문제 1
오하이오주의 한 주거용 임차인이 집주인이 가족 지위를 이유로 차별했다고 주장하며 공정 주거 민원을 제기했습니다. 오하이오주 법률에 따르면, 주거용 임대와 관련된 주(州) 법상 공정 주거 민원을 조사할 주된 권한을 가진 기관은 어디입니까?
- A. 오하이오 부동산 및 전문 면허국(Ohio Division of Real Estate & Professional Licensing)
- B. 오하이오 시민권 위원회(OCRC) ✓ 정답
- C. 오하이오 법무장관 소비자 보호 부서
- D. 지역 부동산협회(REALTORS®) 윤리위원회
해설: 오하이오주의 공정 주거법은 오하이오 개정법전(ORC) 제4112장에 성문화되어 있으며, 오하이오 시민권 위원회(OCRC)가 이를 관리·집행합니다. OCRC는 가족 지위를 포함한 주(州) 법상 보호 계층에 근거한 주거 차별 민원을 조사합니다. 오하이오 부동산 및 전문 면허국은 면허 취득자의 행위를 관할하며, 임차인의 공정 주거 민원은 담당하지 않습니다. 법무장관 및 부동산협회 위원회는 ORC 제4112장에 따른 개별 공정 주거 민원 심리에 있어 주된 역할을 담당하지 않습니다.
문제 2
오하이오 행정법규에서 면허 취득 부동산 중개인을 규율하는 규정에 따르면, 부동산 관리 신탁 계좌에 여러 고객에게 속하는 보증금과 선불 임대료가 함께 포함되어 있을 때, 중개인의 의무를 가장 잘 설명하는 것은 무엇입니까?
- A. 중개인은 단일 통합 신탁 계좌를 유지하고, 개별 고객 원장 없이 매월 소유자에게 자금을 배분해야 한다
- B. 중개인은 관리하는 각 개별 부동산 소유자별로 별도의 명칭이 붙은 은행 계좌를 유지해야 한다
- C. 중개인은 각 소유자별 개별 원장이 포함된 신탁 계좌를 유지하여 언제든지 각 고객의 자금을 확인하고 대사할 수 있도록 해야 한다 ✓ 정답
- D. 중개인은 분기별 대사가 이루어지는 한 보증금과 선불 임대료를 운영 자금과 혼합하여 보관할 수 있다
해설: 오하이오 행정법규 규정 1301:5-6-14는 중개인이 부동산 관리 자금을 위한 신탁 계좌를 유지하고, 각 고객에게 속하는 자금을 식별하기에 충분한 기록을 유지하도록 요구합니다. 언제든지 특정 고객의 잔액을 확인할 수 있도록 개별 원장이 필요합니다. 개별 기록 없는 단일 통합 계좌, 소유자별 별도 계좌, 또는 운영 자금과의 혼합은 모두 오하이오 부동산 관리부 규정에 따른 중개인의 신탁 계좌 및 기록 유지 의무를 위반하는 것입니다.
문제 3
오하이오 ORC 5321.11에 따라, 오하이오주의 서면 주거용 임대차계약이 고정 기간 종료 후의 상황에 대해 아무런 규정을 두지 않고 있으며 임차인이 임대인의 동의 하에 계속 점유하고 있는 경우, 임대차는 어떤 유형으로 전환됩니까?
- A. 즉각적인 퇴거 절차가 필요한 묵인에 의한 임대차
- B. 원래 임대차와 동일한 기간으로 자동 갱신되는 새로운 고정 기간 임대차
- C. 만료된 임대차와 동일한 조건으로 계속되는 월세(월 단위) 임대차 ✓ 정답
- D. 어느 당사자든 7일 전 통보로 종료할 수 있는 주 단위 임대차
해설: 오하이오주 주거용 임대차에서 고정 기간 임차인이 임대인의 동의 하에 계속 점유하고 임대차계약에 별도 규정이 없는 경우, 일반적으로 임대차는 묵인에 의한 임대차나 원래 고정 기간의 자동 갱신이 아닌 동일한 조건의 월 단위 임대차로 계속된다는 것이 오하이오주의 주거용 홀드오버 원칙입니다. 다만, 이 규칙은 ORC 5321.11에 근거한 것으로 잘못 귀속되어 있으며, ORC 5321.11은 실제로 임차인의 의무 불이행에 대한 임대인의 구제수단을 다루고 있습니다.
문제 4
오하이오 주 면허를 보유한 브로커가 주거용 임대 단지를 관리하면서, 임대 갱신 협상 및 예비 임차인에게 빈 유닛을 보여주는 업무를 위해 면허 없는 독립 계약자를 고용하려 합니다. 오하이오 부동산 면허법에 따라 다음 중 옳은 설명은 무엇입니까?
- A. 면허 없는 독립 계약자도 브로커가 모든 최종 계약서를 검토하고 서명하는 한 유닛 안내 및 임대 협상을 수행할 수 있다
- B. 유닛 안내 및 임대 조건 협상은 ORC 제4735장에 따른 면허 요구 활동이므로, 브로커는 해당 업무를 근로자의 분류와 무관하게 면허 없는 자에게 위임할 수 없다 ✓ 정답
- C. 면허 없는 자는 유닛 안내는 할 수 있으나, 예비 임차인과 임대료 금액이나 임대 조건을 논의할 수는 없다
- D. 오하이오 주는 계약자가 한 명의 부동산 소유자를 위해서만 일하는 경우 부동산 관리 업무를 면허 요건에서 면제한다
해설: ORC 4735.01은 「부동산 브로커」및 「영업사원」을 보수를 받고 임대를 협상하거나 부동산을 안내하는 자를 포함하도록 정의합니다. 면허 없이 이러한 행위를 수행하는 것은 ORC 4735.02를 위반합니다. 독립 계약자라는 명칭은 면허 면제를 만들지 않으며, 활동 자체가 면허 요건을 발생시킵니다. ORC 4735.01(A)(6)에 따른 단독 소유자 면제는 독립 계약자가 아닌 소유자의 급여 직원에게만 적용되며, 해당 직원은 임대 협상이 아닌 현장 내 일상적인 관리 업무만 수행해야 합니다.
문제 5
오하이오 주법에 따르면, 적격 군 복무로 인해 고정 기간 임대차 계약을 조기 해지하려는 주거용 임차인은 어느 법령에 의해 보호받습니까?
- A. ORC 5321.17: 모든 임차인이 임대 기간에 관계없이 서면으로 30일 전 통지 시 계약 해지를 허용하는 조항 ✓ 정답
- B. 연방 군인 민사 구제법(SCRA)만 해당되며, 오하이오 주에는 별도의 주법상 보호 규정이 없음
- C. ORC 5321.05: 임대 단위가 거주 불가능한 상태가 될 경우 임차인의 임료 의무를 면제하는 조항
- D. ORC 5321.16: 군 복무 해지 통지 시 임대인이 보증금을 즉시 반환하도록 요구하는 조항
해설: 오하이오 주는 ORC 5321.17(C)에 군 복무에 따른 임대차 계약 해지 보호 규정을 주법으로 두고 있습니다. 이 조항은 적격 군 복무에 특정되어 적용되며, 모든 임차인이 30일 전 통지만으로 고정 기간 임대차 계약을 해지할 수 있음을 의미하지 않습니다. ORC 5321.05는 임차인의 의무에 관한 조항이며, ORC 5321.16은 보증금에 관한 조항입니다.
문제 6
오하이오주에서 매수인과 매도인이 체결한 매매계약서에, 계약금 분쟁은 구속력 있는 중재로 해결하며 브로커는 중재 판정에 따라 자금을 지급할 권한을 갖는다는 조항이 포함되어 있습니다. 매수인이 계약을 불이행하고 중재인이 계약금을 매도인에게 지급하도록 판정한 경우, 오하이오주 법률에 따라 브로커는 중재 판정만을 근거로 자금을 지급할 수 있습니까?
- A. 예. 계약서에 브로커가 중재 판정에 따라 자금을 지급할 권한이 명시적으로 부여되어 있으며, 이는 양 당사자의 서면 지시에 해당하기 때문입니다. ✓ 정답
- B. 아니요. 오하이오주 법률은 주거용 부동산 매매계약서에 중재 조항을 두는 것을 금지하기 때문입니다.
- C. 아니요. 브로커는 법원 명령 또는 자금 지급 요청과 동시에 서명된 양 당사자의 서면 동의에 의해서만 신탁 자금을 지급할 수 있으며, 사전에 서명된 계약상 권한 부여로는 지급할 수 없기 때문입니다.
- D. 예. 단, 오하이오주 부동산 및 전문 면허 사무국(Ohio Division of Real Estate and Professional Licensing)이 면허를 부여한 중재인에 의해 중재가 진행된 경우에 한합니다.
해설: 양 당사자가 구속력 있는 계약 조항을 통해 브로커가 중재 판정에 따라 계약금을 지급한다는 내용을 서면으로 사전에 승인한 경우, 해당 계약 조항은 오하이오주 법률이 브로커의 분쟁 신탁 자금 지급 전에 요구하는 양 당사자의 서면 지시에 해당합니다. 이러한 조항에 따른 중재 판정은 브로커에게 지급 시점에 추가적인 서면 동의 없이도 자금을 지급할 수 있는 명확한 법적 권한을 부여합니다. 오하이오주는 이러한 조항을 금지하지 않으며, 사무국 면허 중재인 요건도 존재하지 않습니다.