US Real Estate (National) 2026 — Guide gratuit

Pendant plus de 30 ans, la loi fédérale a exigé des formulaires de divulgation distincts en vertu de la TILA et de la RESPA, qui se chevauchaient et prêtaient à confusion. La loi Dodd-Frank a chargé le CFPB d'intégrer ces divulgations hypothécaires dans deux formulaires combinés : l'Estimation de prêt et la Divulgation de clôture. Le CFPB a publié la règle finale TILA-RESPA (communément appelée TRID) le 31 décembre 2013.

• ✓En vertu de la loi fédérale, le CFPB (Bureau de protection financière des consommateurs) a intégré les divulgations TILA et RESPA en vertu de l'autorité conférée par la loi Dodd-Frank, section 1032(f).
• ✓Le Good Faith Estimate (GFE) et la divulgation initiale Truth-in-Lending ont été combinés dans l'Estimation de prêt.
• ✓Le HUD-1 et la divulgation finale Truth-in-Lending ont été combinés dans la Divulgation de clôture.
• ✓La règle intégrée est administrée et appliquée par le CFPB.

Les deux formulaires TRID ont des délais de remise distincts. L'Estimation de prêt aide les consommateurs à comprendre les caractéristiques clés, les coûts et les risques du prêt et doit être remise tôt dans le processus. La Divulgation de clôture aide les consommateurs à comprendre tous les coûts finaux de la transaction et doit être remise avant la consommation du prêt.

• ✓En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, CFPB), l'Estimation de prêt doit être fournie au plus tard le troisième jour ouvrable après que le consommateur a soumis une demande de prêt
• ✓En vertu de la loi fédérale, la Divulgation de clôture doit être fournie au consommateur au moins trois jours ouvrables avant la consommation du prêt
• ✓La consommation du prêt correspond au moment où le consommateur devient contractuellement obligé sur le prêt, ce qui n'est pas nécessairement la même chose que la clôture ou le règlement

TRID s'applique à la plupart des prêts hypothécaires de consommation à terme. Certains types de prêts sont expressément exclus de la couverture, et l'examen teste fréquemment quels prêts tombent en dehors de la règle.

• ✓En vertu de la loi fédérale (CFPB), TRID s'applique à la plupart des transactions de crédit à la consommation à terme garanties par un bien immobilier
• ✓TRID ne s'applique PAS aux marges de crédit hypothécaire (HELOC), aux prêts hypothécaires inversés, ni aux prêts hypothécaires garantis par une maison mobile ou un logement non attaché à un bien immobilier
• ✓Les modifications de 2017 ont étendu la couverture aux prêts à terme garantis par des unités coopératives, indépendamment du fait que la loi de l'État les classe ou non comme biens immobiliers
• ✓La règle ne s'applique généralement pas aux prêts consentis par des personnes qui ne sont pas des « créanciers » au sens de la TILA

En vertu de la loi fédérale (Règlement Z § 1026.19(e)(2)), la règle TRID limite certaines activités du créancier avant que le consommateur reçoive l’Estimation de prêt et indique son intention de donner suite. Ces protections du consommateur sont fréquemment testées.

• ✓Un créancier ne peut pas imposer de frais à un consommateur (autres que des frais légitimes de rapport de crédit) avant que le consommateur reçoive l’Estimation de prêt et indique son intention de donner suite
• ✓Un créancier ne peut pas exiger la soumission de documents vérifiant des informations avant de fournir l’Estimation de prêt
• ✓Un consommateur peut indiquer son intention de donner suite de la manière qu’il choisit, sauf si le créancier exige un mode de communication particulier

Pendant plus de 30 ans, la loi fédérale exigeait deux formulaires de divulgation distincts en vertu de deux lois fédérales : la Truth in Lending Act (TILA) et la Real Estate Settlement Procedures Act de 1974 (RESPA). Comme ces formulaires se chevauchaient et utilisaient une terminologie incohérente, le Dodd-Frank Act a chargé le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) de les intégrer. Il en résulte la règle TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID), qui a créé deux nouveaux formulaires : le Loan Estimate et le Closing Disclosure.

• ✓En vertu de la loi fédérale, TRID intègre les divulgations auparavant exigées séparément par la TILA et la RESPA
• ✓Le CFPB (un organisme fédéral) a publié la règle TRID en vertu de l'autorité conférée par le Dodd-Frank Act
• ✓TRID a remplacé les anciennes divulgations GFE, TIL initial et HUD-1 par le Loan Estimate et le Closing Disclosure

L'Estimation de prêt (Loan Estimate) et la Divulgation de clôture (Closing Disclosure) doivent être utilisées pour la plupart des prêts hypothécaires à la consommation à terme fermé. Certains prêts restent exonérés et continuent d'utiliser les anciens formulaires TILA/RESPA : les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), les prêts hypothécaires inversés et les prêts hypothécaires garantis par une maison mobile ou par un logement non attaché à un bien immobilier (terrain). La règle ne s'applique pas non plus aux créanciers qui accordent cinq prêts hypothécaires ou moins par an.

• ✓En vertu de la loi fédérale, TRID s'applique à la plupart des prêts hypothécaires à la consommation à terme fermé.
• ✓Les HELOC, les prêts hypothécaires inversés et les prêts hypothécaires sur une maison mobile ou un logement non attaché au terrain sont exonérés de TRID.
• ✓La règle ne s'applique pas aux personnes qui accordent cinq prêts hypothécaires ou moins par an (et non aux « créanciers »).

En vertu du droit fédéral, les créanciers doivent conserver la preuve du respect de la règle TILA-RESPA pendant des périodes déterminées. Le Closing Disclosure a sa propre exigence de conservation, et les obligations se poursuivent même lorsque les prêts sont transférés ou vendus.

• ✓En vertu du droit fédéral (Règlement Z, § 1026.25), les créanciers doivent conserver des documents attestant du respect des exigences de divulgation
• ✓Le Closing Disclosure et les documents connexes doivent être conservés pendant cinq ans après la conclusion du prêt
• ✓Les obligations de conservation des documents survivent au transfert ou à la vente du prêt

En vertu du droit fédéral, la règle TRID est généralement entrée en vigueur le 3 octobre 2015. Les informations intégrées doivent être fournies pour les demandes reçues à compter de cette date ; les demandes antérieures utilisent les anciens formulaires GFE, HUD-1 et TIL.

• ✓Les informations intégrées s’appliquent aux demandes reçues à compter du 3 octobre 2015
• ✓Pour les demandes reçues avant le 3 octobre 2015, les créanciers doivent utiliser les formulaires GFE, HUD-1 et Truth-in-Lending
• ✓Un créancier ne peut pas utiliser les informations intégrées pour les demandes reçues avant le 3 octobre 2015

En vertu du droit fédéral, certains prêts assujettis à la TILA mais non à la RESPA restent couverts par les exigences de divulgation intégrée de TRID. Cela distingue cette couverture des anciennes règles propres à la RESPA.

• ✓Les prêts uniquement destinés à la construction sont soumis aux exigences de divulgation intégrée de TRID
• ✓Les prêts garantis par un terrain vacant ou par 25 acres ou plus sont soumis aux exigences de TRID
• ✓TRID ne s'applique généralement pas aux prêts consentis par une personne ou une entité qui n'est pas considérée comme un créancier au sens de la Réglementation Z

Lorsqu'un changement de circonstances survient après la remise du Loan Estimate, le créancier peut émettre un Loan Estimate révisé. En vertu du droit fédéral (Règlement Z § 1026.19(e)(4)), le créancier doit remettre ou envoyer par courrier le Loan Estimate révisé dans les trois jours ouvrables suivant la réception des informations suffisantes pour établir le changement de circonstances, et le consommateur doit le recevoir au plus tard quatre jours ouvrables avant la conclusion. Un Loan Estimate révisé ne peut pas être fourni à la date de remise du Closing Disclosure ni après celle-ci.

• ✓Un Loan Estimate révisé doit être remis ou envoyé par courrier dans les 3 jours ouvrables suivant la connaissance du changement de circonstances
• ✓Le consommateur doit recevoir le Loan Estimate révisé au plus tard 4 jours ouvrables avant la conclusion
• ✓Un Loan Estimate révisé ne peut pas être émis à la date de remise du Closing Disclosure ni après celle-ci

En vertu de la loi fédérale (Règlement Z §§ 1026.19(e) et 1026.37), le créancier doit fournir au consommateur une Estimation de prêt de bonne foi pour la plupart des opérations à crédit fermé garanties par un bien immobilier (sauf les prêts hypothécaires inversés). Elle remplace la GFE et la communication initiale TIL.

• ✓L’Estimation de prêt doit généralement être fournie dans les trois jours ouvrables suivant la réception de la demande du consommateur.
• ✓L’Estimation de prêt doit contenir une estimation de bonne foi des coûts du crédit et des conditions de l’opération, fondée sur les meilleures informations raisonnablement disponibles si les informations exactes sont inconnues.
• ✓Le créancier ou un courtier en prêts hypothécaires qui reçoit la demande peut fournir l’Estimation de prêt.

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, appliqué par la CFPB en vertu de la règle TRID), le créancier doit remettre ou expédier par courrier l'Estimation de prêt au plus tard le troisième jour ouvrable après réception de la demande du consommateur. Elle doit également être remise ou expédiée par courrier au plus tard le septième jour ouvrable avant la conclusion de la transaction.

• ✓L'Estimation de prêt doit être remise ou expédiée par courrier dans les 3 jours ouvrables suivant la demande
• ✓L'Estimation de prêt doit être remise ou expédiée par courrier au plus tard 7 jours ouvrables avant la conclusion
• ✓Le délai d'attente de 7 jours ouvrables s'applique à l'Estimation de prêt initiale, mais non aux Estimations de prêt révisées

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA), l’obligation de fournir une Loan Estimate (estimation de prêt) est déclenchée lorsque le consommateur soumet les six éléments d’information constituant une « demande » : (1) le nom du consommateur, (2) le revenu, (3) le numéro de sécurité sociale pour un rapport de crédit, (4) l’adresse du bien immobilier, (5) une estimation de la valeur du bien, et (6) le montant du prêt hypothécaire demandé.

• ✓Une demande se compose de six éléments : nom, revenu, numéro de sécurité sociale (SSN), adresse du bien immobilier, valeur estimée du bien et montant du prêt demandé.
• ✓Le CFPB a supprimé l’ancien septième élément « fourre-tout » de la définition antérieure de RESPA.
• ✓Une information n’est pas « soumise » du seul fait qu’elle figure dans les dossiers ou le système du créancier.

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, CFPB), un consommateur manifeste son intention de donner suite en communiquant de quelque manière que ce soit (oral, écrit, courriel ou signature d’un formulaire) après la remise de l’estimation de prêt, sauf si le créancier exige une manière précise. Le silence ne constitue jamais une indication d’intention de donner suite, et le créancier doit documenter la communication.

• ✓L’intention de donner suite peut être communiquée de quelque manière que ce soit après la remise de l’estimation de prêt, sauf si une manière précise est exigée
• ✓Le silence d’un consommateur n’indique pas l’intention de donner suite
• ✓Le créancier doit documenter la communication de l’intention de donner suite aux fins de conservation des dossiers en vertu du § 1026.25

En vertu de la loi fédérale (article 5 de la RESPA, 12 U.S.C. 2604 et règlement Z § 1026.19(g), appliqué par le CFPB), les créanciers doivent fournir le livret d'information spécial (« Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide ») aux consommateurs qui demandent une opération de crédit à la consommation garantie par un bien immobilier ou une unité coopérative. Le livret aide les consommateurs à comprendre les transactions immobilières et les frais de règlement. Il doit être remis ou mis à la poste au plus tard trois jours ouvrables après que le créancier a reçu la demande de prêt du consommateur.

• ✓Le livret d'information spécial doit être remis ou envoyé par la poste dans les 3 jours ouvrables suivant la réception de la demande de prêt (§ 1026.19(g)(1)(i))
• ✓Obligatoire pour les opérations de crédit à la consommation garanties par un bien immobilier ou une unité coopérative
• ✓Le livret actuel est « Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide », qui a remplacé le livret sur les frais de règlement du HUD

Le tableau des conditions du prêt à la page 1 divulgue le Montant du prêt, le Taux d’intérêt initial, le montant initial des Mensualités en principal et intérêts, toute modification de ces montants après la conclusion du prêt, si le prêt comprend une Pénalité de remboursement anticipé et si le prêt comprend un Paiement forfaitaire final. Sous « Ce montant peut-il augmenter après la clôture ? », le créancier divulgue Oui ou Non pour chaque élément, avec des précisions si la réponse est Oui.

• ✓Le tableau des conditions du prêt divulgue le Montant du prêt, le Taux d’intérêt et les Mensualités en principal et intérêts
• ✓Il divulgue aussi si le prêt comporte une Pénalité de remboursement anticipé ou un Paiement forfaitaire final
• ✓Chaque élément indique si le montant peut augmenter après la clôture (Oui/Non)

Une pénalité de remboursement anticipé correspond à des frais imposés pour le paiement de tout ou partie du capital du prêt avant son échéance ; elle ne comprend pas les frais de tiers auxquels il a été renoncé que le créancier impose si le consommateur rembourse la totalité du capital dans les 36 mois suivant la clôture. Un paiement ballon est un paiement supérieur à deux fois un paiement périodique régulier. Lorsque l’une ou l’autre de ces caractéristiques est présente, la divulgation indique « Oui » et donne le montant maximal ainsi que la date ou la période pertinente.

• ✓Une pénalité de remboursement anticipé correspond à des frais imposés pour le remboursement anticipé du capital (avant son échéance)
• ✓Un paiement ballon est un paiement supérieur à deux fois un paiement périodique régulier
• ✓Si une telle caractéristique est présente, la divulgation indique le montant maximal et la date ou la période applicable

Le tableau des paiements projetés de l’Estimation de prêt indique des estimations des paiements périodiques que le consommateur effectuera pendant la durée du prêt. En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, mise en œuvre par le CFPB en application de la Réglementation Z), les créanciers doivent divulguer des composantes particulières des paiements périodiques afin que les emprunteurs puissent comprendre comment les paiements peuvent changer.

• ✓Le tableau des paiements projetés doit divulguer le Principal et intérêts, l’Assurance hypothécaire, le Séquestre estimé et le Paiement mensuel total estimé
• ✓Les taxes, assurances et cotisations estimées doivent être indiquées même si elles ne sont PAS payées au moyen des fonds du compte séquestre
• ✓Le tableau indique si les taxes, assurances et cotisations seront payées à partir du compte séquestre du consommateur (§ 1026.37(c)(2))

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, CFPB), la page 2 de l’Estimation de prêt divulgue jusqu’à quatre catégories : une ventilation de bonne foi des Coûts du prêt et des Autres coûts, un tableau Calcul des fonds à verser à la clôture, un Tableau des paiements ajustables (AP) et un Tableau des taux d’intérêt ajustables (AIR).

• ✓Les Coûts du prêt sont payés au créancier et aux prestataires tiers que le créancier exige lors de l’octroi du prêt (§ 1026.37(f)).
• ✓Les Autres coûts comprennent les taxes, les frais d’enregistrement publics et d’autres paiements immobiliers à la clôture (§ 1026.37(g)).
• ✓Le Tableau AP s’applique aux prêts à mensualité ajustable ; le Tableau AIR s’applique aux prêts à taux d’intérêt ajustable.
• ✓Les montants des Coûts du prêt et des Autres coûts sont arrondis au dollar entier le plus proche.

Les frais de prêt indiqués sur l'Estimation de prêt sont divulgués sous trois sous-rubriques comportant des sous-totaux, et leur somme constitue le Total des frais de prêt. Cette organisation aide les emprunteurs à identifier les frais pour lesquels ils peuvent faire jouer la concurrence.

• ✓Les trois sous-rubriques sont les Frais d'origination, les Services pour lesquels vous ne pouvez pas choisir le prestataire, et les Services pour lesquels vous pouvez choisir le prestataire
• ✓Total des frais de prêt = somme des trois sous-totaux (§ 1026.37(f)(4))
• ✓Les éléments doivent être divulgués au moyen d'une terminologie qui décrit clairement le service et, pour les services, par ordre alphabétique

Sur l'Estimation de prêt, le Total des frais de clôture est la somme du Total des frais de prêt, du Total des autres frais et des Crédits du prêteur. En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, CFPB), ce montant résume ce que l'emprunteur paiera dans le cadre du prêt.

• ✓Total des frais de clôture = Total des frais de prêt + Total des autres frais + Crédits du prêteur (§ 1026.37(g)(6))
• ✓Les Crédits du prêteur sont divulgués sous forme de nombre négatif parce qu'ils réduisent les frais de l'emprunteur.

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, CFPB), le tableau Calcul des liquidités à la clôture de l'Estimation de prêt montre comment est obtenu le montant estimé des liquidités à la clôture. Le montant estimé des liquidités à la clôture est la somme des sept autres montants divulgués dans le tableau : Total des frais de clôture, Frais de clôture financés, Acompte/Fonds de l'emprunteur, Dépôt de garantie, Fonds pour l'emprunteur, Crédits du vendeur, et Ajustements et autres crédits.

• ✓Dans ce tableau, le Total des frais de clôture est divulgué sous forme de nombre positif et correspond au total du tableau Autres frais (§ 1026.37(h)(1)(i)).
• ✓Le montant estimé des liquidités à la clôture est la somme des sept autres montants du tableau (§ 1026.37(h)(1)(viii)).

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, CFPB), le tableau de comparaisons de la page 3 de l’estimation de prêt aide les consommateurs à comparer les prêts. Il divulgue En 5 ans (total payé et capital remboursé jusqu’au 60e mois), le taux annuel effectif global (TAEG/APR) et le pourcentage total d’intérêts (TIP). Le TAEG exprime les coûts sur la durée du prêt sous forme de taux et n’est PAS le taux d’intérêt.

• ✓Le TAEG exprime les coûts sur la durée du prêt sous forme de taux et n’est pas identique au taux d’intérêt (§ 1026.37(l)(2)).
• ✓Le TIP est le total des intérêts payés sur la durée du prêt, exprimé en pourcentage du montant du prêt (§ 1026.37(l)(3)).

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, CFPB), le consommateur n'est pas tenu de signer l'Estimation de prêt. Un créancier peut ajouter une ligne de signature uniquement pour confirmer la réception, en utilisant le libellé exact du formulaire type. Signer confirme simplement la réception et n'oblige pas le consommateur à accepter le prêt.

• ✓Le consommateur n'est pas tenu de signer l'Estimation de prêt (§ 1026.37(n)(1))
• ✓Si aucun tableau Confirmation de réception n'est utilisé, une mention Acceptation du prêt doit apparaître, indiquant que le consommateur n'est pas tenu d'accepter le prêt parce qu'il a reçu le formulaire ou signé une demande (§ 1026.37(n)(2))

En vertu de la loi fédérale, le CFPB fournit des formulaires d'estimation de prêt standard et modèle. Le caractère obligatoire de l'utilisation dépend de la question de savoir si le prêt est un prêt hypothécaire lié au fédéral.

• ✓Pour les prêts hypothécaires liés au fédéral (la plupart des prêts hypothécaires), l'estimation de prêt est un formulaire standard que les créanciers doivent utiliser avec tous les éléments (tailles de police, mise en gras, ombrage, soulignement)
• ✓Pour les prêts non liés au fédéral, le formulaire est un formulaire modèle qui n'a pas à être utilisé à l'identique, mais les informations à divulguer doivent être substantiellement similaires quant au contenu et au format
• ✓L'utilisation d'un formulaire type d'estimation de prêt approprié offre une sphère de sécurité s'il est correctement rempli avec un contenu exact

En vertu de la loi fédérale (Règlement Z §§ 1026.37(f) et (g)), la page 2 de l’estimation de prêt détaille les frais en deux catégories générales. Comprendre cette distinction peut être évalué à l’examen.

• ✓Les frais de prêt sont payés par le consommateur au créancier et aux fournisseurs tiers de services exigés par le créancier, généralement lors de l’octroi du prêt.
• ✓Les autres frais comprennent les taxes, les frais d’enregistrement gouvernementaux et certains autres paiements liés au processus de clôture immobilière.
• ✓La mention « N/A » ne peut pas être utilisée sur l’estimation de prêt ; les divulgations non applicables sont omises ou laissées en blanc.

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA), un consommateur peut modifier ou renoncer à la période d'attente de sept jours ouvrables s'il existe une véritable urgence financière personnelle (par exemple, une vente de forclusion imminente). Le consommateur doit fournir une déclaration écrite datée décrivant l'urgence et signée par tous les consommateurs principalement responsables. Le créancier ne peut pas fournir de formulaire de renonciation préimprimé.

• ✓La renonciation exige une véritable urgence financière personnelle
• ✓Le consommateur doit fournir une déclaration écrite datée décrivant l'urgence, signée par tous les consommateurs principalement responsables
• ✓Le créancier NE PEUT PAS fournir de formulaire de renonciation préimprimé

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA), un courtier en prêts hypothécaires qui reçoit la demande d'un consommateur peut fournir l'Estimation de prêt au nom du créancier, ce qui satisfait à l'obligation du créancier. Toutefois, le créancier demeure légalement responsable de toute erreur ou défaut, et des exigences de conservation des dossiers s'appliquent.

• ✓Un courtier en prêts hypothécaires peut fournir l'Estimation de prêt au nom du créancier
• ✓Le créancier est légalement responsable de toute erreur ou défaut même si le courtier effectue la remise
• ✓Le courtier doit respecter l'obligation de conserver les dossiers pendant 3 ans

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA), si le Loan Estimate n’est pas remis en personne, le consommateur est réputé l’avoir reçu trois jours ouvrables après sa remise ou sa mise à la poste. Le Loan Estimate peut être remis en personne, par courrier ou par voie électronique (sous réserve des exigences de consentement de la loi E-SIGN).

• ✓Le consommateur est présumé recevoir le Loan Estimate 3 jours ouvrables après l’envoi postal, s’il n’a pas été remis en personne
• ✓La remise peut se faire en personne, par courrier ou par voie électronique
• ✓La remise électronique doit respecter les dispositions relatives au consentement du consommateur prévues par la loi E-SIGN

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA), un créancier ne peut pas subordonner la fourniture de l'Estimation de prêt à la soumission par le consommateur de documents permettant de vérifier les informations. Le créancier peut demander des informations oralement, mais ne peut pas exiger de pièces justificatives (par exemple, contrat de vente, relevés bancaires) avant de délivrer l'Estimation de prêt.

• ✓Le créancier ne peut pas exiger de documents de vérification avant de fournir l'Estimation de prêt
• ✓Le créancier ne peut pas déclarer qu'il ne fournira pas d'Estimation de prêt sans documents de vérification
• ✓Un système en ligne ne peut pas rejeter les demandes qui contiennent les six éléments simplement parce que des informations supplémentaires préférées sont manquantes

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA), si un consommateur ne fournit que cinq des six éléments (par exemple, sans adresse de la propriété), aucune Estimation de prêt (Loan Estimate) n’est exigée et une préapprobation peut être délivrée. Une fois les six éléments fournis, une Estimation de prêt est exigée. Si le consommateur se retire ou si la demande ne peut pas être approuvée dans un délai de 3 jours ouvrables, aucune Estimation de prêt n’est exigée — mais elle est exigée si la transaction se conclut plus tard selon les conditions initiales.

• ✓Fournir uniquement 5 des 6 éléments ne déclenche pas l’obligation d’Estimation de prêt
• ✓Les six éléments déclenchent l’obligation d’Estimation de prêt, même pour les demandes de préapprobation/préqualification
• ✓Si le consommateur se retire dans les 3 jours ouvrables, aucune Estimation de prêt n’est exigée, mais elle doit être fournie si la transaction est conclue selon les conditions initiales

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA), pour la remise de l'estimation de prêt (Loan Estimate), un « jour ouvrable » est tout jour où les bureaux du créancier sont ouverts au public pour exercer la quasi-totalité de ses fonctions commerciales. Une définition différente et plus précise (tous les jours calendaires sauf les dimanches et les jours fériés fédéraux) s'applique au calcul des jours pour la réception de la divulgation de clôture (Closing Disclosure).

• ✓Pour la remise de l'estimation de prêt, jour ouvrable = jour où les bureaux du créancier sont ouverts pour la quasi-totalité de leurs fonctions commerciales
• ✓Pour la divulgation de clôture, jour ouvrable = tous les jours calendaires sauf les dimanches et les jours fériés fédéraux légaux
• ✓Les deux définitions de jour ouvrable ne doivent pas être confondues

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, CFPB), les créanciers peuvent fournir aux consommateurs des estimations avant le Loan Estimate, mais toute estimation écrite de conditions/coûts propres au consommateur doit afficher un avertissement obligatoire en haut de la première page : « Votre taux, votre paiement et vos coûts réels pourraient être plus élevés. Obtenez une estimation de prêt officielle avant de choisir un prêt. » Il doit être au moins en police 12 points et ne peut pas ressembler au Loan Estimate ni au Closing Disclosure.

• ✓Une estimation écrite avant le Loan Estimate doit indiquer l’avertissement obligatoire en haut de la première page
• ✓L’avertissement doit être au moins en police 12 points
• ✓L’estimation ne peut pas comporter de titres, de contenu ou de format sensiblement similaires au Loan Estimate ou au Closing Disclosure (formulaire modèle H-26)

En vertu du droit fédéral (Règlement Z, CFPB), la brochure d’information spéciale n’est pas exigée dans certaines opérations. Pour une HELOC soumise au § 1026.40, le créancier ou le courtier hypothécaire peut à la place fournir la brochure « When Your Home is On the Line ». La brochure n’est pas exigée pour les opérations qui n’ont pas pour objet l’achat d’un bien résidentiel d’une à quatre familles, comme les refinancements, les prêts fermés garantis par une sûreté subordonnée ou les prêts hypothécaires inversés.

• ✓Pour les HELOC soumises au § 1026.40, la brochure « When Your Home is On the Line » peut être fournie à la place (§ 1026.19(g)(1)(ii))
• ✓La brochure n’est pas exigée pour les refinancements, les prêts fermés garantis par une sûreté subordonnée ou les prêts hypothécaires inversés (§ 1026.19(g)(1)(iii))
• ✓L’obligation relative à la brochure s’applique aux achats d’un bien résidentiel d’une à quatre familles

En vertu de la loi fédérale (règlement Z, CFPB), lorsque deux personnes ou plus demandent conjointement un prêt, le créancier peut ne fournir un seul exemplaire de la brochure d'information spéciale qu'à l'une d'entre elles. Si le consommateur fait appel à un courtier en prêts hypothécaires, ce courtier doit fournir la brochure et le créancier n'a pas à le faire.

• ✓Un seul exemplaire de la brochure doit être fourni lorsque plusieurs personnes présentent une demande conjointement (Commentaire 19(g)(1)-2)
• ✓Lorsqu'un courtier en prêts hypothécaires est utilisé, le courtier doit fournir la brochure et le créancier est déchargé de cette obligation (§ 1026.19(g)(1)(i))

En vertu de la loi fédérale (Règlement Z, CFPB), le fait de rendre la brochure d’information spéciale disponible sur le site web d’un créancier NE satisfait PAS à l’exigence de remise. Le créancier doit réellement remettre la brochure ou la déposer à la poste au plus tard trois jours ouvrables après avoir reçu la demande du consommateur.

• ✓La publication de la brochure sur un site web ne satisfait pas à l’exigence de remise de la règle TILA-RESPA
• ✓La remise effective ou l’envoi postal dans un délai de 3 jours ouvrables est exigé

Pour une hypothèque de financement d'achat, le créancier divulgue le prix de vente du bien. Si des biens meubles sont inclus dans le prix de vente, ce prix complet est utilisé sans déduction de la valeur des biens meubles. Pour une transaction sans vendeur (comme un refinancement ou une construction neuve), le créancier divulgue plutôt la valeur évaluée ou la valeur estimée du bien.

• ✓Les transactions d'achat divulguent le prix de vente du bien
• ✓Les transactions sans vendeur divulguent la valeur évaluée ou la valeur estimée
• ✓Le code postal du bien doit être inclus ; si aucune adresse n'est disponible, une description de l'emplacement est utilisée

L'Estimation de prêt divulgue l'utilisation prévue du prêt par le consommateur au moyen de l'une des quatre finalités : Achat (financement de l'acquisition du bien), Refinancement (refinancement d'une obligation existante garantie par le bien, même si le créancier n'est pas le détenteur ou le gestionnaire d'origine), Construction (financement de la construction initiale d'un logement sur le bien), ou Prêt sur valeur nette du logement (toute autre finalité).

• ✓En vertu de la loi fédérale, la finalité du prêt est divulguée comme Achat, Refinancement, Construction ou Prêt sur valeur nette du logement
• ✓Le refinancement s'applique même si le créancier n'est pas le détenteur ou le gestionnaire de l'obligation d'origine
• ✓Le Prêt sur valeur nette du logement est la catégorie fourre-tout divulguée pour toute autre finalité

Le Loan Estimate indique le type de prêt comme l’un des suivants : conventionnel si le prêt n’est ni garanti ni assuré par une agence gouvernementale fédérale ou d’un État ; FHA s’il est assuré par la Federal Housing Administration ; VA s’il est garanti par le U.S. Department of Veterans Affairs ; ou « Autre » (avec une brève description) s’il est assuré ou garanti par une autre agence fédérale ou d’un État.

• ✓Conventionnel signifie que le prêt n’est ni assuré ni garanti par le gouvernement
• ✓FHA signifie assuré par la Federal Housing Administration ; VA signifie garanti par le U.S. Department of Veterans Affairs
• ✓« Autre » avec une brève description est utilisé pour les prêts soutenus par d’autres agences fédérales ou d’État

L’Estimation de prêt (Loan Estimate) indique si le taux d’intérêt est bloqué (Oui ou Non). Si le taux est bloqué à la remise, la date et l’heure (y compris le fuseau horaire) auxquelles la période de blocage prend fin doivent être divulguées. Sur chaque Estimation de prêt (Loan Estimate), la date et l’heure (y compris le fuseau horaire) auxquelles les frais de clôture estimés expirent doivent être divulguées.

• ✓L’Estimation de prêt (Loan Estimate) indique si le taux d’intérêt est bloqué (Oui/Non)
• ✓Si le taux est bloqué, la date et l’heure (avec le fuseau horaire) auxquelles le blocage expire doivent être divulguées
• ✓Chaque Estimation de prêt (Loan Estimate) doit divulguer la date et l’heure auxquelles les frais de clôture estimés expirent

Si le taux d'intérêt initial n'est pas connu à la consommation (comme pour un prêt à taux ajustable), le créancier divulgue le taux entièrement indexé — le taux d'intérêt calculé en utilisant la valeur de l'indice et la marge au moment de la consommation. Le paiement initial du principal et des intérêts est calculé en utilisant ce même taux entièrement indexé.

• ✓Lorsque le taux initial n'est pas connu, le taux entièrement indexé (indice + marge à la consommation) est divulgué
• ✓Le paiement initial du principal et des intérêts est calculé en utilisant le taux entièrement indexé
• ✓Cela s'applique aux prêts à taux ajustable dont le taux initial n'est pas encore fixé

Lorsque certains événements déclencheurs peuvent survenir pendant la durée du prêt, des colonnes supplémentaires doivent être ajoutées pour indiquer les montants des paiements après l’événement. Cela avertit les emprunteurs des changements futurs de paiement pour les prêts à taux variable, à intérêts seulement, à amortissement négatif et ballon.

• ✓Les événements déclencheurs comprennent un changement du capital et des intérêts (p. ex., les prêts à taux variable), un paiement ballon prévu et la résiliation automatique de l’assurance hypothécaire.
• ✓Le tableau des paiements projetés peut contenir au maximum quatre colonnes.
• ✓Un paiement ballon prévu comme paiement final nécessite toujours sa propre colonne portant l’intitulé « Paiement final ».

Pour chaque colonne, le paiement mensuel total estimé est divulgué comme la somme du capital et des intérêts, de l’assurance hypothécaire et du dépôt en séquestre estimé. Cela donne à l’emprunteur une estimation complète du paiement mensuel de logement.

• ✓Paiement mensuel total estimé = Capital et intérêts + Assurance hypothécaire + Dépôt en séquestre estimé (§ 1026.37(c)(2)(iv))
• ✓Si une assurance hypothécaire n’est pas requise, indiquer « 0 » ; si aucun compte de séquestre ne sera établi, indiquer « 0 » pour le dépôt en séquestre estimé.

La page 1 de l’Estimation de prêt résume les frais de clôture estimés et les liquidités estimées à apporter à la clôture. Les frais de clôture estimés correspondent aux frais de clôture totaux de la page 2, détaillés pour indiquer le total des frais de prêt, le total des autres frais et les crédits du prêteur.

• ✓Les frais de clôture estimés comprennent le total des frais de prêt plus le total des autres frais moins les crédits du prêteur (§ 1026.37(d)(1)(i))
• ✓Les liquidités estimées à apporter à la clôture figurant à la page 1 correspondent au montant du tableau Calcul des liquidités à apporter à la clôture de la page 2 (§ 1026.37(d)(1)(ii))
• ✓Pour les transactions sans vendeur, un tableau alternatif des frais à la clôture avec des cases à cocher « De/À l’emprunteur » peut être utilisé

Les frais d'origination sont des éléments que le consommateur paie à chaque créancier et à chaque initiateur de prêt pour l'origination et l'extension du crédit. Les points payés pour réduire le taux d'intérêt sont indiqués à la fois en pourcentage du montant du prêt et en montant en dollars.

• ✓Les points sont divulgués en pourcentage du montant du prêt et en montant en dollars ; si aucun point n'est facturé, laisser les deux champs vides (§ 1026.37(f)(1)(i))
• ✓La rémunération versée indirectement à un initiateur de prêt par le biais du taux d'intérêt n'est PAS divulguée comme frais d'origination
• ✓Jusqu'à 13 éléments peuvent être détaillés ; les éléments excédant 12 sont indiqués comme « Frais supplémentaires »

Les services que vous ne pouvez pas choisir sont fournis par des tiers choisis par le créancier ; les services que vous pouvez choisir permettent au consommateur de sélectionner le prestataire. Un créancier autorise le choix lorsque le consommateur peut sélectionner le prestataire sous réserve d’exigences raisonnables.

• ✓Services que vous ne pouvez pas choisir (p. ex., évaluation, rapport de crédit, détermination de zone inondable, assurance de titre du prêteur) — divulguer au maximum 13, l’excédent étant indiqué comme « Frais supplémentaires » et aucun avenant n’est permis
• ✓Services que vous pouvez choisir (p. ex., inspection antiparasitaire, arpentage, agent de clôture de titre) — divulguer au maximum 14, et un avenant à l’Estimation de prêt PEUT être utilisé pour des éléments supplémentaires
• ✓Les éléments liés au titre doivent commencer par « Title – » ; la prime d’assurance de titre du prêteur est divulguée sans aucune remise pour achat simultané

Les Autres coûts sont divulgués sous quatre sous-titres comportant des sous-totaux, dont la somme donne le Total des Autres coûts. Ces coûts sont en grande partie établis par une action gouvernementale ou par des obligations de l’emprunteur indépendantes du créancier.

• ✓Les quatre sous-titres sont Taxes et autres frais gouvernementaux, Prépaiements, Dépôt initial sous séquestre à la clôture, et Autres.
• ✓Total des Autres coûts = somme des quatre sous-totaux (§ 1026.37(g)(5))
• ✓Aucun addendum ne peut être utilisé pour les Autres coûts ; les éléments excédentaires sont indiqués comme « Frais supplémentaires » sur la dernière ligne du sous-titre.

Dans la rubrique Taxes et autres frais gouvernementaux, les frais d'enregistrement et autres taxes sont divulgués en premier, et les taxes de transfert en second. Cette distinction est importante car ils sont calculés différemment.

• ✓Les frais d'enregistrement et autres taxes sont des frais gouvernementaux servant à enregistrer/indexer des documents et ne dépendent PAS du prix de vente ni du montant du prêt.
• ✓Les taxes de transfert sont basées sur le montant du prêt ou le prix de vente du bien ; le nom utilisé en vertu du droit étatique ou local n'est pas déterminant.
• ✓Seules les taxes de transfert payées par le consommateur sont divulguées sur l'Estimation de prêt (Loan Estimate) ; les taxes payées par le vendeur ne figurent pas.

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, CFPB), les crédits du prêteur sont des paiements du créancier au consommateur qui ne paient pas de frais particuliers et sont indiqués par un nombre négatif. Dans les prêts « sans frais », le crédit ou le rabais compensant les frais de clôture est divulgué à titre de crédits du prêteur et doit être suffisant pour couvrir les éléments que le créancier a déclaré que le consommateur n'aurait pas à payer.

• ✓Les crédits du prêteur sont divulgués sous forme de nombre négatif (Commentaire 37(g)(6)(ii)-1)
• ✓Dans les prêts « sans frais », le crédit ou le rabais du créancier doit être divulgué à titre de crédits du prêteur et être suffisant pour couvrir les éléments déclarés comme non facturés (Commentaire 37(g)(6)(ii)-2)

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, CFPB), le tableau AIR n’est divulgué que lorsque le taux d’intérêt du prêt peut augmenter après la conclusion; il n’est pas présenté si le taux n’augmentera pas. Il divulgue l’indice + la marge, le taux d’intérêt initial, le taux d’intérêt minimum/maximum, la fréquence des modifications et les limites de variation du taux d’intérêt.

• ✓Le tableau AIR n’est divulgué que lorsque le taux d’intérêt peut augmenter après la conclusion (§ 1026.37(j))
• ✓La marge est divulguée en pourcentage (p. ex., l’ajout de 4,25 au LIBOR est indiqué comme 4,25 %) (Commentaire 37(j)(1)-1)

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, CFPB), le TIP est égal au total des intérêts payés sur la durée du prêt divisé par le montant du prêt, exprimé en pourcentage. Exemple : un prêt de 100 000 $ avec 50 000 $ d’intérêts totaux a un TIP de 50 %.

• ✓TIP = (total des intérêts sur la durée du prêt ÷ montant du prêt) × 100
• ✓« Dans 5 ans » divulgue les montants payés jusqu’à la fin du 60e mois suivant la date d’échéance du premier paiement (§ 1026.37(l)(1))

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, CFPB), le tableau Autres considérations du Loan Estimate divulgue l'Évaluation, la Prise en charge (si un acheteur ultérieur peut assumer le prêt), la déclaration facultative relative à l'assurance habitation, les frais de retard de paiement, la nature du refinancement, l'intention de service du prêt et, pour les refinancements, les protections relatives à la responsabilité après saisie immobilière.

• ✓Le tableau divulgue des informations sur l'Évaluation, la Prise en charge, l'assurance habitation, les frais de retard de paiement, le refinancement et le service du prêt (§ 1026.37(m))
• ✓Une déclaration sur les protections prévues par la loi de l'État en matière de responsabilité après saisie immobilière est incluse pour les opérations de refinancement (§ 1026.37(m))

En vertu de la loi fédérale, le Loan Estimate est un formulaire de trois pages comportant un nombre de lignes prescrit. Les créanciers ne peuvent pas modifier la structure des lignes.

• ✓Un créancier ne peut pas modifier le nombre de lignes pour les coûts ; les frais excédentaires sont regroupés et décrits comme « frais supplémentaires ».
• ✓La page 1 présente les informations générales, les conditions du prêt, les paiements prévus et les coûts à la clôture ; la page 3 présente les coordonnées, les comparaisons et les autres considérations.
• ✓Les services divulgués comme « frais supplémentaires » dans la section « services que vous pouvez comparer » peuvent être détaillés dans un addendum.

En vertu de la loi fédérale (Règlement Z § 1026.19(g)(1)(i), CFPB), si le créancier refuse la demande du consommateur ou si le consommateur retire la demande avant la fin de la période de trois jours ouvrables, le créancier n'est pas tenu de fournir la brochure d'information spéciale.

• ✓Aucune brochure n'est requise si la demande est refusée ou retirée au cours de la période de 3 jours ouvrables
• ✓S'applique à la fois au refus du créancier et au retrait par le consommateur (Commentaire 19(g)(1)(i)-3)

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA), les montants figurant sur l'Estimation de prêt doivent être établis de bonne foi en utilisant les meilleures informations raisonnablement disponibles. La bonne foi s'apprécie en comparant les frais estimés sur l'Estimation de prêt aux frais réels sur la Divulgation de clôture. En général, si le montant facturé dépasse l'estimation, il n'est pas de bonne foi — indépendamment d'une erreur découverte ultérieurement.

• ✓La bonne foi est déterminée en comparant le montant de l'Estimation de prêt aux frais réels sur la Divulgation de clôture
• ✓Facturer plus que l'estimation n'est généralement pas de bonne foi, même en raison d'une erreur technique ou d'un mauvais calcul
• ✓Facturer au consommateur moins que ce qui a été divulgué est toujours de bonne foi, sans égard aux tolérances

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA), certains frais peuvent augmenter sans aucune limite de tolérance si l'estimation initiale était fondée sur les meilleures informations raisonnablement disponibles : intérêts prépayés, primes d'assurance de biens, montants placés dans des comptes de séquestre/impound/réserve, services que le consommateur compare et pour lesquels il choisit un prestataire NE figurant PAS sur la liste écrite du créancier, et impôts fonciers / autres frais de tiers pour des services non exigés par le créancier.

• ✓Frais sans tolérance : intérêts prépayés, primes d'assurance de biens et montants de séquestre/impound/réserve
• ✓Les frais pour des services que le consommateur a comparés et pour lesquels il a choisi un prestataire NE figurant PAS sur la liste du créancier n'ont aucune limite de tolérance
• ✓Les impôts fonciers et les frais de tiers pour des services non exigés n'ont aucune limite de tolérance s'ils sont fondés sur les meilleures informations raisonnablement disponibles

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA), les frais d'enregistrement et les frais de services de tiers (non payés au créancier ni à une société affiliée, et lorsque le consommateur a comparé les offres et choisi un prestataire à partir de la liste écrite du créancier) sont regroupés et soumis à une tolérance cumulative de 10 %. Le total de ces frais ne peut dépasser le total divulgué sur l'Estimation de prêt de plus de 10 %, même si un poste de frais individuel augmente de plus de 10 %.

• ✓Les frais d'enregistrement et les frais de services de tiers admissibles sont soumis à une tolérance cumulative de 10 %
• ✓Le montant global (la somme) de ces frais ne peut dépasser la somme estimée de plus de 10 %
• ✓Un poste de frais individuel peut augmenter de plus de 10 % tant que le total de la catégorie reste dans la limite de 10 %

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA), les charges à tolérance zéro (qui ne peuvent pas dépasser l’Estimation de prêt en l’absence d’un changement de circonstances) comprennent : les frais payés au créancier, au courtier en prêts hypothécaires ou à leur société affiliée qui ne sont pas autrement exemptés ; les frais versés à un tiers non affilié lorsque le créancier n’a PAS permis la mise en concurrence ; et les droits de mutation.

• ✓Les charges à tolérance zéro comprennent les frais payés au créancier, au courtier ou à une société affiliée, ainsi que les droits de mutation.
• ✓Les frais versés à un tiers non affilié lorsque le consommateur n’a PAS été autorisé à comparer les services sont à tolérance zéro.
• ✓Les charges à tolérance zéro ne peuvent augmenter qu’en présence d’un changement de circonstances valide ou d’un événement déclencheur.

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, règle TRID du CFPB), si les montants qu'un consommateur paie à la clôture dépassent les montants divulgués sur l'Estimation de prêt de plus que le seuil de tolérance applicable, le créancier doit fournir une Divulgation de clôture corrigée et remédier à la violation en remboursant l'excédent au consommateur au plus tard 60 jours calendaires après la consommation. Le remboursement ne doit pas nécessairement être un remboursement en espèces.

• ✓Le créancier doit fournir une Divulgation de clôture corrigée et une mesure corrective au plus tard 60 jours calendaires après la consommation
• ✓Frais à tolérance zéro : tout montant facturé au-delà du montant divulgué doit être remboursé au consommateur
• ✓Frais à tolérance cumulative de 10 % : le montant dont la somme totale dépasse la somme divulguée de plus de 10 % doit être remboursé
• ✓Les mesures correctives peuvent prendre la forme d'un remboursement direct, d'une réduction du capital ou de crédits du prêteur (spécifiques ou généraux)

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, CFPB), les créanciers ne peuvent utiliser une estimation de prêt (LE) révisée pour réinitialiser les tolérances que dans six circonstances précises : (1) des circonstances modifiées entraînant une augmentation d’un frais estimé au-delà des limites autorisées ; (2) des circonstances modifiées affectant la solvabilité ou la valeur du bien et rendant le consommateur inéligible ; (3) des modifications demandées par le consommateur aux conditions de crédit ou au règlement qui augmentent un frais ; (4) un blocage du taux après la fourniture de l’estimation de prêt ; (5) le consommateur indiquant son intention de poursuivre plus de 10 jours ouvrables après la fourniture de l’estimation de prêt ; et (6) les prêts pour construction neuve lorsque le règlement est retardé de plus de 60 jours (si l’estimation de prêt l’indiquait clairement).

• ✓Seuls six événements déclencheurs précis permettent de réinitialiser les tolérances avec une estimation de prêt révisée
• ✓Les révisions informatives ne peuvent pas être utilisées au titre de la bonne foi sauf si une circonstance de réinitialisation est également présente
• ✓La bonne foi peut être fondée sur des frais accrus uniquement dans la mesure où ils sont réellement justifiés par le motif de la révision
• ✓Les créanciers doivent conserver des dossiers démontrant la conformité au § 1026.19(e)

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA), si le consommateur est autorisé à choisir lui-même un service de règlement, le créancier doit fournir une liste écrite de prestataires de services (distincte de l’Estimation de prêt) dans les 3 jours ouvrables suivant la demande. Elle doit identifier au moins un prestataire par service et indiquer que le consommateur peut choisir un autre prestataire.

• ✓Une liste écrite de prestataires de services doit être fournie dans les 3 jours ouvrables suivant la demande lorsque le consommateur peut choisir ses prestataires
• ✓La liste doit identifier au moins un prestataire disponible par service et indiquer que le consommateur peut en choisir un autre
• ✓Un consommateur n’est pas considéré comme pouvant choisir ses prestataires si le créancier limite les choix à sa propre liste sélectionnée

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA), si le créancier ne fournit pas la liste écrite mais que le consommateur était autorisé à comparer les offres, les frais sont soumis à la tolérance cumulative de 10 % — sauf s'ils sont payés au créancier ou à une société affiliée, auquel cas ils relèvent de la tolérance zéro. Les erreurs ou omissions empêchant le consommateur de comparer les offres font passer les frais à la tolérance zéro.

• ✓L'absence de fourniture de la liste écrite (lorsque la comparaison des offres était autorisée) maintient les frais à la tolérance de 10 %, sauf s'ils sont payés au créancier ou à une société affiliée
• ✓Les frais payés au créancier ou à une société affiliée passent à la tolérance zéro
• ✓Si une erreur ou une omission empêche le consommateur de comparer les offres, les frais deviennent soumis à la tolérance zéro

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA), les crédits du prêteur (généraux ou spécifiques) peuvent toujours augmenter, mais ne peuvent diminuer qu’en présence d’une circonstance modifiée concomitante. La bonne foi compare le total des crédits du prêteur réellement accordés à la clôture au montant divulgué sur l’Estimation de prêt ; fournir moins que le montant divulgué constitue une violation à tolérance zéro.

• ✓Les crédits du prêteur peuvent toujours augmenter, mais ne peuvent diminuer qu’en présence d’une circonstance modifiée ou d’un événement déclencheur
• ✓Fournir moins de crédit du prêteur que le montant divulgué constitue une violation à tolérance zéro
• ✓Les crédits généraux sont des paiements généraux ; les crédits spécifiques sont attribués à des frais particuliers

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, CFPB), un créancier peut généralement réviser une estimation de prêt à tout moment avant la remise de la divulgation de clôture (Closing Disclosure), soit pour réinitialiser les tolérances à des fins de bonne foi, soit pour mettre à jour les informations. Le consommateur doit recevoir l'estimation de prêt révisée au plus tard quatre jours ouvrables avant la conclusion de l'opération. Toutes les divulgations révisées doivent être fondées sur les meilleures informations raisonnablement disponibles.

• ✓Un créancier peut réviser une estimation de prêt à tout moment avant la remise de la divulgation de clôture
• ✓Le consommateur doit recevoir l'estimation de prêt révisée au plus tard quatre jours ouvrables avant la conclusion de l'opération
• ✓Toutes les divulgations révisées doivent être fondées sur les meilleures informations raisonnablement disponibles
• ✓Les créanciers sont généralement liés par les montants de l'estimation de prêt initiale et ne peuvent réinitialiser les tolérances que dans des circonstances spécifiques

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, CFPB), une « circonstance modifiée » pour réinitialiser les tolérances est : un événement extraordinaire indépendant de la volonté de toute partie ou un autre événement imprévu propre au consommateur/à la transaction ; une information propre au consommateur/à la transaction sur laquelle le créancier s'est appuyé et qui était inexacte ou a changé ; ou une nouvelle information propre au consommateur/à la transaction sur laquelle le créancier ne s'est pas appuyé lorsqu'il a fourni les divulgations.

• ✓Comprend les événements extraordinaires indépendants de la volonté de toute partie (p. ex., catastrophe naturelle)
• ✓Comprend les informations inexactes ou modifiées sur lesquelles le créancier s'est appuyé
• ✓Comprend les nouvelles informations sur lesquelles le créancier ne s'était pas appuyé auparavant
• ✓Les créanciers sont présumés avoir recueilli les six éléments de la demande et ne peuvent pas prétendre ultérieurement que leur réception constitue une circonstance modifiée

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, CFPB), une circonstance modifiée affecte les frais de règlement lorsqu’elle entraîne une augmentation d’un frais estimé au-delà de la tolérance applicable ou, pour les frais à tolérance cumulative de 10 %, entraîne une augmentation de la somme de plus de 10 %. Les exemples incluent des catastrophes naturelles endommageant le bien, la cessation d’activité d’un assureur de titre ou de nouvelles informations telles qu’un litige de limites.

• ✓Doit entraîner une augmentation dépassant la tolérance applicable pour être admissible
• ✓Pour les frais à tolérance cumulative de 10 %, la somme doit augmenter de plus de 10 %
• ✓Exemples : catastrophe naturelle, défaillance d’un assureur de titre, réclamation de limites par un voisin

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, CFPB), un créancier peut utiliser une estimation de prêt révisée pour réinitialiser les tolérances lorsqu’un consommateur demande des modifications aux conditions de crédit ou au règlement qui augmentent un coût estimé. Toutefois, une nouvelle divulgation qui reflète des diminutions ou des augmentations dans les limites de tolérance ne réinitialise pas les tolérances ; le créancier doit continuer à mesurer par rapport à l’estimation de prêt initiale.

• ✓Les modifications demandées par le consommateur qui augmentent un coût permettent de réinitialiser les tolérances
• ✓La nouvelle divulgation à elle seule ne réinitialise pas les tolérances si la modification reste dans les limites de tolérance
• ✓Dans ces cas, les créanciers doivent continuer à mesurer les tolérances par rapport à l’estimation de prêt initiale

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, CFPB), si le taux d'intérêt n'était pas bloqué au moment où le Loan Estimate a été fourni, le blocage du taux peut modifier le taux, les points, les crédits du prêteur et d'autres frais dépendant du taux. Le créancier doit fournir un Loan Estimate révisé au plus tard trois jours ouvrables après le blocage du taux. Cette obligation ne s'applique qu'une seule fois — aucun nouveau LE révisé n'est nécessaire pour les prolongations ultérieures du blocage du taux si aucun autre frais ne change.

• ✓Un Loan Estimate révisé est exigé au plus tard trois jours ouvrables après le blocage du taux
• ✓Doit refléter le taux révisé, les points, les crédits du prêteur, les autres frais dépendant du taux et la date d'expiration du taux
• ✓L'obligation de fournir un LE révisé ne s'applique qu'une seule fois, et non pour les prolongations ultérieures du blocage du taux

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, CFPB), si le consommateur indique son intention de poursuivre plus de 10 jours ouvrables après que l'Estimation de prêt a été remise ou envoyée par courrier, le créancier peut émettre une Estimation de prêt révisée sans autre justification que l'écoulement de ces 10 jours ouvrables. Si le créancier prolonge volontairement la date d'expiration, cette date prolongée prévaut.

• ✓10 jours ouvrables constituent la période d'expiration standard d'une Estimation de prêt
• ✓Aucune autre justification n'est nécessaire pour réviser les frais après l'écoulement de 10 jours ouvrables
• ✓Une date d'expiration prolongée volontairement (oralement ou par écrit) devient la date d'expiration déterminante

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, CFPB), deux définitions différentes de « jour ouvrable » s'appliquent. Pour fournir une Loan Estimate révisée dans les trois jours ouvrables suivant un événement déclencheur, la définition générale (standard) s'applique. Pour la période de quatre jours ouvrables précédant la conclusion, la définition précise s'applique : tous les jours civils, sauf les dimanches et certains jours fériés légaux fédéraux spécifiés.

• ✓La définition générale/standard de jour ouvrable s'applique à la fenêtre de redivulgation de trois jours ouvrables.
• ✓La définition précise (tous les jours civils sauf les dimanches et jours fériés fédéraux) s'applique à la période de quatre jours ouvrables précédant la conclusion.

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, CFPB), à l'instar d'un Loan Estimate révisé, un créancier peut utiliser un Closing Disclosure ou un Closing Disclosure corrigé pour réinitialiser les tolérances lorsqu'une circonstance modifiée ou un autre événement déclencheur se produit.

• ✓Un Closing Disclosure ou un Closing Disclosure corrigé peut réinitialiser les tolérances
• ✓La réinitialisation exige une circonstance modifiée ou un autre événement déclencheur

En vertu de la loi fédérale (TILA-RESPA, CFPB), le Total des paiements divulgué sur le Closing Disclosure est considéré exact s'il est sous-estimé de 100 $ au maximum, ou s'il est supérieur au montant devant être divulgué. Des tolérances distinctes de rescision s'appliquent dans certains contextes de refinancement ou de saisie immobilière.

• ✓Le Total des paiements est exact s'il est sous-estimé de 100 $ au maximum (§ 1026.38(o)(1))
• ✓Le Total des paiements est exact s'il est supérieur au montant devant être divulgué
• ✓La tolérance de la Réglementation Z relative aux frais de financement s'étend également au Total des paiements lorsque l'erreur découle d'une divulgation erronée des frais de financement

En vertu de la loi fédérale (TILA/RESPA, CFPB), pour les prêts exigeant un Loan Estimate qui aboutissent à la clôture, le créancier doit fournir une Closing Disclosure reflétant les conditions et les coûts réels de la transaction. Elle intègre et remplace le HUD-1 et la divulgation TIL finale. Le consommateur doit la recevoir au plus tard trois jours ouvrables avant la conclusion. Si les conditions réelles changent avant la conclusion, une divulgation corrigée est exigée, ce qui peut déclencher un nouveau délai d'attente de trois jours ouvrables.

• ✓La Closing Disclosure remplace le HUD-1 et la divulgation TIL finale
• ✓Le consommateur doit la recevoir au plus tard trois jours ouvrables avant la conclusion
• ✓Elle doit contenir par écrit les conditions et les coûts réels de la transaction conformément au § 1026.38
• ✓Une divulgation corrigée peut déclencher un délai d'attente supplémentaire de trois jours ouvrables

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, CFPB), la consummation est un événement juridiquement distinct de la clôture ou du règlement (settlement), bien qu'ils se produisent souvent ensemble. La consummation se produit lorsque le consommateur devient contractuellement obligé envers le créancier au titre du prêt — et non lorsqu'il devient obligé envers un vendeur. Le moment où elle se produit dépend du droit de l'État applicable, et la remise du document « Closing Disclosure » (relevé de clôture) doit intervenir au moins trois jours ouvrables avant la consummation.

• ✓La consummation se produit lorsque le consommateur devient contractuellement obligé envers le créancier au titre du prêt
• ✓La consummation est juridiquement distincte de la clôture ou du règlement, même si elles ont lieu en même temps
• ✓Le moment où la consummation se produit est déterminé par le droit de l'État applicable
• ✓Le document « Closing Disclosure » doit être remis au moins trois jours ouvrables avant la consummation

En vertu de la loi fédérale (TILA-RESPA, CFPB), le créancier est responsable de veiller à ce que le consommateur reçoive la Communication de clôture (Closing Disclosure) au plus tard trois jours ouvrables avant la conclusion de l’opération. Le créancier est responsable du contenu, de la livraison et du calendrier de la communication.

• ✓Le consommateur doit recevoir la Communication de clôture au moins trois jours ouvrables avant la conclusion de l’opération (§ 1026.19(f)(1)(ii)(A))
• ✓Le créancier est légalement responsable de veiller au respect des exigences relatives au contenu, à la livraison et au calendrier (§§ 1026.19(f) et 1026.38)
• ✓Un créancier qui fournit des conditions estimées doit agir de bonne foi et avec diligence raisonnable

En vertu du droit fédéral (TILA-RESPA, CFPB), si le document est remis en personne, le Closing Disclosure est réputé reçu le jour où il est fourni. S'il est envoyé par courrier ou transmis par voie électronique, le consommateur est présumé le recevoir trois jours ouvrables après son envoi, sauf si le créancier dispose d'une preuve d'une réception antérieure.

• ✓Remise en personne = réception le jour même (§ 1026.19(f)(1)(iii))
• ✓Envoi par courrier ou transmission électronique = réception présumée trois jours ouvrables après l'envoi
• ✓Le créancier peut se fonder sur une preuve de réception réelle antérieure

En vertu de la loi fédérale (TILA-RESPA, CFPB), les consommateurs doivent recevoir le Closing Disclosure au moins trois jours ouvrables avant la Consummation, c'est-à-dire le moment où le consommateur devient contractuellement obligé (pas nécessairement la date de clôture/settlement). Pour le Closing Disclosure, jour ouvrable désigne tous les jours civils sauf les dimanches et les jours fériés légaux fédéraux.

• ✓Consummation = moment où le consommateur devient contractuellement obligé pour l'opération de crédit (§ 1026.2(a)(13))
• ✓Jour ouvrable (Closing Disclosure) = tous les jours civils sauf les dimanches et les jours fériés légaux fédéraux (§ 1026.2(a)(6))
• ✓Pour les opérations de multipropriété (timeshare), le Closing Disclosure doit être reçu au plus tard à la Consummation

En vertu du droit fédéral (TILA-RESPA, CFPB), un consommateur peut renoncer au délai d’attente de trois jours ouvrables ou le modifier uniquement en cas d’urgence financière personnelle de bonne foi, après avoir reçu le Closing Disclosure, en remettant au créancier une déclaration écrite datée et signée décrivant l’urgence. Les créanciers ne peuvent pas fournir de formulaire de renonciation préimprimé.

• ✓La renonciation n’est autorisée que pour une urgence financière personnelle de bonne foi (§ 1026.19(f)(1)(iv))
• ✓Le consommateur doit d’abord recevoir le Closing Disclosure et fournir une déclaration écrite datée, signée par tous les consommateurs principalement responsables
• ✓Il est interdit au créancier de fournir un formulaire de renonciation préimprimé

En vertu du droit fédéral (TILA/RESPA, mis en œuvre par la règle TRID de la CFPB au titre du Règlement Z), la Closing Disclosure est un état des conditions finales du prêt et des frais de clôture. Il s'agit d'un formulaire de cinq pages remis à l'emprunteur, qui doit être comparé à l'Estimation du prêt (Loan Estimate) fournie antérieurement. Son contenu correspond à celui de l'Estimation du prêt, mais il est mis à jour pour refléter les conditions réelles de l'obligation légale au moment de la conclusion.

• ✓La Closing Disclosure est un formulaire exigé par le droit fédéral en vertu de TILA/RESPA (TRID), appliqué par la CFPB.
• ✓Il s'agit d'un état des conditions finales du prêt et des frais de clôture, qui doit être comparé à l'Estimation du prêt.
• ✓Les montants et les conditions sont mis à jour pour refléter l'obligation légale au moment de la conclusion.

En vertu de la loi fédérale (§ 1026.38(b)), le tableau des conditions du prêt indique le montant du prêt, le taux d'intérêt et le capital et intérêts mensuels, et précise si ces montants peuvent augmenter après la clôture. Il indique également si le prêt comporte une pénalité de remboursement anticipé ou un paiement forfaitaire final (balloon). Il reflète le tableau des conditions du prêt de l'Estimation de prêt, mis à jour selon l'obligation légale finale.

• ✓Le tableau des conditions du prêt indique le montant du prêt, le taux d'intérêt et le capital et intérêts mensuels.
• ✓Il indique si ces montants peuvent augmenter après la clôture.
• ✓Il indique si le prêt comporte une pénalité de remboursement anticipé ou un paiement forfaitaire final (balloon payment).

• A. Le vendeur a uniquement droit à conserver le dépôt d'arrhes, indépendamment des pertes réelles subies.
• B. Le vendeur a droit à la différence entre le prix contractuel et la valeur marchande du bien au moment de la rupture, ainsi qu'à tout dommage accessoire. ✓ Réponse
• C. Le vendeur a droit à la totalité du prix contractuel parce que l'exécution forcée en nature est accessible aux vendeurs de plein droit.
• D. Le vendeur n'a droit à aucun dommage-intérêt parce que les contrats de vente de biens immobiliers commerciaux ne sont pas exécutoires par les vendeurs.

• A. L'acheteur peut introduire les déclarations orales parce qu'elles ont été faites par un agent titulaire d'une licence agissant dans le cadre de ses pouvoirs.
• B. L'acheteur peut introduire les déclarations orales pour clarifier une clause ambiguë du contrat écrit.
• C. La clause de fusion, combinée à la règle de la preuve extrinsèque (parol evidence rule), empêche l'acheteur d'introduire des déclarations orales antérieures pour ajouter des clauses au contrat écrit pleinement intégré. ✓ Réponse
• D. La clause de fusion est inexécutoire parce que les vendeurs ne peuvent pas exclure leur responsabilité pour les déclarations de leurs agents.

• A. L'accord et la satisfaction (accord and satisfaction)
• B. La répudiation anticipée (anticipatory repudiation) ✓ Réponse
• C. La conversion en équité (equitable conversion)
• D. L'estoppel promissoire (promissory estoppel)

• A. La modification orale est inexécutoire parce que toute modification d'un contrat de vente immobilière doit être rédigée par écrit pour être exécutoire. ✓ Réponse
• B. La modification orale est exécutoire parce qu'elle a été convenue par les deux parties après la signature du contrat initial.
• C. La modification orale est inexécutoire uniquement si le coût de la peinture dépasse 500 $.
• D. La modification orale est exécutoire parce qu'elle concerne un bien personnel et non le bien immobilier en tant que tel.

• A. Autorité implicite, parce que l’acceptation de dépôts fait habituellement partie du rôle d’un courtier inscripteur
• B. Autorité apparente, parce que l’acheteur pouvait raisonnablement croire que l’agent détenait ce pouvoir
• C. Autorité expresse, parce que le vendeur a explicitement accordé ces pouvoirs précis par écrit ✓ Réponse
• D. Autorité d’urgence, parce que le vendeur était indisponible et que l’agent a agi pour préserver les intérêts du mandant

• A. Transmettre honnêtement la forte motivation de l’acheteuse, parce qu’une négociation de bonne foi exige la transparence
• B. Dire à l’agent inscripteur que l’acheteuse est « assez intéressée » afin de protéger sa position de négociation sans faire de fausse déclaration
• C. Refuser de fournir des renseignements sur la motivation de l’acheteuse, car il s’agit d’une information confidentielle protégée par le devoir de loyauté ✓ Réponse
• D. Renvoyer l’agent inscripteur directement vers l’acheteuse et se retirer de la conversation