문제 1
시카고 주거용 임대인 및 임차인 조례(RLTO)에 따라, 임대인이 해당 유닛에 정확히 18개월 거주한 임차인의 월세 임대차 계약을 종료하려 합니다. RLTO에 따라 임대인이 제공해야 하는 최소 사전 서면 통지 기간은 얼마입니까?
- A. 30일 전 서면 통지.
- B. 60일 전 서면 통지. ✓ 정답
- C. 90일 전 서면 통지.
- D. 120일 전 서면 통지.
해설: 시카고 주거용 임대인 및 임차인 조례에 따르면, 임대차 계약 종료 또는 갱신 거절을 위한 임대인의 사전 서면 통지 기간은 임차인의 거주 기간에 따라 달라집니다. 일반적으로 거주 기간이 6개월 미만인 경우 30일, 6개월 이상 3년 미만인 경우 60일, 3년 이상인 경우 120일입니다. 해당 유닛에 정확히 18개월 거주한 임차인은 중간 범주에 해당하므로, 임대인은 최소 60일 전 서면 통지를 제공해야 합니다.
문제 2
일리노이주에서 한 후원 중개인(sponsored broker)이 부동산 소유자와 그녀의 후원 중개 회사 간의 서면 관리 계약에 따라 16세대 아파트 건물의 일상적인 관리를 담당하고 있다. 다음 중 그녀가 후원/관리 중개인의 통제를 벗어나 독자적으로 수행할 경우 일리노이주 부동산 면허법(2000)을 위반하게 되는 행위는 무엇인가?
- A. 예비 세입자에게 빈 세대를 보여주고 작성된 임대 신청서를 접수하는 행위
- B. 관리 계약에서 정한 범위 내에서 신청자와 임대차 조건을 협상하는 행위
- C. 자기 명의로 신탁 계좌를 개설하고 세입자 보증금과 임대료를 해당 계좌에 예치하는 행위 ✓ 정답
- D. 소유자가 승인한 유지보수 업체와 일상적인 수리를 주선하는 행위
해설: 225 ILCS 454에 따르면, 후원 중개인(과거의 판매원 면허를 대체한 면허)이 수행하는 모든 면허 활동은 후원 중개인을 통해 그리고 그의 감독 아래에서 이루어져야 하며, 제10-5조는 면허 소지자가 면허 활동에 대한 보수를 자신의 후원 중개인으로부터만 받을 수 있다고 규정하고 있다. 68 Ill. Adm. Code 1450.750의 IDFPR 규정은 에스크로 자금(소유자를 대신하여 징수한 세입자 보증금 및 임대료 포함)이 후원 중개인이 개설하고 유지하며 그가 책임지는 에스크로 계좌에 예치되어야 한다고 요구한다. 후원 중개인은 고객 자금을 위한 자신의 에스크로 또는 신탁 계좌를 유지할 수 없다. 세대를 보여주고, 신청서를 접수하고, 관리 계약 범위 내에서 임대차를 협상하고, 승인된 수리를 조정하는 것은 후원 중개인의 감독 아래 후원 중개인이 수행할 수 있는 일상적인 부동산 관리 업무이다.
문제 3
면허를 가진 부동산 관리자가 일리노이주에 있는 12세대 주거용 아파트 건물을 관리하고 있다. 1,200달러의 보증금을 낸 세입자가 이사를 하며 4월 10일에 열쇠를 반납한다. 관리자는 해당 세대를 점검하지만 세입자에게 손해 내역서를 전혀 보내지 않는다. 일리노이주 보증금 반환법(765 ILCS 710)에 따라, 이 법을 위반하지 않고 세입자에게 보증금 전액을 반환할 수 있는 마지막 날은 언제인가?
- A. 4월 25일
- B. 5월 10일
- C. 5월 25일 ✓ 정답
- D. 6월 9일
해설: 일리노이주 보증금 반환법(765 ILCS 710/1)은 5세대 이상의 주거용 부동산에 적용되므로, 12세대 건물은 이 법의 적용을 받는다. 임대인이 보증금의 일부를 보류하려는 경우, 세입자가 퇴거한 후 30일 이내에 손해 내역서(지불된 영수증 또는 서면 견적서 포함)를 제공해야 한다. 해당 30일 기간 내에 그러한 내역서가 제공되지 않으면, 임대인은 세입자가 퇴거한 날로부터 45일 이내에 보증금 전액을 반환해야 한다. 4월 10일부터 45일을 계산하면 5월 25일이 된다. 4월 25일(15일)과 5월 10일(30일)은 요구되는 기한보다 이르다; 5월 10일은 손해 내역서의 기한이지 전액 반환 기한이 아니다. 6월 9일(60일)은 너무 늦다. 악의적으로 법을 준수하지 않은 임대인은 보증금의 두 배에 법원 비용과 합리적인 변호사 비용을 더한 금액을 배상할 책임이 있다.
문제 4
일리노이 임대료 통제 선점법(50 ILCS 825)에 따라, 일리노이주에서 자치 지방자치단체(home-rule municipality)가 주거용 임대료 통제를 제정할 권한에 관한 다음 설명 중 옳은 것은?
- A. 자치 지방자치단체는 지역 유권자의 주민투표로 승인된 경우에 한해 임대료 통제 조례를 제정할 수 있다.
- B. 일리노이 임대료 통제 선점법은 자치 지방자치단체를 포함한 모든 지방정부 단위가 임대료 통제 조례를 제정하는 것을 금지한다. ✓ 정답
- C. 비자치 지방자치단체는 임대료 통제를 제정할 수 있으나, 자치 지방자치단체는 이를 제정하는 것이 선점되어 있다.
- D. 임대료 통제는 IDFPR 규정에 따라 주 전역에서 허용되지만, 각 부동산의 관리 브로커가 이를 운영해야 한다.
해설: 일리노이 임대료 통제 선점법(50 ILCS 825/5)은 자치 지방자치단체를 포함한 모든 지방정부 단위가 민간 주거용 또는 상업용 부동산 임대에 부과되는 임대료 금액을 통제하는 효과를 갖는 조례나 결의안을 제정, 유지 또는 집행하는 것을 명시적으로 금지한다. 따라서 일리노이주는 지방 임대료 통제법을 완전히 선점하는 주이며, 자치권 지위와 무관하게 어떤 일리노이 지방자치단체도 임대료 규제를 부과할 수 없다.
문제 5
일리노이주 부동산 매매 계약에 금융 조건부 조항이 포함되어 있습니다. 매수인이 융자를 받지 못하여 대출 기관의 지원 서류와 함께 서면 해지 통보를 스폰서 브로커에게 적시에 전달하였습니다. 그러나 매도인은 계약금 반환 동의서 서명을 거부하였습니다. 일리노이주 법률에 따라 브로커가 취해야 할 적절한 행동으로 가장 옳은 것은?
- A. 금융 조건부 조항의 불이행은 법률상 매수인에게 환급 권리를 부여하므로, 해지 통보를 받는 즉시 매수인에게 계약금을 반환한다.
- B. 당사자 전원의 서면 합의 또는 법원 명령이 없는 한, 브로커가 매수인이 법적으로 환급받을 권리가 있다고 판단하더라도 어느 당사자에게도 자금을 지급하지 않고 계속 보관한다. ✓ 정답
- C. 매도인이 동의서 서명을 거부하는 행위는 매수인의 해지 통보를 무력화하는 반대 요구에 해당하므로, 매도인에게 계약금을 지급한다.
- D. 60일 동안 자금을 보관하다가, 그 기간 내에 매도인이 소송을 제기하지 않은 경우 자동으로 매수인에게 반환한다.
해설: 일리노이주 2000년 부동산 면허법에 따르면, 스폰서 브로커는 어느 당사자가 자금을 받을 권리가 있는지에 대한 브로커 자신의 법적 판단만을 근거로 계약금을 지급할 수 없습니다. 조건부 조항의 불이행이 명백해 보이더라도, 모든 당사자의 서면 합의 또는 법원 명령 없이는 브로커가 자금을 계속 보관해야 합니다. 브로커의 역할은 분쟁을 판결하는 것이 아닙니다. 매수인의 구제 방법은 매도인의 협조를 구하거나 법적 조치를 취하는 것입니다.
문제 6
IDFPR 규정에 따르면, 부동산 관리 업무를 수행하는 일리노이주 스폰서링 브로커가 주거용 임차인으로부터 보증금을 수령하는 경우, 이 보증금은 브로커의 매매 신탁 계좌와 관련하여 어떻게 처리되어야 합니까?
- A. 보증금은 별도의 원장 항목으로 추적되는 경우, 계약금과 동일한 신탁 계좌에 보관할 수 있다.
- B. 보증금과 매매 계약금은 완전히 별개의 신탁 계좌에 각각 보관되어야 한다. ✓ 정답
- C. 보증금은 일리노이 주거용 임대인 및 임차인법에 의해서만 규율되며 IDFPR 규정의 적용을 받지 않으므로 신탁 계좌에 보관할 필요가 없다.
- D. 보증금은 계약금이 아니므로 브로커의 운영 계좌에 보관할 수 있다.
해설: IDFPR 규정은 서로 다른 목적으로 보유하는 자금을 별도의 신탁 계좌에 각각 관리하도록 요구합니다. 부동산 관리 업무에서 발생한 보증금과 매매 거래의 계약금은 별도의 원장을 유지하더라도 동일한 계좌에 혼합하여 보관해서는 안 됩니다. 각 자금 유형별로 별도의 신탁 계좌가 요구됩니다.