Pregunta 1
Bajo la Ley de Derechos Humanos de Tennessee (Tennessee Human Rights Act), el propietario de una vivienda unifamiliar que vende a través de un agente de bienes raíces con licencia en Tennessee:
- A. Conserva el estatus de exención total de la THRA, ya que las viviendas unifamiliares están excluidas de manera categórica del alcance de dicha ley.
- B. Está sujeto a las disposiciones antidiscriminatorias de la THRA y no puede instruir al agente para que discrimine, porque el uso de un titular de licencia elimina la exención del propietario que de otro modo podría aplicarse. ✓ Respuesta
- C. Puede legalmente restringir a los compradores por motivos de religión u origen nacional, siempre que la restricción se divulgue en el acuerdo de listado.
- D. Está exento de la THRA si la vivienda es la residencia principal del propietario, independientemente de si se utiliza un titular de licencia.
Explicación: Bajo la THRA, la exención limitada del propietario en la venta de viviendas unifamiliares se aplica únicamente cuando el propietario no utiliza un corredor o titular de licencia de bienes raíces y no realiza publicidad discriminatoria. Una vez que se contrata a un agente con licencia, se aplican todas las protecciones antidiscriminatorias de la THRA, y ni el propietario ni el titular de licencia pueden discriminar con base en ninguna clase protegida. El titular de licencia que sigue instrucciones discriminatorias de un vendedor también viola las normas del TREC y la THRA.
Pregunta 2
Un administrador de propiedades de Tennessee gestiona un complejo de apartamentos de 50 unidades y le dice a un posible inquilino: "Ya tenemos suficiente gente como usted aquí", antes de rechazar su solicitud. En virtud de la Ley de Derechos Humanos de Tennessee, esta declaración es especialmente significativa porque:
- A. No tiene relevancia jurídica a menos que el administrador de la propiedad consigne por escrito el motivo del rechazo.
- B. Puede constituir prueba directa de intención discriminatoria, incluso si el administrador de la propiedad alega posteriormente un motivo comercial neutro para justificar el rechazo. ✓ Respuesta
- C. Solo es procesable si el solicitante también puede demostrar que el complejo presenta un desequilibrio racial estadísticamente mensurable entre los inquilinos actuales.
- D. Constituye difamación en lugar de discriminación en materia de vivienda y debe tramitarse mediante una acción legal independiente.
Explicación: En virtud de la Ley de Derechos Humanos de Tennessee (THRA), las declaraciones orales que reflejan intención discriminatoria tienen relevancia jurídica y pueden constituir prueba directa de discriminación en materia de vivienda. Una declaración discriminatoria realizada en el momento del rechazo o cerca de él puede establecer el elemento de motivo discriminatorio en una queja, y un proveedor de vivienda no puede eludir su responsabilidad simplemente alegando con posterioridad un motivo neutro de pretexto. La Comisión de Derechos Humanos de Tennessee y los tribunales consideran tales declaraciones como prueba probatoria de conducta ilícita.
Pregunta 3
De conformidad con la Ley de Derechos Humanos de Tennessee (Tennessee Human Rights Act), ¿cuál de las siguientes opciones describe mejor el estándar para determinar si un ajuste razonable solicitado para una persona con discapacidad es «razonable»?
- A. Un ajuste es razonable únicamente si no genera ningún costo para el proveedor de vivienda y no requiere ningún cambio en las reglas o políticas existentes.
- B. Un ajuste es razonable por definición siempre que el inquilino presente una carta escrita de un médico, independientemente de la carga que imponga al proveedor de vivienda.
- C. Un ajuste es razonable si no impone una carga financiera o administrativa excesiva al proveedor de vivienda y no altera fundamentalmente la naturaleza del programa de vivienda. ✓ Respuesta
- D. Un ajuste es razonable únicamente si está incluido de manera explícita en las normas administrativas publicadas por la TREC como una modificación aprobada.
Explicación: De conformidad con la THRA, y en concordancia con los estándares federales de vivienda justa incorporados por la legislación de Tennessee, un ajuste razonable para una persona con discapacidad no debe imponer una carga excesiva —es decir, una carga financiera o administrativa desproporcionada— al proveedor de vivienda, ni debe exigir una alteración fundamental del programa de vivienda del proveedor. El proceso interactivo entre el inquilino y el proveedor determina la razonabilidad del ajuste caso por caso.
Pregunta 4
Un licenciatario de bienes raíces de Tennessee que sospeche que un prestamista está condicionando las aprobaciones de préstamos hipotecarios a la composición racial del vecindario en el que se ubica la propiedad debe entender que esta práctica:
- A. Está permitida por la ley de Tennessee siempre que el prestamista aplique los mismos criterios de vecindario a todos los solicitantes, independientemente de la raza del propio solicitante.
- B. Está prohibida únicamente por la ley federal, pero ninguna ley del estado de Tennessee la aborda de forma independiente.
- C. Está prohibida por la Ley de Derechos Humanos de Tennessee (Tennessee Human Rights Act) como una forma de financiamiento discriminatorio, y el licenciatario tiene la obligación, conforme a las reglas de la TREC, de no facilitar ni participar en dicha conducta. ✓ Respuesta
- D. Está permitida porque los prestamistas están exentos de las disposiciones de la THRA sobre discriminación en materia de vivienda, las cuales se aplican únicamente a vendedores y arrendadores.
Explicación: La Ley de Derechos Humanos de Tennessee prohíbe términos, condiciones o privilegios discriminatorios en el financiamiento de bienes raíces basados en características de clase protegida, lo que incluye las decisiones de préstamo basadas en la ubicación (composición racial del vecindario), práctica comúnmente denominada «redlining». Las reglas de la TREC exigen además que los licenciatarios eviten facilitar cualquier conducta que viole la THRA; un licenciatario que colabore a sabiendas con un prestamista discriminatorio puede enfrentar medidas disciplinarias.
Pregunta 5
Bajo la Ley de Derechos Humanos de Tennessee (Tennessee Human Rights Act), un proveedor de vivienda que desee denegar la ocupación a un inquilino potencial con base en una condena penal previa debe tener en cuenta que:
- A. Cualquier condena penal previa, independientemente de cuándo ocurrió o de su naturaleza, constituye una base legal para denegar la vivienda bajo la THRA sin necesidad de análisis adicional.
- B. Las políticas generales que excluyen a todos los solicitantes con cualquier antecedente penal pueden constituir discriminación ilícita si tienen un impacto desproporcionado en una clase protegida y no están estrictamente orientadas a una preocupación de seguridad legítima. ✓ Respuesta
- C. La THRA enumera explícitamente los antecedentes penales como una clase protegida, por lo que cualquier denegación basada en el historial penal es automáticamente ilícita.
- D. Solo la ley federal, y no la THRA, rige el uso de los antecedentes penales en las decisiones de selección de inquilinos en Tennessee.
Explicación: Aunque los antecedentes penales no constituyen una clase protegida nominalmente independiente bajo la THRA, las políticas generales de exclusión por cualquier antecedente penal pueden violar la prohibición de impacto desproporcionado de la THRA si excluyen de manera desproporcionada a miembros de una clase protegida (por ejemplo, por raza u origen nacional) y no están justificadas por un análisis individualizado de necesidad de seguridad o de negocio legítimo. Los proveedores de vivienda en Tennessee deben evitar políticas demasiado amplias que funcionen efectivamente como sustitutos de la discriminación basada en clases protegidas.
Pregunta 6
Bajo la ley URLTA de Tennessee, si un arrendador en un condado cubierto vende la propiedad de alquiler durante un arrendamiento vigente, ¿qué ocurre con el depósito de seguridad del inquilino?
- A. El nuevo propietario adquiere la propiedad sujeta a la obligación de devolver el depósito, y el arrendador vendedor debe transferir el depósito al nuevo propietario o devolverlo al inquilino ✓ Respuesta
- B. El depósito se libera automáticamente al inquilino al momento de la venta de la propiedad
- C. El arrendador original retiene el depósito porque la obligación termina cuando se transfiere la titularidad
- D. El depósito queda en fideicomiso a cargo del abogado de cierre hasta que venza el contrato de arrendamiento vigente
Explicación: Bajo la ley URLTA de Tennessee, cuando se vende una propiedad de alquiler, el arrendador vendedor debe transferir el depósito de seguridad al nuevo propietario o devolverlo al inquilino. El nuevo propietario asume la responsabilidad sobre el depósito desde el momento en que lo recibe. La obligación del depósito de seguridad va ligada a la propiedad y no puede extinguirse por un simple cambio de titularidad, protegiendo así el derecho del inquilino a recuperar el depósito al finalizar el contrato.