1. Un corredor de bienes raíces de Florida actúa como agente exclusivo de un vendedor y recibe una oferta de un comprador que también es representado por el mismo corredor, quien actúa como agente exclusivo del comprador. Ninguna de las partes ha dado su consentimiento para pasar a la figura de corredor de transacción. Según la ley de Florida, ¿cuál de las siguientes opciones describe correctamente la situación del corredor?
- A. El corredor puede continuar como agente dual divulgado, ya que Florida reconoce la agencia dual para corredores con experiencia.
- B. El corredor se encuentra en una situación de agencia dual no divulgada, lo cual constituye una forma de representación ilegal prohibida por el Estatuto de Florida 475.278, y debe tomar medidas correctivas, tales como obtener el consentimiento para pasar a la figura de corredor de transacción o retirarse de la representación de una de las partes. ✓
- C. El corredor puede continuar representando a ambas partes simultáneamente como agente exclusivo, siempre que ambas partes estén al tanto de la situación.
- D. El corredor debe referir de inmediato a uno de los clientes a otra correduría sin revelar el motivo.
El Estatuto de Florida 475.278 no reconoce ni permite la agencia dual: un licenciatario no puede actuar simultáneamente como agente fiduciario exclusivo tanto del comprador como del vendedor en la misma transacción. Esto genera una agencia dual no divulgada, lo cual es ilegal. La solución legalmente válida consiste en obtener el consentimiento escrito de ambas partes para hacer la transición a corredor de transacción (con el aviso requerido), aplicar la disposición de asociado de ventas designado si corresponde, o retirarse de la representación de una de las partes.
2. Conforme al Estatuto de Florida 475.25, la FREC puede denegar una solicitud de licencia con base en que el solicitante carece de «buena moral». ¿Cuál de los siguientes factores es el MENOS relevante para la determinación de buena moral por parte de la FREC?
- A. Una condena previa por delito grave cuyos derechos civiles no han sido restituidos
- B. Un patrón de conducta deshonesta en transacciones comerciales anteriores no relacionadas con bienes raíces
- C. El estado civil actual del solicitante y sus elecciones de estilo de vida personal que no involucran fraude ni deshonestidad ✓
- D. Una revocación previa de licencia inmobiliaria en otro estado por tergiversación fraudulenta
Conforme a las Secciones 475.17 y 475.25 de los Estatutos de Florida, la determinación de buena moral por parte de la FREC se centra en la honestidad, la veracidad, la confiabilidad de la persona y su historial de conducta legal. El estado civil o las elecciones de estilo de vida personal de un solicitante que no implican deshonestidad, fraude ni violación de la ley no son factores relevantes. Por el contrario, las condenas por delitos graves con derechos no restituidos, los patrones de conducta comercial deshonesta y las revocaciones de licencia en otros estados por fraude son todos directamente pertinentes para la evaluación del carácter moral.
3. Un vendedor de Florida de una propiedad residencial recibe simultáneamente dos ofertas escritas en competencia. El vendedor acepta la oferta del comprador A y firma el contrato FAR/BAR. Luego, el vendedor acepta la oferta del comprador B como contrato de respaldo mediante el contrato residencial FAR/BAR con el adéndum de contrato de respaldo. Posteriormente, el comprador A incumple y el vendedor declara al comprador A en incumplimiento por escrito. Según el adéndum de contrato de respaldo, ¿qué evento activa que el contrato del comprador B se convierta en el contrato principal?
- A. El período de inspección del comprador A vence sin cancelación
- B. El vendedor entrega al comprador B una notificación escrita de que el contrato principal ha sido rescindido ✓
- C. El comprador B entrega al vendedor una notificación escrita eligiendo pasar al estatus principal
- D. La fecha de cierre original estipulada en el contrato del comprador A transcurre sin que se realice el cierre
Conforme al adéndum de contrato de respaldo residencial FAR/BAR, el contrato de respaldo se convierte automáticamente en el contrato principal en el momento en que el vendedor entrega al comprador de respaldo una notificación escrita de que el contrato principal ha sido rescindido. El contrato del comprador B no se activa por sí solo únicamente debido al incumplimiento del comprador A; el vendedor debe proporcionar notificación escrita de la rescisión del contrato principal para activar que el contrato del comprador B se convierta en el contrato principal operativo.
4. Un vendedor en Florida sabe que la propiedad estuvo sujeta anteriormente a un lis pendens registrado relacionado con una acción de ejecución hipotecaria, la cual fue resuelta y liberada hace cinco años. El vendedor no divulga al comprador dicho proceso de ejecución previo. Según la ley de Florida, ¿cuál de las siguientes afirmaciones es la más precisa?
- A. El vendedor debe divulgar el proceso de ejecución hipotecaria previo, ya que cualquier acción legal anterior que haya afectado la propiedad constituye una divulgación obligatoria.
- B. No se requiere ninguna divulgación, porque el lis pendens ha sido liberado, la ejecución hipotecaria fue resuelta y el asunto ya no afecta el título ni el valor de la propiedad. ✓
- C. El vendedor debe divulgar la ejecución hipotecaria previa únicamente si el prestamista del comprador solicita específicamente un historial de litigios.
- D. El vendedor debe divulgar el proceso de ejecución hipotecaria previo únicamente si ocurrió dentro de los últimos tres años.
La obligación de divulgación en Florida se aplica a hechos que afectan de manera actual y material el valor de la propiedad. Un proceso de ejecución hipotecaria resuelto y liberado que ya no grava el título y no tiene ningún efecto continuo sobre la propiedad no constituye un defecto material conocido que requiera divulgación. El Estatuto de Florida 689.25 aborda hechos psicológicos específicos (muerte, crimen, enfermedad) que expresamente no requieren divulgación; de igual manera, los procesos legales previos que han sido completamente finiquitados no generan un efecto material actual sobre el valor de la propiedad. El principio diferenciador es que el impacto material actual —y no los eventos históricos sin efecto presente— es lo que determina la obligación de divulgación.
5. Según la ley de Florida, un corredor hipotecario con licencia negocia un préstamo para un prestatario y cobra honorarios del prestamista. El prestatario descubre posteriormente que el corredor también recibió una prima de diferencial de rendimiento (« yield spread premium » o YSP) del prestamista que no fue divulgada. De conformidad con el Capítulo 494 de los Estatutos de Florida, ¿cuál de las siguientes afirmaciones describe mejor la obligación del corredor respecto a esta compensación?
- A. El corredor está obligado a divulgar por escrito al prestatario toda compensación recibida de cualquier fuente, incluidas las primas de diferencial de rendimiento. ✓
- B. Las primas de diferencial de rendimiento pagadas por los prestamistas a los corredores están exentas de los requisitos de divulgación de Florida porque las paga el prestamista y no el prestatario.
- C. La ley de Florida solo exige la divulgación de los honorarios pagados directamente por el prestatario; la compensación que el prestamista paga al corredor no necesita ser divulgada.
- D. Un corredor hipotecario puede aceptar compensación no divulgada del prestamista siempre que no supere el dos por ciento del monto del préstamo.
De conformidad con la Sección 494.0038 de los Estatutos de Florida, un corredor hipotecario debe divulgar al prestatario toda compensación que reciba o espere recibir en relación con el préstamo, independientemente de si proviene del prestatario o del prestamista. No realizar esta divulgación por escrito constituye una violación del Capítulo 494 y puede resultar en la suspensión o revocación de la licencia, o en sanciones civiles. No existe ninguna exención para las primas de diferencial de rendimiento ni para los honorarios pagados por el prestamista respecto a este requisito de divulgación.