문제 1
뉴저지 차별금지법(LAD)에 따라, 주거용 임대인이 임차 희망자에 대해 행하는 다음 중 가장 명백히 금지된 행위는 무엇입니까?
- A. 모든 신청자에게 전국적으로 공인된 신용평가기관의 신용보고서 제출을 요구하는 행위.
- B. 임대인이 2세대 건물 중 한 세대에 직접 거주하는 경우, 미성년 자녀를 둔 가족에게 임대를 거부하는 행위.
- C. 계약을 체결할 법적 능력을 증명하지 못하는 신청자에게 임대를 거부하는 행위.
- D. 임차 희망자가 주거선택바우처(섹션 8)를 보유하고 있다는 이유만으로 임대를 거부하는 행위. ✓ 정답
해설: 뉴저지 차별금지법(N.J.S.A. 10:5-1 등)은 '합법적 소득의 출처'에 근거한 차별을 금지하고 있으며, 법원과 뉴저지 시민권부는 이를 섹션 8 주거선택바우처를 포함하는 것으로 해석해 왔습니다. 그러한 이유만으로 임대를 거부하는 행위는 뉴저지 주법상 불법이며, 이는 연방 공정주거법에서는 찾아볼 수 없는 보호 조항입니다. 2세대 건물 소유주 거주 면제 규정은 가족 구성 관련 청구에 대한 제한적 예외를 제공할 뿐, 소득 출처에 따른 차별에는 적용되지 않습니다.
문제 2
뉴저지주 임대 보증금법(N.J.S.A. 46:8-19 등)에 따라, 임대인이 세입자의 보증금을 이자부 계좌에 예치한 경우, 임대인은 해당 보증금에서 발생한 이자를 어떻게 처리해야 합니까?
- A. 보증금 계좌 관리에 대한 추가 보상으로 이자를 보유한다.
- B. 매년 이자를 세입자의 계좌에 적립하거나, 세입자의 요청이 있을 경우 현금으로 지급한다. ✓ 정답
- C. 매년 이자를 뉴저지주 지역사회부(Department of Community Affairs)에 납부한다.
- D. 이자를 자동으로 세입자의 다음 달 임대료에 적용한다.
해설: N.J.S.A. 46:8-19에 따르면, 이자부 계좌에 예치된 보증금에서 발생한 이자는 매년 세입자의 계좌에 적립되거나, 세입자의 요청 시 현금으로 지급되어야 합니다. 임대인은 해당 이자를 개인 소득으로 보유하거나, 주 정부 기관에 납부하거나, 세입자의 지시 없이 임대료에 적용할 수 없습니다.
문제 3
뉴저지주의 한 주거용 임차인이 임대인이 오랜 기간 동안 난방 및 온수와 같은 필수 서비스를 제공하지 않아 건설적 퇴거를 당했습니다. 뉴저지주 보통법 및 거주 적합성의 묵시적 보증에 따라, 임차인에게 법적으로 가장 중요한 구제 수단은 무엇입니까?
- A. 임차인은 임대료 전액을 유보할 수 있으며, 서비스가 회복될 때까지 임대인은 퇴거 절차를 진행할 권리가 없다.
- B. 임차인은 건물을 비우고, 임대차 계약을 해지하며, 향후 임대료에 대한 책임 없이 손해배상을 청구할 수 있다. ✓ 정답
- C. 임차인은 건물을 비우기 전에 먼저 법원으로부터 건설적 퇴거를 선언하는 명령을 받아야 한다.
- D. 임차인의 유일한 구제 수단은 주택 검사국에 민원을 제기하는 것이다.
해설: 뉴저지주 법원이 인정하는 건설적 퇴거 원칙에 따르면, 임대인이 필수 서비스를 유지하지 않아 건물이 거주 불가능한 상태가 된 경우, 임차인은 건물을 비우고, 임대차 계약을 해지된 것으로 간주하며, 거주 적합성의 묵시적 보증 위반에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우 향후 임대료에 대한 책임은 발생하지 않습니다. 임차인은 건물을 비우기 전에 법원 명령을 받을 필요가 없으며, 구제 수단이 행정적 방법으로만 제한되지도 않습니다.
문제 4
뉴저지주 호텔 및 다가구 주택법(N.J.S.A. 55:13A-1 이하)에 따라, 다가구 주택의 점검을 직접 실시하고 점검 증명서를 발급하는 책임을 지는 주 기관은 어느 것입니까?
- A. 뉴저지 부동산 위원회(NJREC)
- B. 뉴저지 소비자 보호국
- C. 지역사회 문제부 산하 주택 점검국 ✓ 정답
- D. 뉴저지 소방 안전국
해설: 주택 점검국(BHI)은 뉴저지 지역사회 문제부(DCA) 산하 기관으로, 호텔 및 다가구 주택법에 따라 다가구 주택을 점검하고, 해당 부동산이 최소 거주 가능 기준을 충족할 경우 점검 증명서를 발급할 책임을 지는 기관입니다.
문제 5
뉴저지 반강제퇴거법(Anti-Eviction Act)에 따라, 주거용 건물을 철거하거나 대규모 개조를 통해 해당 유닛을 거주 불가능한 상태로 만들고자 하는 임대인은 예정된 퇴거 일로부터 얼마 전에 임차인에게 서면 통지를 제공해야 합니까?
- A. 30일
- B. 60일
- C. 3개월 ✓ 정답
- D. 18개월
해설: 뉴저지 반강제퇴거법의 통지 조항에 따르면, 임대인이 해당 부동산을 영구적으로 폐기, 철거, 또는 대규모 개조하여 유닛이 거주 불가능한 상태가 되는 것을 이유로 퇴거를 추진하는 경우, 임차인은 예정된 퇴거 일로부터 18개월 전에 충분한 사전 서면 통지를 받아야 합니다. 이 점은 시험에서 자주 출제됩니다. 3개월은 철거 또는 대규모 개조로 인한 퇴거 사유에 해당하는 올바른 통지 기간이 아닙니다.
문제 6
뉴저지 부동산 중개인이 신탁 계좌에 $20,000의 계약금을 보관하고 있습니다. 매수인의 변호사가 모기지 조건부 조항을 근거로 계약금 반환을 요구하는 서면 요청서를 보냈습니다. 매도인의 변호사는 이 요구에 이의를 제기하며 매수인이 조건부 조항을 포기했다고 주장합니다. 중개인은 상호 합의서나 법원 명령을 받지 못한 상태입니다. NJREC 규정에 따라, 분쟁이 해결되지 않은 상황에서 중개인이 신탁 계좌에 자금을 계속 보관할 수 있는 기간은 얼마입니까?
- A. 최초 서면 요청을 받은 날로부터 30일을 초과할 수 없음
- B. 90일을 초과할 수 없으며, 이후 중개인은 공탁 소송(인터플리더)을 제기해야 함
- C. 중개인은 모든 당사자의 상호 서면 동의 또는 법원 명령이 있을 때까지 계좌를 적절히 유지·관리하는 한 신탁 계좌에 자금을 무기한 보관할 수 있음 ✓ 정답
- D. 중개인은 분쟁 발생 후 60일이 지나도록 해결되지 않으면 매도인에게 자금을 지급해야 함
해설: 뉴저지주 법률 및 NJREC 규정에 따르면, 신탁 자금에 대해 상충되는 청구가 발생한 경우 중개인은 모든 당사자가 지급에 대한 상호 서면 동의를 제공하거나 법원이 지급을 명령할 때까지 해당 자금을 신탁 계좌에 보유해야 하며, 이는 법적으로 보호되는 의무입니다. 중개인이 반드시 공탁 소송을 제기해야 하는 법정 기한은 존재하지 않으며, 분쟁이 정당하게 진행 중인 동안 계좌가 적절히 유지·정산되는 한 필요한 기간만큼 자금을 보관할 수 있습니다.