Pregunta 1
Un administrador de propiedades de Colorado está administrando una propiedad residencial en alquiler en nombre de un propietario. La licencia del administrador es colocada en estado inactivo mientras el contrato de administración aún está vigente. Según la ley de Colorado, ¿cuál de las siguientes afirmaciones es correcta?
- A. El administrador de propiedades puede continuar administrando la propiedad por hasta 90 días mientras busca reactivar su licencia
- B. El administrador de propiedades puede continuar cobrando rentas, pero no puede firmar nuevos contratos de arrendamiento hasta la reactivación
- C. El administrador de propiedades debe cesar de inmediato todas las actividades de administración de propiedades que requieran una licencia ✓ Respuesta
- D. El administrador de propiedades puede continuar administrando la propiedad siempre que el corredor empleador cofirme todos los documentos
Explicación: De conformidad con el C.R.S. 12-10-201 y siguientes, así como con las normas de la DORA, una licencia inactiva no autoriza ninguna actividad que requiera una licencia de bienes raíces, incluidas las funciones de administración de propiedades tales como arrendamiento, cobro de rentas y negociación de acuerdos en nombre de terceros. Un titular de licencia inactiva debe cesar de inmediato todas las actividades sujetas a licencia; no existe ningún período de gracia que permita continuar con la administración, y la cofirma por parte de un corredor empleador no subsana el problema del estado inactivo de la licencia.
Pregunta 2
Bajo las reglas de DORA aplicables a los corredores de bienes raíces de Colorado que realizan administración de propiedades, ¿cuál de los siguientes eventos requiere que un corredor notifique a DORA de inmediato y por escrito?
- A. El corredor cambia el nombre de su empresa de administración de propiedades
- B. El corredor es condenado por un delito grave (felony) ✓ Respuesta
- C. El corredor incorpora un nuevo cliente de administración de propiedades con más de 10 unidades
- D. El corredor contrata a un nuevo asistente administrativo sin licencia
Explicación: Conforme a la ley de licencias de bienes raíces de Colorado y las reglas de DORA, un corredor con licencia está obligado a autorreportar a DORA de manera oportuna una condena por delito grave (felony) o ciertas otras condenas penales. Una condena por delito grave constituye causal de sanción disciplinaria bajo el C.R.S. 12-10-217 y activa la obligación de divulgación obligatoria. Cambiar el nombre comercial, agregar clientes o contratar personal administrativo no generan el mismo requisito de notificación inmediata y obligatoria.
Pregunta 3
Un administrador de propiedades residenciales de Colorado recibe una queja escrita de habitabilidad de un inquilino que describe un sistema de calefacción sin funcionamiento en enero. Según el C.R.S. 38-12-505, una falla en la calefacción durante el invierno se considera una condición de emergencia. ¿Cuál es el tiempo máximo que generalmente tiene un arrendador para comenzar la remediación de una condición de habitabilidad de emergencia después de recibir la notificación escrita correspondiente?
- A. 72 horas
- B. 24 horas ✓ Respuesta
- C. 48 horas
- D. 96 horas
Explicación: Según la Ley de Salud y Seguridad de Inquilinos Residenciales de Colorado, C.R.S. 38-12-505, las condiciones de emergencia — incluida la pérdida de calefacción durante el invierno — exigen que el arrendador comience la remediación dentro de las 24 horas posteriores a la recepción de la notificación escrita correspondiente por parte del inquilino. Las violaciones de habitabilidad no urgentes permiten un período de remediación más prolongado.
Pregunta 4
Una inquilina de un apartamento en Colorado administrado por una firma de corretaje con licencia entrega a la firma un aviso por escrito indicando que es víctima de violencia doméstica, adjunta una copia de una orden de protección civil válida y desocupa la unidad cuando aún le quedan ocho meses de contrato de arrendamiento. Conforme a C.R.S. 38-12-402, ¿cuál es la obligación de renta restante de la inquilina después de desocupar?
- A. La renta por el resto del plazo del contrato o hasta que la unidad se vuelva a alquilar, lo que ocurra primero
- B. Un mes de renta posterior a la desocupación del inmueble, pagadero dentro de los 90 días después de desocupar ✓ Respuesta
- C. Ninguna renta adicional; la inquilina queda liberada de todas las obligaciones financieras a partir de la fecha de su aviso por escrito
- D. Dos meses de renta como cargo por terminación anticipada, que la firma puede deducir directamente del depósito de garantía
Explicación: C.R.S. 38-12-402(2) permite a un inquilino residencial que sea víctima de conducta sexual ilícita, acoso (stalking), violencia doméstica o abuso doméstico terminar el contrato de arrendamiento de forma anticipada después de entregar al arrendador un aviso por escrito y evidencia, como un informe policial redactado dentro de los 60 días anteriores, una orden de protección válida o una declaración de un profesional médico calificado o de un defensor de víctimas. La ley limita la responsabilidad del inquilino a un mes de renta posterior a la fecha en que desocupa, el cual vence y es pagadero dentro de los 90 días después de desocupar; el arrendador no está obligado a devolver el depósito de garantía hasta que se cumpla esa obligación. El inquilino no es responsable del saldo del plazo del contrato, no queda totalmente liberado de toda la renta, y la ley no autoriza un cargo por terminación de dos meses.
Pregunta 5
Según las reglas de la Comisión de Colorado, si la cuenta fiduciaria de un corredor empleador corre el riesgo de quedar con saldo negativo debido a un cargo o comisión bancaria aplicado directamente a dicha cuenta, ¿cuál de las siguientes opciones describe mejor la obligación del corredor?
- A. El corredor puede permitir que la cuenta quede temporalmente en negativo, siempre que la situación se corrija dentro de los 30 días.
- B. Las comisiones bancarias cargadas a una cuenta fiduciaria son absorbidas automáticamente por el fondo estatal de recuperación inmobiliaria.
- C. El corredor debe depositar de manera inmediata fondos personales o de operación en la cuenta fiduciaria por un monto suficiente para cubrir únicamente la comisión bancaria específica, a fin de evitar que el saldo de la cuenta fiduciaria sea negativo. ✓ Respuesta
- D. El corredor debe cerrar la cuenta fiduciaria y abrir una nueva en una institución diferente para evitar cargos futuros.
Explicación: Las reglas de la Comisión de Colorado prohíben que el saldo de una cuenta fiduciaria sea negativo. La única razón permitida por la que un corredor puede depositar fondos personales en una cuenta fiduciaria es para cubrir cargos o comisiones por servicios bancarios que de otro modo ocasionarían un déficit. El depósito debe limitarse al monto necesario para cubrir dicho cargo; depositar fondos personales adicionales con cualquier otro propósito constituiría una mezcla indebida de fondos.
Pregunta 6
Conforme a la ley de Colorado, un corredor de bienes raíces mantiene en fideicomiso un depósito en garantía (earnest money) cuando el vendedor fallece antes del cierre. El heredero del vendedor contacta al corredor y exige la entrega del depósito en garantía a la sucesión. El comprador no presenta ningún reclamo en disputa y desea proceder con el cierre. ¿Cuál es la acción más apropiada del corredor?
- A. Entregar el depósito en garantía a la sucesión de inmediato, porque el heredero es el sucesor de todos los derechos del vendedor.
- B. Devolver el depósito en garantía al comprador de inmediato, porque el vendedor ha fallecido y no puede cumplir con sus obligaciones.
- C. Continuar reteniendo los fondos y no entregarlos a ninguna parte sin contar con una liberación mutua por escrito firmada por el representante autorizado de ambas partes o una orden judicial, y consultar con asesor legal. ✓ Respuesta
- D. Depositar el depósito en garantía ante la División de Bienes Raíces de Colorado mientras se designa un representante de la sucesión.
Explicación: El fallecimiento del vendedor no autoriza automáticamente al corredor a entregar los fondos en fideicomiso a la sucesión ni a ningún tercero. Conforme a las reglas de la Comisión de Colorado, todo desembolso requiere una liberación mutua por escrito de todas las partes autorizadas o una orden judicial. Hasta que la sucesión cuente con la autorización correspondiente (por ejemplo, cartas testamentarias) y ambas partes acuerden un curso de acción, el corredor debe retener los fondos, consultar con asesor legal y abstenerse de realizar cualquier desembolso unilateral.