1. یک دلال فلوریدا به عنوان نماینده منحصر (سینگل ایجنت) برای یک فروشنده فعالیت میکند و پیشنهادی از یک خریدار دریافت میکند که همان دلال نیز به عنوان نماینده منحصر خریدار، وی را نمایندگی میکند. هیچیک از طرفین رضایت خود را برای تبدیل به دلال معامله (ترنزکشن بروکر) اعلام نکردهاند. طبق قوانین فلوریدا، کدام یک از گزینههای زیر وضعیت دلال را به درستی توصیف میکند؟
- A. دلال میتواند به عنوان نماینده دوگانه افشاشده (دیسکلوزد دوال ایجنت) ادامه دهد، زیرا فلوریدا نمایندگی دوگانه را برای دلالان باتجربه به رسمیت میشناسد.
- B. دلال در وضعیت نمایندگی دوگانه افشانشده (آندیسکلوزد دوال ایجنسی) قرار دارد که شکلی غیرقانونی از نمایندگی است و طبق بند 475.278 قانون ایالت فلوریدا ممنوع میباشد؛ بنابراین باید اقدام اصلاحی انجام دهد، مانند کسب رضایت برای تبدیل به دلال معامله یا کنارهگیری از نمایندگی یک طرف. ✓
- C. دلال میتواند به طور همزمان هر دو طرف را به عنوان نماینده منحصر نمایندگی کند، مشروط بر اینکه هر دو طرف از وضعیت آگاه باشند.
- D. دلال باید فوراً یکی از موکلان را بدون افشای دلیل به دفتر دلالی دیگری ارجاع دهد.
بند 475.278 قانون ایالت فلوریدا نمایندگی دوگانه را به رسمیت نمیشناسد و اجازه آن را نمیدهد — یک دارنده پروانه نمیتواند به طور همزمان در یک معامله واحد به عنوان نماینده امانی منحصر (فیدیوشری سینگل ایجنت) هم برای خریدار و هم برای فروشنده عمل کند. این امر موجب ایجاد نمایندگی دوگانه افشانشده غیرقانونی میشود. راهحل قانونی این است که رضایت کتبی هر دو طرف برای تبدیل به دلال معامله (با ارائه اطلاعیه لازم) اخذ شود، در صورت امکان از مقرره نماینده فروش تعیینشده (دزیگنیتد سیلز اسوسیت) استفاده شود، یا نمایندگی یکی از طرفین واگذار گردد.
2. طبق قانون فلوریدا 475.25، FREC میتواند درخواست صدور مجوز را به دلیل فقدان «اخلاق حسنه» از سوی متقاضی رد کند. کدام یک از عوامل زیر کمترین ارتباط را با تشخیص اخلاق حسنه توسط FREC دارد؟
- A. محکومیت قبلی به جرم سنگین که حقوق مدنی برای آن بازگردانده نشده اس��
- B. الگویی از رفتارهای غیرامانتدارانه در معاملات تجاری قبلی که ارتباطی به املاک و مستغلات ندارند
- C. وضعیت تأهل فعلی متقاضی و انتخابهای سبک زندگی شخصی که شامل تقلب یا عدم صداقت نمیشود ✓
- D. لغو مجوز قبلی در حوزه املاک و مستغلات در ایالت دیگری به دلیل تحریف متقلبانه
طبق بخشهای 475.17 و 475.25 قوانین فلوریدا، تشخیص اخلاق حسنه توسط FREC بر صداقت، راستگویی، قابلیت اعتماد و سابقه رفتار قانونی فرد متمرکز است. وضعیت تأهل یا انتخابهای سبک زندگی شخصی متقاضی که شامل عدم صداقت، تقلب یا نقض قانون نمیشوند، از عوامل مرتبط محسوب نمیشوند. در مقابل، محکومیتهای جرم سنگین که حقوق مدنی برای آنها بازگردانده نشده، الگوهای رفتار تجاری غیرامانتدارانه، و لغو مجوز در ایالتهای دیگر به دلیل تقلب، همگی مستقیماً با ارزیابی شخصیت مرتبط هستند.
3. یک فروشنده ملک مسکونی در فلوریدا بهطور همزمان دو پیشنهاد کتبی رقیب دریافت میکند. فروشنده پیشنهاد خریدار الف را میپذیرد و قرارداد FAR/BAR را اجرا میکند. سپس فروشنده پیشنهاد خریدار ب ��ا بهعنوان قرارداد پشتیبان با استفاده از FAR/BAR Residential Contract with Backup Addendum میپذیرد. خریدار الف متعاقباً قرارداد را نقض میکند و فروشنده بهصورت کتبی خریدار الف را در وضعیت نکول اعلام میکند. طبق Backup Contract Addendum، چه رویدادی باعث میشود قرارداد خریدار ب به قرارداد اصلی تبدیل شود؟
- A. دوره بازرسی خریدار الف بدون لغو قرارداد به پایان میرسد
- B. فروشنده اعلامیه کتبی به خریدار ب ارسال میکند مبنی بر اینکه قرارداد اصلی فسخ شده است ✓
- C. خریدار ب اعلامیه کتبی به فروشنده ارسال میکند و انتخاب میکند به وضعیت اصلی منتقل شود
- D. تاریخ اصلی بستن معامله مندرج در قرارداد خریدار الف بدون انجام معامله سپری میشود
طبق FAR/BAR Residential Contract Backup Addendum، قرارداد پشتیبان بهطور خودکار زمانی به قرارداد اصلی تبدیل میشود که فروشنده اعلامیه کتبی به خریدار پشتیبان ارسال کند مبنی بر اینکه قرارداد اصلی فسخ شده است. قرارداد خریدار ب صرفاً با نکول خریدار الف بهخودیخود فعال نمیشود؛ فروشنده باید اعلامیه کتبی فسخ قرارداد اصلی را ارسال کند تا قرارداد خریدار ب به قرارداد اصلی و لازمالاجرا تبدیل شود.
4. یک فروشنده در فلوریدا میداند که ملک قبلاً تحت یک lis pendens ثبتشده مرتبط با دعوای توقیف وثیقه قرار داشته که پنج سال پیش حلوفصل و رفع شده است. فروشنده این رویه توقیف قبلی را به خریدار افشا نمیکند. بر اساس قانون فلوریدا، کدام گزینه دقیقترین است؟
- A. فروشنده موظف است رویه توقیف قبلی را افشا کند، زیرا هر اقدام حقوقی پیشین که بر ملک تأثیر گذاشته باشد، از موارد الزامی افشا محسوب میشود.
- B. هیچ افشایی لازم نیست، زیرا lis pendens رفع شده، توقیف حلوفصل گردیده و این موضوع دیگر بر سند مالکیت یا ارزش ملک تأثیری ندارد. ✓
- C. فروشنده تنها در صورتی موظف به افشای توقیف قبلی است که وامدهنده خریدار بهطور خاص سابقه دعاوی حقوقی را درخواست کند.
- D. فروشنده تنها در صورتی موظف به افشای رویه توقیف قبلی است که این رویه در سه سال گذشته رخ داده باشد.
تکلیف افشا در فلوریدا به واقعیتهایی تعلق میگیرد که در حال حاضر و بهطور مادی بر ارزش ملک تأثیر میگذارند. یک رویه توقیف که حلوفصل و رفع شده و دیگر هیچ ابهامی بر سند مالکیت ایجاد نمیکند و هیچ اثر جاری بر ملک ندارد، بهعنوان یک نقص مادی شناختهشده که نیاز به افشا داشته باشد، محسوب نمیشود. ماده 689.25 قانون فلوریدا به واقعیتهای روانشناختی خاص (مرگ، جرم، بیماری) اشاره دارد که صریحاً نیازی به افشا ندارند؛ به همین ترتیب، رویههای حقوقی پیشین که کاملاً خاتمه یافتهاند، تأثیر مادی فعلی بر ارزش ملک ایجاد نمیکنند. اصل تمایزبخش این است که تکلیف افشا بر پایه تأثیر مادی فعلی تعیین میشود، نه رویدادهای تاریخی که هیچ اثر حاضری ندارند.
5. طبق قوانین فلوریدا، یک دلال وام مسکن دارای مجوز، وامی را برای یک وامگیرنده مذاکره میکند و از وامدهنده کارمزدی دریافت مینماید. وامگیرنده بعداً متوجه میشود که دلال همچنین یک «یلد اسپرد پریمیوم» (YSP) از وامدهنده دریافت کرده که افشا نشده بود. طبق Chapter 494، F.S.، کدام گزینه تکلیف دلال را در قبال این دریافتی به بهترین شکل توصیف میکند؟
- A. دلال موظف است تمام دریافتیهای خود از هر منبعی، از جمله یلد اسپرد پریمیوم، را به صورت کتبی به وامگیرنده افشا کند. ✓
- B. یلد اسپرد پریمیومهایی که وامدهندگان به دلالان پرداخت میکنند از الزامات افشای فلوریدا معاف هستند، زیرا توسط وامدهنده پرداخت میشوند، نه وامگیرنده.
- C. قانون فلوریدا فقط افشای کارمزدهایی را که مستقیماً توسط وامگیرنده پرداخت میشود الزامی میداند؛ دریافتیهایی که وامدهنده به دلال میپردازد نیازی به افشا ندارد.
- D. یک دلال وام مسکن میتواند دریافتیهای افشانشده از وامدهنده را قبول کند، به شرطی که از دو درصد مبلغ وام تجاوز نکند.
طبق Section 494.0038، F.S.، یک دلال وام مسکن موظف است تمام دریافتیهایی را که در ارتباط با وام دریافت کرده یا انتظار دریافت آنها را دارد، صرفنظر از اینکه از وامگیرنده باشد یا وامدهنده، به صورت کتبی به وامگیرنده افشا کند. عدم انجام این افشای کتبی نقض Chapter 494 محسوب میشود و میتواند منجر به تعلیق، ابطال مجوز یا جریمههای مدنی شود. هیچ معافیتی برای یلد اسپرد پریمیوم یا کارمزدهای پرداختی توسط وامدهنده از این الزام افشا وجود ندارد.