, 사기를 이유로 한 타 주의 면허 취소는 모두 품성 평가와 직접적으로 관련이 있습니다.
3. 플로리다주 주거용 부동산 매도인이 두 건의 경쟁 서면 오퍼를 동시에 받았습니다. 매도인은 매수인 A의 오퍼를 수락하고 FAR/BAR 계약서를 체결했습니다. 이후 매도인은 매수인 B의 오퍼를 FAR/BAR 주거용 계약서의 「백업 부속 합의서」를 사용하여 백업 계약으로 수락했습니다. 이후 매수인 A가 계약을 불이행하였고, 매도인은 매수인 A에게 서면으로 불이행을 선언했습니다. 백업 계약 부속 합의서에 따라, 매수인 B의 계약이 주계약이 되는 것을 촉발하는 사건은 무엇입니까?
- A. 매수인 A의 검사 기간이 취소 없이 만료된 경우
- B. 매도인이 매수인 B에게 주계약이 해지되었음을 서면으로 통지한 경우 ✓
- C. 매수인 B가 매도인에게 주계약 지위로 이행할 것을 선택하는 서면 통지를 전달한 경우
- D. 매수인 A의 계약에 명시된 최초 클로징 날짜가 클로징 없이 경과한 경우
FAR/BAR 주거용 계약서 백업 부속 합의서에 따르면, 매도인이 백업 매수인에게 주계약이 해지되었음을 서면으로 통지하는 시점에 백업 계약은 자동으로 주계약이 됩니다. 매수인 B의 계약은 매수인 A의 불이행만으로는 자동으로 활성화되지 않으며, 매수인 B의 계약이 실질적인 주계약이 되기 위해서는 매도인이 주계약 해지에 관한 서면 통지를 반드시 제공해야 합니다.
4. 플로리다 주의 매도인은 해당 부동산이 5년 전에 모기지 압류 소송과 관련하여 공식 기록된 소송 계류 통지(lis pendens)의 대상이었으나, 그 소송이 해결되고 해제되었다는 사실을 알고 있습니다. 매도인은 이 이전 압류 절차를 매수인에게 고지하지 않았습니다. 플로리다 법에 따르면 다음 중 가장 정확한 설명은 무엇입니까?
- A. 부동산에 영향을 미치는 모든 이전 법적 조치는 의무적으로 고지해야 하므로, 매도인은 이전 압류 절차를 반드시 고지해야 합니다.
- B. 소송 계류 통지(lis pendens)가 해제되고 압류 절차가 해결되었으며 해당 사안이 더 이상 부동산의 소유권이나 가치에 영향을 미치지 않으므로, 고지 의무가 없습니다. ✓
- C. 매수인의 대출 기관이 소송 이력을 구체적으로 요청하는 경우에만 매도인은 이전 압류 사실을 고지해야 합니다.
- D. 이전 압류 절차가 최근 3년 이내에 발생한 경우에만 매도인은 이를 고지해야 합니다.
플로리다 주의 고지 의무는 현재 부동산의 가치에 실질적으로 영향을 미치는 사실에 적용됩니다. 소유권에 더 이상 하자를 남기지 않고 부동산에 지속적인 영향을 미치지 않는 해결·해제된 압류 절차는 고지가 요구되는 알려진 중대한 결함에 해당하지 않습니다. 플로리다 법령 제689.25조는 사망, 범죄, 질병 등 특정 심리적 사실에 대해 고지 의무가 없음을 명시하고 있으며, 마찬가지로 완전히 종결된 이전 법적 절차도 부동산 가치에 현재적 실질 영향을 미치지 않습니다. 핵심 원칙은 현재의 실질적 영향 여부이지, 현재 아무런 효력이 없는 과거 사건의 존재 여부가 고지 의무를 결정하는 것이 아닙니다.
5. 플로리다 법률에 따라, 면허를 보유한 모기지 브로커가 차용인을 위해 대출을 중개하고 대출 기관으로부터 수수료를 받았습니다. 이후 차용인은 브로커가 대출 기관으로부터 공개되지 않은 이자율 스프레드 프리미엄(YSP)도 수령했다는 사실을 알게 되었습니다. 플로리다주 법령 제494장에 따르면, 이 보상에 관한 브로커의 의무를 가장 잘 설명하는 것은 무엇입니까?
- A. 브로커는 이자율 스프레드 프리미엄을 포함하여 어떠한 출처로부터 받은 모든 보상을 서면으로 차용인에게 공개해야 합니다. ✓
- B. 대출 기관이 브로커에게 지급하는 이자율 스프레드 프리미엄은 차용인이 아닌 대출 기관이 지급하는 것이므로 플로리다 공개 요건에서 면제됩니다.
- C. 플로리다 법률은 차용인이 직접 지급하는 수수료의 공개만을 요구하며, 대출 기관이 브로커에게 지급하는 보상은 공개할 필요가 없습니다.
- D. 모기지 브로커는 대출 금액의 2%를 초과하지 않는 한 공개되지 않은 대출 기관 보상을 수령할 수 있습니다.
플로리다주 법령 제494.0038조에 따르면, 모기지 브로커는 보상이 차용인으로부터 오든 대출 기관으로부터 오든 관계없이, 대출과 관련하여 수령하거나 수령할 것으로 예상되는 모든 보상을 차용인에게 공개해야 합니다. 이 서면 공개 의무를 이행하지 않으면 제494장 위반에 해당하며, 면허 정지, 취소 또는 민사 제재의 대상이 될 수 있습니다. 이자율 스프레드 프리미엄이나 대출 기관이 지급하는 수수료에 대해서는 이 공개 요건에서 면제되는 규정이 없습니다.