Colorado 부동산 시험 합격을 위한 모든 것: 핵심 주제, 출제되는 규칙, 실전형 연습 문제.
Colorado Real Estate Broker License Exam · 주제 80개 · 2026-10-24 업데이트
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2007년 콜로라도는 차용금 압류 물결과 모기지 사기 확산에 대응하기 위해 4개의 모기지 중개인 법안을 통과시켰습니다. 이들은 금지된 행위 정의, 감정인 독립성 보호, 차용인에 대한 성실성 및 공정한 거래 의무, 그리고 징계 사유가 있는 면허 프로그램을 수립했습니다.
2008년 연방 S.A.F.E. 모기지 라이선싱 법(주택 및 경제 회복 법의 일부)은 MLO에 대한 최소 국가 라이선싱 기준을 설정하고 전국 모기지 라이선싱 시스템 및 레지스트리(NMLS)에 등록할 것을 요구했습니다. 콜로라도는 2009년 8월 5일에 효력을 발휘한 HB 09-1085을 통해 이러한 조항을 채택했습니다.
2010년 8월 11일에 발효된 HB 10-1141은 모기지 회사가 NMLS에 등록하도록 요구했으며 회사 행동 기준을 설정했습니다. 또한 프로그램을 이사 모델에서 모기지론 개설자 위원회가 관할하는 이사회 모델로 전환했습니다.
Colorado Revised Statutes § 12-10-710에 따라, 모기지론 개설자(MLO)는 차용자에게 모든 통신 및 거래에서 성실 및 공정 거래의 의무를 진다. 이는 대출 과정 전반에 걸쳐 MLO가 차용자를 어떻게 대해야 하는지를 규정하는 소비자 중심의 대출 기준이다. 이 의무는 열거된 항목으로 제한되지 않으며, 적절성, 조회, 및 적법한 행위에 관한 구체적인 적극적 의무를 포함한다.
모기지론 중개인(MLO)은 차용인에게 합리적이고 실질적인 순이익이 없는 거래를 권유하거나 차용인을 유도할 수 없습니다. 이러한 판단은 대출 조건, 대출 비용, 차용인의 개인적 상황을 포함한 모든 상황을 고려합니다. 이 반(反)스티어링/적합성 기준은 차용인에게 해를 끼치는 대출로부터 소비자를 보호합니다.
MLO는 차용인의 현재 및 예상 소득, 기존 부채 및 기타 의무, 그리고 기타 관련 정보에 대해 합리적인 조회를 해야 합니다. 그러한 조회 후, MLO는 차용인이 제출한 정보를 고려하여 대출을 권장, 중개, 또는 신청하기 위해 최선의 노력을 기울여야 합니다. 그러나 차용인이 관련 정보를 숨기거나 허위로 표시한 경우 MLO는 책임을 지지 않습니다.
§38-40-101에 따라, 부동산으로 담보된 대출의 완성을 조건으로 모기지 브로커에게 지급되는 수수료(실제 비용 및 경비로 선급된 자금 제외)는 콜로라도 은행 또는 인정된 금융기관의 에스크로우 또는 신탁 계좌에 보관되어야 합니다. 계좌는 미국 정부 기관에서 보험이 적용된 보통예금, 요구불 예금, 통장식 또는 거래내역식 계좌일 수 있습니다.
모기지 중개인이 에스크로우 또는 수탁자 계정에 보관된 자금을 횡령하는 것은 불법입니다. 대출이 완성되기 전에 이러한 자금을 인출, 이전, 사용 또는 전환하는 것은 횡령 의도의 일응의 증거입니다. 횡령하는 중개인은 §18-4-401, C.R.S.에 따른 절도죄를 범합니다.
§38-40-105에 따라 모기지 브로커, 오리지네이터, 대출자, 신청자, 감정인 및 마감 담당자는 다음이 금지됩니다: 이자율 또는 조건에 관한 허위·오도적·기만적 진술 광고; 차용인 또는 채권자를 유인하기 위해 허위 약속 또는 중요 사실 은폐; 사기 의도로 대출 신청서에 허위 정보를 알면서 제출; 부당한 모기지론 용이; 또는 §12-10-713 위반과 관련된 거래 용이.
§38-40-105(1.7)에 따라 모기지 중개인/창시자는 불공정한 관행을 저질러서는 안 됩니다: 자산 박탈(상환 능력을 고려하지 않고 담보 가치에 기초한 대출), 플리핑(소비자에게 합리적인 순이익이 없는 재융자), 또는 상환 가능성이 합리적으로 없다는 것을 알면서 대출을 체결하는 행위. 제11편 제38조를 준수하는 역모기지는 자산 박탈 규칙에서 면제됩니다.
콜로라도주는 모기지 대출 과정에서의 사기를 콜로라도 개정법(C.R.S.) § 18-4-401에 따른 기만을 통한 절도로 취급합니다. 절도 유죄 판결(또는 유죄/부인하지 않음 항변)이 모기지 대출 과정을 포함하는 경우, 다른 처벌과 함께 실제 피해액과 동일한 의무적 최소 벌금이 적용됩니다. 법원은 항변 합의에 피해자에게 배상하는 내용이 포함되지 않는 한 다른 범죄에 대한 항변을 수락할 수 없습니다. 지방 검사와 주 법무장관은 특히 거짓 진술이나 중대한 누락이 있는 서류를 포함하는 위반 사항을 조사하고 기소할 수 있는 동시적 관할권을 공유합니다.
§ 18-5-208, C.R.S.에 따르면, 부동산의 구매 또는 판매를 위한 이중 계약을 알면서도 작성, 발행, 전달 또는 수령하는 것은 2급 경범죄입니다. 이중 계약(서면 또는 구두)은 동일한 필지에 대한 두 개의 별도 계약으로, 하나는 실제 구매 가격을 표시하고 다른 하나는 부풀려진 가격을 표시하며, 이는 부풀려진 가치에 기반하여 대출을 유도하기 위해 사용됩니다.
대출 사기는 백색범죄의 가장 큰 영역 중 하나이며 콜로라도 부동산위원회의 징계 조치의 반복적인 대상입니다. 여기에는 위조된 대출 신청서, 허위 소득/고용/예금 확인, 거짓 점유 주장, 공개되지 않은 구매자 리베이트 또는 크레딧이 포함됩니다. 거의 모든 대출 프로그램이 연방 정부와 연결되어 있기 때문에 결과는 모든 연방 프로그램에서 HUD 제외, 막대한 벌금, 연방 기소를 포함할 수 있으며, 부동산, 감정평가 또는 대출 업계에서의 경력을 종료할 수 있습니다.
세분화 개발자법(Subdivision Developer's Act)은 콜로라도 내에 위치하거나 콜로라도에서 판매되는 특정 세분화의 일부를 판매, 중개, 또는 양도하기 전에 부동산 위원회(Real Estate Commission)에 등록할 것을 요구합니다. 등록을 촉발하는 4가지 범주가 있으며, 각각 20개(20) 이익/단위의 임계값을 기준으로 합니다.
특정 거래 및 재산 유형은 법(§12-10-501(3)(b)(II))에 따른 등록에서 면제됩니다. 가장 자주 시험에 출제되는 면제는 이미 개선된 도로, 공용시설, 그리고 실행 가능한 물/하수도 계획을 갖춘 개발된 필지입니다.
이 법률은 규제 대상 부지분양에 대한 계약 체결 후 구매자에게 의무적인 5일 취소 기간을 부여합니다. 이 권리는 포기될 수 없으며, 개발업자는 이를 포기하는 계약을 사용할 수 없습니다. 소비자 합의서에는 서명란 바로 앞에 굵은 글씨로 해제 권리를 명시해야 합니다.
개발자로 등록하지 않은 것은 6급 중죄입니다. 개발자가 계약 체결 당시에 정당히 등록되어 있지 않은 한, 세분된 토지의 판매 또는 임차 계약은 구매자에 의해 무효화될 수 있으며 개발자에 의해 집행될 수 없습니다.
공공과 계약하기 전에 개발자는 소비자 계약서 또는 별도의 서면 문서에 다음을 포함한 명시된 정보를 공개해야 합니다: 개발자/분할지 신원, 소유권 유형, 편의시설, 판결, 세금/부과금, 그리고 판매가 라이선스가 있는 콜로라도 중개인에 의해 이루어져야 한다는 요구사항.
부동산 인허가자는 모든 카운티 및 시 계획법, 조례 및 지역 구분 요건을 알아야 할 의무는 없지만, 무지로 인한 부동산 표시 오류를 피하기 위해 이들의 존재를 인식해야 합니다. 정보가 부족한 경우, 인허가자는 표시를 하기 전에 적절한 출처에서 정보를 구하거나 의뢰인을 적절한 출처로 의뢰해야 합니다. 특정 사실들은 읽기 또는 논리를 통해 알아야 합니다: 판매자의 토지를 두 필지로 나누면 승인이 필요한 소분할이 생기고, 듀플렉스/포플렉스 개조에 적합하다는 것이 개조가 합법적이라는 의미는 아니며, 말을 위한 지역 구분이 충분한 토지면적을 보장하지는 않고, 가정 사업 지역 구분도 여전히 직원을 금지할 수 있습니다. 향후 서비스나 지역 구분 면제에 관한 표시는 대중과 인허가자를 위험에 빠뜨릴 수 있습니다.
기존 건물을 공동관심사 커뮤니티 복합단지로 전환하거나 단일 콘도미니엄 유닛을 '타임셰어' 또는 '이용권'으로 분할하는 것은 카운티 계획법에 따른 세분화에 해당할 수 있습니다. 이는 § 12-10-501(3), C.R.S.에서 정의한 세분화이며, §§ 12-10-501 이후의 등록 요구사항에 따릅니다.
주식협동조합 또는 협동조합주택회사는 콜로라도에서 부동산 세분화로 간주됩니다. 이러한 '아파트'의 판매는 주식증서와 함께 사용권 임대차계약의 양도로 이루어집니다. 대부분의 주에서는 이것이 유가증권법의 범위에 따른 유가증권 판매로 취급되겠지만, 콜로라도에서는 이러한 판매가 유가증권법에서 면제되며 부동산으로 선언됩니다(§§ 38-33.5-101 이하, C.R.S.). 따라서 협동조합은 세분화된 부동산으로 등록되어야 하며, 주식 및 사용권 임대차계약의 판매는 허가받은 부동산 중개인이 수행해야 합니다. 상업은행과 저축금융기관은 각 아파트 소유자의 주식 및 사용권 임대차계약에 대해 1순위 저당대출을 제공할 수 있습니다.
카운티 커미셔너는 미편입 지역에 대한 지역 조성법을 제정할 권한이 있으며, 개발자/라이센스 소유자는 부동산 조사 및 세분화된 부동산 제공 전에 카운티 계획 및 지역 조성 부서에 연락하여 규정 준수를 확인해야 합니다. §§ 30-28-101부터 -209까지, C.R.S.에 따르면, 세분화는 2개 이상의 구획, 분리된 이익, 또는 공동 이익으로 나뉜 모든 구획입니다. 「이익」은 지표면 토지 또는 지표면 위의 공중을 의미하지만 지하 이익은 제외됩니다. 35에이커 이상의 구획을 생성하는 분할로서 여러 소유자의 사용을 의도하지 않은 것은 면제됩니다. 콘도미니엄, 아파트, 및 다중 주택은 실질적으로 동일한 밀도로 이전에 등록되지 않은 한 포함됩니다.
카운티 위원회는 최종 플랫이 등록되고 기록되기 전에 이를 승인해야 합니다. 세분화자 또는 대리인의 위반은 판매되거나 판매를 위해 제시된 각 필지당 최대 $1,000의 벌금으로 처벌됩니다. 최종 플랫 승인 전에 이루어진 판매는 사기적 판매의 명백한 증거이며 구매자가 판매를 무효화할 수 있는 근거가 됩니다. 카운티 위원회는 또한 최종 플랫이 승인되기 전에 세분화자가 미분할 토지 판매를 제시하는 것을 금지하는 조치를 취할 수 있습니다.
콜로라도는 3단계 브로커 라이선싱 시스템을 사용합니다. 준브로커(Associate Broker)는 준브로커 등급 라이선스를 보유하며 고용 브로커(Employing Broker)의 감독 하에 근무합니다. 독립 브로커(Independent Broker)는 자신의 중개소를 운영하는 개인사업자이며 준브로커를 고용하거나 감독하지 않습니다. 고용 브로커는 준브로커를 감독합니다. 브로커는 독립 브로커 또는 고용 브로커 등급 라이선스를 보유하면서도 감독 하에 준브로커로 행동할 수 있습니다.
활성 라이선스는 현재 유효하며 부동산 중개 서비스 업무에 종사할 수 있습니다. 비활성 중개인은 유효한 라이선스를 보유하지만 중개 서비스에 종사할 수 없으며 라이선스를 유지하기 위해 계속 갱신해야 합니다. 만료된 라이선스는 마지막 갱신 기한까지 갱신되지 않았으며 더 이상 유효하지 않습니다. 만료된 개인은 중개인으로 표시할 수 없으며 만료된 법인은 중개업체로 광고할 수 없습니다.
신탁 또는 에스크로 계좌는 다음 조건을 충족하는 당좌예금, 요구불예금, 통장 또는 명세서 계좌입니다: 별도로 분리되어 있으며 타인의 자금만 포함; 신탁적 및 수탁적 성격; 모든 자금이 요구시 인출 가능; 인정된 금융기관에서 관리. 인정된 금융기관은 FDIC 또는 NCUA에 의해 보험에 가입된 은행, 저축은행 또는 신용조합입니다. 타인의 자금은 임차료, 보증금, 선의금, 손님 보증금 등을 포함합니다.
조정된 신탁 또는 에스크로 은행 계좌의 현금 잔액은 언제든지 각 소유자의 개별 원장 잔액의 합계와 같아야 합니다. 이것이 신탁 회계의 기본적인 조정 원칙입니다.
준회원 중개인(Associate Broker) 수준의 라이선스를 취득하려면 지원자는 부동산 학위를 이수하거나 총 168시간의 교육을 완료해야 합니다: 부동산 법률 및 실무(48시간), 콜로라도 부동산 계약(48시간), 부동산 마감(최소 24시간), 신탁 계좌 및 기록 보관(최소 8시간), 현행 법적 문제(최소 8시간), 실무 응용(최소 32시간).
부동산 면허 시험은 전국 시험과 콜로라도 시험의 두 부분으로 구성됩니다. 시험 응시 전에 교육 요건을 완료해야 합니다. 합격 점수는 1년간 유효합니다. 신청자는 지원 전에 범죄 경력 조회를 위해 콜로라도 수사국(CBI)에 지문을 제출해야 합니다. 다른 관할권에서 면허를 받은 신청자는 지원일로부터 90일 이내에 발급된 인증된 면허 이력을 제출해야 합니다.
라이선스가 필요한 모든 행위를 포괄하는 오류 및 누락(E&O) 보험을 모든 활동 중개인(둘 이상의 중개인이 있는 회사 포함)이 반드시 보유해야 합니다. 최소 보장 범위는 보장 청구당 라이선스 보유자/기관당 $100,000이며 연간 총합은 $300,000입니다. 자기부담액은 발생 건당 $1,000을 초과할 수 없으며 법적 방어에 대한 자기부담액은 없습니다. 록박스 보장은 발생 건당 최소 $25,000이어야 합니다. 독립적 보장이 있는 회사는 청구당/총합 한도 $1,000,000이 필요합니다.
브로커는 3년 달력 연도 주기(1년차 1월 1일부터 3년차 12월 31일까지)에 갱신합니다. 중개 회사는 갱신하지 않지만, 독립/고용 브로커는 갱신해야 합니다. 브로커는 만료 45일 전부터 신청 및 수수료 납부로 갱신(활성 또는 비활성)할 수 있습니다. 갱신 통지는 파일에 있는 전자 메일 주소로 발송됩니다. 초기 면허는 발급 연도의 12월 31일에 만료됩니다.
만료된 라이선스는 다음과 같이 재발급될 수 있습니다: 31일 이내에는 갱신 수수료만 납부; 31일 초과 1년 이내에는 갱신 수수료와 갱신 수수료의 절반에 해당하는 재발급 수수료 납부; 1년 초과 3년 이내에는 갱신 수수료와 갱신 수수료 전액에 해당하는 재발급 수수료 납부. 3년 후에는 재발급 권리가 상실됩니다.
브로커는 활성 라이선스 갱신 신청, 비활성 라이선스 활성화 또는 만료된 라이선스의 활성 상태 재개를 하기 전에 라이선싱 주기에 대한 계속 교육(CE) 요건을 완료해야 합니다. 인정된 라이선싱 주기는 기념일 연도, 력년도 및 전환 기간입니다.
총 CE 요구사항은 라이선싱 주기당 24시간입니다. 브로커는 다음과 같이 충족할 수 있습니다: (1) 연간 커미션 업데이트 12학점(연간 4시간 단위)과 선택과목 12시간 이수; (2) 전환 기간 동안 두 가지 다른 버전의 연간 커미션 업데이트 8시간과 선택과목 16시간 이수; (3) 24시간 브로커 재활성화 과정 이수(지정된 조건에서만); (4) 콜로라도 부동산 라이선싱 시험의 콜로라도 부분 합격; 또는 (5) 사전 라이선싱 교육 요구사항의 총 72시간 이수.
규칙 6.3은 채용 중개인(Employing Brokers)이 준회원 중개인(Associate Brokers) 및 모든 무면허 직원에 대한 권한, 지시 및 감독을 행사하도록 요구합니다. 채용 중개인은 신탁 계좌 및 거래 기록을 유지하고, 서면 정책을 수립하며, 모든 준회원 중개인에게 합리적 수준의 감독을, 신입 준회원 중개인에게는 높은 수준의 감독을 제공해야 하며, 위반 행위를 방지하기 위한 합리적인 조치를 취하고 모든 지점 사무소를 감독해야 합니다. 준회원 중개인에 대한 불만은 12-10-217(1)(r)에 따른 채용 중개인에 대한 조사를 촉발할 수 있습니다.
규칙 6.3 C와 D는 두 가지 감독 수준을 구분합니다. 합리적 수준의 감독은 모든 준회원중개인(Associate Broker)에게 적용되며, 서명된 사무실 정책 수칙서를 유지하여 위원회 검사에 대비하고, 체결된 계약서를 적절히 작성되었는지 검토하며, 거래 파일을 필수 서류에 대해 검토해야 합니다. 높은 수준의 감독은 신규 준회원중개인에게 추가로 적용되며, 구체적인 교육, 상담 가능성, 계약서 작성 지원, 거래 종료까지의 모니터링, 그리고 2년 이상의 활동 면허를 보유한 고용중개인 또는 경험 많은 준회원중개인의 마감(closing) 참석을 포함합니다.
규칙 6.4는 고용중개인 또는 독립중개인이 서비스를 제공하기 전에 서면 중개관계 정책을 채택하고, 단독대리인 또는 거래중개인으로 서임하는 자를 서면으로 지정할 것을 요구합니다. 사무실 정책 수동은 각 준회원중개인에게 제공되어야 하고 서명을 받아야 하며, 지정 절차를 명시하고 기밀 정보 보호를 제공해야 합니다. 회사는 또한 C.R.S. 섹션 6-1-713에 따라 개인식별정보를 파괴/처리하기 위한 서면 정책을 시행해야 합니다.
규칙 6.5는 소비자로부터 기밀 정보를 요구하거나 논의하기 전에 Colorado Revised Statutes (C.R.S.) 섹션 12-10-408에 따른 서면 중개 관계 공시를 요구합니다. 가격대, 위치, 부동산 유형, 또는 공시된 부동산에 대한 일반적인 사실 관계 질문에 대한 예비 대화 또는 「잡담」은 공시 요건을 발생시키지 않습니다.
규칙 6.7은 중개인 또는 팀이 동일 거래에서 한 소비자의 단독 대리인이면서 다른 소비자의 단독 대리인 또는 거래 중개인이 될 수 없음을 규정합니다. 적절한 서면 공시를 통해 양측을 대리하는 중개인은 양측 모두에 대해 거래 중개인으로 행동하거나, 한쪽에는 거래 중개인이 되고 다른 쪽은 고객으로 취급하거나, 한쪽은 단독 대리인이 되고 다른 쪽은 고객으로 취급할 수 있습니다.
규칙 6.10 A는 모든 광고가 중개인의 중개 회사명으로 명확하고 두드러지게 수행되어야 하며, 어떤 중개인도 한 개 이상의 회사에서 일할 수 없도록 규정합니다. 자신의 회사에 등록되지 않은 자신의 부동산을 광고하는 중개인은 회사명 사용이 면제됩니다. 회사는 등록된 상호(Trade Name)와 상표(소유자 허가 하에)를 사용할 수 있지만, 하나의 상호만 사용 가능합니다. 제3자 상호/상표에는 「독립적으로 소유 및 운영」 고지가 필요합니다. 전문 자격은 우수한 평판과 검증 가능성이 필요합니다.
규칙 6.14 C-E는 모든 판매자 및 임차인 리스팅 계약이 서비스 제공 전에 서면으로 작성되어야 하며, 모든 계약은 C.R.S. 섹션 12-10-409(1)(b)에 따라 명확한 종료 날짜를 가져야 함을 규정합니다. 계약 만료 후 수수료를 받을 수 있는 권리를 부여하는 조항은 계약 기간 동안 협상된 인물/부동산이며 그 이름이 계약 기간 동안 서면으로 소비자에게 제출된 경우에만 적용됩니다.
규칙 6.17은 거래에서 알려진 이해충돌을 서면으로 공시할 의무를 중개인과 중개회사에 계속 부과합니다. 자신의 계정으로 매매하거나 임차하는 중개인은 계약서 또는 동시 서면에서 자신의 면허 상태를 공시해야 합니다. 부동산 관리 회사/중개인은 임차 거래를 위해 선택된 용역제공자에 대한 소유권, 재정적 또는 가족 관계의 이해충돌을 서면으로 공시해야 합니다.
규칙 6.19에 따르면 중개 관계를 가진 브로커는 적절한 종료를 책임지며, 소비자가 정확하고 완전하며 서명된 종료 진술서를 받도록 하고, 종료 서류를 즉시 회사에 전달해야 합니다. 브로커가 서류를 작성/종료하는 경우, 정확성에 대해 책임이 있습니다. 브로커는 서류를 검토하고 종료에 참석하거나 합리적으로 이용 가능해야 하며, 지정된 대리인은 공동 책임을 집니다. 자금은 수집되고 섹션 38-35-125 C.R.S.에 따라 즉시 인출 가능할 때까지 지급되면 안 됩니다.
규칙 6.20은 중개인과 중개회사가 완성 날짜 또는 미완성 리스팅 계약의 만료 날짜로부터 4년 동안 거래 파일을 보관하도록 요구합니다. 필수 문서는 위원회의 거래 파일 체크리스트를 따릅니다. 중개인은 폐쇄 후 기존 공개 기록, 소유권 약정, 대출 신청서, 대출기관 요구 공시 또는 제3자 폐쇄 기관의 관련 선서서 사본을 보관할 필요가 없습니다.
규칙 6.21은 RESPA에 따르고 합리적인 사유가 있는 경우를 제외하고는 소개 수수료를 지급하거나 수령하는 것을 금지합니다. 연방 관련 주택담보대출 거래에서는 소개에 대해 어떤 가치 있는 것도 제공하거나 수령할 수 없습니다(ABA의 서비스에 대한 정당한 보상 또는 소유권 반환은 허용됨). 비연방 관련 거래에서는 소개를 받은 당사자에게 사전 서면 공개가 있을 경우에만 소개 보상이 허용됩니다. 콜로라도 부동산에 대한 수수료는 콜로라도 주 면허를 소유한 회사만 수령할 수 있지만, 명시된 조건 하에서는 관할권 외 소개 수수료가 허용됩니다.
콜로라도 개정법(C.R.S.) 제12-10-403(4)조에 따라, 중개인은 단독대리인(Single Agent) 또는 거래중개인(Transaction-Broker)으로서 허가된 활동을 수행할 때 부동산 거래를 위한 표준 양식을 작성할 수 있으며, 여기에는 거래의 일부로 개인 자산을 양도하는 양식도 포함됩니다. 양식의 사용은 해당 거래에 적절해야 합니다. 중개인은 표준 양식이 중요한 법적 결과를 가지며 서명하기 전에 법률 전문가와 상담할 것을 당사자들에게 조언해야 합니다.
「위원회 승인 양식」이란 위원회에서 공시하여 중개인이 현재 사용하도록 한 양식입니다. 중개인은 해당하는 위원회 승인 양식이 존재하고 거래에 적절한 경우 반드시 사용하여야 합니다. 중개인은 거래 당사자들에게 양식의 효력에 대해 조언할 수 있으며, 국(Division)의 웹사이트에서 양식을 얻을 수 있습니다.
위원회 승인 양식의 인쇄된 본문에 대한 모든 삭제 또는 수정은 협상 또는 당사자의 지시로부터 발생해야 합니다. 삭제는 삭제된 부분을 명확하게 줄을 그어 지워야 하며, 이를 가리거나 불분명하게 해서는 안 됩니다. 공백에 삽입되는 조항은 사전 인쇄된 양식 언어와 명확하게 구별되는 글꼴 스타일/유형을 사용해야 합니다.
모든 단위 소유자 협회는 C.R.S. § 38-33.3-401에 따라 부동산 분과 국장에게 매년 등록해야 합니다. 협회는 초기 등록을 완료하고 매년 갱신하며 변경 사항이 발생한 후 90일 이내에 관련 정보를 업데이트해야 합니다. 등록에는 기본 협회 정보 및 국장이 정한 수수료 제출이 포함됩니다. 협회는 등록 중에 연간 수익이 $5,000을 초과하는지 여부를 표시합니다.
등록 절차의 일환으로, 협회는 연간 $5,000 이상을 징수하는지 여부를 표시합니다. 연간 수익이 $5,000을 초과하는 협회는 연간 등록 수수료를 지불해야 합니다. 평가를 할 권한이 없고 수익이 없거나 연간 수익이 $5,000 이하인 협회는 수수료를 지불할 필요가 없지만, 여전히 등록해야 합니다. 수수료 면제는 협회를 등록 의무로부터 해제하지 않습니다.
협회가 등록하지 않거나 등록이 만료된 경우, § 38-33.3-316, C.R.S.에 따른 평가 담보권을 부과 또는 집행할 권리, 또는 § 38-33.3-123, C.R.S.에 따른 소송 또는 집행 메커니즘을 사용할 권리는 유효한 등록까지 중단됩니다. 유효한 등록 기간 동안 기록된 평가 담보권(또는 등록이 필요하기 전)은 만료로 인해 소멸되지 않습니다. 그러나 계류 중인 집행 절차는 중단되고 적용 가능한 시간 제한은 협회가 유효하게 등록될 때까지 지연됩니다. 중단된 권리는 등록이 유효해지면 페널티 없이 회복됩니다.
커뮤니티 협회 관리자(CAM) 라이선스 프로그램은 2019년 6월 30일에 부동산부에서 종료되었습니다. 부동산부는 더 이상 커뮤니티 협회 관리자에 대한 관할권을 갖지 않으며, CAM에 대한 라이선스, 조사, 보험 및 계속교육 요건 시행을 중단했습니다.
콜로라도주는 콘도미니엄 소유권을 인정하며, 이는 개별 에어스페이스 유닛에 대한 별도의 부동산권과 공용요소에 대한 등분의 지분으로 구성된다. 별도의 부동산권과 부속된 공용요소 소유권은 기록된 선언(declaration)이 규정하는 소유 기간 동안 분리불가능하다.
본 법령은 응시자가 알아야 할 핵심 용어들을 정의합니다: 선언서, 일반 공유 요소, 제한된 공유 요소, 개별 공기 공간 단위, 그리고 콘도미니엄 단위. 일반 공유 요소는 구조적 요소, 부지, 공유 시스템을 포함하며, 제한된 공유 요소는 모든 소유자보다 적은 수의 소유자를 위해 예약된 것입니다.
콜로라도 공동이익소유법(CCIOA)은 공동이익공동체의 설립 및 운영을 위한 통일된 프레임워크를 확립하고, HOA의 재무를 강화하며, 소유자 통제로의 전환 기간 동안 개발자에게 유연한 개발권을 부여합니다.
CCIOA는 세 가지 형태의 공동이익공동체를 인정합니다: 콘도미니엄, 협동조합, 계획공동체입니다. 각각은 단위와 공용요소의 소유 구조가 다릅니다.
응시자는 다음과 같은 핵심 CCIOA 용어를 알아야 합니다: 선언자(declarant), 선언(declaration), 공용 요소(common elements), 제한된 공용 요소(limited common elements), 배분된 이익(allocated interests), 유닛(unit), 유닛 소유자(unit owner), 및 특별 선언자 권리(special declarant rights).
협회는 선언문 조항에 관계없이 깃발, 표지판, 종교적 상징, 긴급 차량 주차, 화재 완화, 장애인 개조, 자일로스케이프, 빗물 통, 가정 내 아동 돌봄, 홈 기반 사업, 재생 에너지 및 화재 강화 자재를 포함한 특정 소유자 활동을 금지할 수 없습니다.
공동이익공동체는 선언서를 기록함으로써만 작성되며, 필지도 또는 지도가 기록될 때까지 공동체는 존재하지 않습니다. 선언서는 단위 경계, 할당된 이익, 및 선언인의 권리를 포함한 명시된 내용을 포함해야 합니다.
단위 소유자 협회는 첫 번째 단위가 양도될 때까지 조직되어야 하며, 커뮤니티를 관리하고, 예산을 채택하며, 평가금을 징수하고, 규칙을 집행할 수 있는 광범위한 권한을 가집니다.
협회가 배분금을 부과하기 전까지 선언자가 모든 공통비용을 지불합니다. 배분금은 선언문의 배분 공식에 따라 최소 연 1회 이상 부과되며, 이자는 연 8%를 초과할 수 없습니다.
법인화된 협회는 평가 및 벌금에 대해 부동산에 대한 법정 유치권을 가집니다. 이 유치권은 최초 담보권에 대해 6개월 동안의 초우선권을 가집니다. 선언문을 기록하면 유치권이 완성됩니다.
협회가 평가 담보권을 압류하기 전에 엄격한 통지, 접촉, 신용 상담, 중재 및 상환 계획 요구사항을 따라야 합니다. 압류는 6개월 연체 및 기록된 이사회 투표가 필요합니다.
모든 단위 소유자 협회는 부동산부(Division of Real Estate)에 연간 등록해야 합니다. 등록을 하지 않으면 평가 담보권(assessment liens)을 집행하거나 집행 조치를 추진할 수 있는 권리가 중지됩니다.
부동산과는 2개월마다 회의를 개최하는 5명의 위원회를 운영합니다. 이 위원회는 콜로라도에서 최소 5년 이상의 경험을 가진 3명의 부동산 중개인(그 중 1명은 상당한 자산 관리 경험 보유)과 일반인 대표 2명으로 구성됩니다. 위원회 위원들은 3년 임기로 근무합니다.
라이선싱 부서는 약 90,000건의 기록을 관리하며 교육, 경력, 시험, 배상책임보험(E&O), 범죄 경력 조회 등 필수 자격 요건에 대해 모든 신청서를 심사합니다. 또한 라이선스 보유자가 다른 관할권에서 자격을 증명할 수 있도록 라이선스 경력증명서를 발급합니다.
예비 자문 신청자와 면허 신청자 모두 진실성, 정직성, 양호한 도덕 품성 및 일반적 적격성에 관한 법정 의무를 보호하기 위해 면허 전 조사 및 지문 채취의 대상이 됩니다. 민사/형사 위반 또는 어느 관할권의 사전 면허 징계를 공시한 신청서는 철저히 검토 및 조사됩니다.
부동산 위원회는 자신의 판단에 따라 모든 면허 소유자의 부동산 활동을 조사할 수 있습니다. 면허법 위반의 가능성을 주장하는 서면 불만이 제출되면, 사무실은 조사를 수행해야 합니다.
심각한 불만사항은 인사행정부(Department of Personnel and Administration)에서 임명한 행정법판사(ALJ)에 의한 청문회로 진행될 수 있습니다. ALJ는 면허 취소, 정지, 견책 또는 기각의 초기 결정을 내릴 수 있으며, 교육 과정, 보호관찰 및 벌금도 명령될 수 있습니다.
서면 이의가 30일 이내에 위원회에 제출되지 않으면 행정법판사의 초기 결정은 최종적이 된다. 이의가 제출된 경우, 위원회는 판단을 채택하거나, 징계 조치를 수정하거나, 사건을 재심리를 위해 회부할 수 있다. 위원회는 또한 정식 징계 절차를 정당화하지 않는 행위에 대해 권고장을 발부할 수 있다.
부동산 중개인은 보상을 받거나 보상을 받을 의도로 부동산의 매매, 구매, 교환, 임차, 임대, 협상, 경매 또는 옵션 거래에 종사하거나 이러한 행위를 제안하는 개인 또는 단체입니다. 라이선스가 필요한 활동은 보상과 열거된 행위의 수행으로 촉발됩니다.
콜로라도주에서 Colorado주 부동산 중개인 업무에 종사하려면 먼저 위원회로부터 라이선스를 취득해야 합니다. 신청자는 교육, 경험 및 시험 요건 준수, 그리고 공중을 보호하기 위한 성실성, 정직성, 양호한 도덕성 및 역량을 입증해야 합니다.
3년 면허를 갱신하는 중개인은 24시간의 CE를 이수해야 하며, 이 중 12시간은 위원회가 개발한 연간 업데이트 크레딧이어야 합니다(또는 콜로라도 시험 부분을 통과). CE는 현행 법령 및 규칙과 승인된 부동산 과목을 다룹니다. 기록은 4년 동안 보관해야 합니다.
위원회는 허위 표시, 자금 혼합, 횡령, 자금 미계산, 피고인의 동의 없이 다중 당사자 대리, 감독 부실, 부정직한 거래 등의 위법 행위에 대해 조사를 실시한 후 청문회를 거쳐 면허를 취소, 정지, 보조금을 박탈하거나 징계 조치를 할 수 있으며, 건당 $2,500까지의 행정 벌금, 경고, 또는 시정 명령을 부과할 수 있습니다.
§ 12-10-301에 따르면, 브로커는 준비되고 의욕 있으며 능력 있는 구매자를 찾았다는 이유만으로는 수수료를 받을 수 없으며, 거래가 실제로 완성되거나 소유자의 거부 또는 태만으로 인해 거래가 무산될 때까지 수수료를 받을 수 없습니다. 이는 판매자가 거래를 철회할 때 브로커를 보호하지만, 거래가 단순히 실패할 때 수수료 청구를 제한합니다.
§ 12-10-403(6)에 따라, 중개 회사에 라이선스를 받은 사람이 2명 이상인 경우, 고용하거나 고용된 중개인이 당사자와 함께 일하도록 지정됩니다. 지정 중개인의 관계는 고용 중개인, 다른 비지정 중개인, 또는 회사에까지 확장되지 않습니다. 지정 중개인은 회사에 대한 쌍방대리를 발생시키지 않으면서 동일 거래에서 판매자와 구매자 양쪽을 단독대리인으로 대리할 수 있으며, 지식이 비지정 중개인에게 귀속되지 않습니다.
§ 12-10-404에 따라, 판매자 또는 임대인의 중개인은 최고의 선의, 충성심 및 신실성을 지닌 제한된 중개인입니다. 의무는 수용 가능한 가격/조건 추구, 모든 제안의 적시 제시, 알려진 부정적 중요 사실 공개, 위험/이점에 대한 조언, 전문가 자문 추구 조언, 금전/재산 회계를 포함합니다. 특정 기밀 정보는 동의 없이 공개될 수 없습니다.
§ 12-10-405에 따라 매수인 또는 세입자의 대리인은 최상의 선의, 충성심 및 신의성실을 보유하는 제한된 대리인이며, 그 의무는 매도인의 대리인과 유사합니다. 대리인은 알려진 모든 판매자/임대인에게 불리한 중대한 사실을 공개해야 하며, 여기에는 매수인의 재정 능력 및 주된 거주지로 점유할 의도가 포함됩니다. 특정 매수인 기밀 정보는 동의 없이 공개될 수 없습니다.
§ 12-10-406에 따라 중개인은 판매자, 임대인, 구매자 또는 임차인과 이중 대리인 관계를 설정할 수 없습니다. 콜로라도 법은 이중 대리인을 완전히 금지하고 있으며, 중개인은 동일한 거래의 양쪽을 대리하는 단독 대리인으로 행동할 수 없습니다.
§ 12-10-407에 따라, 거래 중개인은 어느 당사자의 대리인도 아니지만 거래를 지원합니다. 의무 사항에는 합리적인 기술과 주의 행사, 모든 제안을 적시에 제시, 당사자들에게 정보 제공, 금전 회계 처리, 그리고 불리한 중요 사실 공개가 포함됩니다. 특정 기밀 정보는 모든 당사자의 고지된 동의 없이 공개될 수 없습니다. 지식의 귀속은 없으며, 거래 중개인은 부대리인을 설치할 수 없습니다.
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