Pregunta 1
Bajo la Ley contra la Discriminación de Nueva Jersey (LAD), ¿cuál de las siguientes acciones de un arrendador residencial está MÁS claramente prohibida con respecto a los posibles inquilinos?
- A. Exigir a todos los solicitantes que presenten un informe de crédito de una agencia de informes reconocida a nivel nacional.
- B. Negarse a alquilar a una familia con hijos menores en un edificio donde el arrendador ocupa una unidad de una estructura de dos unidades.
- C. Negarse a alquilar a un solicitante que no puede demostrar capacidad legal para celebrar un contrato.
- D. Negarse a alquilar a un posible inquilino únicamente porque este posee un vale de elección de vivienda (Sección 8). ✓ Respuesta
Explicación: La LAD de Nueva Jersey (N.J.S.A. 10:5-1 et seq.) prohíbe la discriminación basada en la «fuente de ingresos lícitos», término que los tribunales y la División de Derechos Civiles de Nueva Jersey han interpretado como inclusivo de los vales de elección de vivienda de la Sección 8. Negarse a alquilar únicamente por esa razón es ilegal bajo la ley de Nueva Jersey, una protección que no existe en la Ley Federal de Vivienda Justa (Fair Housing Act). La exención aplicable a edificios de dos unidades ocupados por el propietario constituye una excepción limitada a las reclamaciones por estatus familiar, no a la discriminación por fuente de ingresos.
Pregunta 2
De conformidad con la Ley de Depósito de Garantía de Arrendamiento de Nueva Jersey (N.J.S.A. 46:8-19 et seq.), si un arrendador invierte el depósito de garantía de un inquilino en una cuenta que genera intereses, ¿qué debe hacer el arrendador con los intereses generados por dicho depósito?
- A. Retener los intereses como compensación adicional por la administración de la cuenta de depósito de garantía.
- B. Acreditar los intereses anualmente a la cuenta del inquilino o pagárselos en efectivo a solicitud de este. ✓ Respuesta
- C. Remitir los intereses anualmente al Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey.
- D. Aplicar los intereses automáticamente al alquiler del mes siguiente del inquilino.
Explicación: La N.J.S.A. 46:8-19 exige que los intereses generados por un depósito de garantía mantenido en una cuenta que genera intereses sean acreditados anualmente a la cuenta del inquilino o, si este lo solicita, pagados en efectivo. El arrendador no puede retener los intereses como ingreso personal, remitirlos a un organismo estatal ni aplicarlos al alquiler sin instrucción del inquilino.
Pregunta 3
Un inquilino residencial en Nueva Jersey sufre un desalojo constructivo porque el arrendador ha permitido que los servicios esenciales — calefacción y agua caliente — fallen durante un período prolongado. De acuerdo con la ley consuetudinaria de Nueva Jersey y la garantía implícita de habitabilidad, ¿cuál es el recurso jurídicamente más significativo para el inquilino?
- A. El inquilino puede retener el alquiler en su totalidad y el arrendador no tiene derecho a iniciar un proceso de desalojo hasta que se restablezcan los servicios.
- B. El inquilino puede desocupar el inmueble, rescindir el contrato de arrendamiento y demandar por daños y perjuicios sin ser responsable del alquiler futuro. ✓ Respuesta
- C. El inquilino debe obtener primero una orden judicial que declare el desalojo constructivo antes de desocupar el inmueble.
- D. El único recurso del inquilino es presentar una queja ante la Oficina de Inspección de Vivienda (Bureau of Housing Inspection).
Explicación: Conforme a la doctrina del desalojo constructivo reconocida por los tribunales de Nueva Jersey, cuando el incumplimiento del arrendador en mantener los servicios esenciales hace que el inmueble sea inhabitable, el inquilino puede desocuparlo, dar por rescindido el contrato de arrendamiento y reclamar daños y perjuicios por incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad, sin continuar siendo responsable del pago del alquiler. El inquilino no está obligado a obtener una orden judicial antes de desocupar el inmueble ni se limita exclusivamente a los recursos administrativos.
Pregunta 4
De conformidad con la Ley de Hoteles y Viviendas Múltiples de Nueva Jersey (N.J.S.A. 55:13A-1 et seq.), ¿qué agencia estatal es directamente responsable de realizar inspecciones de viviendas múltiples y emitir certificados de inspección?
- A. Comisión de Bienes Raíces de Nueva Jersey (NJREC)
- B. División de Asuntos del Consumidor de Nueva Jersey
- C. Oficina de Inspección de Vivienda dentro del Departamento de Asuntos Comunitarios ✓ Respuesta
- D. División de Seguridad contra Incendios de Nueva Jersey
Explicación: La Oficina de Inspección de Vivienda (BHI), una unidad del Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey (DCA), es la agencia encargada de inspeccionar las viviendas múltiples conforme a la Ley de Hoteles y Viviendas Múltiples, y de emitir certificados de inspección cuando las propiedades cumplen con los estándares mínimos de habitabilidad.
Pregunta 5
Según la Ley contra el Desalojo de Nueva Jersey (Anti-Eviction Act), un propietario que desee demoler o modificar sustancialmente un edificio residencial de manera que las unidades queden inhabitables debe proporcionar al inquilino un aviso escrito con cuánto tiempo de anticipación antes del desplazamiento propuesto?
- A. 30 días
- B. 60 días
- C. 3 meses ✓ Respuesta
- D. 18 meses
Explicación: Según las disposiciones de aviso de la Ley contra el Desalojo de Nueva Jersey (Anti-Eviction Act), cuando un propietario busca desalojar porque las instalaciones serán retiradas permanentemente del uso habitacional, demolidas o modificadas sustancialmente de modo que la unidad quede inhabitable, el inquilino debe recibir un aviso escrito con suficiente anticipación, comúnmente evaluado en el examen como 18 meses antes del desplazamiento propuesto. Tres meses no es el período de aviso correcto para este motivo de desplazamiento por demolición o modificación sustancial.
Pregunta 6
Un corredor de bienes raíces de Nueva Jersey está reteniendo en fideicomiso un depósito de garantía de $20,000. El abogado del comprador envía una demanda escrita de devolución del depósito, alegando la contingencia hipotecaria. El abogado del vendedor disputa la demanda y sostiene que el comprador renunció a dicha contingencia. El corredor no ha recibido una liberación mutua ni una orden judicial. Según las reglas de la NJREC, ¿por cuánto tiempo puede el corredor retener lícitamente los fondos en fideicomiso mientras la disputa permanece sin resolver?
- A. No más de 30 días después de recibir la primera demanda escrita
- B. No más de 90 días, tras los cuales el corredor debe presentar una acción de interpleader
- C. El corredor puede retener los fondos en fideicomiso indefinidamente mientras espera el consentimiento escrito mutuo o una orden judicial, siempre que la cuenta esté debidamente administrada ✓ Respuesta
- D. El corredor debe entregar los fondos al vendedor después de 60 días de disputa sin resolución
Explicación: Conforme a la ley de Nueva Jersey y los reglamentos de la NJREC, un corredor que enfrenta reclamaciones contradictorias sobre fondos en fideicomiso está legalmente protegido — y obligado — a retener los fondos en la cuenta de fideicomiso hasta que todas las partes otorguen su consentimiento escrito mutuo para el desembolso, o se obtenga una orden judicial que dirija dicho desembolso. No existe ningún plazo obligatorio en el que el corredor deba forzar una acción de interpleader; el corredor puede retener los fondos durante el tiempo que sea necesario mientras la disputa esté legítimamente pendiente, siempre que la cuenta se mantenga debidamente administrada y conciliada.