1. Un courtier de Floride agit en tant qu'agent exclusif d'un vendeur et reçoit une offre d'un acheteur qui est également représenté par le même courtier agissant en tant qu'agent exclusif de l'acheteur. Aucune des deux parties n'a consenti à passer au statut de courtier de transaction. En vertu de la loi de Floride, laquelle des affirmations suivantes décrit correctement la situation du courtier ?
- A. Le courtier peut poursuivre en tant qu'agent double divulgué, car la Floride reconnaît la double représentation pour les courtiers expérimentés.
- B. Le courtier se trouve dans une situation de double représentation non divulguée, ce qui constitue une forme de représentation illégale interdite par le Statut de Floride 475.278, et doit prendre des mesures correctives, telles qu'obtenir le consentement pour passer au statut de courtier de transaction ou se retirer de l'une des parties. ✓
- C. Le courtier peut continuer à représenter simultanément les deux parties en tant qu'agent exclusif, à condition que les deux parties soient informées de la situation.
- D. Le courtier doit immédiatement référer l'un des clients à une autre agence sans en divulguer la raison.
Le Statut de Floride 475.278 ne reconnaît pas et n'autorise pas la double représentation — un titulaire de licence ne peut pas agir simultanément en tant qu'agent fiduciaire exclusif de l'acheteur et du vendeur dans la même transaction. Cela crée une double représentation illégale non divulguée. La solution légalement conforme consiste à obtenir le consentement écrit des deux parties pour passer au statut de courtier de transaction (avec l'avis requis), à recourir à la disposition relative à l'associé commercial désigné si applicable, ou à se retirer de la représentation de l'une des parties.
2. En vertu du Statut de Floride 475.25, la FREC peut refuser une demande de licence au motif que le candidat manque de « bonne moralité ». Lequel des facteurs suivants est LE MOINS pertinent pour la détermination de la bonne moralité par la FREC ?
- A. Une condamnation antérieure pour crime grave dont les droits civils n'ont pas été restaurés
- B. Un comportement récurrent de pratiques malhonnêtes dans des transactions commerciales antérieures sans lien avec l'immobilier
- C. Le statut matrimonial actuel du candidat et ses choix de mode de vie personnels qui n'impliquent ni fraude ni malhonnêteté ✓
- D. Une révocation antérieure d'une licence immobilière dans un autre État pour fausse déclaration frauduleuse
En vertu des articles 475.17 et 475.25 des Statuts de Floride, la détermination de la bonne moralité par la FREC porte sur l'honnêteté, la sincérité, la fiabilité d'une personne ainsi que sur son comportement légal antérieur. Le statut matrimonial ou les choix de mode de vie personnels d'un candidat qui n'impliquent ni malhonnêteté, ni fraude, ni violation de la loi ne constituent pas des facteurs pertinents. En revanche, les condamnations pour crimes graves non réhabilitées, les comportements commerciaux malhonnêtes répétés et les révocations de licence hors État pour fraude sont tous directement pertinents pour l'évaluation du caractère moral.
3. Un vendeur floridien d'un bien immobilier résidentiel reçoit simultanément deux offres écrites concurrentes. Le vendeur accepte l'offre de l'acheteur A et signe le contrat FAR/BAR. Le vendeur accepte ensuite l'offre de l'acheteur B en tant que contrat de secours en utilisant le contrat résidentiel FAR/BAR avec l'avenant de contrat de secours. L'acheteur A se retrouve par la suite en défaut et le vendeur déclare l'acheteur A en défaut par écrit. Aux termes de l'avenant de contrat de secours, quel événement déclenche le passage du contrat de l'acheteur B au statut de contrat principal ?
- A. La période d'inspection de l'acheteur A expire sans annulation
- B. Le vendeur remet à l'acheteur B un avis écrit indiquant que le contrat principal a été résilié ✓
- C. L'acheteur B remet au vendeur un avis écrit choisissant de passer au statut principal
- D. La date de clôture initiale stipulée dans le contrat de l'acheteur A passe sans que la clôture ait lieu
Aux termes de l'avenant de contrat de secours résidentiel FAR/BAR, le contrat de secours devient automatiquement le contrat principal dès lors que le vendeur remet à l'acheteur de secours un avis écrit indiquant que le contrat principal a été résilié. Le contrat de l'acheteur B ne s'active pas automatiquement par le seul défaut de l'acheteur A ; le vendeur doit fournir une notification écrite de la résiliation du contrat principal pour déclencher le passage du contrat de l'acheteur B au statut de contrat principal opérationnel.
4. Un vendeur en Floride sait que la propriété a déjà fait l'objet d'un lis pendens enregistré lié à une action de saisie hypothécaire, qui a été résolue et levée il y a cinq ans. Le vendeur ne divulgue pas à l'acheteur cette procédure de saisie antérieure. En vertu du droit de la Floride, quelle affirmation est la plus exacte ?
- A. Le vendeur doit divulguer la procédure de saisie antérieure, car toute action en justice antérieure affectant le bien constitue une divulgation obligatoire.
- B. Aucune divulgation n'est requise, car le lis pendens a été levé, la saisie a été résolue et la situation n'affecte plus le titre de propriété ni la valeur du bien. ✓
- C. Le vendeur doit divulguer la saisie antérieure uniquement si le prêteur de l'acheteur le demande expressément dans le cadre d'un historique des litiges.
- D. Le vendeur doit divulguer la procédure de saisie antérieure uniquement si elle s'est produite au cours des trois dernières années.
L'obligation de divulgation en Floride s'applique aux faits qui affectent actuellement et de manière significative la valeur du bien. Une procédure de saisie résolue et levée, qui ne grève plus le titre et n'a aucun effet continu sur le bien, ne constitue pas un défaut matériel connu nécessitant une divulgation. Le Statut de Floride 689.25 traite de certains faits d'ordre psychologique (décès, crime, maladie) qui sont expressément dispensés de divulgation ; de même, les procédures judiciaires antérieures entièrement clôturées ne créent pas d'effet matériel actuel sur la valeur du bien. Le principe distinctif est que c'est l'impact matériel actuel — et non les événements historiques sans effet présent — qui détermine l'obligation de divulgation.
5. En vertu de la loi floridienne, un courtier en hypothèques titulaire d'une licence négocie un prêt pour un emprunteur et perçoit des honoraires auprès du prêteur. L'emprunteur découvre par la suite que le courtier a également reçu une prime de spread de rendement (« yield spread premium » ou YSP) de la part du prêteur, qui n'avait pas été divulguée. En vertu du chapitre 494 des Statuts de Floride, quelle affirmation décrit le mieux l'obligation du courtier concernant cette rémunération ?
- A. Le courtier est tenu de divulguer par écrit à l'emprunteur toute rémunération reçue de toute source, y compris les primes de spread de rendement. ✓
- B. Les primes de spread de rendement versées par les prêteurs aux courtiers sont exemptées des exigences de divulgation de la Floride car elles sont payées par le prêteur et non par l'emprunteur.
- C. La loi floridienne n'exige la divulgation que des frais payés directement par l'emprunteur ; la rémunération versée au courtier par le prêteur n'a pas à être divulguée.
- D. Un courtier en hypothèques peut accepter une rémunération non divulguée de la part du prêteur, à condition qu'elle ne dépasse pas deux pour cent du montant du prêt.
En vertu de l'article 494.0038 des Statuts de Floride, un courtier en hypothèques doit divulguer à l'emprunteur toute rémunération qu'il reçoit ou s'attend à recevoir en lien avec le prêt, qu'elle provienne de l'emprunteur ou du prêteur. Le défaut d'effectuer cette divulgation écrite constitue une violation du chapitre 494 et peut entraîner la suspension, la révocation de la licence ou des sanctions civiles. Aucune exemption n'existe pour les primes de spread de rendement ou les frais payés par le prêteur en ce qui concerne cette obligation de divulgation.