Pregunta 1
Bajo la Ordenanza de Chicago sobre Propietarios y Arrendatarios Residenciales (RLTO, por sus siglas en inglés), un propietario desea terminar un arrendamiento mes a mes de un inquilino que ha residido en la unidad por exactamente 18 meses. ¿Cuál es el aviso escrito previo mínimo que el propietario debe proporcionar bajo la RLTO?
- A. Aviso escrito de 30 días.
- B. Aviso escrito de 60 días. ✓ Respuesta
- C. Aviso escrito de 90 días.
- D. Aviso escrito de 120 días.
Explicación: Bajo la Ordenanza de Chicago sobre Propietarios y Arrendatarios Residenciales, el aviso escrito previo que el propietario debe dar para terminar el contrato o rechazar su renovación depende del tiempo de ocupación del inquilino: generalmente 30 días para menos de 6 meses, 60 días para al menos 6 meses pero menos de 3 años, y 120 días para 3 años o más. Un inquilino que ha vivido en la unidad por exactamente 18 meses cae en la categoría intermedia, por lo que el propietario debe proporcionar al menos 60 días de aviso escrito previo.
Pregunta 2
Un corredor patrocinado en Illinois administra la gestión diaria de un edificio de apartamentos de 16 unidades bajo un acuerdo escrito de administración entre el propietario y su correduría patrocinadora. ¿Cuál de las siguientes acciones violaría la Ley de Licencias de Bienes Raíces de Illinois de 2000 si ella la llevara a cabo por su cuenta, fuera del control de su corredor patrocinador/administrador?
- A. Mostrar unidades vacantes a posibles inquilinos y recopilar solicitudes de alquiler completadas
- B. Negociar términos de arrendamiento con solicitantes dentro de los límites establecidos por el acuerdo de administración
- C. Abrir una cuenta en depósito en garantía a su nombre e depositar depósitos de seguridad de inquilinos y rentas en ella ✓ Respuesta
- D. Coordinar reparaciones rutinarias con vendedores de mantenimiento aprobados por el propietario
Explicación: Según 225 ILCS 454, toda actividad con licencia por parte de un corredor patrocinado (la licencia que reemplazó la antigua licencia de agente de ventas) debe ser conducida a través del corredor patrocinador y bajo su supervisión. La Sección 10-5 establece que un titular de licencia solo puede recibir compensación por actividades con licencia de su corredor patrocinador. Las reglas de IDFPR en 68 Ill. Adm. Code 1450.750 requieren que los fondos en depósito en garantía (incluyendo depósitos de seguridad de inquilinos y rentas cobradas en nombre del propietario) se depositen en una cuenta en depósito en garantía establecida y mantenida por el corredor patrocinador, quien es responsable de la cuenta; un corredor patrocinado no puede mantener su propia cuenta de depósito en garantía o de fideicomiso para fondos de clientes. Mostrar unidades, recibir solicitudes, negociar arrendamientos dentro del acuerdo de administración y coordinar reparaciones aprobadas son tareas ordinarias de administración de propiedades que un corredor patrocinado puede realizar bajo la supervisión del corredor patrocinador.
Pregunta 3
Un gestor de propiedades con licencia supervisa un edificio de apartamentos residenciales de 12 unidades en Illinois. Un inquilino que pagó un depósito de seguridad de $1,200 se muda y devuelve las llaves el 10 de abril. El gestor inspecciona la unidad pero nunca envía al inquilino un estado detallado de los daños. Según la Ley de Devolución de Depósitos de Seguridad de Illinois (765 ILCS 710), ¿cuál es el ÚLTIMO día en el que se puede devolver el depósito completo al inquilino sin violar la Ley?
- A. 25 de abril
- B. 10 de mayo
- C. 25 de mayo ✓ Respuesta
- D. 9 de junio
Explicación: La Ley de Devolución de Depósitos de Seguridad de Illinois (765 ILCS 710/1) se aplica a propiedades residenciales que contienen 5 o más unidades, por lo que un edificio de 12 unidades está cubierto. Si el arrendador tiene la intención de retener alguna parte del depósito, debe proporcionarse un estado detallado de los daños (con recibos pagados o estimaciones escritas) dentro de 30 días después de que el inquilino desaloje. Si NO se proporciona tal estado dentro de este período de 30 días, el arrendador debe devolver el depósito en su totalidad dentro de 45 días a partir de la fecha en que el inquilino desalojó. Contando 45 días a partir del 10 de abril se obtiene el 25 de mayo. El 25 de abril (15 días) y el 10 de mayo (30 días) son anteriores a lo requerido; el 10 de mayo es la fecha límite para el estado detallado, no la fecha límite de devolución completa. El 9 de junio (60 días) es demasiado tarde. Un arrendador que no cumpla de mala fe es responsable del doble del depósito más los costos judiciales y honorarios razonables de abogado.
Pregunta 4
Bajo la Ley de Prerrogativa del Control de Alquileres de Illinois (50 ILCS 825), ¿cuál de las siguientes afirmaciones es correcta respecto a la autoridad de un municipio de gobierno autónomo para establecer el control de alquileres residenciales en Illinois?
- A. Los municipios de gobierno autónomo pueden adoptar ordenanzas de control de alquileres solo si son aprobadas mediante referéndum de los votantes locales.
- B. La Ley de Prerrogativa del Control de Alquileres de Illinois prohíbe a cualquier unidad de gobierno local, incluidos los municipios de gobierno autónomo, adoptar una ordenanza de control de alquileres. ✓ Respuesta
- C. Los municipios sin gobierno autónomo pueden establecer control de alquileres, pero los municipios de gobierno autónomo están impedidos de hacerlo por la prerrogativa estatal.
- D. El control de alquileres está permitido en todo el estado bajo las regulaciones del IDFPR, pero debe ser administrado por el corredor administrador de cada propiedad.
Explicación: La Ley de Prerrogativa del Control de Alquileres de Illinois (50 ILCS 825/5) prohíbe expresamente a cualquier unidad de gobierno local —incluidos los municipios de gobierno autónomo— adoptar, mantener o hacer cumplir cualquier ordenanza o resolución que tenga el efecto de controlar el monto del alquiler cobrado por el arrendamiento de propiedades residenciales o comerciales privadas. Por lo tanto, Illinois es un estado que suprime completamente las leyes locales de control de alquileres, y ningún municipio de Illinois puede imponer regulación de alquileres independientemente de su condición de gobierno autónomo.
Pregunta 5
Un contrato de bienes raíces en Illinois incluye una contingencia de financiamiento. El comprador no logra obtener el financiamiento y entrega oportunamente al corredor patrocinador un aviso escrito de rescisión junto con la documentación de respaldo del prestamista. El vendedor se niega a firmar una liberación del depósito de garantía. Según la ley de Illinois, ¿cuál de las siguientes opciones describe mejor la conducta adecuada del corredor?
- A. Devolver el depósito de garantía al comprador de inmediato al recibir el aviso de rescisión, porque el incumplimiento de la contingencia de financiamiento le otorga al comprador el derecho legal al reembolso.
- B. Continuar reteniendo los fondos y no desembolsarlos a ninguna de las partes sin un acuerdo mutuo por escrito o una orden judicial, incluso si el corredor considera que el comprador tiene derecho legal al reembolso. ✓ Respuesta
- C. Devolver el depósito de garantía al vendedor, porque la negativa de este a firmar una liberación constituye una contrademanda que anula el aviso de rescisión del comprador.
- D. Retener los fondos durante 60 días y luego devolverlos automáticamente al comprador si el vendedor no ha presentado una demanda judicial dentro de ese plazo.
Explicación: Conforme a la Ley de Licencias de Bienes Raíces de Illinois del año 2000 (Illinois Real Estate License Act of 2000), un corredor patrocinador no puede desembolsar el depósito de garantía basándose únicamente en su interpretación legal personal sobre qué parte tiene derecho a los fondos. Incluso cuando el incumplimiento de una contingencia parece evidente, el corredor debe continuar reteniendo los fondos en ausencia de un acuerdo mutuo por escrito de todas las partes o de una orden judicial. El rol del corredor no es resolver disputas. El recurso del comprador es buscar la cooperación del vendedor o iniciar una acción legal.
Pregunta 6
Según las reglas del IDFPR, un corredor patrocinador de Illinois que realiza actividades de administración de propiedades recibe depósitos de seguridad de inquilinos residenciales. ¿Cuál de las siguientes opciones describe correctamente cómo deben manejarse estos depósitos de seguridad en relación con la cuenta fiduciaria de ventas del corredor?
- A. Los depósitos de seguridad pueden mantenerse en la misma cuenta fiduciaria que el dinero en garantía (earnest money), siempre que se registren en asientos contables separados.
- B. Los depósitos de seguridad y el dinero en garantía de ventas deben mantenerse en cuentas fiduciarias completamente separadas. ✓ Respuesta
- C. Los depósitos de seguridad no necesitan mantenerse en una cuenta fiduciaria, ya que están regulados exclusivamente por la Ley de Propietarios e Inquilinos Residenciales de Illinois (Illinois Residential Landlord and Tenant Act), y no por las reglas del IDFPR.
- D. Los depósitos de seguridad pueden mantenerse en la cuenta operativa del corredor, ya que no constituyen depósitos de dinero en garantía.
Explicación: Las reglas del IDFPR exigen que los fondos retenidos para distintos propósitos se mantengan en cuentas fiduciarias separadas. Los depósitos de seguridad provenientes de actividades de administración de propiedades y el dinero en garantía proveniente de transacciones de venta no deben mezclarse en la misma cuenta, aunque se lleven libros contables separados. Cada categoría de fondos requiere su propia cuenta fiduciaria independiente.