문제 1
텍사스 부동산 면허 소지자가 세금 증가 재투자 구역(TIRZ)이 적용되는 지역에서 주택을 구매하는 매수인을 대리할 때, TIRZ가 매수인의 재산세 청구서에 미치는 영향에 대해 어떻게 안내해야 합니까?
- A. 모든 시 세수가 구역 기금으로 전환되기 때문에 매수인은 TIRZ 기간 동안 시에 재산세를 전혀 납부하지 않습니다.
- B. 매수인은 정상 세율로 재산세를 전액 납부하며, 기준 연도 가치를 초과하는 증분 세수는 일반 과세 단위 기금이 아닌 TIRZ 기금에 배분되지만, 매수인의 총 세금 부담은 변하지 않습니다. ✓ 정답
- C. TIRZ 지정은 매수인에게 해당 부동산 과세 평가액의 영구적인 10% 감액 혜택을 부여합니다.
- D. 매수인은 카운티 세금은 면제되지만, 시의 세수가 TIRZ로 전환된 것을 보완하기 위해 학교구 세율의 두 배를 납부해야 합니다.
해설: 세금 증가 재투자 구역(TIRZ)은 부동산 소유자의 세금 부담을 줄여주지 않습니다. 소유자는 적용 가능한 전체 세율로 세금을 납부합니다. 이 제도는 기준 연도의 과세 기준액을 동결하는 방식으로 작동하며, 부동산 가치가 상승함에 따라 기준액을 초과하는 추가 '증분' 세수가 구역 개선을 위한 TIRZ 기금에 적립됩니다. 매수인의 총 세금 의무는 TIRZ 지정 자체로 인해 영향을 받지 않습니다.
문제 2
텍사스 주에 거주하는 70세 부동산 소유자가 65세 이상 주거 면세 혜택을 받을 자격이 있으며, 텍사스 세금 코드 제33.06조에 따라 재산세 납부를 유예하고자 합니다. 세금 유예 선서 진술서를 제출할 경우 발생하는 주요 결과로 옳은 것은?
- A. 세금은 영구적으로 면제되며 향후 연도에는 부과되지 않는다.
- B. 유예된 세금은 부동산에 대한 유치권이 되고 연 8%의 이자가 발생하며, 해당 부동산이 더 이상 소유자의 주거지가 아닐 때 납부 의무가 발생한다. ✓ 정답
- C. 유예 기간 동안 해당 부동산은 카운티 세금 명부에서 제외된다.
- D. 과세 기관은 세금 압류 매각을 진행할 수 없으며, 유예 기간 동안 이자가 발생하지 않는다.
해설: 텍사스 세금 코드 제33.06조에 따르면, 자격을 갖춘 주택 소유자는 주거용 주택에 부과된 체납 재산세의 징수를 유예하거나 중지할 수 있습니다. 세금이 면제되는 것은 아니며 세금 유치권은 부동산에 그대로 유지됩니다. 유예된 세금에는 유예 기간 동안 연 5%의 이자가 발생하며, 유예된 세금과 누적 이자는 일반적으로 해당 부동산이 소유자의 주거지로서의 자격을 상실한 후 법정 기한 및 통지 규정에 따라 납부 의무가 발생합니다.
문제 3
텍사스 세금법 제11.252조에 따르면, 소득 창출에 사용되고 통상적인 사업 과정에서 판매를 위해 보유된 자동차는 자유항 면세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 부동산과 관련하여, 제11.251조에 따른 텍사스 자유항 면세와 가장 전형적으로 연관된 유형 동산의 범주는 무엇입니까?
- A. 텍사스를 통과 중이며 입경 후 175일 이내에 주를 떠날 재고 물품. ✓ 정답
- B. 텍사스 농장에 영구적으로 설치되어 작물 생산에 사용되는 농업 장비.
- C. 65세 이상 면세 혜택을 받는 주택 소유자의 주거용 개인 재산.
- D. 지정된 기업 특구 내에 위치한 상업용 부동산 개량물.
해설: 텍사스 세금법 제11.251조는 텍사스 내에서 취득되거나 텍사스로 수입된 후 주 외부로 반출될 목적으로 보유된 특정 유형 동산 — 상품, 제품, 물품, 광석 및 특정 항공기 부품 — 을 재산세(ad valorem tax) 과세 대상에서 면제합니다. 단, 해당 물품은 입경 후 175일 이내에 텍사스를 떠나야 합니다. 이것이 자유항 면세이며, 이는 통과 중인 동산에 적용되고 부동산 개량물이나 주거용 물품에는 적용되지 않습니다.
문제 4
텍사스 부동산 면허 소지자가 매수인의 주택 구매를 돕고 있습니다. 매도인이 해당 부동산에 대해 체납 재산세 소송과 관련된 소송계속통지(Notice of Lis Pendens)가 등록되었음을 공개했습니다. 다음 중 이 소송계속통지가 매수인에게 갖는 의미를 가장 잘 설명한 것은 무엇입니까?
- A. 텍사스 재산세는 클로징 시 항상 소멸되므로 실질적인 영향이 없습니다.
- B. 해당 부동산이 진행 중인 세금 압류 소송의 대상임을 의제적 통지(constructive notice)로 알리며, 매수인은 그 소송에 종속된 상태로 소유권을 취득하게 됩니다. ✓ 정답
- C. 이는 단순히 매도인이 체납 세금을 부담하고 있음을 나타내는 것으로, 타이틀 회사가 에스크로에서 이를 납부하므로 매수인에게 위험이 없습니다.
- D. 이로 인해 TREC의 자동 공시 요건이 발동되어 거래가 10일간 중단됩니다.
해설: 부동산 기록에 등록된 소송계속통지(Notice of Lis Pendens)는 해당 부동산이 진행 중인 소송—이 경우 세금 압류 소송—의 대상임을 전 세계에 의제적으로 통지하는 효력을 가집니다. 소송계속통지 등록 이후 해당 부동산을 매수한 매수인은 그 소송의 결과에 종속된 상태로 소유권을 취득하게 되며, 이는 세금 압류 판결로 인해 매수인이 부동산을 잃게 되는 결과를 초래할 수 있습니다.
문제 5
텍사스 세금법 제23.46조에 따르면, 1-d 농업용 사용 평가로 감정된 토지가 매각되거나 용도가 변경될 경우, 추가 세금(롤백세라고도 함)이 부과될 수 있습니다. 농업용 1-d 평가(1-d-1 공개공간 평가와는 구별되는)에서 롤백 기간은 최대 몇 년간의 소급 세금으로 제한됩니까?
- A. 3년.
- B. 5년. ✓ 정답
- C. 7년.
- D. 10년.
해설: 텍사스 세금법 제23.46조의 1-d 농업용 감정 규정에 따르면, 토지의 매각 또는 비농업적 용도로의 전환 시, 매각 또는 전환 연도 이전 5년 각각에 대해 농업용 감정 기준으로 부과된 세금과 시장 가치 기준으로 부과되었을 세금의 차액에 해당하는 추가 세금이 발생하며, 여기에 해당 이자가 더해집니다. 이는 현행법상 일반적으로 3년의 롤백 기간이 적용되는 1-d-1 공개공간 규정과는 구별됩니다.
문제 6
텍사스주에는 주 소득세가 없습니다. 텍사스 거주자가 투자용 부동산을 양도차익이 발생하는 가격에 매도할 경우, 해당 거래에서 발생한 자본이득세에 대해 1차적 과세 관할권을 가지는 세무 당국은 어디입니까?
- A. 개인에게 적용되는 텍사스 프랜차이즈세 규정에 따라 텍사스 공공회계 감사원(Texas Comptroller of Public Accounts).
- B. 주 세입부서에 양도차익을 보고하는 텍사스 부동산 위원회(Texas Real Estate Commission).
- C. 텍사스주가 주 소득세 및 자본이득세를 부과하지 않으므로, 미국 국세청(IRS)을 통한 연방 정부. ✓ 정답
- D. 부동산의 세금 기준액을 조정하고 양도차익 세금을 징수하는 카운티 감정 평가 지구(county appraisal district).
해설: 텍사스주에는 주 소득세가 없으므로 부동산 매도에 따른 주 차원의 자본이득세도 부과되지 않습니다. 텍사스 거주자가 투자용 부동산 매도로 발생한 자본이득세는 전적으로 연방법의 적용을 받으며 IRS가 징수합니다. 텍사스 공공회계 감사원의 프랜차이즈세는 법인 등 사업 주체에 적용되며, 부동산 매도로 인한 개인의 자본이득에는 적용되지 않습니다.