bienes raíces Ohio 2026 — Guía gratis

Cuando el superintendente determina que un titular de licencia ha violado las disposiciones de incumplimiento, el superintendente tiene dos posibles cursos de acción. El superintendente puede iniciar una acción disciplinaria formal o emitir una citación con sanciones.

• ✓El superintendente puede iniciar una acción disciplinaria conforme a la sección 4735.051 de acuerdo con el Capítulo 119
• ✓Alternativamente, el superintendente puede, personalmente o por correo certificado, notificar una citación e imponer sanciones conforme a esta sección

Cada citación notificada debe informar al licenciatario de las violaciones alegadas e informarle del derecho a solicitar una audiencia conforme al Capítulo 119. Cada citación debe indicar un monto de multa, y las multas recaudadas se dirigen a un fondo específico. La multa máxima es de hasta doscientos dólares por violación.

• ✓La citación debe informar al licenciatario de las violaciones alegadas y la oportunidad de solicitar una audiencia conforme al Capítulo 119
• ✓La multa es de hasta doscientos dólares (200 $) por violación
• ✓Todas las multas recaudadas se acreditan al fondo de recuperación inmobiliaria creado conforme a la sección 4735.12

Un licenciado que acumula múltiples citaciones dentro de un período de doce meses enfrenta consecuencias escalonadas. Después de tres citaciones dentro de doce meses consecutivos, el superintendente debe iniciar una acción disciplinaria formal por cualquier violación subsiguiente en el mismo período.

• ✓Si un licenciado recibe tres citaciones bajo esta sección dentro de doce meses consecutivos, el superintendente iniciará una acción disciplinaria bajo la sección 4735.051
• ✓Esta disciplina obligatoria se aplica a cualquier violación subsiguiente que ocurra dentro del mismo período de doce meses

Una vez que una citación es definitiva, el titular de la licencia debe cumplir con todos los requisitos dentro de un plazo establecido. El incumplimiento desencadena la suspensión automática de la licencia por parte del superintendente.

• ✓A menos que se indique lo contrario, el titular de la licencia debe cumplir con todos los requisitos de la citación definitiva dentro de treinta días después de su fecha de vigencia
• ✓El superintendente debe suspender automáticamente la licencia de un titular de licencia si este no cumple con los requisitos de la citación definitiva

Un agente o correduría no puede participar en una relación de agencia dual (como se describe en ORC 4735.70) a menos que tanto el vendedor como el comprador tengan conocimiento completo de la representación dual y consentan por escrito en la declaración de agencia descrita en ORC 4735.57. El consentimiento debe ser informado — el agente debe divulgar toda la información relevante necesaria para que cada parte tome una decisión informada antes de obtener el consentimiento.

• ✓Tanto el vendedor como el comprador deben tener conocimiento completo de la representación dual
• ✓El consentimiento debe ser por escrito en la declaración de agencia descrita en ORC 4735.57
• ✓El agente debe divulgar toda la información relevante necesaria para una decisión informada antes de obtener el consentimiento
• ✓No puede ocurrir agencia dual sin cumplir con estos requisitos de consentimiento

Cuando una correduría participa en una relación de agencia dual conforme a la división (C) de ORC 4735.70 (dos agentes con licencia diferentes de la misma correduría que representan a clientes diferentes), la correduría debe establecer un procedimiento conforme a ORC 4735.54 para que los agentes, incluidos los agentes de nivel gerencial, que representen a un cliente no puedan acceder ni obtener información confidencial sobre el otro cliente. Además, cada agente debe cumplir sus deberes exclusivamente hacia su propio cliente.

• ✓La correduría debe establecer un procedimiento ORC 4735.54 para prevenir el acceso a información confidencial del otro cliente
• ✓La barrera de información se aplica incluso a los agentes de nivel gerencial
• ✓Cada agente debe cumplir sus deberes exclusivamente hacia su propio cliente

Un agente de ventas o corredor no puede participar en una relación de dual representación en la cual el licenciatario es parte de la transacción—ya sea personalmente o como oficial o miembro de una asociación, sociedad, LLC, LLP o corporación que tenga un interés en la propiedad inmueble, o una entidad que tenga la intención de comprar, arrendar o intercambiar la propiedad.

• ✓Un licenciatario que es personalmente parte de la transacción no puede actuar como agente dual
• ✓Esta prohibición se extiende a los licenciatarios que actúan como oficiales o miembros de entidades con un interés en la propiedad
• ✓También se aplica a las entidades que tienen la intención de comprar, arrendar o intercambiar la propiedad en cuestión

Conforme a la ley ORC 4735.62, cuando un licenciatario representa a un cliente en una relación de agencia o subagencia, el licenciatario es un fiduciario y debe hacer todos los esfuerzos posibles para promover los intereses del cliente. La ley enumera deberes obligatorios específicos owed al cliente. Los candidatos al examen deben reconocer que esto establece el marco fiduciario estatutario fundamental en la ley de agencia de Ohio.

• ✓Un licenciatario que representa a un cliente en una relación de agencia o subagencia es un fiduciario del cliente
• ✓El licenciatario debe hacer todos los esfuerzos posibles para promover el interés del cliente
• ✓Los deberes enumerados no son exhaustivos (« incluyendo, pero no limitado a »)

El titular de la licencia debe ejercer habilidad y diligencia razonables al representar al cliente y cumplir con las responsabilidades de la relación de agencia, y debe desempeñar todos los deberes del capítulo de manera leal a los intereses del cliente. Estos son los componentes clásicos de diligencia y lealtad del deber fiduciario.

• ✓Debe ejercer habilidad y diligencia razonables al representar al cliente (división A)
• ✓Debe desempeñar todos los deberes del Capítulo 4735 de manera leal a los intereses del cliente (división D)
• ✓Debe seguir todas las instrucciones lícitas del cliente (división C)
• ✓Debe cumplir con los términos de cualquier acuerdo de agencia escrito (división B)

El licenciatario debe cumplir con todos los requisitos del Capítulo 4735 y otras leyes, reglas y regulaciones aplicables, incluyendo la ley de vivienda justa de Ohio (división (H) de ORC 4112.02) y la ley federal de vivienda justa (42 U.S.C.A. 3601, según lo enmendado). Esto vincula directamente el deber fiduciario de cumplimiento a las obligaciones de vivienda justa.

• ✓Debe cumplir con la ley de vivienda justa de Ohio según ORC 4112.02(H)
• ✓Debe cumplir con la ley federal de vivienda justa, 42 U.S.C.A. 3601, según lo enmendado
• ✓El cumplimiento con todos los requisitos del Capítulo 4735 es un deber fiduciario (división E)

El licenciado debe divulgar al cliente cualquier hecho material de la transacción que conoce o debería conocer al ejercer una diligencia razonable y competencia apropiada, EXCEPTO la información confidencial bajo una relación de agencia actual o anterior o una relación de doble agencia. El licenciado también debe aconsejar al cliente que busque asesoramiento de expertos en asuntos materiales cuando sea necesario o apropiado.

• ✓Debe divulgar hechos materiales que el licenciado conoce o debería conocer mediante el ejercicio de diligencia razonable y competencia apropiada (división F)
• ✓La información confidencial de una relación de agencia actual o anterior o una relación de doble agencia se excluye de esta obligación de divulgación
• ✓Debe aconsejar al cliente que busque asesoramiento de expertos en asuntos materiales cuando sea necesario o apropiado (división G)

El tenedor de licencia debe mantener confidencial toda información confidencial a menos que esté autorizado a divulgarla conforme a ORC 4735.74(B). Este deber incluye específicamente NO divulgar información confidencial a ningún tenedor de licencia que no sea un agente del cliente.

• ✓Debe mantener confidencial toda información confidencial (división I)
• ✓La divulgación se permite solo cuando está autorizada bajo ORC 4735.74(B)
• ✓La información confidencial no puede divulgarse a ningún tenedor de licencia que no sea un agente del cliente

El Código Revisado de Ohio §4735.20(A) prohíbe que un corredor de bienes raíces autorizado o un corredor de bienes raíces extranjero autorizado paguen comisión, honorarios u otra compensación por realizar actos especificados en §4735.01 a cualquier persona que no sea un corredor de bienes raíces autorizado o vendedor de bienes raíces (o corredor/vendedor de bienes raíces extranjero autorizado). Esta es la regla fundamental que previene el pago a personas no autorizadas. Las excepciones existen solo en las divisiones (B), (C) y (G).

• ✓Un corredor o corredor extranjero NO puede pagar comisiones o compensación por actos de bienes raíces a personas no autorizadas
• ✓El pago se permite solo a corredores autorizados o vendedores de bienes raíces autorizados (o equivalentes extranjeros)
• ✓Las excepciones a la prohibición existen solo en las divisiones (B), (C) y (G)

Si el instrumento devuelto fue presentado por un licenciatario, el superintendente notifica al licenciatario que su licencia será suspendida a menos que, dentro de quince días después de que se envíe el aviso, el licenciatario presente tanto la tarifa original como una tarifa adicional de cien dólares. El incumplimiento de presentar ambas tarifas a tiempo —o un segundo instrumento devuelto— resulta en la suspensión inmediata sin audiencia, y el licenciatario debe cesar toda actividad.

• ✓El licenciatario debe presentar la tarifa original MÁS una tarifa adicional de $100 para enmendar
• ✓El período de enmienda es de 15 días después del envío del aviso
• ✓El incumplimiento de enmendar resulta en suspensión inmediata de la licencia SIN audiencia
• ✓Un licenciatario con licencia suspendida debe cesar toda actividad como licenciatario bajo el Capítulo 4735
• ✓Un instrumento devuelto usado para pagar las tarifas de enmienda también desencadena una suspensión inmediata

Si el instrumento devuelto fue remitido por un solicitante de licencia, la solicitud se rechaza automáticamente o se retira la aprobación, a menos que, dentro de quince días después del envío del aviso, el solicitante presente la tarifa original más una tarifa adicional de cien dólares. El incumplimiento de presentar ambas tarifas a tiempo —o la presentación de otro instrumento devuelto— resulta en la denegación de la solicitud o la retira de la aprobación.

• ✓Un cheque devuelto de un solicitante de licencia causa rechazo automático o retira de la aprobación a menos que se subsane
• ✓La subsanación requiere el pago de la tarifa original más una tarifa adicional de 100 dólares dentro de 15 días del envío del aviso
• ✓El incumplimiento de subsanación resulta en la denegación de la solicitud o la retira de la aprobación

La Comisión de Bienes Raíces de Ohio PUEDE adoptar reglas razonables de conformidad con el Capítulo 119 del Código Revisado (Ley de Procedimiento Administrativo de Ohio) para implementar las disposiciones de la ley de licencias. Se trata de una autoridad discrecional que cubre formularios de solicitud de licencia, horarios de examen, cambios en el estado de la licencia y aclaración de actividades autorizadas.

• ✓La Comisión PUEDE (discrecional) adoptar reglas razonables conforme al R.C. Capítulo 119
• ✓Las reglas pueden gobernar la forma y manera de presentar solicitudes de licencia y los horarios y formas de los exámenes
• ✓Las reglas pueden aclarar qué actividades requieren una licencia de bienes raíces conforme al Capítulo 4735
• ✓Se puede permitir que un corredor actúe como corredor principal para más de una correduría

Un corredor comercial fuera del estado puede realizar actos que requieren licencia de Ohio — por una tarifa, comisión u otra consideración valiosa — con respecto a bienes raíces comerciales, pero solo si el corredor satisface TODAS las siete condiciones de la división (A). El requisito fundamental es cooperar con un corredor de bienes raíces de Ohio activo debidamente licenciado y celebrar un acuerdo de cooperación por escrito. Esto permite que los corredores no residentes realicen transacciones comerciales en Ohio sin tener una licencia completa de Ohio, siempre que se asocien con un corredor residente de Ohio.

• ✓El corredor comercial fuera del estado debe trabajar en cooperación con un corredor de Ohio que posea una licencia válida y activa conforme al Capítulo 4735
• ✓Un acuerdo escrito con el corredor de Ohio debe establecer los términos de cooperación y compensación, y que el corredor fuera del estado y sus agentes cumplirán con la ley de Ohio
• ✓El corredor fuera del estado debe proporcionar al corredor de Ohio un certificado actual de buena reputación de cualquier jurisdicción donde mantenga una licencia de bienes raíces activa
• ✓Todos los requisitos de la división (A) aplican solo a bienes raíces comerciales, no residenciales

Todos los fondos en depósito en garantía, depósitos de seguridad y otros dineros recibidos por el corredor fuera del estado o el corredor de Ohio deben depositarse en cuentas en fideicomiso o cuentas especiales mantenidas por el corredor de Ohio. El corredor de Ohio—no el no residente—controla las cuentas en fideicomiso, asegurando que los estándares de protección al consumidor de Ohio se apliquen a los fondos de los clientes.

• ✓Todos los fondos en depósito en garantía, depósitos de seguridad y otros dineros deben depositarse en cuentas en fideicomiso o cuentas especiales mantenidas por el corredor de Ohio
• ✓Esto se aplica al dinero recibido por el corredor fuera del estado O por el corredor de Ohio

Según la ORC 4735.74 de Ohio, una vez que un agente autorizado ha cumplido todos sus deberes o el contrato de agencia ha terminado o expirado, el agente autorizado generalmente no debe nada más al cliente. Sin embargo, dos deberes específicos sobreviven al término de la relación, a menos que las partes acuerden lo contrario por escrito: proporcionar un estado contable de todo el dinero y propiedad, y mantener la confidencialidad de la información recibida durante la transacción. Los candidatos del examen deben entender que estas son las ÚNICAS obligaciones continuas después del cierre.

• ✓A menos que se acuerde lo contrario por escrito, un agente autorizado no debe nada más al cliente después de cumplir todos los deberes o cuando el contrato termina o expira
• ✓Dos deberes sobreviven a la terminación: (A) un estado contable de todo el dinero y propiedad relacionado con la transacción, y (B) mantener la información en confidencia
• ✓La palabra «ambos» significa que ambos deberes que sobreviven (contabilidad Y confidencialidad) continúan, no solo uno

El deber de mantener confidencial toda la información recibida durante la transacción persiste después del cierre indefinidamente. Sin embargo, ORC 4735.74(B) enumera seis excepciones donde la divulgación está permitida o es requerida. Los candidatos deben memorizar estas excepciones, ya que se prueban comúnmente respecto a cuándo un agente inmobiliario puede legalmente romper la confidencialidad.

• ✓La confidencialidad persiste después del cierre/terminación de la transacción
• ✓Excepción 1: El cliente permite la divulgación
• ✓Excepción 2: La divulgación es requerida por la ley o por orden judicial
• ✓Excepción 3: La información se hace pública por una fuente distinta al agente inmobiliario
• ✓Excepción 4: La información es necesaria para prevenir un crimen que el cliente intenta cometer
• ✓Excepción 5: La divulgación es necesaria para defender la corretaje o sus agentes contra una acusación de conducta indebida, o para establecer o defender una reclamación de que se adeuda una comisión
• ✓Excepción 6: Divulgación de información de ventas solicitada por un tasador inmobiliario registrado/licenciado/certificado bajo el Capítulo 4763 para realizar una tasación

El Código Revisado de Ohio §4735.70 define las categorías de personas y entidades consideradas agentes duales en una transacción de bienes raíces. La agencia dual surge cuando el mismo licenciatario o agencia representa a ambos lados de una transacción como clientes, o cuando un licenciatario de nivel de gestión supervisa una transacción dentro de la empresa. Entender estas definiciones es esencial porque la agencia dual desencadena obligaciones específicas de divulgación y consentimiento bajo la ley de licencias de bienes raíces de Ohio.

• ✓Un licenciatario que representa tanto al comprador como al vendedor como clientes en la MISMA transacción de bienes raíces es un agente dual (§4735.70(A))
• ✓Una agencia que representa tanto al comprador como al vendedor como clientes en la misma transacción de bienes raíces es un agente dual (§4735.70(B))
• ✓La agencia dual se aplica solo cuando ambas partes son «clientes» en la misma transacción

Un licenciatario de nivel de gestión que representa a un cliente en una transacción dentro de la empresa (donde tanto el comprador como el vendedor están representados por agentes dentro del mismo agente de bienes raíces) generalmente se considera un agente dual conforme a §4735.70(C). Esto refleja la posición supervisora del licenciatario de nivel de gestión sobre los agentes en ambos lados de la transacción.

• ✓Un licenciatario de nivel de gestión que representa a un cliente en una transacción dentro de la empresa es un agente dual (§4735.70(C))
• ✓Una transacción dentro de la empresa es aquella en la que el mismo agente de bienes raíces representa tanto al comprador como al vendedor

Cada correduría de bienes raíces en Ohio debe desarrollar y mantener una política escrita de la empresa que identifique los tipos de relaciones de agencia que sus miembros (corredores afiliados) están autorizados a establecer con los clientes. Esta política es un requisito obligatorio a nivel de correduría, no opcional.

• ✓Cada correduría debe desarrollar y mantener una política escrita de la empresa que establezca los tipos de relaciones de agencia que los miembros pueden establecer
• ✓La política debe cumplir con los estándares mínimos establecidos por reglamento por el superintendente de bienes raíces con la aprobación de la Comisión de Bienes Raíces de Ohio

La política escrita de la empresa debe abordar si se permiten relaciones de agencia dual bajo la ORC 4735.70 dentro de la correduría. También debe establecer procedimientos para proteger información confidencial y garantizar que las obligaciones de confidencialidad se extiendan a todos los agentes afiliados de la correduría.

• ✓La política debe indicar si se permiten relaciones de agencia dual bajo la sección 4735.70
• ✓La política debe establecer procedimientos para proteger información confidencial y garantizar que la confidencialidad se extienda a los agentes afiliados de la correduría

Un corredor que ostenta autoridad exclusiva para representar a un cliente bajo un acuerdo de agencia exclusiva escrito, acuerdo de derecho exclusivo de venta o acuerdo de agencia exclusiva del comprador puede autorizar a otros titulares de licencia a negociar directamente con ese cliente. Esta autorización debe constar por escrito, y el corredor debe cumplir con los requisitos de la ORC 4735.621. Esto permite que los titulares de licencia cooperantes interactúen directamente con un cliente ya representado sin violar la ley de licencias.

• ✓El corredor exclusivo puede autorizar a otros titulares de licencia para negociar directamente con su cliente
• ✓La autorización para negociar directamente debe constar por escrito
• ✓Los acuerdos exclusivos aplicables son: agencia exclusiva, derecho exclusivo de venta o acuerdo de agencia exclusiva del comprador
• ✓El corredor debe cumplir con los requisitos de la ORC 4735.621 al otorgar la autorización

Un licenciado que negocia directamente con un vendedor, comprador, arrendador o arrendatario conforme a una autorización escrita bajo la división (A) no viola la ORC 4735.18(A)(19) (que generalmente prohíbe negociar con una parte ya representada exclusivamente). Es importante destacar que las negociaciones realizadas bajo esta autorización NO crean ni implican una relación de agencia entre ese licenciado y el cliente del corredor exclusivo.

• ✓Negociar conforme a autorización escrita no viola la ORC 4735.18(A)(19)
• ✓Tales negociaciones autorizadas no crean ni implican una relación de agencia con el cliente del corredor exclusivo
• ✓La protección se aplica a negociaciones con un vendedor, comprador, arrendador o arrendatario

Al representar a un comprador, un licenciatario debe buscar una propiedad a un precio y con términos de compra o arrendamiento aceptables para el comprador. Sin embargo, a menos que el cliente indique lo contrario, el licenciatario no está obligado a continuar buscando posibilidades adicionales de compra o arrendamiento una vez que el comprador ya es parte de un contrato de compra, ha celebrado un arrendamiento o ha enviado una carta de intención de arrendamiento.

• ✓El agente del comprador debe buscar una propiedad a un precio y términos aceptables para el comprador
• ✓Una vez que el comprador está bajo contrato, arrendamiento o ha enviado una carta de intención, el agente no está obligado a buscar posibilidades adicionales a menos que el cliente así lo indique

El agente del comprador debe asistir al comprador en el desarrollo, comunicación y presentación de ofertas o contraofertas. El agente debe presentar cualquier oferta de compra o arrendamiento al vendedor o al agente del vendedor de manera oportuna — incluso si la propiedad ya está sujeta a un contrato de venta, arrendamiento o carta de intención de arrendamiento — y debe aceptar la entrega y presentar cualquier contraoferta al comprador de manera oportuna.

• ✓El agente debe presentar todas las ofertas/contraofertas de manera oportuna, incluso si la propiedad ya está bajo contrato, arrendamiento o carta de intención
• ✓El agente debe asistir al comprador en el desarrollo, comunicación y presentación de ofertas y contraofertas

Ninguna persona puede vender, arrendar o de otra manera negociar con bienes inmuebles extranjeros dentro de Ohio a menos que la persona haya calificado el bien inmueble extranjero ante el superintendente de bienes inmuebles y cumpla una de las condiciones de otorgamiento de licencias. Esta es la regla central que rige la venta de bienes inmuebles fuera del estado en Ohio.

• ✓Los bienes inmuebles extranjeros deben ser calificados de conformidad con ORC 4735.25 antes de que puedan venderse, arrendarse o negociarse dentro de Ohio
• ✓La persona debe haber sido licenciada bajo la sección 1707.15 o 1707.16 antes del 14 de octubre de 1969, o estar licenciada bajo la sección 4735.27 o 4735.28
• ✓Una persona previamente licenciada como agente o vendedor de bienes inmuebles extranjeros bajo la antigua sección 1707.331 puede operar solo hasta el vencimiento de esa licencia

La Comisión de Bienes Raíces de Ohio es parte del Departamento de Comercio para propósitos administrativos. El Director de Comercio sirve ex oficio como oficial ejecutivo de la comisión, pero el director puede designar a un empleado del departamento como Superintendente de Bienes Raíces y Licencias Profesionales para actuar como oficial ejecutivo.

• ✓La Comisión de Bienes Raíces de Ohio es parte del Departamento de Comercio para propósitos administrativos
• ✓El Director de Comercio es ex oficio el oficial ejecutivo de la comisión
• ✓El director puede designar a un empleado del departamento como Superintendente de Bienes Raíces y Licencias Profesionales

De conformidad con ORC 4735.53(A), un agente titular de licencia en una transacción inmobiliaria solo puede establecer cuatro tipos específicos de relaciones de agencia. No se permiten otros arreglos de agencia. Los candidatos deben conocer estas cuatro relaciones definidas y poder identificar ejemplos como agencia del vendedor, agencia del comprador, agencia dual y subagencia.

• ✓Un agente titular de licencia puede representar al vendedor (agencia del vendedor).
• ✓Un agente titular de licencia puede representar al comprador (agencia del comprador).
• ✓Un agente titular de licencia puede representar tanto al vendedor como al comprador como agente dual.
• ✓Un agente titular de licencia puede actuar como subagente del cliente de otro agente titular de licencia.
• ✓Las cuatro relaciones enumeradas son los ÚNICOS tipos permitidos.

Conforme a la ORC 4735.53(B), cuando un titulado forma una relación de agencia con un cliente, ciertos otros individuos se consideran automáticamente también agentes de ese cliente. Esto define el alcance de quién tiene obligaciones hacia el cliente y quién es imputado con la relación de agencia dentro de una correduría.

• ✓La correduría con la que se afilia el titulado también es agente del cliente, junto con los titulados a nivel de dirección que tienen obligaciones de supervisión directa (excepto lo dispuesto en la ORC 4735.70(C)).
• ✓Cualquier titulado en la correduría que reciba información confidencial del agente del cliente se convierte en agente del cliente.
• ✓Cualquier otro titulado que haya ayudado a establecer la relación de agencia es agente del cliente.
• ✓Cualquier titulado específicamente designado con el consentimiento del cliente para representar al cliente es agente de ese cliente.

Conforme a la ORC 4735.53(C), la regla por defecto es que otros licenciatarios afiliados a la misma corredoría NO SON agentes del cliente. Esta es la base de la agencia designada (asignada), que permite que diferentes agentes de una misma corredoría representen a diferentes partes. Solo aquellos que cumplen las condiciones en (B)(1)–(4) son agentes.

• ✓A excepción de quienes se describen en las divisiones (B)(1) a (4), otro licenciatario afiliado a la misma corredoría NO ES agente de ese cliente.
• ✓Esta disposición respalda la agencia designada/asignada dentro de una corredoría.

El Código Revisado de Ohio § 4735.80 requiere que el superintendente de bienes raíces adopte reglas que obliguen a un titular de licencia a proporcionar al vendedor, antes de enumerar bienes raíces residenciales para venta, intercambio o compra, un formulario de divulgación desarrollado y mantenido por la División de Bienes Raíces. El formulario describe las leyes federales y estatales contra la discriminación que se aplican en el proceso de compra de vivienda (incluidas las leyes enumeradas en las divisiones (C)(2) y (3) de la sección 4735.55) y las sanciones por violar esas leyes. Esto conecta los deberes de equidad de vivienda del titular de licencia con las obligaciones del vendedor.

• ✓Un titular de licencia debe proporcionar al vendedor el formulario de divulgación contra la discriminación de la División de Bienes Raíces antes de enumerar bienes raíces residenciales para venta, intercambio o compra
• ✓El formulario debe describir tanto las leyes federales como estatales aplicables contra la discriminación (equidad de vivienda) y las sanciones por violarlas
• ✓Las leyes enumeradas incluyen aquellas a las que se hace referencia en las divisiones (C)(2) y (3) de la sección 4735.55 del Código Revisado de Ohio

Conforme a §4735.80(B), se prohíbe a cualquier agente de bienes raíces comercializar o mostrar una propiedad residencial de un vendedor hasta que ocurran dos cosas: (1) el agente proporciona al vendedor la divulgación anti-discriminación requerida, y (2) el agente recibe una copia de esa divulgación firmada y fechada por el vendedor. El agente debe retener la copia firmada y fechada durante un período especificado.

• ✓Ningún agente de bienes raíces deberá comercializar o mostrar una propiedad residencial de un vendedor antes de proporcionar la divulgación requerida Y recibir una copia firmada y fechada por el vendedor.
• ✓El agente de bienes raíces debe retener la copia de la divulgación firmada y fechada por no menos de tres años después de la fecha de cierre de la propiedad.

Todo corredor de bienes raíces con licencia conforme al Capítulo 4735 debe erigir o mantener un letrero en los locales comerciales que indique claramente que el titular de la licencia es un corredor de bienes raíces. Si el corredor mantiene una o más sucursales, se debe erigir o mantener un letrero similar en cada sucursal.

• ✓Todo corredor con licencia debe exhibir un letrero en los locales comerciales que identifique claramente al titular de la licencia como un corredor de bienes raíces
• ✓Se debe mantener un letrero identificador separado en cada sucursal

El superintendente de la División de Bienes Raíces puede investigar a cualquier persona acusada de haber violado las secciones 4735.02 (actividad sin licencia/actos prohibidos), 4735.023 o 4735.25 del ORC. Una investigación puede iniciarse por una denuncia escrita o por iniciativa propia del superintendente. Sin embargo, el superintendente NO puede iniciar una investigación conforme a esta sección contra ninguna persona que tuviera una licencia suspendida o inactiva conforme al Capítulo 4735 en la fecha de la violación presunta.

• ✓Las investigaciones pueden surgir de una denuncia escrita O de la iniciativa propia del superintendente
• ✓Se aplica a violaciones presuntas del ORC 4735.02, 4735.023 o 4735.25
• ✓El superintendente no puede investigar a una persona que tenía una licencia suspendida o inactiva en la fecha de la violación presunta

Si, después de la investigación, el superintendente encuentra evidencia razonable de una violación, el superintendente debe enviar al partido investigado una notificación escrita por correo ordinario dentro de catorce días hábiles después de esa determinación. La notificación debe describir la actividad presuntamente violatoria, citar la ley aplicable presuntamente violada, e informar a la parte que se celebrará una audiencia ante un examinador de audiencias conforme al Capítulo 119 a solicitud de la parte.

• ✓La notificación debe enviarse dentro de catorce (14) días hábiles después de la determinación de evidencia razonable
• ✓La notificación se envía por correo ordinario
• ✓La notificación debe incluir una descripción de la actividad, la ley presuntamente violada, y una declaración del derecho a una audiencia conforme al Capítulo 119

La Comisión Inmobiliaria de Ohio decide si imponer sanciones disciplinarias por violaciones de la sección 4735.02 o 4735.023. Si se encuentra una violación, la comisión puede imponer una sanción civil en cantidad que determine, sin exceder mil dólares por violación. Cada día que ocurra o continúe una violación se cuenta como una violación separada. La comisión establece los términos de pago, mantiene un registro de los procedimientos y emite una opinión escrita citando los hallazgos y las razones de su acción.

• ✓La sanción civil no puede exceder $1,000 por violación
• ✓Cada día que ocurra o continúe una violación se cuenta como una violación separada
• ✓La comisión determina el monto de la sanción y los términos de pago
• ✓La comisión debe emitir una opinión escrita con los hallazgos y las razones

El superintendente de bienes raíces, con la aprobación de la Comisión de Bienes Raíces de Ohio, debe establecer mediante reglamento una declaración de divulgación de agencia. Este formulario estandarizado debe incluir un lugar para que el licenciatario y todas las partes de la transacción firmen y lo fechen, y debe contener secciones que divulguen o expliquen información requerida específica sobre las relaciones de agencia en la transacción.

• ✓El superintendente de bienes raíces establece la declaración de divulgación de agencia mediante reglamento, sujeto a la aprobación de la Comisión de Bienes Raíces de Ohio
• ✓La declaración debe incluir un lugar para que el licenciatario y todas las partes firmen y fechen

La declaración de divulgación de la agencia debe identificar a las partes y la propiedad involucradas. Debe enumerar los nombres de todas las partes en la transacción (a menos que sean confidenciales), la dirección del bien raíz que se vende o se arrienda, el nombre de cada agente titular de licencia y la correduría con la que está afiliado, así como la parte que cada agente representa en la transacción.

• ✓Los nombres de todas las partes deben divulgarse a menos que sean confidenciales
• ✓La declaración debe incluir la dirección de la propiedad, el nombre de cada agente titular de licencia, la correduría afiliada y la parte que cada agente representa

La declaración debe aclarar el arreglo de agencia en varios escenarios. Si un agente inmobiliario que representa a un comprador y un agente inmobiliario que representa a un vendedor están afiliados a la misma empresa de corretaje, debe indicar si actúan como agentes duales o representan a sus clientes por separado. Si solo un agente inmobiliario está involucrado, debe indicar si ese agente inmobiliario es un agente dual o representa solo a una parte. Si tanto el comprador como el vendedor están representados por agentes inmobiliarios de la misma empresa de corretaje, la empresa de corretaje es un agente dual.

• ✓Dos agentes inmobiliarios de la misma empresa de corretaje que representan al comprador y al vendedor deben divulgar si actúan como agentes duales o representan a las partes por separado
• ✓Un agente inmobiliario debe divulgar si es un agente dual o representa solo a una parte
• ✓Cuando tanto el comprador como el vendedor están representados por agentes inmobiliarios afiliados a la misma empresa de corretaje, la empresa de corretaje es un agente dual

Cuando un corredor de bienes raíces o un agente inmobiliario proporciona el nombre de un inspector de vivienda a un comprador o vendedor de bienes raíces, se le requiere que proporcione al menos tres nombres de inspectores de vivienda en lugar de solo uno. Esto evita la apariencia de dirección a un solo inspector. Además, cualquier inspector de vivienda nombrado por el licenciatario debe estar autorizado conforme al Capítulo 4764 del Código Revisado.

• ✓Si un corredor o agente inmobiliario proporciona el nombre de un inspector de vivienda, debe proporcionar al comprador o vendedor los nombres de al menos tres inspectores de vivienda
• ✓Cualquier inspector de vivienda nombrado debe estar autorizado conforme al Capítulo 4764 del Código Revisado
• ✓El requisito se activa solo cuando el licenciatario elige proporcionar un nombre de inspector de vivienda

Un licenciatario que actúa como agente del comprador o un subagente del vendedor que trabaja con un comprador debe presentar la declaración de divulgación de agencia (descrita en ORC 4735.57) al comprador y solicitar que el comprador la firme y la feche a más tardar en la preparación de una oferta de compra o arrendamiento, o una solicitud escrita de propuesta de arrendamiento. Esto asegura que el comprador entienda la relación de agencia antes de comprometerse con una oferta.

• ✓El agente del comprador o el subagente del vendedor debe presentar la declaración de divulgación de agencia al comprador a más tardar en la preparación de una oferta de compra/arrendamiento o una solicitud escrita de propuesta de arrendamiento
• ✓Se debe solicitar al comprador que firme y feche la declaración
• ✓La declaración de divulgación mencionada es la descrita en ORC 4735.57

Después de que el comprador firme la declaración de divulgación de agencia, el agente licenciado debe entregar la declaración firmada al agente del vendedor, o directamente al vendedor si el vendedor no está representado por un agente. Antes de presentar al vendedor una oferta escrita, arrendamiento o solicitud escrita de propuesta de arrendamiento, el agente del vendedor (o el agente del comprador si el vendedor no tiene agente) debe presentar la declaración de divulgación de agencia al vendedor y solicitarle que la firme y la feche.

• ✓La declaración firmada debe entregarse al agente del vendedor, o directamente al vendedor si no está representado
• ✓Antes de presentar una oferta escrita o propuesta de arrendamiento, la declaración de divulgación debe presentarse al vendedor y se le debe solicitar que la firme y la feche
• ✓Si el vendedor no está representado, el agente del comprador debe presentar la declaración al vendedor

Un licenciatario debe indicar la relación de agencia precisa en la declaración de divulgación de agencia. Esto garantiza que todas las partes comprendan a quién representa cada licenciatario en la transacción.

• ✓El licenciatario debe indicar la relación de agencia precisa en la declaración de divulgación
• ✓Tergiversar la relación de agencia infringe este requisito

Los requisitos de divulgación de esta sección no se aplican en cuatro situaciones: (1) renta o arrendamiento de locales residenciales (tal como se define en ORC 5321.01) si el acuerdo de renta/arrendamiento puede ejecutarse en dieciocho meses o menos; (2) la derivación de un posible comprador o vendedor a otro agente con licencia; (3) transacciones que impliquen la venta, arrendamiento o intercambio de bienes raíces extranjeros (tal como se define en ORC 4735.01(E)); y (4) transacciones que impliquen la venta de un lote de cementerio o un derecho de inhumación en cementerio.

• ✓No se requiere divulgación para rentas/arrendamientos residenciales ejecutables en 18 meses o menos
• ✓No se requiere divulgación para la derivación de un posible comprador o vendedor a otro agente con licencia
• ✓No se requiere divulgación para la venta, arrendamiento o intercambio de bienes raíces extranjeros
• ✓No se requiere divulgación para la venta de un lote de cementerio o un derecho de inhumación en cementerio

Al representar a un vendedor en una relación de agencia, un licenciado debe buscar activamente una oferta de compra a un precio y con términos aceptables para el vendedor. Sin embargo, una vez que la propiedad está sujeta a un contrato de venta, arrendamiento o carta de intención de arrendamiento, el licenciado no está obligado a buscar ofertas adicionales a menos que el vendedor específicamente le indique que lo haga.

• ✓Un agente del vendedor debe buscar una oferta de compra a un precio y con términos aceptables para el vendedor
• ✓Una vez que una propiedad está bajo contrato, arrendamiento o carta de intención, el licenciado no necesita buscar ofertas adicionales a menos que el vendedor lo indique de otra manera

Un agente del vendedor debe aceptar la entrega y presentar cualquier oferta de compra al vendedor de manera oportuna. Esta obligación continúa incluso si la propiedad ya está sujeta a un contrato de venta, arrendamiento o carta de intención de arrendamiento. El deber de presentar ofertas es obligatorio independientemente del estado contractual de la propiedad.

• ✓Todas las ofertas de compra deben ser aceptadas y presentadas al vendedor de manera oportuna
• ✓El deber de presentar ofertas se aplica incluso si la propiedad ya está bajo contrato, arrendamiento o carta de intención

Una solicitud de licencia de corredor de bienes raíces debe presentarse al superintendente de bienes raíces en formularios proporcionados por el superintendente y ser presentada ante el superintendente. La solicitud debe estar firmada por el solicitante, o por sus miembros u oficiales si el solicitante es una entidad. La solicitud debe indicar el nombre de la persona que solicita y la ubicación del lugar de negocio para el cual se desea la licencia, más cualquier otra información que el superintendente requiera.

• ✓Las solicitudes se presentan al superintendente de bienes raíces en formularios proporcionados por el superintendente
• ✓La solicitud debe estar firmada por el solicitante o sus miembros u oficiales
• ✓La solicitud debe indicar el nombre del solicitante y la ubicación del lugar de negocio para el cual se desea la licencia
• ✓El solicitante debe proporcionar cualquier otra información que el superintendente requiera

Todo corredor en Ohio debe desarrollar una política de corretaje escrita sobre agencia. Esta política debe ser entregada a vendedores, inquilinos y compradores potenciales de conformidad con los requisitos de la ORC 4735.56.

• ✓Cada corredor DEBE desarrollar una política de corretaje escrita sobre agencia
• ✓La política debe ser proporcionada a vendedores, inquilinos y compradores potenciales
• ✓La política debe cumplir con las normas de divulgación y entrega de esta sección

La política de intermediación sobre agencia debe incluir divulgaciones obligatorias específicas que expliquen las relaciones de agencia, la política de representación del intermediario, las posibilidades de agencia dual, la representación dentro de la empresa de ambas partes, las políticas de cooperación y compensación, y el reconocimiento por firma.

• ✓Debe explicar las relaciones de agencia permitidas bajo ORC 4735.53 y los deberes que un agente debe a un cliente
• ✓Debe indicar la política del intermediario sobre representación de compradores o vendedores
• ✓Debe divulgar si el intermediario/licenciado puede actuar como agencia dual, además de las opciones y consecuencias del cliente, incluyendo el derecho a rescindir la relación y buscar otra representación
• ✓Debe divulgar si otro licenciado en el mismo intermediario puede convertirse en el agente exclusivo de la otra parte y si cada licenciado representa solo los intereses de ese cliente
• ✓Debe indicar la política del intermediario sobre cooperación con otros intermediarios, incluyendo si ofrece o busca compensación de otros intermediarios
• ✓Debe indicar que un intermediario que representa a un comprador representa los intereses del comprador incluso si el agente del vendedor o el vendedor compensa al intermediario del comprador
• ✓Debe indicar que la firma del comprador o vendedor solo reconoce la recepción de la política

Un agente autorizado que trabaja directamente con un vendedor debe proporcionar la política de la correduría sobre relaciones de agencia en el momento de celebrar el acuerdo de agencia (si se requiere un acuerdo conforme a ORC 4735.55), o si no se requiere acuerdo, antes de anunciar o mostrar la propiedad inmobiliaria del vendedor. El agente debe obtener la firma del vendedor reconociendo la recepción.

• ✓Proporcionar la política en el momento de celebrar un acuerdo de agencia si lo requiere ORC 4735.55
• ✓Si no se requiere un acuerdo de agencia, proporcionar la política antes de anunciar o mostrar la propiedad inmobiliaria del vendedor
• ✓Obtener la firma del vendedor reconociendo la recepción, a menos que el vendedor rechace
• ✓Si el vendedor rechaza firmar, el agente debe anotar esta negativa en la política

Un agente de bienes raíces que trabaja directamente con un comprador — ya sea como agente del comprador, agente del vendedor o subagente del vendedor — debe proporcionar la póliza de mediación inmobiliaria y obtener una firma que acuse recibo. La póliza debe entregarse antes de la más temprana de varias acciones especificadas.

• ✓Se aplica a un agente de bienes raíces que trabaja directamente con un comprador como agente del comprador, agente del vendedor o subagente del vendedor
• ✓Debe obtener la firma del comprador acusando recibo a menos que el comprador se niegue; anotar cualquier negativa en la póliza
• ✓Debe proporcionar la póliza antes de la MÁS TEMPRANA de: iniciar una evaluación de precalificación; solicitar información financiera específica para determinar la capacidad de rango de precio; mostrar bienes raíces distintos a una jornada de puertas abiertas; discutir la presentación de una oferta; presentar una oferta en nombre del comprador; o celebrar un acuerdo de mediación conforme a la ORC 4735.55
• ✓Mostrar una propiedad en una jornada de puertas abiertas NO desencadena el requisito de entrega

La Comisión de Bienes Raíces de Ohio o el Superintendente de Bienes Raíces podrá iniciar una investigación sobre la conducta de un licenciatario (agente inmobiliario, vendedor inmobiliario, agente inmobiliario extranjero o vendedor inmobiliario extranjero) o una persona/entidad sin licencia únicamente dentro de tres años a partir de la fecha en que ocurrió la supuesta violación. Este plazo de prescripción rige las investigaciones disciplinarias conforme al Capítulo 4735 del Código Revisado de Ohio (ORC) y secciones relacionadas.

• ✓Una investigación debe iniciarse dentro de tres años a partir de la fecha en que ocurrió la supuesta violación
• ✓Tanto la Comisión de Bienes Raíces de Ohio como el Superintendente de Bienes Raíces pueden iniciar la investigación
• ✓Las investigaciones pueden autorizarse conforme a las secciones 1349.11, 4735.051, 4735.052, 4735.18 o cualquier otra sección del Código Revisado

Si una investigación no se inicia dentro del período de tres años, quedará prescrita. Ni la Comisión ni el Superintendente podrán suspender o revocar una licencia o tomar otras medidas disciplinarias contra ningún licenciatario, persona sin licencia o entidad sin licencia basándose en una violación alegada que hubiera podido ser objeto de la investigación prescrita.

• ✓La falta de iniciación dentro de tres años prescribe la investigación completamente
• ✓No se puede tomar medida de suspensión, revocación u otra acción disciplinaria sobre una violación alegada prescrita
• ✓La prescripción se aplica a licenciatarios, personas sin licencia y entidades sin licencia

El superintendente de bienes raíces puede, por iniciativa propia, investigar la conducta de cualquier titular de licencia. La Comisión de Bienes Raíces de Ohio DEBE imponer sanciones disciplinarias a cualquier titular de licencia condenado por un delito grave o un crimen de depravación moral — independientemente de si el titular de licencia estaba actuando en su capacidad de bienes raíces o manejando su propia propiedad. Para los otros actos prohibidos enumerados, la Comisión PUEDE imponer sanciones a discreción cuando el titular de licencia está actuando en su capacidad de corredor/agente o manejando su propia propiedad.

• ✓Una condena por delito grave o crimen de depravación moral resulta en disciplina obligatoria, independientemente de si se relaciona con la práctica de bienes raíces.
• ✓La disciplina por los actos prohibidos enumerados es discrecional y se aplica a la conducta en la capacidad de bienes raíces del titular de licencia o en el manejo de su propia propiedad.
• ✓El superintendente puede investigar a cualquier titular de licencia por iniciativa propia.

Un licenciado puede ser disciplinado por hacer deliberadamente cualquier tergiversación, hacer promesas falsas con la intención de influir, persuadir o inducir, o participar en un curso continuo de tergiversación o promesas falsas a través de agentes, vendedores, publicidad o de otro modo.

• ✓Hacer deliberadamente cualquier tergiversación es un acto prohibido (A)(1).
• ✓Hacer promesas falsas con la intención de influir, persuadir o inducir está prohibido (A)(2).
• ✓Un curso continuo de tergiversación o promesas falsas por cualquier medio está prohibido (A)(3).

Los titulares de licencia no pueden actuar para más de una parte en una transacción excepto según lo permitido bajo §4735.71 (reglas de agencia dual). Deben rendir cuentas y remitir en un tiempo razonable cualquier dinero que pertenezca a otros y que llegue a su posesión.

• ✓Actuar para más de una parte está prohibido a menos que sea permitido por y cumpla con §4735.71 (A)(4).
• ✓El incumplimiento en un tiempo razonable de rendir cuentas o remitir dinero de otros es una violación (A)(5).
• ✓Se prohíben las prácticas deshonestas o ilegales, la negligencia grave, la incompetencia o la conducta indebida (A)(6).

Por sentencia judicial final, la violación de leyes federales o municipales de derechos civiles o prácticas discriminatorias ilegales bajo el Capítulo 4112 relacionadas con la compra/venta de bienes inmuebles es un acto prohibido, siempre que surja de esfuerzos de buena fe para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles. Las violaciones segunda o posteriores NO requieren sentencia judicial final para desencadenar disciplina, e imponen sanciones obligatorias escalonadas.

• ✓Una primera violación de derechos civiles/discriminación requiere sentencia judicial final y debe surgir de esfuerzos de buena fe en bienes inmuebles (A)(7)(a).
• ✓Una violación segunda o posterior NO requiere sentencia judicial final (A)(7)(b).
• ✓Por una segunda infracción, la Comisión DEBE suspender la licencia por un mínimo de dos meses o revocarla.
• ✓Por una infracción posterior (tercera o superior), la Comisión DEBE revocar la licencia.

Los corredores/agentes de ventas deben entregar a todas las partes copias verdaderas de los listados y acuerdos en el momento en que cada parte firma. Los corredores deben mantener una cuenta bancaria especial/fiduciaria sin intereses, separada de las cuentas personales, en una institución depositaria ubicada en el estado para fondos de depósito en garantía, depósitos de seguridad y otros fondos fiduciarios; se requiere una cuenta fiduciaria separada que devenga intereses para fondos de administración de propiedades (rentas, depósitos) con intereses pagados pro rata a los propietarios.

• ✓Las partes deben recibir copias verdaderas de los listados/acuerdos en el momento de la firma (A)(25).
• ✓La cuenta fiduciaria general debe no devengador de intereses y separada de las cuentas personales, en una institución depositaria constituida por el estado o el gobierno federal ubicada en Ohio (A)(26).
• ✓Una cuenta fiduciaria de administración de propiedades (A)(27) puede devengar intereses, los cuales deben pagarse pro rata a los propietarios.
• ✓El requisito de cuenta de administración de propiedades (A)(27) no se aplica a los corredores que no se dedican a administrar propiedades para propietarios.
• ✓El nombre, número de cuenta y ubicación de la institución depositaria de las cuentas fiduciarias deben enviarse por escrito al superintendente.

La Comisión de Bienes Raíces de Ohio se crea conforme a la sección ORC 4735.03. Consta de cinco miembros designados por el gobernador con el consejo y consentimiento del senado. Cuatro miembros deben haber ejercido la profesión de corredor de bienes raíces con licencia en Ohio durante los diez años inmediatamente anteriores a su designación, y un miembro debe representar al público. Esta composición garantiza tanto la experiencia de la industria como la representación pública en la comisión.

• ✓La comisión consta de cinco miembros designados por el gobernador con el consejo y consentimiento del senado
• ✓Cuatro miembros deben haber sido corredores de bienes raíces con licencia de Ohio durante los diez años inmediatamente anteriores a su designación
• ✓Un miembro debe representar al público
• ✓No más de tres miembros pueden pertenecer a un mismo partido político
• ✓Ningún miembro puede servir simultáneamente en la comisión y en la junta de tasadores de bienes raíces (ORC 4763.02)

Un licenciado que se dedique al negocio de referir posibles inquilinos a posibles unidades o ubicaciones de alquiler y que cobre una tarifa al posible inquilino debe celebrar un contrato escrito con el posible inquilino y proporcionarle una copia. El contrato debe divulgar la manera en que se obtuvieron los listados de unidades de alquiler.

• ✓Un licenciado que cobre honorarios de referencia de inquilinos debe utilizar un contrato escrito
• ✓El licenciado debe proporcionar al posible inquilino una copia del contrato
• ✓El contrato debe divulgar la manera en que se obtuvieron los listados de unidades de alquiler

Todo contrato debe estipular que cualquier tarifa que exceda diez dólares será reembolsada o restituida al posible inquilino bajo demanda si el inquilino no obtiene un alquiler que se conforme a las especificaciones del inquilino a través de los listados proporcionados. La solicitud de reembolso se puede hacer no antes de 30 días y no más tarde de 60 días después de que se celebre el contrato.

• ✓Cualquier tarifa que exceda $10 debe ser reembolsada bajo demanda si no se obtiene un alquiler que cumpla con los requisitos
• ✓La solicitud de reembolso se puede hacer no antes de 30 días después de que se celebre el contrato
• ✓La solicitud de reembolso debe realizarse no más tarde de 60 días después de que se celebre el contrato
• ✓Si la información de alquiler proporcionada no es actual o precisa, la tarifa COMPLETA debe ser reembolsada bajo demanda

Un agente con licencia no puede referir a un inquilino potencial a ninguna propiedad sin el consentimiento del propietario, y no puede referir a un inquilino potencial a ninguna dirección inexistente.

• ✓Ningún agente con licencia debe referir a un inquilino potencial a ninguna propiedad sin el consentimiento del propietario
• ✓Ningún agente con licencia debe referir a un inquilino potencial a ninguna dirección inexistente

Cada persona con licencia conforme a la sección 4735.07 (agente de ventas) o 4735.09 (corredor) debe presentar una prueba satisfactoria ante el superintendente de bienes raíces que demuestre que completó 30 horas de educación continua conforme lo prescrito por la Comisión de Bienes Raíces de Ohio. La prueba debe presentarse antes o en la fecha del cumpleaños del titular de licencia tres años después de la emisión inicial de la licencia, y antes o en la fecha del cumpleaños del titular de licencia cada tres años subsecuentes. Se aplican excepciones para los titulares de licencia con estado de renuncia y para titulares de licencia discapacitados.

• ✓Se requieren 30 horas de educación continua durante cada período de informes de tres años
• ✓El plazo es el cumpleaños del titular de licencia tres años después de la emisión inicial de la licencia, y luego cada tercer cumpleaños subsecuente
• ✓La educación continua debe ser prescrita por la Comisión de Bienes Raíces de Ohio conforme a la sección 4735.10
• ✓Los titulares de licencia con estado de renuncia (sección 4735.142) y los titulares de licencia discapacitados (división E) están exentos

Si una persona tiene licencia como corredor o corredor en depósito, o actúa como titular de licencia de nivel gerencial, la educación continua requerida debe incluir un curso de tres horas sobre los deberes de un corredor principal y otros asuntos relacionados con la operación de una agencia inmobiliaria.

• ✓Los corredores, corredores en depósito y titulares de licencia de nivel gerencial deben completar un curso de tres horas sobre los deberes del corredor principal
• ✓Este curso está incluido en las 30 horas de educación continua requeridas

Cuando el dinero de garantía relacionado con un acuerdo de compra de bienes raíces se deposita en una cuenta de fideicomiso o especial del corredor, el corredor debe mantenerlo en esa cuenta de conformidad con los términos del acuerdo de compra hasta que un evento desencadenante específico permita el desembolso. Este es un deber fiduciario fundamental de la ley de licencias con respecto a fondos fiduciarios.

• ✓El corredor debe mantener el dinero de garantía en la cuenta de fideicomiso o especial de conformidad con los términos del acuerdo de compra
• ✓El dinero de garantía solo puede ser desembolsado cuando ocurra uno de los eventos enumerados en la división (A)

Un corredor puede liberar el dinero de garantía de la cuenta fiduciaria solo cuando ocurra uno de cinco eventos estatutarios: (1) la transacción se cierra y el corredor desembolsa al agente de cierre/depósito o según el acuerdo; (2) ambas partes proporcionan instrucciones escritas firmadas por separado especificando el desembolso; (3) el corredor recibe una orden judicial final especificando quién recibe el dinero; (4) un propietario del registro residencial cancela bajo la ORC 5301.95(C)(1) y el corredor paga al propietario del registro; o (5) el dinero se convierte en fondos no reclamados y se remite al director de comercio.

• ✓El desembolso al cierre se realiza según el agente de depósito o los términos del acuerdo de compra
• ✓Las instrucciones escritas por separado deben ser firmadas por AMBAS partes
• ✓Una orden judicial final que especifique al beneficiario autoriza el desembolso
• ✓El dinero de garantía no reclamado debe reportarse y remitirse al director de comercio bajo la ORC 169.03

Toda licencia de agente inmobiliario extranjero y vendedor inmobiliario vence el 31 de diciembre de cada año. Para renovar, el titular de la licencia debe presentar una solicitud de renovación ante el superintendente de bienes raíces y pagar la tarifa prescrita en la sección 4735.15. La solicitud de renovación y la tarifa deben presentarse no menos de 15 ni más de 60 días antes del vencimiento de la licencia anterior. El superintendente tiene discreción para aceptar una solicitud de renovación presentada menos de 15 días antes del vencimiento del año calendario. El superintendente debe notificar, sin demora indebida, sobre su acción en cualquier solicitud de renovación.

• ✓Las licencias de agente inmobiliario extranjero y vendedor inmobiliario vencen el 31 de diciembre de cada año
• ✓La solicitud de renovación y la tarifa deben presentarse no menos de 15 ni más de 60 días antes del vencimiento
• ✓El superintendente puede aceptar una solicitud de renovación presentada menos de 15 días antes del vencimiento
• ✓El superintendente debe notificar sin demora indebida sobre su acción en una solicitud de renovación
• ✓La tarifa de renovación es la tarifa prescrita en la sección ORC 4735.15

Una persona licenciada como corredor (bajo 4735.07) o vendedor (bajo 4735.09) puede solicitar al superintendente de bienes raíces y licencias profesionales que coloque su licencia en estado de renuncia permanente. Esta solicitud debe presentarse en cualquier momento antes de la fecha en que el licenciatario debe presentar un aviso de renovación conforme a la división (B) de la sección 4735.14.

• ✓Solo las personas licenciadas bajo 4735.07 (corredor) o 4735.09 (vendedor) pueden solicitar el estado de renuncia permanente
• ✓La solicitud debe presentarse antes de la fecha de vencimiento del aviso de renovación del licenciatario conforme a 4735.14(B)
• ✓La solicitud se presenta al superintendente de bienes raíces y licencias profesionales

Una persona cuya licencia está en estado de dimisión permanente y que posteriormente desea obtener una licencia activa o inactiva debe solicitar nuevamente. Debe solicitar de conformidad con los requisitos completos de la sección 4735.07 (corredor) o 4735.09 (agente de ventas), según corresponda, o las reglas adoptadas por la comisión conforme a 4735.10(A). No hay una simple restitución — la persona debe efectivamente calificar nuevamente.

• ✓Una licencia dimitida no puede ser simplemente restituida; la persona debe solicitar nuevamente la licencia
• ✓La solicitud debe cumplir con los requisitos de 4735.07 o 4735.09, según corresponda, o las reglas de la comisión conforme a 4735.10(A)
• ✓Se aplica si la persona solicita una licencia activa o inactiva

La ley de Ohio identifica ciertos deberes fiduciarios fundamentales que un licenciatario debe al cliente y que son obligatorios y no pueden ser abandonados. Los deberes requeridos de un licenciatario bajo la sección 4735.62 del Código Revisado NO PUEDEN ser renunciados por un cliente bajo ninguna circunstancia. Estos representan las obligaciones de agencia fundamentales que siempre se aplican a la relación de agencia.

• ✓Los deberes requeridos bajo ORC 4735.62 no pueden ser renunciados por un cliente
• ✓La sección 4735.62 establece los deberes fiduciarios requeridos de todos los licenciatarios
• ✓Ningún acuerdo ni declaración firmada puede renunciar a los deberes de 4735.62

A diferencia de los deberes fundamentales del artículo 4735.62, los deberes requeridos bajo los artículos 4735.63 o 4735.65 PUEDEN renunciarse, pero solo si se cumplen requisitos específicos. Un licenciatario debe cumplir estos deberes a menos que el cliente tanto acepte renunciar a ellos COMO firme una declaración escrita de renuncia de deberes que cumpla con la división (C). Sin una renuncia debidamente firmada, el licenciatario sigue obligado a cumplir todos los deberes bajo 4735.63/4735.65.

• ✓El licenciatario debe cumplir los deberes bajo los artículos 4735.63 y 4735.65 a menos que sean debidamente renunciados
• ✓La renuncia requiere que el cliente acepte y firme una declaración de renuncia de deberes
• ✓La declaración de renuncia firmada debe cumplir con la división (C) del artículo

Conforme a ORC 4735.55(B), un licenciatario debe celebrar un acuerdo de agencia escrito ANTES de realizar ciertas actividades en nombre de un cliente que impliquen propiedades inmobiliarias residenciales. Esto asegura que la relación de agencia se documente antes de que comience la representación. «Propiedad inmobiliaria residencial» tiene el significado en ORC 5302.30, y «locales residenciales» y «inquilino» tienen los significados en ORC 5321.01.

• ✓Se debe firmar un acuerdo de agencia escrito antes de publicitar o mostrar propiedades inmobiliarias residenciales en nombre de un vendedor
• ✓Se debe firmar un acuerdo de agencia escrito antes de hacer una oferta de compra de propiedades inmobiliarias residenciales en nombre de un comprador
• ✓Se debe firmar un acuerdo de agencia escrito antes de hacer una oferta de arrendamiento de locales residenciales en nombre de un inquilino por un término superior a dieciocho meses
• ✓Los arrendamientos de dieciocho meses o menos NO activan el requisito de acuerdo de agencia escrito

Todo corredor de bienes raíces con licencia conforme al Capítulo 4735 debe tener y mantener un lugar de negocios definido en Ohio. Un apartado postal no califica como un lugar de negocios definido. La licencia del corredor solo puede autorizar negocios desde la ubicación especificada en ella.

• ✓Todo corredor con licencia debe mantener un lugar de negocios definido en Ohio
• ✓Una dirección de apartado postal NO califica como un lugar de negocios definido
• ✓Ninguna licencia autoriza al titular para hacer negocios excepto desde la ubicación especificada en ella

La licencia de un agente de bienes raíces debe ser exhibida prominentemente en la oficina o lugar de negocio del agente. Si un agente de bienes raíces mantiene más de una ubicación en Ohio, el agente debe solicitar y obtener una licencia duplicada para cada oficina de sucursal, y la licencia de cada sucursal debe ser exhibida prominentemente en esa ubicación de sucursal.

• ✓La licencia del agente de bienes raíces debe ser exhibida prominentemente en la oficina o lugar de negocio
• ✓Se debe obtener una licencia duplicada para cada oficina de sucursal mantenida en Ohio
• ✓La licencia de la oficina de sucursal debe ser exhibida prominentemente en la ubicación de la sucursal

Un profesional de tierras de petróleo y gas que de otro modo no está autorizado a ejercer las actividades descritas en ORC 4735.01(A) (las actividades que normalmente requieren una licencia de bienes raíces) puede realizar esas actividades sin una licencia de bienes raíces si cumple con los requisitos de registro y divulgación de §4735.023. Esta es una vía de registro alternativa ante el superintendente de bienes raíces en lugar de una licencia completa.

• ✓Un profesional de tierras de petróleo y gas puede ejercer las actividades descritas en ORC 4735.01(A) sin una licencia de bienes raíces si cumple con §4735.023
• ✓Esta es una exención basada en registro administrada por el superintendente de bienes raíces

Para calificar, el profesional de bienes raíces de petróleo y gas debe registrarse anualmente con el superintendente de bienes raíces en la fecha especificada y en un formulario aprobado por el superintendente. El formulario debe incluir el nombre y la dirección del profesional, más la evidencia de membresía en regla en una organización profesional nacional, estatal o local que haya existido al menos tres años y que haya desarrollado estándares de desempeño y ética para profesionales de bienes raíces de petróleo y gas como parte de su misión. Una tarifa anual, establecida por el superintendente, que no exceda $100, debe acompañar al registro.

• ✓El registro debe renovarse anualmente con el superintendente de bienes raíces
• ✓El formulario de registro requiere nombre, dirección y evidencia de membresía vigente en una organización profesional calificada
• ✓La organización calificada debe haber existido al menos tres años y haber desarrollado estándares de desempeño y ética
• ✓La tarifa anual no puede exceder cien dólares ($100)

En o antes del primer contacto con cualquier propietario de tierras u otra persona con un interés en bienes raíces con el propósito de participar en actividades profesionales de tierras de petróleo y gas, el profesional debe divulgar (en un formulario aprobado por el superintendente): su nombre y dirección registrados; que está registrado ante el superintendente y es miembro en regla de una organización profesional calificada; que NO es un corredor de bienes raíces con licencia o vendedor conforme al Capítulo 4735; que el propietario puede buscar asesoramiento legal para cualquier transacción; y que el profesional NO representa al propietario u otra persona.

• ✓La divulgación debe realizarse en o antes del primer contacto con el propietario de tierras o la persona interesada
• ✓Debe divulgar que el profesional NO es un corredor de bienes raíces con licencia o vendedor
• ✓Debe divulgar que el profesional NO representa al propietario de tierras u otra persona
• ✓Debe aconsejar que el propietario puede buscar asesoramiento legal en conexión con cualquier transacción
• ✓La divulgación debe realizarse en un formulario aprobado por el superintendente

• A. La División de Bienes Raíces y Licencias Profesionales de Ohio
• B. La Comisión de Derechos Civiles de Ohio (OCRC) ✓ Respuesta
• C. La Sección de Protección al Consumidor del Fiscal General de Ohio
• D. El comité de ética de la junta local de REALTORS®

• A. El corredor debe mantener una sola cuenta de fideicomiso conjunta y distribuir los fondos a los propietarios mensualmente, sin libros de contabilidad individuales por cliente
• B. El corredor debe mantener cuentas bancarias separadas y nominadas para cada propietario individual administrado
• C. El corredor debe mantener una cuenta de fideicomiso con libros de contabilidad individuales para cada propietario, de modo que los fondos de cada cliente puedan identificarse y conciliarse en cualquier momento ✓ Respuesta
• D. El corredor puede mezclar los depósitos de garantía y los alquileres anticipados con los fondos operativos, siempre que se realice una conciliación trimestral

• A. Un inquilino periódico de mes a mes, y cualquiera de las partes puede poner fin al arrendamiento notificando con al menos 30 días de antelación a la fecha periódica de pago de la renta ✓ Respuesta
• B. Un inquilino bajo un nuevo contrato de un año que se renovó automáticamente en los mismos términos del contrato vencido
• C. Un ocupante por tolerancia (tenant at sufferance) a quien el arrendador puede desalojar de inmediato mediante una acción de entrada y retención forzosas (forcible entry and detainer) sin notificación alguna
• D. Un inquilino a voluntad (tenant at will) cuyo arrendamiento el arrendador puede terminar en cualquier momento con 3 días de aviso, ya que no rige ningún plazo contractual

• A. Un contratista independiente sin licencia puede mostrar unidades y negociar arrendamientos, siempre que el corredor revise y firme todos los acuerdos finales
• B. Mostrar unidades y negociar los términos del arrendamiento son actividades sujetas a licencia conforme al Capítulo 4735 del ORC; el corredor no puede delegarlas en una persona sin licencia, independientemente de cómo se clasifique al trabajador ✓ Respuesta
• C. Una persona sin licencia puede mostrar unidades, pero no puede hablar sobre montos de renta ni términos del arrendamiento con posibles inquilinos
• D. Ohio exime de los requisitos de licencia las tareas de administración de propiedades cuando el contratista trabaja exclusivamente para un solo propietario

• A. Conforme a la ley federal Servicemembers Civil Relief Act, el arrendamiento termina 30 días después de la siguiente fecha de vencimiento de la renta posterior a la entrega del aviso (en este caso, el 30 de abril), y no puede cobrarse ninguna penalización por terminación anticipada. ✓ Respuesta
• B. Conforme al Capítulo 5321 del Ohio Revised Code, el inquilino puede terminar el contrato de inmediato al entregar el aviso, pero pierde el depósito de garantía como daños y perjuicios liquidados.
• C. El inquilino sigue siendo responsable de la renta hasta diciembre, porque la Ley de Arrendador e Inquilino de Ohio no contiene excepción militar alguna y un contrato a plazo fijo no puede romperse sin el consentimiento del arrendador.
• D. El arrendamiento termina 60 días después de la entrega del aviso, y el arrendador puede retener el equivalente a un mes de renta como cargo por terminación anticipada según la ley de Ohio.

• A. Sí, porque el contrato autorizó expresamente al corredor a desembolsar fondos conforme a un laudo arbitral, lo que constituye una instrucción escrita de ambas partes. ✓ Respuesta
• B. No, porque la ley de Ohio prohíbe las cláusulas de arbitraje en los contratos de compraventa de bienes inmuebles residenciales.
• C. No, porque el corredor solo puede desembolsar fondos fiduciarios en virtud de una orden judicial o de un consentimiento mutuo por escrito firmado de manera contemporánea a la solicitud de desembolso, y no mediante una autorización contractual firmada con anterioridad.
• D. Sí, pero únicamente si el arbitraje fue conducido por un árbitro con licencia otorgada por la División de Bienes Raíces y Licencias Profesionales de Ohio.