Pregunta 1
Cuando un licenciatario de bienes raíces de Texas representa a un comprador que adquiere una vivienda en un vecindario sujeto a una Zona de Reinversión de Incremento Fiscal (TIRZ, por sus siglas en inglés), ¿cómo debe el licenciatario asesorar al comprador respecto al efecto de la TIRZ en su factura de impuesto predial?
- A. El comprador no pagará ningún impuesto predial a la ciudad durante la vigencia de la TIRZ, ya que todos los ingresos fiscales municipales se redirigen al fondo de la zona.
- B. El comprador paga el impuesto predial completo a la tasa normal; los ingresos fiscales incrementales por encima del valor del año base se asignan al fondo de la TIRZ en lugar del fondo general de la unidad fiscal, pero la obligación tributaria total del comprador no varía. ✓ Respuesta
- C. La designación TIRZ otorga al comprador una reducción permanente del 10 % en el valor catastral del inmueble.
- D. El comprador está exento de los impuestos del condado, pero debe pagar el doble de la tasa del distrito escolar para compensar los ingresos municipales redirigidos a la TIRZ.
Explicación: Una Zona de Reinversión de Incremento Fiscal (TIRZ) no reduce la factura de impuestos del propietario. El propietario paga los impuestos a la tasa aplicable completa. El mecanismo funciona congelando la base imponible en el valor del año base; a medida que los valores de las propiedades aumentan, el "incremento" adicional de ingresos fiscales por encima de esa base se deposita en un fondo de la TIRZ para mejoras de la zona. La obligación tributaria total del comprador no se ve afectada por la designación TIRZ en sí misma.
Pregunta 2
Un propietario de Texas de 70 años que califica para la exención de residencia principal para mayores de 65 años desea diferir el pago de los impuestos sobre la propiedad conforme a la Sección 33.06 del Código Fiscal de Texas. ¿Cuál de las siguientes opciones describe correctamente una consecuencia clave de presentar una declaración jurada de aplazamiento de impuestos?
- A. Los impuestos se perdonan de forma permanente y no se evaluarán en años futuros.
- B. Los impuestos diferidos constituyen un gravamen sobre la propiedad y acumulan intereses al 8 % anual, y se vuelven exigibles cuando la propiedad deja de ser la residencia principal del propietario. ✓ Respuesta
- C. La propiedad es retirada de los registros fiscales del condado durante el período de aplazamiento.
- D. La autoridad fiscal no puede vender la propiedad en una venta por ejecución fiscal, y no se acumulan intereses durante el período de aplazamiento.
Explicación: Conforme a la Sección 33.06 del Código Fiscal de Texas, un propietario que cumpla los requisitos puede diferir o suspender el cobro de impuestos sobre la propiedad en mora correspondientes a su residencia principal. Los impuestos no se perdonan y el gravamen fiscal permanece sobre la propiedad. Los impuestos diferidos acumulan intereses durante el período de aplazamiento a una tasa del 5 % anual, y los impuestos diferidos junto con los intereses acumulados generalmente se vuelven exigibles cuando la propiedad deja de calificar como residencia principal del propietario, sujeto a las reglas estatutarias de plazos y notificación.
Pregunta 3
Conforme a la Sección 11.252 del Código Fiscal de Texas, un vehículo de motor utilizado para la generación de ingresos y mantenido para su venta en el curso ordinario de los negocios puede calificar para la exención freeport. Sin embargo, en lo que respecta a los bienes inmuebles, ¿qué categoría de bienes personales tangibles se asocia más clásicamente con la exención freeport de Texas establecida en la Sección 11.251?
- A. Inventario que se encuentra en tránsito por Texas y que saldrá del estado dentro de los 175 días posteriores a su ingreso. ✓ Respuesta
- B. Equipo agrícola fijado permanentemente a una granja en Texas y utilizado para la producción de cultivos.
- C. Bienes personales residenciales de un propietario que califica para una exención por ser mayor de 65 años.
- D. Mejoras de bienes raíces comerciales ubicadas dentro de una zona empresarial designada.
Explicación: La Sección 11.251 del Código Fiscal de Texas exime del impuesto ad valorem ciertos bienes personales tangibles — mercancías, productos, minerales y ciertas partes de aeronaves — adquiridos en Texas o importados al estado con el propósito de ser enviados fuera del mismo, siempre que salgan de Texas dentro de los 175 días posteriores a su ingreso. Esta es la exención freeport; se aplica a bienes personales en tránsito, no a mejoras de bienes inmuebles ni a artículos del hogar familiar.
Pregunta 4
Un titular de licencia inmobiliaria de Texas está ayudando a un comprador a adquirir una vivienda. El vendedor revela que se ha presentado un aviso de « Lis Pendens » contra la propiedad en relación con una demanda por impuestos prediales atrasados. ¿Cuál de las siguientes opciones describe mejor la importancia de este lis pendens para el comprador?
- A. No tiene ningún efecto práctico porque los impuestos prediales en Texas siempre se liquidan al momento del cierre.
- B. Proporciona notificación constructiva de que la propiedad está sujeta a un litigio de ejecución hipotecaria fiscal pendiente, y el comprador adquiere el título sujeto al resultado de dicha demanda. ✓ Respuesta
- C. Simplemente indica que el vendedor tiene impuestos atrasados, los cuales la compañía de títulos pagará desde el fideicomiso de garantía sin ningún riesgo para el comprador.
- D. Activa un requisito de divulgación automático de la TREC que suspende la transacción por 10 días.
Explicación: Un aviso de « Lis Pendens » registrado en los registros de bienes raíces proporciona notificación constructiva al público en general de que la propiedad descrita es objeto de un litigio pendiente — en este caso, una demanda de ejecución por deudas fiscales. El comprador que adquiere la propiedad después de que se registra el lis pendens obtiene el título sujeto al resultado de dicho litigio, lo que podría ocasionar que el comprador pierda la propiedad a causa de un fallo de ejecución fiscal.
Pregunta 5
Conforme a la Sección 23.46 del Código Fiscal de Texas, cuando un terreno que ha sido tasado bajo una valoración de uso agrícola 1-d se vende o cambia de uso, pueden generarse impuestos adicionales — conocidos a veces como impuestos de reversión (rollback taxes). ¿A cuántos años de impuestos retroactivos se limita el período de reversión bajo la valoración agrícola 1-d (a diferencia del espacio abierto 1-d-1)?
- A. Tres años.
- B. Cinco años. ✓ Respuesta
- C. Siete años.
- D. Diez años.
Explicación: Conforme a la Sección 23.46 del Código Fiscal de Texas para la tasación de uso agrícola 1-d, la venta o conversión a un uso no agrícola genera un impuesto adicional equivalente a la diferencia entre los impuestos aplicados bajo la tasación agrícola y los impuestos que se habrían aplicado al valor de mercado durante cada uno de los cinco años anteriores al año de la venta o conversión, más los intereses correspondientes. Esto se distingue del período de reversión del espacio abierto 1-d-1, que generalmente es de tres años conforme a la ley vigente.
Pregunta 6
Texas no tiene impuesto estatal sobre la renta. Cuando un residente de Texas vende un bien inmueble de inversión con ganancia, ¿qué autoridad fiscal tiene jurisdicción principal sobre el impuesto a las ganancias de capital generado por dicha transacción?
- A. El Contralor de Cuentas Públicas de Texas, conforme a las reglas del impuesto de franquicia de Texas aplicables a los individuos.
- B. La Comisión de Bienes Raíces de Texas, que reporta las ganancias al departamento de ingresos del estado.
- C. El gobierno federal, a través del Servicio de Impuestos Internos (IRS), ya que Texas no impone impuesto estatal sobre la renta ni sobre las ganancias de capital. ✓ Respuesta
- D. El distrito de avalúo del condado, que ajusta la base fiscal de la propiedad y recauda una liquidación sobre la ganancia.
Explicación: Texas no tiene impuesto estatal sobre la renta y, por lo tanto, no impone ningún impuesto estatal sobre las ganancias de capital derivadas de la venta de bienes inmuebles. Cualquier impuesto sobre las ganancias de capital que deba un residente de Texas por la venta de un inmueble de inversión está regido exclusivamente por la ley federal y es recaudado por el IRS. El impuesto de franquicia del Contralor de Texas se aplica a entidades jurídicas, no a las ganancias de capital obtenidas por individuos en ventas de bienes inmuebles.