US Real Estate (National) 시험 학습 가이드 2026 — 무료 요약

30년 이상 동안 연방법은 TILA와 RESPA에 따른 별도의 공시 양식을 요구했으며, 이들은 중복되고 혼란스러웠습니다. 도드-프랭크법은 CFPB에 이러한 모기지 공시를 두 개의 통합 양식인 Loan Estimate와 Closing Disclosure로 통합하도록 지시했습니다. CFPB는 2013년 12월 31일에 TILA-RESPA 최종 규칙(일반적으로 TRID라고 함)을 발표했습니다.

• ✓연방법에 따라 CFPB(소비자금융보호국)는 도드-프랭크법 제1032(f)조의 권한에 따라 TILA 및 RESPA 공시를 통합했습니다.
• ✓우선 성실 견적서(Good Faith Estimate, GFE)와 최초 Truth-in-Lending 공시는 Loan Estimate로 통합되었습니다.
• ✓HUD-1과 최종 Truth-in-Lending 공시는 Closing Disclosure로 통합되었습니다.
• ✓통합 규칙은 CFPB가 관리하고 집행합니다.

두 TRID 양식은 서로 다른 제공 일정을 가집니다. 대출 견적서는 소비자가 대출의 주요 특징, 비용 및 위험을 이해하도록 도우며, 절차 초기에 제공되어야 합니다. 결제 설명서는 소비자가 거래의 모든 최종 비용을 이해하도록 도우며, 완료(consummation) 전에 제공되어야 합니다.

• ✓연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, 대출 견적서는 소비자가 대출 신청서를 제출한 후 늦어도 3영업일 이내에 제공되어야 합니다.
• ✓연방법에 따라, 결제 설명서는 대출의 완료(consummation) 최소 3영업일 전에 소비자에게 제공되어야 합니다.
• ✓완료(consummation)란 소비자가 대출에 대해 계약상 의무를 지게 되는 시점을 말하며, 이는 반드시 클로징 또는 정산과 동일한 시점은 아닙니다.

TRID는 대부분의 만기상환형 소비자 주택담보대출에 적용됩니다. 특정 대출 유형은 적용 대상에서 명시적으로 제외되며, 시험에서는 어떤 대출이 규정 적용 대상이 아닌지를 자주 묻습니다.

• ✓연방법(CFPB)에 따라 TRID는 부동산으로 담보된 대부분의 만기상환형 소비자 신용거래에 적용됩니다.
• ✓TRID는 주택담보신용한도(HELOC), 역모기지, 또는 이동식 주택이나 부동산에 부속되지 않은 주거용 건물로 담보된 모기지에는 적용되지 않습니다.
• ✓2017년 개정으로 주법이 협동주택 단위를 부동산으로 분류하는지 여부와 관계없이 협동주택 단위로 담보된 만기상환형 대출까지 적용 범위가 확대되었습니다.
• ✓이 규정은 일반적으로 TILA상 “채권자”에 해당하지 않는 사람이 제공한 대출에는 적용되지 않습니다.

연방법(Regulation Z § 1026.19(e)(2))에 따라, TRID 규칙은 소비자가 대출 견적서(Loan Estimate)를 받고 진행 의사를 표시하기 전에 채권자가 할 수 있는 특정 활동을 제한합니다. 이러한 소비자 보호 규정은 시험에 자주 출제됩니다.

• ✓채권자는 소비자가 대출 견적서를 받고 진행 의사를 표시하기 전에는 소비자에게 수수료를 부과할 수 없습니다(정당한 신용 보고서 수수료는 제외).
• ✓채권자는 대출 견적서를 제공하기 전에 정보를 확인하는 서류 제출을 요구할 수 없습니다.
• ✓소비자는 채권자가 특정한 의사소통 방식을 요구하지 않는 한, 소비자가 선택하는 어떤 방식으로든 진행 의사를 표시할 수 있습니다.

30년 이상 연방법은 두 가지 연방 법률, 즉 대출 진실 공개법(TILA)과 1974년 부동산 결제 절차법(RESPA)에 따라 두 개의 별도 공시 양식을 요구했습니다. 이 양식들이 중복되고 일관되지 않은 용어를 사용했기 때문에 도드-프랭크법은 소비자금융보호국(CFPB)에 이를 통합하도록 지시했습니다. 그 결과로 TILA-RESPA 통합 공시(TRID) 규정이 만들어졌으며, 이는 대출 견적서(Loan Estimate)와 결제 공시서(Closing Disclosure)라는 두 가지 새로운 양식을 창설했습니다.

• ✓연방법에 따라 TRID는 이전에 TILA와 RESPA가 각각 요구하던 공시를 통합합니다
• ✓CFPB(연방 기관)는 도드-프랭크법의 권한에 따라 TRID 규정을 발표했습니다
• ✓TRID는 기존의 GFE, 최초 TIL 및 HUD-1 공시를 대출 견적서와 결제 공시서로 대체했습니다

대출 견적서(Loan Estimate)와 마감 결제서(Closing Disclosure)는 대부분의 만기 고정 소비자 모기지에 사용되어야 합니다. 특정 대출은 면제되어 기존의 TILA/RESPA 양식을 계속 사용합니다: 주택 담보 신용 한도(HELOC), 역모기지, 그리고 이동식 주택이나 토지에 부착되지 않은 주거용 건물로 담보된 모기지. 이 규칙은 연간 5건 이하의 모기지를 취급하는 채권자에게도 적용되지 않습니다.

• ✓연방법에 따라 TRID는 대부분의 만기 고정 소비자 모기지 대출에 적용됩니다.
• ✓HELOC, 역모기지, 그리고 이동식 주택/토지에 부착되지 않은 주거용 건물에 대한 모기지는 TRID에서 면제됩니다.
• ✓이 규칙은 연간 5건 이하의 모기지를 취급하는 사람에게는 적용되지 않습니다( “채권자”가 아님 ).

연방법에 따라 채권자는 특정 기간 동안 TILA-RESPA 규칙 준수를 입증하는 증거를 보존해야 합니다. 클로징 디스클로저에는 자체적인 보존 요건이 있으며, 대출이 양도되거나 매각되더라도 의무는 계속됩니다.

• ✓연방법(규정 Z, § 1026.25)에 따라 채권자는 공시 요건 준수를 입증하는 기록을 보존해야 합니다.
• ✓클로징 디스클로저 및 관련 문서는 거래 완료 후 5년 동안 보존해야 합니다.
• ✓기록 보존 의무는 대출의 양도 또는 매각 후에도 존속합니다.

연방법에 따라 TRID 규칙은 일반적으로 2015년 10월 3일에 시행되었습니다. 통합 공시서류(Integrated Disclosures)는 해당 날짜 당일 또는 이후에 접수된 신청에 제공되어야 하며, 그보다 먼저 접수된 신청에는 기존의 GFE, HUD-1 및 TIL 양식이 사용됩니다.

• ✓통합 공시서류는 2015년 10월 3일 당일 또는 이후에 접수된 신청에 적용됩니다
• ✓2015년 10월 3일 이전에 접수된 신청의 경우, 채권자는 GFE, HUD-1 및 Truth-in-Lending 양식을 사용해야 합니다
• ✓채권자는 2015년 10월 3일 이전에 접수된 신청에 통합 공시서류를 사용할 수 없습니다

연방법에 따라, TILA의 적용을 받지만 RESPA의 적용을 받지 않는 특정 대출은 여전히 TRID의 통합 공시 요건이 적용됩니다. 이는 적용 범위를 기존의 RESPA 전용 규칙과 구분합니다.

• ✓건설 전용 대출은 TRID 통합 공시 요건의 적용을 받습니다
• ✓나대지 또는 25에이커 이상의 토지로 담보된 대출은 TRID 요건의 적용을 받습니다
• ✓TRID는 일반적으로 Regulation Z상 채권자로 간주되지 않는 개인 또는 법인이 제공한 대출에는 적용되지 않습니다

대출 추정서가 제공된 후 변경된 상황이 발생하면, 채권자는 수정된 대출 추정서를 발급할 수 있습니다. 연방법(규정 Z § 1026.19(e)(4))에 따라, 채권자는 변경된 상황을 입증하기에 충분한 정보를 받은 날로부터 3영업일 이내에 수정된 대출 추정서를 교부하거나 우편으로 발송해야 하며, 소비자는 거래 완료일 최소 4영업일 전까지 이를 수령해야 합니다. 수정된 대출 추정서는 마감 공시서(Closing Disclosure)가 제공되는 날 또는 그 이후에는 제공될 수 없습니다.

• ✓수정된 대출 추정서는 변경된 상황을 알게 된 날로부터 3영업일 이내에 교부하거나 우편으로 발송해야 합니다
• ✓소비자는 거래 완료일 최소 4영업일 전까지 수정된 대출 추정서를 수령해야 합니다
• ✓수정된 대출 추정서는 마감 공시서가 제공되는 날 또는 그 이후에는 발급될 수 없습니다

연방법(규정 Z §§ 1026.19(e) 및 1026.37)에 따라, 채권자는 대부분의 부동산 담보 폐쇄형 거래(역모기지 제외)에 대해 소비자에게 선의의 대출 견적서를 제공해야 합니다. 이는 GFE와 최초 TIL을 대체합니다.

• ✓대출 견적서는 일반적으로 소비자의 신청을 받은 후 3영업일 이내에 제공되어야 합니다.
• ✓대출 견적서에는 정확한 정보를 알 수 없는 경우 합리적으로 이용 가능한 최선의 정보를 기반으로 신용 비용 및 거래 조건에 대한 선의의 견적이 포함되어야 합니다.
• ✓신청을 받은 채권자 또는 모기지 브로커 중 누구든지 대출 견적서를 제공할 수 있습니다.

연방법(TILA/RESPA, TRID 규정에 따라 CFPB가 집행)에 따라, 채권자는 소비자의 신청서를 받은 후 늦어도 3영업일째 되는 날까지 대출 견적서(Loan Estimate)를 교부하거나 우편에 넣어야 합니다. 또한 거래 완료(consummation) 전 늦어도 7영업일째 되는 날까지 교부하거나 우편 발송해야 합니다.

• ✓대출 견적서는 신청 후 3영업일 이내에 교부하거나 우편 발송해야 합니다.
• ✓대출 견적서는 거래 완료 전 늦어도 7영업일째 되는 날까지 교부하거나 우편 발송해야 합니다.
• ✓7영업일 대기 기간은 최초 대출 견적서에 적용되지만 수정된 대출 견적서에는 적용되지 않습니다.

연방법(TILA/RESPA)에 따라, 소비자가 ‘신청’을 구성하는 여섯 가지 정보를 제출하면 Loan Estimate(대출 견적서)를 제공할 의무가 발생합니다: (1) 소비자의 이름, (2) 소득, (3) 신용 보고서를 위한 사회보장번호(SSN), (4) 부동산 주소, (5) 부동산 가치 추정치, (6) 요청하는 모기지 대출 금액.

• ✓신청은 여섯 가지 요소로 구성됩니다: 이름, 소득, SSN, 부동산 주소, 추정 부동산 가치, 요청하는 대출 금액
• ✓CFPB는 RESPA의 이전 정의에서 옛 ‘모든 것을 포함하는’ 일곱 번째 요소를 삭제했습니다
• ✓정보가 채권자의 파일이나 시스템에 존재한다는 이유만으로 ‘제출된’ 것은 아닙니다

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, 소비자는 대출 견적서(Loan Estimate)가 교부된 후 구두, 서면, 이메일 또는 양식 서명 등 어떤 방식으로든 의사를 전달함으로써 진행 의사를 표시합니다. 단, 채권자가 특정 방식을 요구하는 경우는 예외입니다. 침묵은 결코 진행 의사의 표시가 아니며, 채권자는 해당 의사소통을 문서화해야 합니다.

• ✓진행 의사는 특정 방식이 요구되지 않는 한 대출 견적서 교부 후 어떤 방식으로든 전달될 수 있습니다.
• ✓소비자의 침묵은 진행 의사를 나타내지 않습니다.
• ✓채권자는 § 1026.25에 따른 기록 보존을 위해 진행 의사 전달을 문서화해야 합니다.

연방법(RESPA 제5조, 12 U.S.C. 2604, Regulation Z § 1026.19(g), CFPB가 집행)에 따라, 채권자는 부동산 또는 협동조합 유닛으로 담보되는 소비자 신용 거래를 신청하는 소비자에게 특별 정보 책자(“Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide”)를 제공해야 합니다. 이 책자는 소비자가 부동산 거래와 결제 비용을 이해하는 데 도움을 줍니다. 채권자가 소비자의 대출 신청을 받은 후 늦어도 3영업일 이내에 교부하거나 우편에 넣어야 합니다.

• ✓특별 정보 책자는 대출 신청을 받은 후 3영업일 이내에 교부하거나 우편으로 발송해야 합니다(§ 1026.19(g)(1)(i))
• ✓부동산 또는 협동조합 유닛으로 담보되는 소비자 신용 거래에 필요합니다
• ✓현재 책자는 “Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide”이며, 이는 HUD의 결제 비용 책자를 대체했습니다

1페이지의 대출 조건 표는 대출 금액, 최초 이자율, 최초 월 원금 및 이자 금액, 거래 성립 후 이러한 금액의 조정 여부, 대출에 조기 상환 위약금이 포함되는지 여부, 대출에 만기 일시 상환금(Balloon Payment)이 포함되는지 여부를 공개합니다. ‘클로징 후 이 금액이 증가할 수 있습니까?’ 항목에서 채권자는 각 항목에 대해 예 또는 아니요를 공개하며, 예인 경우 세부 사항을 제공합니다.

• ✓대출 조건 표는 대출 금액, 이자율, 월 원금 및 이자를 공개합니다.
• ✓또한 대출에 조기 상환 위약금 또는 만기 일시 상환금이 있는지 여부를 공개합니다.
• ✓각 항목은 클로징 후 금액이 증가할 수 있는지 여부(예/아니요)를 보여줍니다.

중도상환 수수료는 대출 원금의 전부 또는 일부를 만기 전에 상환하는 경우 부과되는 비용입니다. 이는 소비자가 클로징 후 36개월 이내에 전체 원금을 조기 상환할 때 채권자가 부과하는 면제된 제3자 수수료는 포함하지 않습니다. 벌룬 지불은 정기 지불금의 두 배를 초과하는 지불입니다. 어느 특징이든 존재하는 경우, 공시서에는 “예”라고 표시하고 최대 금액과 관련 날짜/기간을 제시합니다.

• ✓중도상환 수수료는 원금을 조기에(만기 전에) 상환할 때 부과되는 비용입니다.
• ✓벌룬 지불은 정기 지불금의 두 배를 초과하는 지불입니다.
• ✓존재하는 경우, 공시서에는 최대 금액과 적용되는 날짜 또는 기간을 제시합니다.

대출 견적서의 예상 납부액 표는 소비자가 대출 기간 동안 지불하게 될 정기 납부액의 추정치를 보여 줍니다. 연방법(TILA/RESPA, CFPB가 Regulation Z에 따라 시행)에 따라, 채권자는 차용인이 납부액이 어떻게 변할 수 있는지 이해할 수 있도록 특정 정기 납부 구성 요소를 공개해야 합니다.

• ✓예상 납부액 표는 원금 및 이자, 모기지 보험, 예상 에스크로, 예상 월 총 납부액을 공개해야 합니다
• ✓예상 세금, 보험 및 부과금은 에스크로 자금으로 지불되지 않는 경우에도 표시되어야 합니다
• ✓이 표는 세금, 보험 및 부과금이 소비자의 에스크로 계좌에서 지불될 것인지 여부를 나타냅니다(§ 1026.37(c)(2))

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라 대출 견적서 2페이지에는 최대 네 가지 범주가 공개됩니다: 대출 비용 및 기타 비용의 선의에 따른 항목별 명세, 마감 시 필요한 현금 계산표, 변동 지급액(AP) 표, 변동 금리(AIR) 표.

• ✓대출 비용은 대출 개시 과정에서 채권자 및 채권자가 요구하는 제3자 제공업체에게 지급됩니다(§ 1026.37(f)).
• ✓기타 비용에는 세금, 정부 기록 수수료, 기타 부동산 마감 지급액이 포함됩니다(§ 1026.37(g)).
• ✓AP 표는 변동 월 지급액 대출에 적용되고, AIR 표는 변동 금리 대출에 적용됩니다.
• ✓대출 비용 및 기타 비용 금액은 가장 가까운 1달러로 반올림됩니다.

대출 견적서(Loan Estimate)의 대출 비용(Loan Costs)은 소계가 산출된 세 가지 소제목 아래에 공개되며, 그 합계가 총 대출 비용(Total Loan Costs)입니다. 이러한 구성은 차용인이 어떤 수수료가 비교 쇼핑 가능한지 확인하는 데 도움이 됩니다.

• ✓세 가지 소제목은 개시 비용(Origination Charges), 비교 쇼핑을 할 수 없는 서비스(Services You Cannot Shop For), 비교 쇼핑을 할 수 있는 서비스(Services You Can Shop For)입니다.
• ✓총 대출 비용 = 세 소계의 합계(§ 1026.37(f)(4))
• ✓항목은 서비스를 명확히 설명하는 용어를 사용하여 공개해야 하며, 서비스의 경우 알파벳순으로 표시해야 합니다.

대출 견적서에서 총 클로징 비용은 총 대출 비용, 총 기타 비용, 대출 기관 크레딧의 합계입니다. 연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라 이 수치는 차용인이 대출과 관련하여 지불할 금액을 요약합니다.

• ✓총 클로징 비용 = 총 대출 비용 + 총 기타 비용 + 대출 기관 크레딧 (§ 1026.37(g)(6))
• ✓대출 기관 크레딧은 차용인의 비용을 줄여 주기 때문에 음수로 표시됩니다.

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라 Loan Estimate의 Cash to Close 계산표는 Estimated Cash to Close가 어떻게 산출되는지를 보여 줍니다. Estimated Cash to Close는 표에 공시된 다른 일곱 금액의 합계입니다: Total Closing Costs(총 클로징 비용), Closing Costs Financed(융자에 포함된 클로징 비용), Down Payment/Funds from Borrower(다운 페이먼트/차용인 자금), Deposit(계약금/예치금), Funds for Borrower(차용인 지급 자금), Seller Credits(매도인 크레딧), Adjustments and Other Credits(조정 및 기타 크레딧).

• ✓이 표의 Total Closing Costs(총 클로징 비용)는 양수로 공시되며 Other Costs 표의 총액과 같습니다 (§ 1026.37(h)(1)(i))
• ✓Estimated Cash to Close는 표에 있는 다른 일곱 금액의 합계입니다 (§ 1026.37(h)(1)(viii))

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라 대출 견적서(Loan Estimate) 3페이지의 비교 표는 소비자가 대출을 비교하는 데 도움이 됩니다. 이 표는 5년 내 납입액(60개월까지의 총 납입액 및 원금 납입액), 연이율(APR), 그리고 총 이자 비율(TIP)을 공시합니다. APR은 대출 기간 동안의 비용을 이율로 표시하며 이자율이 아닙니다.

• ✓APR은 대출 기간 동안의 비용을 이율로 표시하며 이자율과 동일하지 않습니다(§ 1026.37(l)(2))
• ✓TIP는 대출 기간 동안 지불하는 총 이자를 대출 금액의 백분율로 표시한 것입니다(§ 1026.37(l)(3))

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라 소비자는 대출 견적서에 서명할 의무가 없습니다. 채권자는 모델 양식의 정확한 문구를 사용하여 수령 확인만을 위해 서명란을 추가할 수 있습니다. 서명은 단지 수령을 확인하는 것일 뿐이며 소비자가 대출을 수락할 의무를 부과하지 않습니다.

• ✓소비자는 대출 견적서에 서명할 의무가 없습니다(§ 1026.37(n)(1))
• ✓수령 확인 표를 사용하지 않는 경우, 소비자가 양식을 받았거나 신청서에 서명했기 때문에 대출을 수락할 필요가 없다는 내용의 대출 수락 진술이 표시되어야 합니다(§ 1026.37(n)(2))

연방법에 따라 CFPB는 표준 및 모델 대출 견적서 양식을 제공합니다. 사용이 의무적인지는 해당 대출이 연방 관련 주택담보대출인지 여부에 따라 달라집니다.

• ✓연방 관련 주택담보대출(대부분의 주택담보대출)의 경우, 대출 견적서는 채권자가 모든 요소(글꼴 크기, 굵게 표시, 음영, 밑줄)를 포함하여 반드시 사용해야 하는 표준 양식입니다.
• ✓연방 관련이 아닌 대출의 경우, 이 양식은 모델 양식으로서 정확히 그대로 사용할 필요는 없지만, 공시 내용은 내용과 형식 면에서 실질적으로 유사해야 합니다.
• ✓적절한 대출 견적서 샘플 양식을 사용하는 경우, 정확한 내용으로 적절하게 작성되면 세이프 하버(safe harbor)가 제공됩니다.

연방법(Regulation Z §§ 1026.37(f) 및 (g))에 따라, 대출 견적서의 2페이지는 비용을 두 가지 일반 범주로 항목별로 기재합니다. 이 구분을 이해하는 것은 시험에 출제됩니다.

• ✓대출 비용은 소비자가 채권자 및 채권자가 요구하는 서비스의 제3자 제공업체에게 지급하며, 일반적으로 대출 개시 중에 발생합니다
• ✓기타 비용에는 세금, 정부 기록 등록 수수료 및 부동산 클로징 과정과 관련된 특정 기타 지급금이 포함됩니다
• ✓대출 견적서에는 N/A 표시를 사용할 수 없으며, 해당되지 않는 공시는 생략하거나 공란으로 둡니다

연방법(TILA/RESPA)에 따르면, 진정한 개인 재정 긴급 상황(예: 임박한 압류 판매)이 있는 경우 소비자는 7영업일 대기 기간을 수정하거나 포기할 수 있습니다. 소비자는 긴급 상황을 설명하는 날짜가 명시된 서면 진술서를 제공해야 하며, 주로 책임이 있는 모든 소비자가 서명해야 합니다. 채권자는 사전 인쇄된 포기 양식을 제공할 수 없습니다.

• ✓포기는 진정한 개인 재정 긴급 상황이 필요합니다
• ✓소비자는 긴급 상황을 설명하는 날짜가 명시된 서면 진술서를 제공해야 하며, 주로 책임이 있는 모든 소비자가 서명해야 합니다
• ✓채권자는 사전 인쇄된 포기 양식을 제공할 수 없습니다

연방법(TILA/RESPA)에 따라, 소비자의 신청서를 받은 모기지 브로커는 채권자(creditor)를 대신하여 대출 견적서(Loan Estimate)를 제공할 수 있으며, 이는 채권자의 의무를 충족합니다. 그러나 채권자는 오류나 결함에 대해 법적으로 계속 책임을 지며, 기록 보존 요건이 적용됩니다.

• ✓모기지 브로커는 채권자를 대신하여 대출 견적서를 제공할 수 있음
• ✓브로커가 제공하더라도 오류나 결함에 대한 법적 책임은 채권자에게 있음
• ✓브로커는 3년 기록 보존 요건을 준수해야 함

연방법(TILA/RESPA)에 따라, 대출 견적서(Loan Estimate)가 직접 교부되지 않은 경우, 소비자는 해당 서류가 교부되거나 우편으로 발송된 후 3영업일이 지나면 이를 수령한 것으로 간주됩니다. 대출 견적서는 직접 교부, 우편, 또는 전자적 교부(E-SIGN법 소비자 동의 요건 적용)의 방법으로 교부될 수 있습니다.

• ✓직접 교부되지 않은 경우 소비자는 우편 발송 후 3영업일이 지나면 대출 견적서를 수령한 것으로 추정됩니다
• ✓교부는 직접, 우편 또는 전자적 방법으로 할 수 있습니다
• ✓전자적 교부는 E-SIGN법의 소비자 동의 조항을 준수해야 합니다

연방법(TILA/RESPA)에 따라, 채권자는 소비자가 정보를 확인하는 서류를 제출하는 것을 대출 견적서 제공의 조건으로 삼을 수 없습니다. 채권자는 구두로 정보를 요청할 수 있지만, 대출 견적서를 발급하기 전에 지원 서류(예: 매매계약서, 은행 명세서)를 요구할 수는 없습니다.

• ✓채권자는 대출 견적서를 제공하기 전에 확인 서류를 요구할 수 없습니다
• ✓채권자는 확인 서류 없이는 대출 견적서를 제공하지 않겠다고 표시할 수 없습니다
• ✓온라인 시스템은 선호되는 추가 정보가 누락되었다는 이유만으로 여섯 가지 요소를 포함한 신청서를 거부할 수 없습니다

연방법(TILA/RESPA)에 따라, 소비자가 6개 항목 중 5개만 제공하는 경우(예: 부동산 주소 없음), 대출 견적서(Loan Estimate)가 필요하지 않으며 사전 승인이 발급될 수 있습니다. 6개 항목이 모두 제공되면 대출 견적서가 필요합니다. 소비자가 철회하거나 신청이 3영업일 이내에 승인될 수 없는 경우 대출 견적서가 필요하지 않습니다. 다만 이후 거래가 원래 조건으로 성사되면 대출 견적서가 필요합니다.

• ✓6개 항목 중 5개만 제공하는 것은 대출 견적서 의무를 발생시키지 않습니다
• ✓6개 항목이 모두 제공되면 사전 승인/사전 자격 심사 요청이라도 대출 견적서가 필요합니다
• ✓소비자가 3영업일 이내에 철회하면 대출 견적서가 필요하지 않지만, 원래 조건으로 거래가 성사되면 제공해야 합니다

연방법(TILA/RESPA)에 따라 대출 견적서를 전달할 때 “영업일”은 채권자의 사무소가 공중에게 개방되어 사실상 모든 업무 기능을 수행하는 날입니다. 클로징 디스클로저(Closing Disclosure) 수령을 위해 일수를 계산할 때에는 다른, 보다 정확한 정의(일요일과 연방 공휴일을 제외한 모든 역일)가 적용됩니다.

• ✓대출 견적서 전달의 경우, 영업일 = 채권자의 사무소가 사실상 모든 업무 기능을 위해 공중에게 개방된 날
• ✓클로징 디스클로저의 경우, 영업일 = 일요일과 법정 연방 공휴일을 제외한 모든 역일
• ✓두 영업일 정의를 혼동해서는 안 됨

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, 채권자는 소비자에게 대출 견적서(Loan Estimate) 이전에 견적을 제공할 수 있지만, 소비자별 조건/비용에 관한 서면 견적은 첫 페이지 상단에 다음과 같은 필수 고지 문구를 표시해야 합니다: “귀하의 실제 금리, 납부액 및 비용은 더 높을 수 있습니다. 대출을 선택하기 전에 공식 대출 견적서(Loan Estimate)를 받으십시오.” 이는 최소 12포인트 글꼴이어야 하며, 대출 견적서(Loan Estimate)나 결제 설명서(Closing Disclosure)와 유사하게 보여서는 안 됩니다.

• ✓대출 견적서 이전의 서면 견적서는 첫 페이지 상단에 필수 고지 문구를 기재해야 합니다.
• ✓고지 문구는 12포인트보다 작은 글꼴이어서는 안 됩니다.
• ✓해당 견적서는 대출 견적서(Loan Estimate) 또는 결제 설명서(Closing Disclosure)(모델 양식 H-26)와 제목, 내용 또는 형식이 실질적으로 유사해서는 안 됩니다.

연방법(Regulation Z, CFPB)에 따라 특정 거래에서는 특별 정보 소책자가 요구되지 않습니다. § 1026.40이 적용되는 HELOC의 경우, 채권자 또는 모기지 브로커는 대신 “When Your Home is On the Line” 안내서를 제공할 수 있습니다. 소책자는 1~4세대 주거용 부동산 구입을 목적으로 하지 않는 거래, 예를 들어 재융자, 종결형 후순위 담보 대출 또는 역모기지에는 요구되지 않습니다.

• ✓§ 1026.40이 적용되는 HELOC의 경우, “When Your Home is On the Line” 안내서를 대신 제공할 수 있음 (§ 1026.19(g)(1)(ii))
• ✓재융자, 종결형 후순위 담보 대출 또는 역모기지에는 요구되지 않음 (§ 1026.19(g)(1)(iii))
• ✓소책자 요건은 1~4세대 주거용 부동산 구입에 적용됨

연방법(규정 Z, CFPB)에 따르면, 두 명 이상의 사람이 함께 대출을 신청하는 경우, 채권자는 특별 정보 소책자의 단일 사본을 그중 한 명에게만 제공할 수 있습니다. 소비자가 모기지 브로커를 이용하는 경우, 모기지 브로커가 해당 소책자를 제공해야 하며 채권자는 그렇게 할 필요가 없습니다.

• ✓여러 사람이 공동으로 신청하는 경우 소책자는 한 부만 제공되어야 합니다(주석 19(g)(1)-2).
• ✓모기지 브로커를 이용하는 경우, 브로커가 소책자를 제공해야 하며 채권자는 해당 의무에서 면제됩니다(§ 1026.19(g)(1)(i)).

연방법(규정 Z, CFPB)에 따르면, 채권자의 웹사이트에서 특별 정보 책자를 이용 가능하게 하는 것은 전달 요건을 충족하지 않습니다. 채권자는 소비자의 신청서를 받은 후 늦어도 3영업일 이내에 실제로 책자를 전달하거나 우편에 넣어야 합니다.

• ✓웹사이트에 책자를 게시하는 것은 TILA-RESPA 규칙의 전달 요건을 충족하지 않습니다
• ✓3영업일 이내의 실제 전달 또는 우송이 필요합니다

구매자금 담보대출의 경우, 채권자는 해당 부동산의 매매가격을 공개한다. 매매가격에 개인 재산(동산)이 포함된 경우, 개인 재산의 가치를 차감하지 않고 전체 가격을 사용한다. 매도인이 없는 거래(예: 재융자 또는 신축)의 경우, 채권자는 대신 해당 부동산의 감정평가액 또는 추정가치를 공개한다.

• ✓매매 거래에서는 해당 부동산의 매매가격을 공개한다
• ✓매도인이 없는 거래에서는 감정평가액 또는 추정가치를 공개한다
• ✓부동산에는 우편번호가 포함되어야 하며, 주소가 없을 경우 위치 설명을 사용한다

대출 견적서(Loan Estimate)는 소비자의 의도된 대출 사용 목적을 네 가지 목적 중 하나로 공개합니다: 구매(Purchase)(해당 부동산 취득 자금 조달), 재융자(Refinance)(해당 부동산으로 담보된 기존 채무를 재융자하는 것, 채권자가 원래 보유자/서비스 제공자가 아닌 경우에도 포함), 건설(Construction)(해당 부동산에 주거용 건물의 최초 건설 자금 조달), 또는 주택 담보 대출(Home Equity Loan)(그 밖의 모든 목적).

• ✓연방법에 따라 대출 목적은 구매(Purchase), 재융자(Refinance), 건설(Construction) 또는 주택 담보 대출(Home Equity Loan)로 공개됩니다.
• ✓재융자(Refinance)는 채권자가 원래 채무의 보유자 또는 서비스 제공자가 아닌 경우에도 적용됩니다.
• ✓주택 담보 대출(Home Equity Loan)은 그 밖의 모든 목적에 대해 공개되는 포괄 범주입니다.

대출 견적서(Loan Estimate)는 대출 유형을 다음 중 하나로 공시한다: 대출이 연방 또는 주 정부 기관에 의해 보증되거나 보험에 들지 않은 경우 컨벤셔널; 연방주택국(Federal Housing Administration)이 보험을 제공하는 경우 FHA; 미국 재향군인부(U.S. Department of Veterans Affairs)가 보증하는 경우 VA; 또는 다른 연방 또는 주 기관이 보험을 제공하거나 보증하는 경우 기타(간단한 설명 포함).

• ✓컨벤셔널은 정부가 보험을 들어주거나 보증하지 않는 대출을 의미한다
• ✓FHA는 연방주택국(Federal Housing Administration)이 보험을 제공함을 의미하고, VA는 미국 재향군인부(U.S. Department of Veterans Affairs)가 보증함을 의미한다
• ✓기타는 다른 연방 또는 주 기관이 지원하는 대출에 대해 간단한 설명과 함께 사용된다

대출 견적서(Loan Estimate)는 금리가 고정되었는지 여부(예 또는 아니요)를 나타냅니다. 교부 시점에 금리가 고정되어 있으면, 고정 기간이 종료되는 날짜와 시간(시간대 포함)을 공시해야 합니다. 모든 대출 견적서에는 예상 클로징 비용이 만료되는 날짜와 시간(시간대 포함)을 공시해야 합니다.

• ✓대출 견적서는 금리가 고정되었는지 여부(예/아니요)를 공시합니다
• ✓금리가 고정된 경우, 고정이 만료되는 날짜와 시간(시간대 포함)을 공시해야 합니다
• ✓모든 대출 견적서는 예상 클로징 비용이 만료되는 날짜와 시간을 공시해야 합니다

소비자 신용거래 성립 시 최초 이자율을 알 수 없는 경우(변동금리 대출과 같은 경우), 채권자는 완전지수화 금리를 공개합니다. 완전지수화 금리란 거래 성립 시점의 지수 값과 마진을 사용하여 계산된 이자율입니다. 최초 원금 및 이자 상환액은 동일한 완전지수화 금리를 사용하여 계산됩니다.

• ✓최초 금리를 알 수 없는 경우, 완전지수화 금리(거래 성립 시점의 지수 + 마진)를 공개합니다.
• ✓최초 원금 및 이자 상환액은 완전지수화 금리를 사용하여 계산됩니다.
• ✓이는 최초 금리가 아직 확정되지 않은 변동금리 대출에 적용됩니다.

대출 기간 중 특정 촉발 사건이 발생할 수 있는 경우, 해당 사건 이후의 지불 금액을 표시하기 위해 추가 열을 반드시 추가해야 합니다. 이는 차용인에게 변동금리, 이자만 상환, 음의 상각, 풍선 대출의 향후 지불 변경을 경고합니다.

• ✓촉발 사건에는 원금 및 이자(예: 변동금리 대출)의 변경, 예정된 풍선 지불, 모기지 보험의 자동 종료가 포함됩니다.
• ✓예상 지불금 표는 최대 4개 열을 포함할 수 있습니다.
• ✓최종 지불로 예정된 풍선 지불은 항상 “Final Payment”라는 제목의 자체 열이 필요합니다.

각 열에서 예상 총 월 납부액은 원금 및 이자, 모기지 보험, 예상 에스크로의 합계로 공시됩니다. 이는 차입자에게 전체 월 주거비 납부 추정액을 제공합니다.

• ✓예상 총 월 납부액 = 원금 및 이자 + 모기지 보험 + 예상 에스크로 (§ 1026.37(c)(2)(iv))
• ✓모기지 보험이 필요하지 않은 경우 ‘0’을 공시하고, 에스크로 계좌가 설정되지 않을 경우 예상 에스크로에 ‘0’을 공시합니다.

대출 견적서(Loan Estimate) 1페이지에는 예상 클로징 비용과 예상 클로징 필요 현금이 요약되어 있습니다. 예상 클로징 비용은 2페이지의 총 클로징 비용이며, 총 대출 비용, 총 기타 비용, 대출기관 크레딧을 보여주도록 항목별로 구분됩니다.

• ✓예상 클로징 비용에는 총 대출 비용에 총 기타 비용을 더하고 대출기관 크레딧을 뺀 금액이 포함됩니다(§ 1026.37(d)(1)(i))
• ✓1페이지의 예상 클로징 필요 현금은 2페이지의 클로징 필요 현금 계산 표에 있는 금액과 일치합니다(§ 1026.37(d)(1)(ii))
• ✓매도인이 없는 거래의 경우, 「From/To Borrower」 체크박스가 있는 대체 클로징 시점 비용 표를 사용할 수 있습니다

오리지네이션 비용은 소비자가 신용을 개시하고 연장하기 위해 각 채권자 및 대출 개시자(loan originator)에게 지불하는 항목입니다. 이자율을 낮추기 위해 지불하는 포인트는 대출 금액에 대한 백분율과 달러 금액으로 모두 표시됩니다.

• ✓포인트는 대출 금액에 대한 백분율과 달러 금액으로 공개되며, 포인트가 부과되지 않으면 둘 다 공란으로 둡니다(§ 1026.37(f)(1)(i)).
• ✓이자율을 통해 대출 개시자에게 간접적으로 지급되는 보상은 오리지네이션 비용으로 공개되지 않습니다.
• ✓최대 13개 항목을 항목별로 표시할 수 있으며, 12개를 초과하는 항목은 “추가 비용”으로 표시됩니다.

쇼핑 불가능 서비스는 대출자가 선택한 제3자가 제공하는 서비스이고, 쇼핑 가능 서비스는 소비자가 제공자를 선택할 수 있는 서비스입니다. 대출자는 소비자가 합리적인 요구사항을 충족하는 범위 내에서 제공자를 선택할 수 있을 때 쇼핑을 허용합니다.

• ✓쇼핑 불가능 서비스(예: 감정평가, 신용보고서, 홍수 판정, 대출자 소유권 보험) — 13개 이하 공시, 초과 항목은 「추가 비용」으로 표시되며 부칙 첨부 불허
• ✓쇼핑 가능 서비스(예: 해충 검사, 측량, 소유권 종결 담당자) — 14개 이하 공시, 추가 항목에 대해 대출 견적 부칙 사용 가능
• ✓소유권 관련 항목은 「소유권 –」로 시작해야 하며, 대출자 소유권 보험료는 동시 구매 할인 없이 공시됨

기타 비용은 네 개의 소계가 표시된 하위 제목 아래에 공개되며, 그 합계가 기타 비용 총액이 됩니다. 이러한 비용은 대부분 정부 조치 또는 채권자와 무관한 차주 의무에 의해 정해집니다.

• ✓네 가지 하위 제목은 세금 및 기타 정부 수수료, 선납금, 클로징 시 초기 에스크로 지급, 기타입니다.
• ✓기타 비용 총액 = 네 개 소계의 합계 (§ 1026.37(g)(5))
• ✓기타 비용에는 부록(addendum)을 사용할 수 없으며, 초과 항목은 해당 하위 제목의 마지막 줄에 “추가 청구”로 표시됩니다.

세금 및 기타 정부 수수료(Taxes and Other Government Fees) 아래에서 기록 수수료(Recording Fees)와 기타 세금(Other Taxes)이 먼저 공개되고, 이전세(Transfer Taxes)가 두 번째로 공개됩니다. 이 구분은 계산 방식이 다르기 때문에 중요합니다.

• ✓기록 수수료와 기타 세금은 문서를 기록/색인하기 위한 정부 수수료이며, 매매 가격이나 대출 금액에 의존하지 않습니다
• ✓이전세는 부동산의 대출 금액 또는 매매 가격을 기준으로 합니다. 주/지방법에 따라 사용되는 명칭은 결정적인 기준이 아닙니다
• ✓소비자가 지불하는 이전세만 대출 견적서(Loan Estimate)에 공개되며, 판매자가 지불하는 세금은 표시되지 않습니다

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, 대출기관 크레딧(Lender Credits)은 특정 수수료를 지불하기 위한 것이 아닌 채권자가 소비자에게 지급하는 금액이며 음수로 표시됩니다. '무비용' 대출에서는 마감 비용을 상쇄하는 크레딧 또는 리베이트가 대출기관 크레딧으로 공시되며, 소비자가 지불하지 않을 것이라고 채권자가 표명한 항목을 충당하기에 충분해야 합니다.

• ✓대출기관 크레딧은 음수로 공시됩니다 (Comment 37(g)(6)(ii)-1)
• ✓‘무비용’ 대출에서 채권자의 크레딧 또는 리베이트는 대출기관 크레딧으로 공시되어야 하며, 채권자가 소비자가 지불하지 않을 것이라고 표명한 항목을 충당하기에 충분해야 합니다 (Comment 37(g)(6)(ii)-2)

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, AIR 표는 대출의 이자율이 대출 거래 성립 후 인상될 수 있는 경우에만 공시되며, 이자율이 인상되지 않는 경우에는 표시되지 않습니다. 여기에는 지수 + 가산금리, 최초 이자율, 최저/최고 이자율, 변경 빈도, 이자율 변경 제한이 공시됩니다.

• ✓AIR 표는 이자율이 대출 거래 성립 후 인상될 수 있는 경우에만 공시됩니다(§ 1026.37(j))
• ✓가산금리는 백분율로 공시됩니다(예: LIBOR에 4.25를 더하는 경우 4.25%로 표시됨)(주석 37(j)(1)-1)

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라 TIP는 대출 기간 동안 지불한 총이자를 대출 금액으로 나눈 값을 백분율로 나타낸 것입니다. 예: 총이자가 $50,000인 $100,000 대출의 TIP는 50%입니다.

• ✓TIP = (대출 기간 동안의 총이자 ÷ 대출 금액) × 100
• ✓5년 내(In 5 Years) 항목은 첫 납부 기일 이후 60개월 말까지 지불한 금액을 공개합니다(§ 1026.37(l)(1))

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, Loan Estimate의 Other Considerations 표는 Appraisal, Assumption(향후 매수자가 대출을 인수할 수 있는지 여부), 선택적 Homeowner's Insurance 문구, Late Payment 부과금, Refinance 성격, Servicing 의도, 그리고 (재융자 시) Liability After Foreclosure 보호 내용을 공개합니다.

• ✓이 표는 Appraisal, Assumption, Homeowner's Insurance, Late Payment, Refinance, Servicing 정보를 공개합니다(§ 1026.37(m)).
• ✓재융자 거래의 경우 주법상 Liability After Foreclosure 보호에 관한 문구가 포함됩니다(§ 1026.37(m)).

연방법에 따라 대출 견적서는 정해진 수의 라인이 있는 3페이지 양식입니다. 채권자는 라인 구조를 변경할 수 없습니다.

• ✓채권자는 비용에 대한 라인 수를 변경할 수 없으며, 초과 비용은 합산되어 “추가 비용”으로 설명됩니다.
• ✓1페이지에는 일반 정보, 대출 조건, 예상 지불금, 클로징 시 비용이 표시되고, 3페이지에는 연락처 정보, 비교, 기타 고려 사항이 표시됩니다.
• ✓“직접 선택할 수 있는 서비스” 섹션에서 “추가 비용”으로 공개된 서비스는 부록(addendum)에 항목별로 기재될 수 있습니다.

연방법(Regulation Z § 1026.19(g)(1)(i), CFPB)에 따라, 채권자가 소비자의 신청을 거부하거나 소비자가 3영업일 기간이 끝나기 전에 신청을 철회하는 경우, 채권자는 특별 정보 안내 책자를 제공할 필요가 없습니다.

• ✓신청이 3영업일 기간 내에 거부되거나 철회되면 안내 책자가 필요하지 않음
• ✓채권자의 거부와 소비자의 철회 모두에 적용됨(Comment 19(g)(1)(i)-3)

연방법(TILA/RESPA)에 따르면, 대출 견적서(Loan Estimate)의 수치는 합리적으로 이용 가능한 최선의 정보를 사용하여 선의로 작성되어야 합니다. 선의 여부는 대출 견적서의 예상 비용과 클로징 디스클로저(Closing Disclosure)의 실제 비용을 비교하여 판단합니다. 일반적으로 실제 청구 금액이 예상 금액을 초과하면 나중에 발견된 오류와 관계없이 선의에 해당하지 않습니다.

• ✓선의 여부는 대출 견적서의 수치와 클로징 디스클로저의 실제 청구 금액을 비교하여 결정됩니다
• ✓기술적 오류나 계산 착오로 인한 경우에도 예상 금액보다 더 많이 청구하는 것은 일반적으로 선의에 해당하지 않습니다
• ✓공개된 금액보다 소비자에게 더 적게 청구하는 것은 허용 오차와 관계없이 항상 선의에 해당합니다

연방법(TILA/RESPA)에 따라, 최초 견적이 합리적으로 이용 가능한 최선의 정보에 근거한 경우 특정 비용은 허용 오차 제한 없이 증가할 수 있습니다: 선지급 이자, 재산 보험료, 에스크로/임프라운드/적립금 계정에 예치되는 금액, 소비자가 쇼핑하여 채권자의 서면 목록에 없는 제공자를 선택한 서비스, 그리고 채권자가 요구하지 않는 서비스에 대한 재산세/기타 제3자 비용.

• ✓허용 오차가 없는 비용: 선지급 이자, 재산 보험료, 에스크로/임프라운드/적립금 금액
• ✓소비자가 쇼핑한 후 채권자의 목록에 없는 제공자를 선택한 서비스 비용에는 허용 오차 제한이 없습니다
• ✓요구되지 않는 서비스에 대한 재산세 및 제3자 비용은 합리적으로 이용 가능한 최선의 정보에 근거한 경우 허용 오차 제한이 없습니다

연방법(TILA/RESPA)에 따라, 기록 수수료와 제3자 서비스 요금(채권자/계열사에 지급되지 않고, 소비자가 채권자의 서면 목록에서 제공자를 직접 물색하여 선택한 경우)은 함께 묶여 10% 누적 허용오차가 적용됩니다. 이러한 요금의 총액은 개별 요금이 10%를 초과하여 인상되더라도 대출 추정서(Loan Estimate)에 공개된 총액을 10% 초과하여 초과할 수 없습니다.

• ✓기록 수수료 및 자격을 갖춘 제3자 서비스 요금에는 10% 누적 허용오차가 적용됩니다
• ✓이러한 요금의 합계는 추정 합계를 10% 초과하여 초과할 수 없습니다
• ✓범주 총액이 10% 이내로 유지되는 한 개별 요금은 10%를 초과하여 인상될 수 있습니다

연방법(TILA/RESPA)에 따라, 제로 톨러런스 비용(변경된 상황이 없는 경우 대출 추정서(Loan Estimate)를 초과할 수 없는 비용)에는 다음이 포함됩니다: 달리 면제되지 않는 한, 채권자, 모기지 브로커 또는 그 계열사에 지급되는 수수료; 채권자가 쇼핑을 허용하지 않은 비계열 제3자에 대한 수수료; 그리고 양도세.

• ✓제로 톨러런스 비용에는 채권자, 브로커 또는 계열사에 지급되는 수수료와 양도세가 포함됩니다
• ✓소비자가 쇼핑을 허용받지 못한 비계열 제3자에 대한 수수료는 제로 톨러런스입니다
• ✓제로 톨러런스 비용은 유효한 변경된 상황 또는 촉발 사유가 있는 경우에만 인상될 수 있습니다

연방법(TILA/RESPA, CFPB TRID 규정)에 따라, 소비자가 클로징 시 지불하는 금액이 대출 견적서(Loan Estimate)에 공개된 금액을 해당 허용 오차 기준보다 초과하는 경우, 채권자(creditor)는 수정된 클로징 공개서(Closing Disclosure)를 제공하고 소비자에게 초과 금액을 환급하여 거래 완료(consummation) 후 늦어도 60역일 이내에 위반을 치유해야 합니다. 환급은 반드시 현금 환급일 필요는 없습니다.

• ✓채권자(creditor)는 거래 완료 후 늦어도 60역일 이내에 수정된 클로징 공개서(Closing Disclosure)와 치유를 제공해야 합니다
• ✓제로 허용 오차 비용: 공개된 금액을 초과하여 부과된 모든 금액은 소비자에게 환급되어야 합니다
• ✓10% 누적 허용 오차 비용: 총액이 공개된 총액을 10% 초과하여 초과하는 금액이 환급되어야 합니다
• ✓치유는 직접 환급, 원금 감액, 또는 대출 기관 크레딧(특정 또는 일반)으로 제공될 수 있습니다

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, 채권자는 수정된 대출 견적서(Loan Estimate)를 사용하여 다음 여섯 가지 특정 상황에서만 허용 오차를 재설정할 수 있습니다: (1) 예상 비용이 허용 한도를 초과하여 증가하게 하는 상황 변경; (2) 소비자의 신용도나 담보 가치에 영향을 미쳐 소비자가 자격을 상실하게 하는 상황 변경; (3) 소비자가 요청한 신용 조건 또는 결제 관련 변경으로 비용이 증가하는 경우; (4) 대출 견적서 제공 후 금리 잠금(rate lock); (5) 대출 견적서 제공 후 10영업일이 지나서 소비자가 진행 의사를 표시한 경우; 및 (6) 결제가 60일을 초과하여 지연되는 신축 공사 대출(대출 견적서에 이를 명확히 기재한 경우).

• ✓여섯 가지 특정 촉발 사유만이 수정된 대출 견적서로 허용 오차를 재설정할 수 있게 한다.
• ✓재설정 상황이 함께 존재하지 않는 한 정보 제공 목적의 수정은 선의(good faith) 판단에 사용될 수 없다.
• ✓선의는 수정 사유에 의해 실제로 정당화되는 범위에서만 증가된 비용에 근거할 수 있다.
• ✓채권자는 § 1026.19(e) 준수를 입증하는 기록을 보관해야 한다.

연방법(TILA/RESPA)에 따라, 소비자가 정산 서비스에 대해 선택(쇼핑)할 수 있는 경우, 채권자는 신청일로부터 3영업일 이내에 서비스 제공자의 서면 목록을 대출 추정서(Loan Estimate)와 별도로 제공해야 합니다. 이 목록에는 각 서비스별로 최소 한 명의 제공자를 명시하고, 소비자가 다른 제공자를 선택할 수 있음을 기재해야 합니다.

• ✓소비자가 선택할 수 있는 경우, 신청일로부터 3영업일 이내에 서비스 제공자의 서면 목록을 제공해야 한다
• ✓목록에는 각 서비스별로 최소 한 명의 이용 가능한 제공자를 명시하고, 소비자가 다른 제공자를 선택할 수 있음을 기재해야 한다
• ✓채권자가 자신이 선택한 목록으로 선택지를 제한하면, 소비자는 선택할 수 있는 것으로 간주되지 않는다

연방법(TILA/RESPA)에 따라, 채권자가 서면 목록을 제공하지 않았지만 소비자가 쇼핑을 할 수 있었던 경우, 해당 비용에는 10% 누적 허용 오차가 적용됩니다. 단, 채권자나 계열사에 지급된 경우에는 제로 톨러런스(0% 허용 오차)가 적용됩니다. 쇼핑을 방해하는 오류나 누락이 있는 경우 해당 비용은 제로 톨러런스로 이동합니다.

• ✓쇼핑이 허용되었을 때 서면 목록을 제공하지 않으면, 채권자나 계열사에 지급되지 않는 한 해당 비용은 10% 허용 오차로 유지됩니다.
• ✓채권자 또는 계열사에 지급된 비용은 제로 톨러런스로 이동합니다.
• ✓오류 또는 누락이 쇼핑을 방해하는 경우, 해당 비용은 제로 톨러런스의 적용을 받습니다.

연방법(TILA/RESPA)에 따르면, 대출기관 크레딧(일반 또는 특정)은 항상 증가할 수 있지만, 변경된 상황이 수반되는 경우에만 감소할 수 있습니다. 선의는 종결 시 실제로 제공된 총 대출기관 크레딧을 대출 견적서(Loan Estimate)에 공개된 금액과 비교합니다. 공개된 것보다 적게 제공하는 것은 무관용 위반입니다.

• ✓대출기관 크레딧은 항상 증가할 수 있지만, 변경된 상황/촉발 사건이 있는 경우에만 감소할 수 있습니다
• ✓공개된 것보다 적은 대출기관 크레딧을 제공하는 것은 무관용 위반입니다
• ✓일반 크레딧은 일반화된 지급이며, 특정 크레딧은 특정 수수료에 귀속됩니다

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, 채권자는 일반적으로 Closing Disclosure(최종 결제 명세서)를 제공하기 전 언제든지 대출 견적서를 개정할 수 있으며, 이는 선의(good-faith) 목적을 위한 허용 오차를 재설정하거나 정보를 업데이트하기 위해서입니다. 소비자는 거래 완료(consummation) 최소 4영업일 전까지 개정된 대출 견적서를 받아야 합니다. 모든 개정 공개서류는 합리적으로 이용 가능한 최선의 정보에 기초해야 합니다.

• ✓채권자는 Closing Disclosure가 제공되기 전 언제든지 대출 견적서를 개정할 수 있습니다.
• ✓소비자는 거래 완료(consummation) 최소 4영업일 전까지 개정된 대출 견적서를 받아야 합니다.
• ✓모든 개정 공개서류는 합리적으로 이용 가능한 최선의 정보에 기초해야 합니다.
• ✓채권자는 일반적으로 최초 대출 견적서의 금액에 구속되며, 특정 상황에서만 허용 오차를 재설정할 수 있습니다.

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, 허용 오차를 재설정하기 위한 「변경된 상황」은 다음과 같다: 어떤 당사자도 통제할 수 없는 특별한 사건 또는 소비자/거래에 특유한 기타 예상치 못한 사건; 채권자가 의존했던 소비자/거래에 특유한 정보로서 부정확하거나 변경된 정보; 또는 공시를 제공할 때 채권자가 의존하지 않았던 소비자/거래에 특유한 새로운 정보.

• ✓어떤 당사자도 통제할 수 없는 특별한 사건을 포함한다(예: 자연재해)
• ✓채권자가 의존했던 부정확하거나 변경된 정보를 포함한다
• ✓채권자가 이전에 의존하지 않았던 새로운 정보를 포함한다
• ✓채권자는 6가지 신청 항목을 수집한 것으로 추정되며, 나중에 이를 수령한 것이 변경된 상황이라고 주장할 수 없다

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, 변경된 상황은 추정 비용이 적용 가능한 허용 오차를 초과하여 증가하게 하거나, 10% 누적 허용 오차 비용의 경우 그 합계가 10%를 초과하여 증가하게 할 때 정산 비용에 영향을 미칩니다. 예로는 부동산을 손상시키는 자연재해, 타이틀 보험사의 폐업, 또는 경계 분쟁과 같은 새로운 정보가 있습니다.

• ✓해당되려면 적용 가능한 허용 오차를 초과하는 증가를 초래해야 함
• ✓10% 누적 비용의 경우 합계가 10%를 초과하여 증가해야 함
• ✓예시: 자연재해, 타이틀 보험사 폐업, 이웃의 경계 주장

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, 소비자가 추정 비용을 증가시키는 신용 조건 또는 정산 변경을 요청할 때 채권자는 수정된 대출 견적서를 사용하여 허용 오차를 재설정할 수 있다. 그러나 허용 오차 범위 내의 감소 또는 증가를 반영하는 재공개는 허용 오차를 재설정하지 않는다. 이 경우 채권자는 계속 최초 대출 견적서를 기준으로 허용 오차를 측정해야 한다.

• ✓비용을 증가시키는 소비자 요청 변경은 허용 오차의 재설정을 허용한다
• ✓변경이 허용 오차 범위 내에 있는 경우 재공개만으로는 허용 오차를 재설정하지 않는다
• ✓그러한 경우 채권자는 계속 최초 대출 견적서를 기준으로 허용 오차를 측정해야 한다

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, 대출 견적서가 제공될 당시 이자율이 고정되지 않았다면, 금리를 고정하는 것은 이자율, 포인트, 대출기관 크레딧 및 기타 이자율 의존 비용을 변경할 수 있습니다. 채권자는 금리가 고정된 후 늦어도 3영업일 이내에 수정 대출 견적서를 제공해야 합니다. 이 요건은 한 번만 적용됩니다 — 다른 비용이 변경되지 않는다면 이후의 금리 고정 연장에 대해서는 새로운 수정 LE가 필요하지 않습니다.

• ✓금리가 고정된 후 늦어도 3영업일 이내에 수정 대출 견적서가 필요함
• ✓수정된 이자율, 포인트, 대출기관 크레딧, 기타 이자율 의존 비용 및 이자율 만료일을 반영해야 함
• ✓수정 LE 요건은 한 번만 적용되며, 이후의 금리 고정 연장에는 적용되지 않음

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, 소비자가 대출 견적서가 교부되거나 우편 발송된 후 10영업일이 지나서 진행 의사를 표시하는 경우, 채권자는 10영업일 경과 외에 다른 정당화 없이 수정된 대출 견적서를 발행할 수 있다. 채권자가 자발적으로 만료일을 연장하는 경우, 그 연장된 날짜가 우선한다.

• ✓10영업일은 대출 견적서의 표준 만료 기간이다
• ✓10영업일이 경과한 후에는 비용을 수정하기 위해 다른 정당화가 필요하지 않다
• ✓자발적으로 연장된 만료일(구두 또는 서면)이 우선하는 만료일이 된다

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라 ‘영업일’에 대한 두 가지 서로 다른 정의가 적용됩니다. 촉발 사건(triggering event) 발생 후 3영업일 이내에 수정된 Loan Estimate(대출 견적서)를 제공하는 경우에는 일반(표준) 정의가 적용됩니다. 거래 완료(consummation) 전 4영업일 기간에는 정확한 정의가 적용됩니다. 즉, 일요일과 지정된 연방 법정 공휴일을 제외한 모든 달력일입니다.

• ✓일반/표준 영업일 정의는 3영업일 재공개 기간에 적용됩니다.
• ✓정확한 정의(일요일과 연방 공휴일을 제외한 모든 달력일)는 거래 완료 전 4영업일 기간에 적용됩니다.

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따라, 수정된 론 에스티메이트와 마찬가지로, 채권자는 변경된 상황이나 기타 촉발 사건이 발생할 때 클로징 디스클로저 또는 수정된 클로징 디스클로저를 사용하여 허용 오차를 재설정할 수 있습니다.

• ✓클로징 디스클로저 또는 수정된 클로징 디스클로저는 허용 오차를 재설정할 수 있습니다
• ✓재설정에는 변경된 상황 또는 기타 촉발 사건이 필요합니다

연방법(TILA-RESPA, CFPB)에 따라, Closing Disclosure에 공시된 총 지불금액은 $100 이하로 과소표시된 경우 또는 공시되어야 하는 금액보다 큰 경우 정확한 것으로 간주됩니다. 특정 리파이낸스/차압 상황에서는 별도의 철회(rescission) 허용오차가 적용됩니다.

• ✓총 지불금액은 $100 이하로 과소표시된 경우 정확하다 (§ 1026.38(o)(1))
• ✓총 지불금액은 공시되어야 하는 금액보다 큰 경우 정확하다
• ✓Regulation Z의 금융비용(finance charge) 허용오차는 금융비용 오공시로 인해 오류가 발생한 경우 총 지불금액에도 확대 적용된다

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따르면, 대출 견적서(Loan Estimate)가 필요한 대출이 클로징으로 진행되는 경우, 채권자는 거래의 실제 조건과 비용을 반영하는 클로징 디스클로저(Closing Disclosure)를 제공해야 합니다. 이는 HUD-1 및 최종 TIL 공시를 통합하고 대체합니다. 소비자는 거래 완결(consummation) 전 최소 3영업일 이전까지 이를 받아야 합니다. 거래 완결 전에 실제 조건이 변경되면 수정된 공시가 필요하며, 이는 새로운 3영업일 대기 기간을 촉발할 수 있습니다.

• ✓클로징 디스클로저는 HUD-1 및 최종 TIL 공시를 대체합니다
• ✓소비자는 거래 완결 전 최소 3영업일 이전까지 이를 받아야 합니다
• ✓이는 § 1026.38에 따라 거래의 실제 조건과 비용을 서면으로 포함해야 합니다
• ✓수정된 공시는 추가 3영업일 대기 기간을 촉발할 수 있습니다

연방법(TILA/RESPA, CFPB)에 따르면, 완결(consummation)은 클로징 또는 정산과 법적으로 구별되는 사건이지만, 이들은 종종 함께 발생합니다. 완결은 소비자가 대출과 관련하여 채권자에게 계약상 의무를 부담하게 될 때 발생하며, 판매자에게 의무를 부담하게 될 때가 아닙니다. 이 시점은 적용되는 주법에 따라 결정되며, 클로징 공시서(Closing Disclosure)의 전달은 완결 최소 3영업일 전에 이루어져야 합니다.

• ✓완결은 소비자가 대출과 관련하여 채권자에게 계약상 의무를 부담하게 될 때 발생합니다.
• ✓완결은 동시에 발생하더라도 클로징/정산과 법적으로 구별됩니다.
• ✓완결이 언제 발생하는지는 적용되는 주법에 따라 결정됩니다.
• ✓클로징 공시서(Closing Disclosure)는 완결 최소 3영업일 전에 전달되어야 합니다.

연방법(TILA-RESPA, CFPB)에 따라, 채권자는 소비자가 거래 완결(consummation) 전 최소 3영업일 이전에 클로징 디스클로저(Closing Disclosure)를 받도록 보장할 책임이 있습니다. 채권자는 공개서류의 내용, 전달 및 시기에 대한 책임이 있습니다.

• ✓소비자는 거래 완결 전 최소 3영업일 이전에 클로징 디스클로저를 받아야 합니다(§ 1026.19(f)(1)(ii)(A)).
• ✓채권자는 내용, 전달 및 시기 요건의 준수를 보장할 법적 책임이 있습니다(§§ 1026.19(f) 및 1026.38).
• ✓추정 조건을 제공하는 채권자는 선의와 상당한 주의를 가지고 행동해야 합니다.

연방법(TILA-RESPA, CFPB)에 따라, 직접 전달된 경우 클로징 디스클로저는 제공된 날에 수령된 것으로 봅니다. 우편 또는 전자적으로 전달된 경우, 소비자는 발송 후 3영업일이 지나면 수령한 것으로 추정됩니다. 단, 채권자가 더 이른 수령에 대한 증거를 가지고 있는 경우는 예외입니다.

• ✓대면 전달 = 같은 날 수령 (§ 1026.19(f)(1)(iii))
• ✓우편 또는 전자 전달 = 발송 후 3영업일 후 수령한 것으로 추정
• ✓채권자는 더 이른 실제 수령 증거에 의존할 수 있음

연방법(TILA-RESPA, CFPB)에 따라, 소비자는 완결(Consummation) 전 최소 3영업일 전에 클로징 디스클로저(Closing Disclosure)를 받아야 합니다. 완결이란 소비자가 신용 거래에 관해 계약상 의무를 지게 되는 때를 말하며, 반드시 클로징/정산일은 아닙니다. 클로징 디스클로저의 경우 영업일이란 일요일과 연방 법정 공휴일을 제외한 모든 역일(calendar days)을 의미합니다.

• ✓완결(Consummation) = 소비자가 신용 거래에 관해 계약상 의무를 지게 되는 때 (§ 1026.2(a)(13))
• ✓영업일(클로징 디스클로저) = 일요일과 연방 법정 공휴일을 제외한 모든 역일 (§ 1026.2(a)(6))
• ✓타임셰어 거래의 경우, 클로징 디스클로저는 늦어도 완결 시까지 받아야 합니다

연방법(TILA-RESPA, CFPB)에 따라, 소비자는 클로징 디스클로저(Closing Disclosure)를 받은 후, 진정한 개인적 재정 긴급 상황이 있는 경우에만 해당 긴급 상황을 설명하는 날짜가 기재되고 서명된 서면 진술서를 채권자에게 제공함으로써 3영업일 대기 기간을 면제 또는 변경할 수 있습니다. 채권자는 미리 인쇄된 면제 양식을 제공할 수 없습니다.

• ✓면제는 진정한 개인적 재정 긴급 상황(§ 1026.19(f)(1)(iv))에만 허용됩니다.
• ✓소비자는 먼저 클로징 디스클로저(Closing Disclosure)를 받아야 하며, 주된 책임을 부담하는 모든 소비자가 서명한 날짜가 기재된 서면 진술서를 제공해야 합니다.
• ✓채권자는 미리 인쇄된 면제 양식을 제공하는 것이 금지됩니다.

연방법(TILA/RESPA, Regulation Z에 따른 CFPB의 TRID 규칙으로 시행됨)에 따라, 클로징 디스클로저는 최종 대출 조건과 클로징 비용에 대한 명세서입니다. 이는 차입자에게 제공되는 5페이지 양식이며, 앞서 받은 론 에스티메이트와 비교해야 합니다. 그 내용은 론 에스티메이트와 유사하지만, 거래 완료 시점의 법적 의무의 실제 조건을 반영하도록 업데이트됩니다.

• ✓클로징 디스클로저는 TILA/RESPA(TRID)에 따라 연방법상 요구되는 양식이며 CFPB가 집행합니다.
• ✓이는 최종 대출 조건과 클로징 비용에 대한 명세서이며 론 에스티메이트와 비교해야 합니다.
• ✓금액과 조건은 거래 완료 시점의 법적 의무를 반영하도록 업데이트됩니다.

연방법(§ 1026.38(b))에 따라 대출 조건표는 대출 금액, 이자율, 월 원금 및 이자를 공개하고, 이러한 금액이 클로징 후에 인상될 수 있는지 여부를 설명합니다. 또한 대출에 조기 상환 위약금 또는 벌룬 페이먼트가 있는지 여부도 공개합니다. 이 표는 대출 견적서의 대출 조건표를 그대로 반영하며, 최종 법적 의무에 맞게 갱신됩니다.

• ✓대출 조건표는 대출 금액, 이자율, 월 원금 및 이자를 보여줍니다.
• ✓클로징 후 이러한 금액이 인상될 수 있는지 여부를 공개합니다.
• ✓대출에 조기 상환 위약금 또는 벌룬 페이먼트가 있는지 여부를 공개합니다.

• A. 매도인은 실제 손실과 관계없이 계약금만 보유할 수 있다.
• B. 매도인은 계약위반 당시의 계약가격과 해당 부동산의 공정시장가치의 차액에 부수적 손해를 더한 금액을 받을 수 있다. ✓ 정답
• C. 특정이행은 매도인에게 당연한 권리로 인정되므로 매도인은 계약가격 전액을 받을 수 있다.
• D. 상업용 부동산 계약은 매도인이 집행할 수 없으므로 매도인은 손해배상을 받을 수 없다.

• A. 그 진술은 권한 범위 내에서 활동한 면허 중개인이 한 것이므로 매수인은 구두 진술을 증거로 제출할 수 있다.
• B. 매수인은 서면계약의 모호한 조항을 명확히 하기 위해 구두 진술을 증거로 제출할 수 있다.
• C. 완전합의 조항과 구두증거 배제 원칙이 결합되어, 완전히 통합된 서면계약에 조건을 추가하기 위한 사전 구두 진술의 제출은 금지된다. ✓ 정답
• D. 매도인은 자신의 중개인의 진술을 부인할 수 없으므로 완전합의 조항은 집행될 수 없다.

• A. 대물변제와 만족
• B. 이행기 전 이행거절 ✓ 정답
• C. 형평법상 전환
• D. 약속에 의한 금반언

• A. 부동산 매매계약의 모든 변경은 집행 가능하려면 서면으로 되어 있어야 하므로, 그 구두 변경은 집행할 수 없다. ✓ 정답
• B. 원래 계약서에 서명한 후 양 당사자가 합의했으므로, 그 구두 변경은 집행할 수 있다.
• C. 페인트칠 비용이 500달러를 초과하는 경우에만 그 구두 변경은 집행할 수 없다.
• D. 그 변경은 부동산 자체가 아니라 동산에 관한 것이므로 집행할 수 있다.

• A. 묵시적 권한, 계약금 수령은 리스팅 브로커 역할의 관례적인 부분이기 때문이다
• B. 표현적 권한, 매수인이 그 대리인에게 그러한 권한이 있다고 합리적으로 믿을 수 있었기 때문이다
• C. 명시적 권한, 매도인이 이러한 특정 권한을 서면으로 명확히 부여했기 때문이다 ✓ 정답
• D. 긴급 권한, 매도인이 부재중이었고 대리인이 본인의 이익을 보전하기 위해 행동했기 때문이다

• A. 성실한 협상에는 투명성이 필요하므로 매수인의 강한 의욕을 솔직히 전달한다
• B. 허위 진술은 하지 않으면서 매수인의 협상 지위를 보호하기 위해 매도인 측 중개인에게 매수인이 "어느 정도 관심이 있다"고 말한다
• C. 매수인의 의욕에 관한 정보는 충성 의무에 의해 보호되는 기밀 정보이므로 제공을 거절한다 ✓ 정답
• D. 매도인 측 중개인에게 매수인에게 직접 문의하라고 하고 대화에서 빠진다