Pregunta 1
Un inquilino residencial en Ohio presenta una queja de vivienda justa alegando que el arrendador discriminó con base en el estatus familiar. Según la ley de Ohio, ¿qué agencia tiene autoridad principal para investigar las quejas de vivienda justa bajo la ley estatal relacionadas con arrendamientos residenciales?
- A. La División de Bienes Raíces y Licencias Profesionales de Ohio
- B. La Comisión de Derechos Civiles de Ohio (OCRC) ✓ Respuesta
- C. La Sección de Protección al Consumidor del Fiscal General de Ohio
- D. El comité de ética de la junta local de REALTORS®
Explicación: La ley de vivienda justa de Ohio está codificada en el Capítulo 4112 del Código Revisado de Ohio (ORC), el cual es administrado y aplicado por la Comisión de Derechos Civiles de Ohio (OCRC). La OCRC investiga las quejas de discriminación en vivienda basadas en clases protegidas bajo la ley estatal, incluido el estatus familiar. La División de Bienes Raíces y Licencias Profesionales de Ohio se ocupa de la conducta de los licenciatarios, no de las quejas de vivienda justa de los inquilinos. El Fiscal General y las juntas de REALTORS® no tienen un papel principal en la resolución de quejas individuales de vivienda justa bajo el Capítulo 4112 del ORC.
Pregunta 2
Bajo las reglas del Código Administrativo de Ohio que rigen a los corredores de bienes raíces con licencia, ¿cuál de las siguientes opciones describe mejor la obligación del corredor cuando una cuenta de fideicomiso de administración de propiedades contiene tanto depósitos de garantía como pagos anticipados de alquiler pertenecientes a múltiples clientes?
- A. El corredor debe mantener una sola cuenta de fideicomiso conjunta y distribuir los fondos a los propietarios mensualmente, sin libros de contabilidad individuales por cliente
- B. El corredor debe mantener cuentas bancarias separadas y nominadas para cada propietario individual administrado
- C. El corredor debe mantener una cuenta de fideicomiso con libros de contabilidad individuales para cada propietario, de modo que los fondos de cada cliente puedan identificarse y conciliarse en cualquier momento ✓ Respuesta
- D. El corredor puede mezclar los depósitos de garantía y los alquileres anticipados con los fondos operativos, siempre que se realice una conciliación trimestral
Explicación: La Regla 1301:5-6-14 del Código Administrativo de Ohio exige que un corredor mantenga una cuenta de fideicomiso para los fondos de administración de propiedades y conserve registros suficientes para identificar los fondos pertenecientes a cada cliente. Se requieren libros de contabilidad individuales para que el saldo de cualquier cliente pueda determinarse en cualquier momento. Una cuenta conjunta única sin registros individuales, cuentas separadas por propietario, o la mezcla con fondos operativos constituyen violaciones a las obligaciones del corredor en materia de cuenta de fideicomiso y mantenimiento de registros, según las reglas de la División de Bienes Raíces de Ohio.
Pregunta 3
Conforme al ORC 5321.11, cuando un contrato de arrendamiento residencial escrito en Ohio guarda silencio sobre lo que ocurre al vencimiento de su plazo fijo y el inquilino permanece en posesión con el consentimiento del arrendador, ¿en qué tipo de arrendamiento se convierte la relación?
- A. Una tenencia por tolerancia (tenancy at sufferance), que requiere iniciar un proceso de desahucio inmediato
- B. Un nuevo arrendamiento de plazo fijo de igual duración al contrato original, renovado automáticamente
- C. Un arrendamiento mes a mes bajo los mismos términos y condiciones del contrato vencido ✓ Respuesta
- D. Un arrendamiento semana a semana, que cualquiera de las partes puede terminar con siete días de aviso
Explicación: La respuesta seleccionada refleja la regla general de Ohio en materia de permanencia tras el vencimiento de un arrendamiento residencial de plazo fijo: cuando el inquilino continúa en posesión con el consentimiento del arrendador y el contrato no establece nada al respecto, el arrendamiento se convierte en uno de mes a mes bajo las mismas condiciones, en lugar de configurar una tenencia por tolerancia o una renovación automática por el plazo original. Sin embargo, esta regla no se atribuye correctamente al ORC 5321.11, cuyo objeto es regular los recursos del arrendador frente al incumplimiento del inquilino.
Pregunta 4
Un corredor de bienes raíces con licencia en Ohio administra un complejo residencial de alquiler y desea contratar a un contratista independiente sin licencia para negociar renovaciones de arrendamiento y mostrar unidades vacantes a posibles inquilinos. De conformidad con la ley de licencias inmobiliarias de Ohio, ¿cuál de las siguientes afirmaciones es correcta?
- A. Un contratista independiente sin licencia puede mostrar unidades y negociar arrendamientos, siempre que el corredor revise y firme todos los acuerdos finales
- B. Mostrar unidades y negociar los términos del arrendamiento son actividades sujetas a licencia conforme al Capítulo 4735 del ORC; el corredor no puede delegarlas en una persona sin licencia, independientemente de cómo se clasifique al trabajador ✓ Respuesta
- C. Una persona sin licencia puede mostrar unidades, pero no puede hablar sobre montos de renta ni términos del arrendamiento con posibles inquilinos
- D. Ohio exime de los requisitos de licencia las tareas de administración de propiedades cuando el contratista trabaja exclusivamente para un solo propietario
Explicación: El ORC 4735.01 define los términos «corredor de bienes raíces» y «vendedor» para incluir a las personas que negocian arrendamientos o muestran propiedades a cambio de una compensación. Realizar estas actividades sin licencia constituye una violación del ORC 4735.02. La condición de contratista independiente no crea una exención de la obligación de obtener licencia; son las propias actividades las que activan dicho requisito. La exención por propietario único prevista en el ORC 4735.01(A)(6) se aplica únicamente a un empleado asalariado de un propietario, no a un contratista independiente, y exige que el empleado realice exclusivamente tareas de gestión rutinaria en el lugar, y no negociaciones de arrendamiento.
Pregunta 5
Según la ley de Ohio, ¿qué estatuto protege a un inquilino residencial que desea rescindir anticipadamente un contrato de arrendamiento de plazo fijo debido a un servicio militar calificado?
- A. ORC 5321.17, que permite a cualquier inquilino rescindir el contrato mediante un aviso escrito de 30 días, independientemente del plazo del arrendamiento ✓ Respuesta
- B. Únicamente la ley federal «Servicemembers Civil Relief Act» (SCRA); Ohio no cuenta con una protección separada en la ley estatal
- C. ORC 5321.05, que exime a un inquilino de las obligaciones de renta cuando la unidad se vuelve inhabitable
- D. ORC 5321.16, que obliga al arrendador a devolver el depósito de seguridad de forma inmediata al recibir un aviso de rescisión por motivo militar
Explicación: Ohio establece una protección estatal para la rescisión de contratos de arrendamiento por motivos militares en el ORC 5321.17(C). Dicha disposición es específica para el servicio militar calificado y no implica que cualquier inquilino pueda rescindir un contrato de plazo fijo con un aviso de 30 días. El ORC 5321.05 se refiere a las obligaciones del inquilino, y el ORC 5321.16 se refiere a los depósitos de seguridad.
Pregunta 6
Un comprador y un vendedor en Ohio firman un contrato de compraventa que contiene una cláusula que establece que cualquier disputa sobre el depósito en garantía será resuelta mediante arbitraje vinculante, y que el corredor está autorizado a desembolsar los fondos conforme al laudo arbitral correspondiente. El comprador incumple el contrato y un árbitro adjudica el depósito en garantía al vendedor. Conforme a la ley de Ohio, ¿puede el corredor realizar el desembolso basándose únicamente en el laudo arbitral?
- A. Sí, porque el contrato autorizó expresamente al corredor a desembolsar fondos conforme a un laudo arbitral, lo que constituye una instrucción escrita de ambas partes. ✓ Respuesta
- B. No, porque la ley de Ohio prohíbe las cláusulas de arbitraje en los contratos de compraventa de bienes inmuebles residenciales.
- C. No, porque el corredor solo puede desembolsar fondos fiduciarios en virtud de una orden judicial o de un consentimiento mutuo por escrito firmado de manera contemporánea a la solicitud de desembolso, y no mediante una autorización contractual firmada con anterioridad.
- D. Sí, pero únicamente si el arbitraje fue conducido por un árbitro con licencia otorgada por la División de Bienes Raíces y Licencias Profesionales de Ohio.
Explicación: Cuando ambas partes han preautorizado por escrito —mediante una cláusula contractual vinculante— que el corredor desembolse el depósito en garantía conforme a un laudo arbitral, dicha disposición contractual constituye la instrucción escrita de ambas partes que la ley de Ohio exige antes de que un corredor pueda desembolsar fondos fiduciarios en disputa. Un laudo arbitral emitido al amparo de dicha cláusula otorga al corredor autoridad legal clara para proceder al desembolso sin necesidad de obtener un consentimiento escrito adicional en el momento del desembolso. Ohio no prohíbe tales cláusulas y no existe ningún requisito que exija que el arbitraje sea conducido por un árbitro con licencia de la División.