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핵심 라이선스 정의: 브로커, 세일즈퍼슨, 어소시에이트 브로커
licensing 섹션 32-2101은 핵심 라이선스 카테고리를 정의합니다. 「브로커」(수정되지 않은)는 브로커로 라이선스를 받았거나 받아야 하는 사람입니다. 「부동산 세일즈퍼슨」은 라이선스를 받은 브로커를 대신하여 브로커 정의 내의 행위를 수행하는 자연인입니다. 「어소시에이트 브로커」는 다른 브로커에게 고용된 라이선스를 받은 브로커이며, 별도로 명시되지 않는 한 세일즈퍼슨과 동일한 라이선스 특권을 가집니다. 「지정 브로커」는 고용 주체를 대신하여 행동하도록 지정되었거나 개인사업자인 브로커로 라이선스를 받은 자연인입니다.
핵심 규칙
- ✓어소시에이트 브로커는 브로커로 라이선스를 받지만 다른 브로커에게 고용되어 있으며 일반적으로 세일즈퍼슨과 동일한 특권을 가집니다
- ✓지정 브로커는 고용 주체를 대신하여 행동하거나 개인사업자로 운영하는 브로커로 라이선스를 받은 자연인이어야 합니다
- ✓세일즈퍼슨은 라이선스를 받은 브로커를 대신하여 행동해야 하며, 브로커는 보상을 위해 다른 사람을 위해 행동합니다
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면허가 필요한 부동산 중개인 활동
licensing 「부동산 중개인」이란 판매인이 아닌 사람으로서 타인을 위하여 보상을 받고 다음과 같은 행위를 수행하는 자를 의미합니다: 부동산 판매, 교환, 구매, 임차 또는 임대; 이러한 거래의 제안 또는 협상; 부동산 목록 작성; 경매; 옵션 거래; 임차료 징수; 사업 영위 광고; 고객 확보; 사업 중개인으로 활동. 보상은 수수료, 커미션, 급여 또는 기타 유가 대가를 포함하며, 조건부 또는 무조건부 대가의 약속도 포함합니다.
핵심 규칙
- ✓타인을 위하여 보상을 받고 나열된 중개 행위를 수행하는 것은 부동산 면허가 필요합니다
- ✓임차료 징수는 일반적으로 면허가 필요하나, 영수증을 제공하는 미허가 사무 직원이 현장에서 임차료를 징수하는 경우는 제외됩니다
- ✓보상은 실제로 지급된 수수료뿐 아니라 조건부 또는 무조건부 대가의 약속도 포함합니다
- ✓판매에 부수적인 대출 협상은 중개 행위이나, Title 6에 따른 모기지 중개인은 제외됩니다
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분할지와 분할업자 정의
licensing 「분할업자」란 분할지의 6개 이상의 필지, 구획 또는 부분 이권을 판매 또는 임차할 목적으로 제시하거나, 토지를 분할하거나, 분할지 개발을 착수하는 모든 사람을 의미합니다(공공 기관 제외). 「분할지/분할된 토지」란 판매 또는 임차를 목적으로 6개 이상의 필지로 분할되거나 분할될 예정인 개선 또는 미개선 토지를 의미하며, 주식 협동조합, 공동 판매 계획 토지 및 주거용 콘도미니엄을 포함합니다. 1년 이하의 임차차 제의, 36에이커 이상의 구획, 농경지/아파트/상업 공간의 임차, 묘지 구획 및 10년 이상 떨어진 특정 판매는 제외됩니다.
핵심 규칙
- ✓분할지의 기준은 6개 이상의 필지, 구획 또는 부분 이권입니다
- ✓36에이커 이상의 구획은 분할지 정의에서 제외됩니다
- ✓1년 이하의 임차차 제의는 분할지에 해당하지 않습니다
- ✓주거용 콘도미니엄과 공동 판매 계획 토지는 분할지에 포함됩니다
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위원장의 조사권과 소환장
licensing 제32-2108조는 위원장이 자신의 직권으로 또는 확인된 서면 진정(필수)을 받아 브로커, 판매원, 또는 개발업자로 활동하는 자의 행위를 조사하고 부동산의 이전, 판매, 임차, 임대, 사용 또는 관리와 관련된 장부 및 기록을 검사할 권한을 부여한다. 위원장은 증언을 들을 수 있으며, 문서를 검사 및 복사하고, 소환장을 발부하며, 고등법원에 이행 강제를 신청할 수 있다. 조사 업무를 위해 인증 및 집행 부서가 설립된다.
핵심 규칙
- ✓위원장은 확인된 서면 진정을 받으면 반드시 조사해야 하며, 자신의 직권으로도 조사할 수 있다
- ✓위원장은 소환장을 발부하고 이행 강제를 위해 고등법원 명령을 구할 수 있다
- ✓조사는 부동산 거래 및 관리와 관련된 장부 및 기록에 미친다
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면허 소유자를 위한 지문 심사 카드 요구 사항
licensing 섹션 32-2108.01은 각 면허 신청자가 면허를 받기 전에 41-1758.03에 따른 유효한 지문 심사 카드를 취득하여 부서에 제공할 것을 요구합니다. 부서는 카드를 받기 전에 원래 신청자에게 면허를 발급할 수 없습니다. 지문 심사 카드가 중단되고 기저 범죄가 거부를 뒷받침할 수 있거나 면허 소유자가 통지 후 5영업일 이내에 정당한 사유 예외 신청을 증명하지 못하는 경우, 부서는 면허를 중단할 수 있습니다. 이는 원래 판매원/중개인 신청자(부동산, 묘지, 회원 캠핑), 학교 운영자 및 미검토 범죄 기록이 있는 특정 갱신/공개 보고 신청자에게 적용됩니다.
핵심 규칙
- ✓유효한 지문 심사 카드는 면허가 발급되거나 유지되기 전에 필요합니다
- ✓부서는 지정된 상황에서 지문 심사 카드 중단 시 면허를 중단할 수 있습니다
- ✓면허 소유자는 통지 후 5영업일 이내에 정당한 사유 예외 신청을 증명할 시간이 있습니다
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사업 중개인(Business Broker) 정의
licensing 「사업 중개인」은 부동산 임차 또는 매매가 거래의 직접적 또는 부수적 부분인 사업 또는 사업 기회의 매매 또는 구매에 있어 판매자 또는 구매자(또는 양자)와의 중개자 또는 대리인으로 활동하는 부동산 중개인입니다. 사업 중개인으로 활동하는 것은 부동산 중개인의 정의에 포함됩니다.
핵심 규칙
- ✓사업 중개인은 반드시 허가를 받은 부동산 중개인이어야 합니다
- ✓부동산 임차 또는 매매는 거래의 직접적 부분 또는 부수적 부분일 필요만 있습니다
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광고의 정의 및 제외 사항
disclosures 「광고」란 출판, 배포, 전시, 청탁 또는 유통(음성, 서면 또는 방송)을 통해 어떤 사람이 본 장의 적용을 받는 토지에 대한 채무를 부담하거나 이익을 취득하도록 유도하려는 시도를 의미합니다. 광고에는 무료로 제공되는 보도 자료(뉴스 매체에 전달되는 일반 정보/공중 관계용)와 특정 주주 통신(연간 보고서, 위임장 자료, 등록 설명서, 유가증권 설명서, 부동산 보고서, 공모 설명서)은 포함되지 않습니다.
핵심 규칙
- ✓광고는 피보험자 토지에 대한 이익을 취득하도록 유도하기 위한 모든 매체를 포함합니다
- ✓일반 정보/홍보용 무료 보도 자료는 광고 정의에서 제외됩니다
- ✓위임장 자료, 설명서, 부동산 보고서 등의 지정된 주주 통신은 제외됩니다
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미분할 토지의 정의
licensing 미분할 토지(Unsubdivided lands)는 각각 36에이커 이상 160에이커 미만의 6개 이상의 필지/지번으로 분할되거나 분할될 예정인 토지, 또는 공동 판매 계획에 따라 제공되는 토지를 의미합니다(농업 임차차용지 제외). 또한 동일한 36~160에이커 모토지 내에서 이전 5개 판매 중 가장 이른 판매로부터 10년 이상 후에 판매된다면 6번째 필지가 될 토지도 포함됩니다.
핵심 규칙
- ✓미분할 토지는 각각 36에이커 이상 160에이커 미만의 6개 이상의 필지입니다
- ✓농업 임차차용지는 미분할 토지의 정의에서 제외됩니다
- ✓공동 판매 계획은 필지를 미분할 토지의 정의 범위 내에 포함시킬 수 있습니다
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공통 판촉 계획 및 협력 행위
licensing 「공통 판촉 계획」은 한 사람 또는 협력 행위를 하는 집단이 부동산을 매매 또는 임차 목적으로 제공하기 위해 수립한 계획입니다. 협력 행위를 하는 사람들이 제공하는 토지가 인접하거나 공통 단위/이름으로 광고되는 경우, 각 제공당 부동산의 수와 관계없이 공통 판촉 계획의 일부로 제공되는 것으로 추정됩니다. 마스터 플래닝 커뮤니티 내 별도로 구획된 세분화 지역의 별도 세분자들은 공통 판촉 계획에 따라 결합된 부동산을 제공하는 것으로 간주되지 않습니다. 「협력 행위」는 협력 계획을 추진하기 위해 협력하고 있다는 증거를 의미합니다.
핵심 규칙
- ✓공통 이름으로 광고되고 협력 행위를 하는 사람들이 제공하는 인접 토지는 공통 판촉 계획으로 추정됩니다
- ✓마스터 플래닝 커뮤니티 내의 별도 세분자들은 자동으로 공통 판촉 계획의 적용을 받지 않습니다
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면허, 면허소유자 및 면허 기간 정의
licensing 「면허」는 본 장에서 요구하는 대리인 허가, 인증서, 승인, 등록, 공개 보고서, 특허장 또는 유사한 허가의 전부 또는 일부를 포함합니다. 「면허소유자」는 현재 기간 동안 면허를 부여받은 자입니다(그리고 32-2153(A)의 경우 최초 신청자를 포함). 「면허 기간」은 최초 발급 또는 갱신 시점에서 시작하여 만료일에 끝나는 2년 기간입니다. 「휴직 면허」는 휴직 상태의 면허소유자에게 발급되며 중개인에게 종사하지 않습니다.
핵심 규칙
- ✓면허 기간은 최초 발급 또는 갱신으로부터 2년간 지속됩니다
- ✓공개 보고서는 면허의 법적 정의에 포함됩니다
- ✓휴직 면허소유자는 중개인에게 종사하거나 중개인을 대신하여 종사하지 않습니다
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법인 라이선시 유형 및 지정 브로커
licensing 「법인 라이선시」, 「유한책임회사 라이선시」, 및 「합자회사 라이선시」는 각각 지정 브로커를 보유해야 합니다. 지정 브로커는 법인의 경우 임원, LLC의 경우 자연인인 멤버/매니저, 합자회사의 경우 관리 일반 파트너이며, 각각 32-2125에 따라 지정 브로커로 라이선스를 받아야 합니다. 「사용인 브로커」는 32-2125(A)에 따라 브로커 법인으로 라이선스를 받았거나 라이선스를 받은 브로커인 유일한 소유자인 자영업자로 라이선스를 받은 사람입니다.
핵심 규칙
- ✓모든 법인 라이선시는 32-2125에 따라 라이선스를 받은 자연인 지정 브로커를 보유해야 합니다
- ✓LLC 지정 브로커는 자연인인 멤버 또는 매니저여야 합니다
- ✓합자회사 지정 브로커는 관리 일반 파트너여야 합니다
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부서의 목적 및 위원 감시
licensing Section 32-2102는 이 장이 부동산 위원의 지휘 하에 주 부동산부에 의해 관리됨을 규정합니다. 이 장을 관리하는 부서의 목적은 애리조나에서 부동산 직업의 허가 및 규제를 통해 공익을 보호하는 것입니다.
핵심 규칙
- ✓부동산부는 위원의 지휘 하에 이 장을 관리합니다
- ✓명시된 목적은 허가 및 규제를 통해 공익을 보호하는 것입니다
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위원회의 권한과 의무
licensing 32-2107조는 위원회에 본 장을 관리 및 이행할 권한, 공식 인장을 채택하고, 주의사당에 주요 사무소를 유지하며, 지부 사무소를 개설할 권한을 부여합니다. 위원회는 본 장을 이행하기 위해 필요한 규칙을 채택해야 하며, 부동산의 판매 또는 임차에 사용되는 표준화된 법률 양식을 승인할 수 있으며, 본 장 및 규칙 준수를 인정할 수 있습니다. 위원회는 또한 교육 자료를 작성하고 세미나를 개최할 수 있습니다.
핵심 규칙
- ✓위원회는 본 장을 이행하기 위해 필요한 규칙을 채택해야 합니다
- ✓위원회는 부동산의 판매 또는 임차를 위한 표준화된 법률 양식을 승인할 수 있습니다
- ✓위원회는 부서를 관리하고 지부 사무소를 설립할 수 있습니다
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커미셔너가 신청자에게 요구할 수 있는 추가 정보
licensing 애리조나 수정법 32-2108(C)에 따르면 커미셔너는 신청자 또는 면허 소유자(법인의 임원, 이사, 구성원, 매니저, 파트너, 10% 이상의 소유자/주주 및 지배인 포함)에 대한 추가 정보를 요구할 수 있습니다. 여기에는 이전 범죄 기록, 유효한 지문 통관 카드, 그리고 중범죄/경범죄 유죄 판결, 거부/정지/취소된 면허, 거부된 공개 보고서, 가처분, 사기 또는 도덕적 타락과 관련된 불리한 판결, 파산 신청, 그러한 조치의 대상이 되는 법인 참여를 공시하는 선서 진술서가 포함될 수 있습니다.
핵심 규칙
- ✓커미셔너는 범죄 기록, 지문 통관 카드, 공시 선서 진술서를 요구할 수 있습니다
- ✓공시는 법인 임원, 지배인, 그리고 10% 이상의 소유자/주주에게 도달합니다
- ✓신청자는 이전 징계, 가처분, 사기 판결, 파산을 공시해야 합니다