US Real Estate (National) 2026 — Guía gratis

Durante más de 30 años, la ley federal exigió formularios de divulgación separados conforme a TILA y RESPA que se superponían y resultaban confusos. La Ley Dodd-Frank ordenó a la CFPB integrar estas divulgaciones hipotecarias en dos formularios combinados: la Estimación de Préstamo (Loan Estimate) y la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure). La CFPB publicó la Regla Final TILA-RESPA (comúnmente llamada TRID) el 31 de diciembre de 2013.

• ✓Conforme a la ley federal, la CFPB (Oficina de Protección Financiera del Consumidor) integró las divulgaciones de TILA y RESPA bajo la autoridad de la Ley Dodd-Frank, Sección 1032(f).
• ✓La Estimación de Buena Fe (Good Faith Estimate, GFE) y la divulgación inicial de Veracidad en los Préstamos (Truth-in-Lending) se combinaron en la Estimación de Préstamo.
• ✓El HUD-1 y la divulgación final de Veracidad en los Préstamos se combinaron en la Divulgación de Cierre.
• ✓La regla integrada es administrada y aplicada por la CFPB.

Los dos formularios TRID tienen plazos de entrega distintos. La Estimación de préstamo ayuda a los consumidores a comprender las características clave, los costos y los riesgos del préstamo y debe entregarse temprano en el proceso. La Divulgación de cierre ayuda a los consumidores a comprender todos los costos finales de la transacción y debe entregarse antes de la consumación.

• ✓Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), la Estimación de préstamo debe proporcionarse a más tardar el tercer día hábil después de que el consumidor presente una solicitud de préstamo
• ✓Según la ley federal, la Divulgación de cierre debe proporcionarse al consumidor al menos tres días hábiles antes de la consumación del préstamo
• ✓La consumación es cuando el consumidor queda contractualmente obligado en el préstamo, lo que no es necesariamente lo mismo que el cierre o la liquidación

TRID se aplica a la mayoría de los préstamos hipotecarios de consumo de tipo cerrado. Ciertos tipos de préstamos están específicamente excluidos de la cobertura, y el examen con frecuencia evalúa qué préstamos quedan fuera de la regla.

• ✓Según la ley federal (CFPB), TRID se aplica a la mayoría de las transacciones de crédito de consumo de tipo cerrado garantizadas por bienes inmuebles
• ✓TRID NO se aplica a las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), las hipotecas inversas, ni a las hipotecas garantizadas por una casa móvil o una vivienda no unida a bienes inmuebles
• ✓Las enmiendas de 2017 ampliaron la cobertura a los préstamos de tipo cerrado garantizados por unidades cooperativas, independientemente de si la ley estatal las clasifica como bienes inmuebles
• ✓La regla generalmente no se aplica a los préstamos otorgados por personas que no son “acreedores” según la TILA

Según la ley federal (Regulación Z § 1026.19(e)(2)), la Regla TRID restringe ciertas actividades del acreedor antes de que el consumidor reciba la Estimación de préstamo e indique su intención de proceder. Estas protecciones al consumidor se evalúan con frecuencia.

• ✓Un acreedor no puede imponer cargos al consumidor (que no sean un cargo legítimo por informe de crédito) antes de que el consumidor reciba la Estimación de préstamo e indique su intención de proceder
• ✓Un acreedor no puede exigir la presentación de documentos que verifiquen información antes de proporcionar la Estimación de préstamo
• ✓Un consumidor puede indicar su intención de proceder de cualquier manera que elija, a menos que el acreedor exija una forma de comunicación en particular

Durante más de 30 años, la ley federal exigía dos formularios de divulgación separados conforme a dos estatutos federales: la Truth in Lending Act (TILA) y la Real Estate Settlement Procedures Act de 1974 (RESPA). Debido a que estos formularios se superponían y utilizaban un lenguaje inconsistente, la Dodd-Frank Act ordenó a la Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) integrarlos. El resultado es la regla TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID), que creó dos formularios nuevos: la Loan Estimate y la Closing Disclosure.

• ✓Conforme a la ley federal, TRID integra las divulgaciones que antes TILA y RESPA exigían por separado
• ✓La CFPB (un organismo federal) emitió la regla TRID en virtud de la autoridad de la Dodd-Frank Act
• ✓TRID reemplazó las divulgaciones anteriores GFE, TIL inicial y HUD-1 con la Loan Estimate y la Closing Disclosure

La Estimación de préstamo (Loan Estimate) y la Divulgación de cierre (Closing Disclosure) deben utilizarse para la mayoría de los préstamos hipotecarios de consumo de tipo cerrado. Ciertos préstamos permanecen exentos y siguen utilizando los formularios anteriores de TILA/RESPA: las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), las hipotecas inversas y las hipotecas garantizadas por una casa móvil o por una vivienda no adherida a bienes inmuebles (terreno). La regla tampoco se aplica a los acreedores que otorgan cinco o menos hipotecas por año.

• ✓Según la ley federal, TRID se aplica a la mayoría de los préstamos hipotecarios de consumo de tipo cerrado.
• ✓Las HELOC, las hipotecas inversas y las hipotecas sobre una casa móvil o una vivienda no adherida al terreno están exentas de TRID.
• ✓La regla no se aplica a las personas que otorgan cinco o menos hipotecas por año (no a los “acreedores”).

Según la ley federal, los acreedores deben conservar evidencia del cumplimiento de la Regla TILA-RESPA durante períodos específicos. La Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) tiene su propio requisito de retención, y las obligaciones continúan incluso cuando los préstamos se transfieren o se venden.

• ✓Según la ley federal (Reglamento Z, § 1026.25), los acreedores deben conservar registros que evidencien el cumplimiento de los requisitos de divulgación
• ✓La Divulgación de Cierre y los documentos relacionados deben conservarse durante cinco años después de la consumación
• ✓Las obligaciones de retención de registros sobreviven a la transferencia o venta del préstamo

Según la ley federal, la Regla TRID generalmente entró en vigor el 3 de octubre de 2015. Las Divulgaciones Integradas deben proporcionarse para las solicitudes recibidas en esa fecha o después; las solicitudes anteriores utilizan los formularios anteriores GFE, HUD-1 y TIL.

• ✓Las Divulgaciones Integradas se aplican a las solicitudes recibidas en o después del 3 de octubre de 2015
• ✓Para las solicitudes recibidas antes del 3 de octubre de 2015, los acreedores deben utilizar los formularios GFE, HUD-1 y Truth-in-Lending
• ✓Un acreedor no puede utilizar las Divulgaciones Integradas para solicitudes recibidas antes del 3 de octubre de 2015

Según la ley federal, ciertos préstamos que están sujetos a TILA pero no a RESPA aún están cubiertos por los requisitos de divulgación integrada de TRID. Esto distingue la cobertura de las antiguas reglas exclusivas de RESPA.

• ✓Los préstamos únicamente para construcción están sujetos a los requisitos de divulgación integrada de TRID
• ✓Los préstamos garantizados por terrenos vacantes o por 25 acres o más están sujetos a los requisitos de TRID
• ✓TRID generalmente no se aplica a los préstamos otorgados por una persona o entidad que no se considere un acreedor según la Regulación Z

Cuando ocurre una circunstancia modificada después de que se haya proporcionado el Loan Estimate, el acreedor puede emitir un Loan Estimate revisado. Conforme a la ley federal (Regulación Z § 1026.19(e)(4)), el acreedor debe entregar o enviar por correo el Loan Estimate revisado dentro de los tres días hábiles siguientes a recibir información suficiente para establecer la circunstancia modificada, y el consumidor debe recibirlo a más tardar cuatro días hábiles antes de la consumación. No se puede proporcionar un Loan Estimate revisado en la fecha en que se proporciona la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) ni después de ella.

• ✓Un Loan Estimate revisado debe entregarse o enviarse por correo dentro de los 3 días hábiles posteriores a conocer la circunstancia modificada
• ✓El consumidor debe recibir el Loan Estimate revisado a más tardar 4 días hábiles antes de la consumación
• ✓No se puede emitir un Loan Estimate revisado en la fecha en que se proporciona la Divulgación de Cierre ni después de ella

Conforme a la ley federal (Reglamento Z §§ 1026.19(e) y 1026.37), el acreedor debe proporcionar al consumidor una Estimación de préstamo de buena fe para la mayoría de las transacciones de crédito cerrado garantizadas por bienes inmuebles (excepto las hipotecas inversas). Sustituye la GFE y la TIL inicial.

• ✓La Estimación de préstamo generalmente debe proporcionarse dentro de los tres días hábiles siguientes a la recepción de la solicitud del consumidor.
• ✓La Estimación de préstamo debe contener una estimación de buena fe de los costos del crédito y los términos de la transacción, basada en la mejor información razonablemente disponible si se desconoce la información exacta.
• ✓El acreedor o un corredor hipotecario que reciba la solicitud puede proporcionar la Estimación de préstamo.

Según la ley federal (TILA/RESPA, que la CFPB aplica conforme a la regla TRID), el acreedor debe entregar o enviar por correo la Estimación de préstamo a más tardar el tercer día hábil después de recibir la solicitud del consumidor. También debe entregarse o enviarse por correo a más tardar el séptimo día hábil antes de la consumación de la transacción.

• ✓La Estimación de préstamo debe entregarse o enviarse por correo dentro de los 3 días hábiles posteriores a la solicitud
• ✓La Estimación de préstamo debe entregarse o enviarse por correo a más tardar 7 días hábiles antes de la consumación
• ✓El período de espera de 7 días hábiles se aplica a la Estimación de préstamo inicial, pero no a las Estimaciones de préstamo revisadas

Conforme a la ley federal (TILA/RESPA), la obligación de proporcionar una Estimación de préstamo (Loan Estimate) se activa cuando el consumidor presenta las seis piezas de información que constituyen una “solicitud”: (1) nombre del consumidor, (2) ingresos, (3) número de Seguro Social para un informe de crédito, (4) dirección de la propiedad, (5) estimación del valor de la propiedad y (6) monto del préstamo hipotecario solicitado.

• ✓Una solicitud consta de seis piezas: nombre, ingresos, SSN, dirección de la propiedad, valor estimado de la propiedad y monto del préstamo solicitado.
• ✓La CFPB eliminó el antiguo séptimo elemento “catch-all” (de cobertura general) de la definición previa de RESPA.
• ✓La información no se considera “presentada” solo porque exista en los archivos o en el sistema del acreedor.

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), un consumidor indica la intención de proceder al comunicarse de cualquier manera (oral, por escrito, por correo electrónico o firmando un formulario) después de que se entregue la Estimación de préstamo, a menos que el acreedor exija una manera específica. El silencio nunca es una indicación de intención de proceder, y el acreedor debe documentar la comunicación.

• ✓La intención de proceder puede comunicarse de cualquier manera después de la entrega de la Estimación de préstamo, a menos que se exija una manera específica
• ✓El silencio de un consumidor no es indicativo de la intención de proceder
• ✓El acreedor debe documentar la comunicación de intención de proceder para la conservación de registros conforme al § 1026.25

Según la ley federal (Sección 5 de RESPA, 12 U.S.C. 2604 y Regulación Z § 1026.19(g), aplicada por la CFPB), los acreedores deben proporcionar el folleto de información especial (“Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide”) a los consumidores que solicitan una transacción de crédito al consumidor garantizada por bienes inmuebles o una unidad cooperativa. El folleto ayuda a los consumidores a comprender las transacciones inmobiliarias y los costos de liquidación. Debe entregarse o enviarse por correo a más tardar tres días hábiles después de que el acreedor reciba la solicitud de préstamo del consumidor.

• ✓El folleto de información especial debe entregarse o enviarse por correo dentro de los 3 días hábiles posteriores a la recepción de la solicitud de préstamo (§ 1026.19(g)(1)(i))
• ✓Se requiere para transacciones de crédito al consumidor garantizadas por bienes inmuebles o una unidad cooperativa
• ✓El folleto actual es “Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide”, que reemplazó el Folleto de Costos de Liquidación del HUD

La tabla de Términos del préstamo en la página 1 divulga el Monto del préstamo, la Tasa de interés inicial, el monto inicial de Principal e intereses mensuales, cualquier ajuste a estos montos después de la consumación, si el préstamo incluye una Penalidad por pago anticipado y si el préstamo incluye un Pago global. Bajo “¿Puede aumentar este monto después del cierre?”, el acreedor divulga Sí o No para cada partida, con detalles si la respuesta es Sí.

• ✓La tabla de Términos del préstamo divulga el Monto del préstamo, la Tasa de interés y el Principal e intereses mensuales
• ✓También divulga si el préstamo tiene una Penalidad por pago anticipado o un Pago global
• ✓Cada partida muestra si el monto puede aumentar después del cierre (Sí/No)

Una penalidad por pago anticipado es un cargo que se impone por pagar todo o parte del principal del préstamo antes de su vencimiento; no incluye un cargo de un tercero condonado que el acreedor impone si el consumidor paga anticipadamente la totalidad del principal dentro de los 36 meses posteriores al cierre. Un pago globo es un pago que es más de dos veces un pago periódico regular. Cuando cualquiera de estas características está presente, la divulgación indica “Sí” y proporciona el monto máximo y la fecha o el período correspondiente.

• ✓Una penalidad por pago anticipado es un cargo por pagar el principal anticipadamente (antes de su vencimiento)
• ✓Un pago globo es un pago que es más de dos veces un pago periódico regular
• ✓Si está presente, la divulgación indica el monto máximo y la fecha o el período aplicable

La tabla de pagos proyectados de la Estimación del préstamo muestra estimaciones de los pagos periódicos que el consumidor realizará durante la vida del préstamo. Según la ley federal (TILA/RESPA, implementada por la CFPB conforme a la Regulación Z), los acreedores deben divulgar componentes específicos de los pagos periódicos para que los prestatarios puedan entender cómo pueden cambiar los pagos.

• ✓La tabla de pagos proyectados debe divulgar Principal e intereses, Seguro hipotecario, Depósito en garantía estimado y Pago mensual total estimado
• ✓Las estimaciones de impuestos, seguros y cuotas de evaluación deben mostrarse incluso si NO se pagan con fondos del depósito en garantía
• ✓La tabla indica si los impuestos, seguros y cuotas de evaluación se pagarán con cargo a la cuenta de depósito en garantía del consumidor (§ 1026.37(c)(2))

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), la página 2 de la Estimación de préstamo divulga hasta cuatro categorías: un desglose de buena fe de los Costos del préstamo y Otros costos, una tabla Cálculo del efectivo para cerrar, una Tabla de pago ajustable (AP) y una Tabla de tasa de interés ajustable (AIR).

• ✓Los Costos del préstamo se pagan al acreedor y a los proveedores terceros que el acreedor exige durante el otorgamiento del préstamo (§ 1026.37(f)).
• ✓Los Otros costos incluyen impuestos, cargos gubernamentales de registro y otros pagos inmobiliarios de cierre (§ 1026.37(g)).
• ✓La Tabla AP se aplica a los préstamos con pago mensual ajustable; la Tabla AIR se aplica a los préstamos con tasa de interés ajustable.
• ✓Los montos de los Costos del préstamo y los Otros costos se redondean al dólar entero más cercano.

Los costos del préstamo en la Estimación del préstamo se divulgan bajo tres subtítulos con subtotales, y su suma constituye los Costos totales del préstamo. Esta organización ayuda a los prestatarios a ver qué cargos se pueden comparar.

• ✓Los tres subtítulos son Cargos por originación, Servicios que usted no puede comparar y Servicios que usted puede comparar
• ✓Costos totales del préstamo = suma de los tres subtotales (§ 1026.37(f)(4))
• ✓Los conceptos deben divulgarse utilizando terminología que describa claramente el servicio y, para los servicios, en orden alfabético

En la Estimación de Préstamo, los Costos Totales de Cierre son la suma de los Costos Totales del Préstamo, los Costos Totales de Otros Cargos y los Créditos del Prestamista. Conforme a la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), esta cifra resume lo que el prestatario pagará en relación con el préstamo.

• ✓Costos Totales de Cierre = Costos Totales del Préstamo + Costos Totales de Otros Cargos + Créditos del Prestamista (§ 1026.37(g)(6))
• ✓Los Créditos del Prestamista se divulgan como un número negativo porque reducen los costos del prestatario.

Conforme a la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), la tabla Cálculo del efectivo para el cierre de la Estimación de préstamo muestra cómo se deriva el Efectivo estimado para el cierre. El Efectivo estimado para el cierre es la suma de los otros siete montos divulgados en la tabla: Costos totales de cierre, Costos de cierre financiados, Pago inicial/Fondos del prestatario, Depósito, Fondos para el prestatario, Créditos del vendedor, y Ajustes y otros créditos.

• ✓Los Costos totales de cierre en esta tabla se divulgan como un número positivo y equivalen al total de la tabla Otros costos (§ 1026.37(h)(1)(i)).
• ✓El Efectivo estimado para el cierre es la suma de los otros siete montos de la tabla (§ 1026.37(h)(1)(viii)).

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), la tabla de comparaciones de la página 3 de la Estimación del préstamo ayuda a los consumidores a comparar préstamos. Divulga En 5 años (total pagado y capital pagado hasta el mes 60), la Tasa de Porcentaje Anual (APR) y el Porcentaje Total de Intereses (TIP). La APR expresa los costos durante el plazo del préstamo como una tasa y NO es la tasa de interés.

• ✓La APR expresa los costos durante el plazo del préstamo como una tasa y no es lo mismo que la tasa de interés (§ 1026.37(l)(2)).
• ✓El TIP es el total de intereses pagados durante el plazo del préstamo, expresado como un porcentaje del monto del préstamo (§ 1026.37(l)(3)).

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), no se exige que el consumidor firme la Estimación de préstamo. Un acreedor puede agregar una línea de firma únicamente para confirmar la recepción, utilizando el texto exacto del formulario modelo. La firma solo confirma la recepción y no obliga al consumidor a aceptar el préstamo.

• ✓No se exige que el consumidor firme la Estimación de préstamo (§ 1026.37(n)(1))
• ✓Si no se utiliza una tabla de Confirmación de recepción, debe aparecer una declaración de Aceptación del préstamo que indique que el consumidor no tiene que aceptar el préstamo por haber recibido el formulario o firmado una solicitud (§ 1026.37(n)(2))

Según la ley federal, la CFPB proporciona formularios estándar y modelo de Estimación de Préstamo. Que su uso sea obligatorio depende de si el préstamo es un préstamo hipotecario federalmente relacionado.

• ✓Para los préstamos hipotecarios federalmente relacionados (la mayoría de las hipotecas), la Estimación de Préstamo es un formulario estándar que los acreedores deben usar con todos los elementos (tamaños de fuente, negrita, sombreado, subrayado)
• ✓Para los préstamos que no están federalmente relacionados, el formulario es un formulario modelo que no necesita usarse exactamente, pero las divulgaciones deben ser sustancialmente similares en contenido y formato
• ✓El uso de un formulario de muestra de Estimación de Préstamo apropiado ofrece un puerto seguro si se completa correctamente con contenido exacto

Conforme a la ley federal (Regulación Z §§ 1026.37(f) y (g)), la página 2 de la Estimación de Préstamo detalla los cargos en dos categorías generales. Comprender la distinción es evaluable.

• ✓Los costos del préstamo son pagados por el consumidor al acreedor y a los proveedores terceros de servicios que el acreedor requiere, generalmente durante la originación del préstamo.
• ✓Los otros costos incluyen impuestos, tarifas gubernamentales de registro y ciertos otros pagos involucrados en el proceso de cierre de bienes raíces.
• ✓La designación “N/A” no puede usarse en la Estimación de Préstamo; las divulgaciones no aplicables se omiten o se dejan en blanco.

Según la ley federal (TILA/RESPA), un consumidor puede modificar o renunciar al período de espera de siete días hábiles si existe una emergencia financiera personal genuina (por ejemplo, una venta de ejecución hipotecaria inminente). El consumidor debe proporcionar una declaración escrita fechada que describa la emergencia y firmada por todos los consumidores principalmente responsables. El acreedor no puede proporcionar un formulario de renuncia preimpreso.

• ✓La renuncia requiere una emergencia financiera personal genuina
• ✓El consumidor debe proporcionar una declaración escrita fechada que describa la emergencia, firmada por todos los consumidores principalmente responsables
• ✓El acreedor NO PUEDE proporcionar un formulario de renuncia preimpreso

Según la ley federal (TILA/RESPA), un corredor hipotecario que recibe la solicitud de un consumidor puede proporcionar la Estimación de préstamo en nombre del acreedor, cumpliendo con la obligación del acreedor. Sin embargo, el acreedor sigue siendo legalmente responsable de cualquier error o defecto, y se aplican requisitos de conservación de registros.

• ✓Un corredor hipotecario puede proporcionar la Estimación de préstamo en nombre del acreedor
• ✓El acreedor es legalmente responsable de cualquier error o defecto incluso si el corredor la entrega
• ✓El corredor debe cumplir con el requisito de conservación de registros por 3 años

Según la ley federal (TILA/RESPA), si el Loan Estimate no se entrega en persona, se considera que el consumidor lo recibió tres días hábiles después de que se entregue o se deposite en el correo. El Loan Estimate puede entregarse en persona, por correo o por medios electrónicos (sujeto a los requisitos de consentimiento de la E-SIGN Act).

• ✓Se presume que el consumidor recibe el Loan Estimate 3 días hábiles después del envío por correo si no se entregó en persona
• ✓La entrega puede ser en persona, por correo o por medios electrónicos
• ✓La entrega electrónica debe cumplir con las disposiciones de consentimiento del consumidor de la E-SIGN Act

Según la ley federal (TILA/RESPA), un acreedor no puede condicionar el suministro de la Estimación del préstamo a que el consumidor presente documentos que verifiquen la información. El acreedor puede solicitar información de forma oral, pero no puede exigir documentación de respaldo (por ejemplo, contrato de compraventa, estados de cuenta bancarios) antes de emitir la Estimación del préstamo.

• ✓El acreedor no puede exigir documentos de verificación antes de proporcionar la Estimación del préstamo
• ✓El acreedor no puede declarar que no proporcionará una Estimación del préstamo sin documentación de verificación
• ✓Un sistema en línea no puede rechazar solicitudes que contengan los seis elementos solo porque falte información adicional preferida

Según la ley federal (TILA/RESPA), si un consumidor proporciona solo cinco de los seis elementos (por ejemplo, sin dirección de la propiedad), no se requiere una Estimación del préstamo y se puede emitir una preaprobación. Una vez que se proporcionan los seis, se requiere una Estimación del préstamo. Si el consumidor se retira o la solicitud no puede aprobarse dentro de 3 días hábiles, no se requiere una Estimación del préstamo — pero se requiere si la transacción posteriormente se consuma según los términos originales.

• ✓Proporcionar solo 5 de los 6 elementos no activa la obligación de la Estimación del préstamo
• ✓Los seis elementos activan la obligación de la Estimación del préstamo incluso para solicitudes de preaprobación/precalificación
• ✓Si el consumidor se retira dentro de 3 días hábiles, no se requiere una Estimación del préstamo, pero debe proporcionarse si la transacción se consuma según los términos originales

Según la ley federal (TILA/RESPA), para la entrega de la Estimación de préstamo (Loan Estimate), un “día hábil” es cualquier día en que las oficinas del acreedor estén abiertas al público para realizar sustancialmente todas sus funciones comerciales. Una definición diferente y más precisa (todos los días calendario excepto los domingos y los días festivos federales) se aplica para contar los días para la recepción de la Divulgación de cierre (Closing Disclosure).

• ✓Para la entrega de la Estimación de préstamo, día hábil = día en que las oficinas del acreedor están abiertas para realizar sustancialmente todas sus funciones comerciales
• ✓Para la Divulgación de cierre, día hábil = todos los días calendario excepto los domingos y los días festivos federales legales
• ✓No se deben confundir las dos definiciones de día hábil

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), los acreedores pueden dar a los consumidores estimaciones antes de la Loan Estimate, pero cualquier estimación escrita de términos/costos específicos del consumidor debe mostrar un aviso obligatorio en la parte superior de la primera página: “Su tasa, pago y costos reales podrían ser más altos. Obtenga una Loan Estimate oficial antes de elegir un préstamo.” Debe tener al menos 12 puntos de fuente y no puede parecerse a la Loan Estimate ni a la Closing Disclosure.

• ✓Una estimación escrita previa a la Loan Estimate debe indicar el aviso obligatorio en la parte superior de la primera página
• ✓El aviso debe estar en una fuente de al menos 12 puntos
• ✓La estimación no puede tener encabezados, contenido o formato sustancialmente similares a la Loan Estimate o la Closing Disclosure (formulario modelo H-26)

Según la ley federal (Reglamento Z, CFPB), el folleto de información especial no se exige en ciertas transacciones. Para una HELOC sujeta al § 1026.40, el acreedor o el corredor hipotecario puede en su lugar proporcionar el folleto “When Your Home is On the Line”. El folleto no se exige para las transacciones que no tengan como finalidad la compra de una propiedad residencial de una a cuatro familias, como refinanciamientos, préstamos cerrados con gravamen subordinado o hipotecas inversas.

• ✓Para las HELOC sujetas al § 1026.40, el folleto “When Your Home is On the Line” puede proporcionarse en su lugar (§ 1026.19(g)(1)(ii))
• ✓El folleto no se exige para refinanciamientos, préstamos cerrados con gravamen subordinado o hipotecas inversas (§ 1026.19(g)(1)(iii))
• ✓El requisito del folleto se aplica a las compras de propiedades residenciales de una a cuatro familias

Según la ley federal (Reglamento Z, CFPB), cuando dos o más personas solicitan un préstamo conjuntamente, el acreedor puede entregar una sola copia del folleto de información especial a solo una de ellas. Si el consumidor utiliza un corredor hipotecario, el corredor hipotecario debe proporcionar el folleto y el acreedor no tiene que hacerlo.

• ✓Solo se debe proporcionar un folleto cuando varias personas solicitan conjuntamente (Comentario 19(g)(1)-2)
• ✓Cuando se utiliza un corredor hipotecario, el corredor debe proporcionar el folleto y el acreedor queda relevado de esa obligación (§ 1026.19(g)(1)(i))

Según la ley federal (Regulación Z, CFPB), poner el folleto informativo especial a disposición en el sitio web de un acreedor NO cumple con el requisito de entrega. El acreedor debe entregar realmente el folleto o depositarlo en el correo a más tardar tres días hábiles después de recibir la solicitud del consumidor.

• ✓Publicar el folleto en un sitio web no cumple con el requisito de entrega de la Regla TILA-RESPA
• ✓Se exige la entrega o el envío por correo dentro de los 3 días hábiles

En una hipoteca de dinero de compra, el acreedor divulga el precio de venta de la propiedad. Si se incluyen bienes muebles en el precio de venta, se utiliza ese precio completo sin reducir por el valor de los bienes muebles. En una transacción sin vendedor (como un refinanciamiento o una construcción nueva), el acreedor divulga en su lugar el valor tasado o el valor estimado de la propiedad.

• ✓Las transacciones de compra divulgan el precio de venta de la propiedad
• ✓Las transacciones sin vendedor divulgan el valor tasado o el valor estimado
• ✓Se debe incluir el código postal de la propiedad; si no hay dirección disponible, se utiliza una descripción de la ubicación

La Estimación del préstamo divulga el uso previsto del préstamo por parte del consumidor mediante uno de cuatro propósitos: Compra (financiar la adquisición de la propiedad), Refinanciamiento (refinanciar una obligación existente garantizada por la propiedad, incluso si el acreedor no es el tenedor o administrador original), Construcción (financiar la construcción inicial de una vivienda en la propiedad) o Préstamo sobre el valor líquido de la vivienda (cualquier otro propósito).

• ✓Según la ley federal, el propósito del préstamo se divulga como Compra, Refinanciamiento, Construcción o Préstamo sobre el valor líquido de la vivienda
• ✓El refinanciamiento se aplica incluso si el acreedor no es el tenedor o administrador de la obligación original
• ✓El Préstamo sobre el valor líquido de la vivienda es la categoría general que se divulga para cualquier otro propósito

La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) revela el tipo de préstamo como uno de los siguientes: convencional si el préstamo no está garantizado ni asegurado por una agencia gubernamental federal o estatal; FHA si está asegurado por la Federal Housing Administration; VA si está garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de Estados Unidos; u “Otro” (con una breve descripción) si está asegurado o garantizado por otra agencia federal o estatal.

• ✓Convencional significa que el préstamo no está asegurado ni garantizado por el gobierno
• ✓FHA significa asegurado por la Federal Housing Administration; VA significa garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos
• ✓Se usa “Otro” con una breve descripción para préstamos respaldados por otras agencias federales o estatales

La Estimación de préstamo (Loan Estimate) indica si la tasa de interés está bloqueada (Sí o No). Si la tasa está bloqueada al momento de la entrega, se debe divulgar la fecha y hora (incluida la zona horaria) en que finaliza el período de bloqueo. En cada Estimación de préstamo (Loan Estimate), se debe divulgar la fecha y hora (incluida la zona horaria) en que vencen los costos estimados de cierre.

• ✓La Estimación de préstamo (Loan Estimate) divulga si la tasa de interés está bloqueada (Sí/No)
• ✓Si está bloqueada, se debe divulgar la fecha y hora (con zona horaria) en que vence el bloqueo
• ✓Cada Estimación de préstamo (Loan Estimate) debe divulgar la fecha y hora en que vencen los costos estimados de cierre

Si la tasa de interés inicial no se conoce al momento del consumo (como sucede con un préstamo de tasa ajustable), el acreedor divulga la tasa totalmente indexada — la tasa de interés calculada utilizando el valor del índice y el margen al momento del consumo. El pago inicial de capital e intereses se calcula utilizando esa misma tasa totalmente indexada.

• ✓Cuando la tasa inicial no se conoce, se divulga la tasa totalmente indexada (índice + margen al momento del consumo)
• ✓El pago inicial de capital e intereses se calcula utilizando la tasa totalmente indexada
• ✓Esto se aplica a los préstamos de tasa ajustable en los que la tasa inicial aún no está fijada

Cuando ciertos eventos desencadenantes pueden ocurrir durante la vida del préstamo, se deben agregar columnas adicionales para mostrar los montos de pago después del evento. Esto alerta a los prestatarios sobre cambios futuros en los pagos en préstamos de tasa ajustable, de solo interés, de amortización negativa y de tipo globo.

• ✓Los eventos desencadenantes incluyen un cambio en el principal y los intereses (p. ej., préstamos de tasa ajustable), un pago globo programado y la terminación automática del seguro hipotecario
• ✓La tabla de Pagos proyectados puede contener un máximo de cuatro columnas
• ✓Un pago globo programado como pago final siempre requiere su propia columna con el encabezado “Pago final”

Para cada columna, el pago mensual total estimado se divulga como la suma del capital e intereses, el seguro hipotecario y el depósito en garantía estimado. Esto brinda al prestatario la estimación completa del pago mensual de vivienda.

• ✓Pago mensual total estimado = Capital e intereses + Seguro hipotecario + Depósito en garantía estimado (§ 1026.37(c)(2)(iv))
• ✓Si no se requiere seguro hipotecario, divulgue “0”; si no se establecerá una cuenta de depósito en garantía, divulgue “0” para el Depósito en garantía estimado

La página 1 de la Estimación de préstamo resume los Costos de cierre estimados y el Efectivo estimado para cerrar. Los Costos de cierre estimados son los Costos de cierre totales de la página 2, desglosados para mostrar el total de Costos del préstamo, el total de Otros costos y los Créditos del prestamista.

• ✓Los Costos de cierre estimados incluyen el total de Costos del préstamo más el total de Otros costos menos los Créditos del prestamista (§ 1026.37(d)(1)(i))
• ✓El Efectivo estimado para cerrar en la página 1 coincide con el monto de la tabla Cálculo del efectivo para cerrar de la página 2 (§ 1026.37(d)(1)(ii))
• ✓Para transacciones sin vendedor, se puede usar una tabla alternativa de Costos al cierre con casillas de verificación “Del/Al prestatario”

Los Cargos de originación son partidas que el consumidor paga a cada acreedor y originador del préstamo por originar y extender crédito. Los puntos pagados para reducir la tasa de interés se muestran tanto como un porcentaje del monto del préstamo como en una cantidad en dólares.

• ✓Los puntos se divulgan como un porcentaje del monto del préstamo y una cantidad en dólares; si no se cobran puntos, deje ambos espacios en blanco (§ 1026.37(f)(1)(i))
• ✓La compensación pagada indirectamente a un originador del préstamo mediante la tasa de interés NO se divulga como un Cargo de originación
• ✓Se pueden detallar hasta 13 partidas; las partidas que excedan de 12 se muestran como “Cargos adicionales”

Los servicios que no se pueden comparar son proporcionados por terceros elegidos por el acreedor; los servicios que se pueden comparar permiten al consumidor seleccionar al proveedor. Un acreedor permite comparar cuando el consumidor puede seleccionar al proveedor sujeto a requisitos razonables.

• ✓Servicios que no se pueden comparar (p. ej., avalúo, informe de crédito, determinación de zona de inundación, seguro de título del prestamista) — divulgar no más de 13, el exceso se muestra como “Cargos adicionales” y no se permite ningún anexo
• ✓Servicios que se pueden comparar (p. ej., inspección de plagas, estudio de agrimensura, agente de cierre de título) — divulgar no más de 14, y un anexo a la Estimación del préstamo PUEDE usarse para partidas adicionales
• ✓Las partidas relacionadas con el título deben comenzar con “Title –”; la prima del seguro de título del prestamista se divulga sin ningún descuento por compra simultánea

Los Otros costos se divulgan bajo cuatro subtítulos con subtotales, cuya suma da el Total de otros costos. Estos costos son establecidos en gran medida por acción gubernamental u obligaciones del prestatario independientes del acreedor.

• ✓Los cuatro subtítulos son Impuestos y otras tarifas gubernamentales, Prepagos, Pago inicial en depósito de garantía al cierre, y Otros.
• ✓Total de otros costos = suma de los cuatro subtotales (§ 1026.37(g)(5))
• ✓No se puede utilizar ninguna adenda para los Otros costos; los elementos excedentes se muestran como “Cargos adicionales” en la última línea del subtítulo.

En la sección Impuestos y otras tarifas gubernamentales, las tarifas de registro y otros impuestos se divulgan primero y los impuestos de transferencia en segundo lugar. La distinción es importante porque se calculan de manera diferente.

• ✓Las tarifas de registro y otros impuestos son tarifas gubernamentales para registrar/indexar documentos y NO dependen del precio de venta ni del monto del préstamo.
• ✓Los impuestos de transferencia se basan en el monto del préstamo o el precio de venta de la propiedad; el nombre utilizado según la ley estatal o local no es determinante.
• ✓Solo los impuestos de transferencia pagados por el consumidor se divulgan en la Loan Estimate (Estimación del préstamo); los impuestos pagados por el vendedor no se muestran.

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), los créditos del prestamista son pagos del acreedor al consumidor que no pagan una tarifa en particular y se muestran como un número negativo. En los préstamos “sin costo”, el crédito o la bonificación que compensa los costos de cierre se divulga como créditos del prestamista y debe ser suficiente para cubrir los conceptos que el acreedor declaró que el consumidor no pagaría.

• ✓Los créditos del prestamista se divulgan como un número negativo (Comentario 37(g)(6)(ii)-1)
• ✓En los préstamos “sin costo”, el crédito o la bonificación del acreedor debe divulgarse como créditos del prestamista y ser suficiente para cubrir los conceptos declarados como no cobrados (Comentario 37(g)(6)(ii)-2)

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), la tabla AIR se divulga solo cuando la tasa de interés del préstamo puede aumentar después de la consumación; no se muestra si la tasa no aumentará. Divulga el índice + margen, la tasa de interés inicial, la tasa de interés mínima/máxima, la frecuencia de cambio y los límites sobre los cambios en la tasa de interés.

• ✓La tabla AIR se divulga solo cuando la tasa de interés puede aumentar después de la consumación (§ 1026.37(j))
• ✓El margen se divulga como un porcentaje (p. ej., sumar 4.25 al LIBOR se muestra como 4.25%) (Comentario 37(j)(1)-1)

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), el TIP es igual al total de intereses pagados durante el plazo del préstamo dividido por el monto del préstamo, expresado como porcentaje. Ejemplo: un préstamo de $100,000 con $50,000 de intereses totales tiene un TIP del 50 %.

• ✓TIP = (total de intereses durante el plazo del préstamo ÷ monto del préstamo) × 100
• ✓“En 5 años” revela los montos pagados hasta el final del mes 60 después de la fecha de vencimiento del primer pago (§ 1026.37(l)(1))

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), la tabla Otras consideraciones de la Estimación del préstamo revela Avalúo, Asunción (si un comprador posterior puede asumir el préstamo), declaración opcional sobre seguro de propietario de vivienda, cargos por pago tardío, naturaleza del refinanciamiento, intención de administración del préstamo y, para refinanciamientos, protecciones de responsabilidad después de la ejecución hipotecaria.

• ✓La tabla revela información sobre Avalúo, Asunción, Seguro de propietario de vivienda, Pago tardío, Refinanciamiento y Administración del préstamo (§ 1026.37(m))
• ✓Se incluye una declaración sobre las protecciones de responsabilidad después de la ejecución hipotecaria conforme a la ley estatal para transacciones de refinanciamiento (§ 1026.37(m))

Según la ley federal, el Loan Estimate es un formulario de tres páginas con un número prescrito de líneas. Los acreedores no pueden alterar la estructura de las líneas.

• ✓Un acreedor no puede cambiar el número de líneas para costos; los cargos excedentes se agrupan y se describen como “cargos adicionales”.
• ✓La página 1 muestra información general, Términos del préstamo, Pagos proyectados y Costos al cierre; la página 3 muestra Información de contacto, Comparaciones y Otras consideraciones.
• ✓Los servicios divulgados como “cargos adicionales” en la sección “Servicios que usted puede comparar” pueden desglosarse en un anexo.

Según la ley federal (Regulación Z § 1026.19(g)(1)(i), CFPB), si el acreedor deniega la solicitud del consumidor o el consumidor retira la solicitud antes del final del período de tres días hábiles, el acreedor no está obligado a proporcionar el folleto de información especial.

• ✓No se requiere el folleto si la solicitud se deniega o se retira dentro del período de 3 días hábiles
• ✓Se aplica tanto a la denegación por el acreedor como al retiro por el consumidor (Comentario 19(g)(1)(i)-3)

Según la ley federal (TILA/RESPA), las cifras en la Estimación de préstamo deben hacerse de buena fe utilizando la mejor información razonablemente disponible. La buena fe se mide comparando el cargo estimado en la Estimación de préstamo con el cargo real en la Divulgación de cierre. Por lo general, si el monto cobrado excede la estimación, no se actúa de buena fe — independientemente de un error descubierto posteriormente.

• ✓La buena fe se determina comparando la cifra de la Estimación de préstamo con el cargo real en la Divulgación de cierre
• ✓Cobrar más que la estimación generalmente no constituye buena fe, incluso debido a un error técnico o un error de cálculo
• ✓Cobrar al consumidor menos de lo divulgado siempre constituye buena fe, sin importar las tolerancias

Según la ley federal (TILA/RESPA), ciertos cargos pueden aumentar sin ningún límite de tolerancia si la estimación original se basó en la mejor información razonablemente disponible: intereses prepagados, primas de seguro de propiedad, cantidades depositadas en cuentas de depósito en garantía/retención/reserva, servicios que el consumidor compara y para los cuales elige un proveedor que NO está en la lista escrita del acreedor, e impuestos sobre la propiedad / otros cargos de terceros por servicios no exigidos por el acreedor.

• ✓Cargos sin tolerancia: intereses prepagados, primas de seguro de propiedad y cantidades de depósito en garantía/retención/reserva
• ✓Los cargos por servicios que el consumidor comparó y para los cuales eligió un proveedor que NO está en la lista del acreedor no tienen límite de tolerancia
• ✓Los impuestos sobre la propiedad y los cargos de terceros por servicios no exigidos no tienen límite de tolerancia si se basan en la mejor información razonablemente disponible

Según la ley federal (TILA/RESPA), los cargos por registro y los cargos por servicios de terceros (que no se pagan al acreedor ni a una entidad afiliada, y cuando el consumidor comparó opciones y eligió un proveedor de la lista escrita del acreedor) se agrupan y están sujetos a una tolerancia acumulativa del 10%. El total de estos cargos no puede exceder el total divulgado en la Estimación de préstamo en más del 10%, incluso si un cargo individual aumenta más del 10%.

• ✓Los cargos por registro y los cargos por servicios de terceros que califican están sujetos a una tolerancia acumulativa del 10%
• ✓El agregado (suma) de estos cargos no puede exceder la suma estimada en más del 10%
• ✓Un cargo individual puede aumentar más del 10% siempre que el total de la categoría permanezca dentro del 10%

Según la ley federal (TILA/RESPA), los cargos de tolerancia cero (que no pueden exceder la Estimación de préstamo en ausencia de una circunstancia modificada) incluyen: cargos pagados al acreedor, al corredor hipotecario o a su entidad afiliada que no estén exentos de otro modo; cargos a un tercero no afiliado cuando el acreedor NO permitió la comparación de opciones; e impuestos de transferencia.

• ✓Los cargos de tolerancia cero incluyen los cargos pagados al acreedor, al corredor o a su entidad afiliada, y los impuestos de transferencia.
• ✓Los cargos a un tercero no afiliado en los que no se permitió al consumidor comparar opciones son de tolerancia cero.
• ✓Los cargos de tolerancia cero solo pueden aumentar con una circunstancia modificada válida o un evento desencadenante.

Según la ley federal (TILA/RESPA, Regla TRID de la CFPB), si los montos que un consumidor paga al cierre exceden los montos divulgados en la Estimación del préstamo por más del umbral de tolerancia aplicable, el acreedor debe proporcionar una Divulgación del cierre corregida y subsanar la infracción reembolsando el exceso al consumidor a más tardar 60 días calendario después de la consumación. El reembolso no tiene que ser un reembolso en efectivo.

• ✓El acreedor debe proporcionar una Divulgación del cierre corregida y una subsanación a más tardar 60 días calendario después de la consumación
• ✓Cargos de tolerancia cero: cualquier monto cobrado que exceda el monto divulgado debe reembolsarse al consumidor
• ✓Cargos de tolerancia acumulativa del 10%: el monto en que la suma total exceda la suma divulgada en más del 10% debe reembolsarse
• ✓Las subsanaciones pueden proporcionarse mediante reembolso directo, reducción del principal o créditos del prestamista (específicos o generales)

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), los acreedores pueden usar una Estimación de préstamo (LE) revisada para restablecer las tolerancias solo en seis circunstancias específicas: (1) circunstancias modificadas que hacen que un cargo estimado aumente más allá de los límites permitidos; (2) circunstancias modificadas que afectan la solvencia crediticia o el valor de la propiedad y hacen que el consumidor no sea elegible; (3) cambios solicitados por el consumidor a los términos de crédito o al cierre que aumentan un cargo; (4) bloqueo de tasa después de que se proporcionó la LE; (5) consumidor que indica su intención de continuar más de 10 días hábiles después de que se proporcionó la LE; y (6) préstamos para construcción nueva donde el cierre se retrasa más de 60 días (si la LE lo indicó claramente).

• ✓Solo seis eventos desencadenantes específicos permiten restablecer las tolerancias con una Estimación de préstamo revisada
• ✓Las revisiones informativas no pueden usarse para la buena fe a menos que también esté presente una circunstancia de restablecimiento
• ✓La buena fe puede basarse en cargos aumentados solo en la medida en que estén realmente justificados por la razón de la revisión
• ✓Los acreedores deben conservar registros que demuestren el cumplimiento con § 1026.19(e)

Conforme a la ley federal (TILA/RESPA), si se permite al consumidor comparar opciones para un servicio de liquidación, el acreedor debe proporcionar una lista escrita de proveedores de servicios (separada de la Estimación del préstamo) dentro de los 3 días hábiles posteriores a la solicitud. Debe identificar al menos un proveedor por servicio e indicar que el consumidor puede elegir un proveedor diferente.

• ✓Se debe proporcionar una lista escrita de proveedores de servicios dentro de los 3 días hábiles posteriores a la solicitud cuando el consumidor pueda comparar opciones
• ✓La lista debe identificar al menos un proveedor disponible por servicio e indicar que el consumidor puede elegir otro
• ✓No se considera que el consumidor pueda comparar opciones si el acreedor limita las opciones a su propia lista seleccionada

Según la ley federal (TILA/RESPA), si el acreedor no proporciona la lista escrita pero el consumidor tenía permitido comparar opciones, los cargos están sujetos a la tolerancia acumulativa del 10 % — a menos que se paguen al acreedor o a una entidad afiliada, en cuyo caso quedan bajo tolerancia cero. Los errores u omisiones que impiden comparar opciones hacen que los cargos pasen a tolerancia cero.

• ✓No proporcionar la lista escrita (cuando se permitía comparar opciones) mantiene los cargos en tolerancia del 10 %, salvo que se paguen al acreedor o a una entidad afiliada
• ✓Los cargos pagados al acreedor o a una entidad afiliada pasan a tolerancia cero
• ✓Si un error u omisión impide comparar opciones, el cargo queda sujeto a tolerancia cero

Según la ley federal (TILA/RESPA), los créditos del prestamista (generales o específicos) siempre pueden aumentar, pero solo pueden disminuir con una circunstancia modificada que la acompañe. La buena fe compara el total de créditos del prestamista realmente otorgados al cierre con el monto divulgado en la Estimación del préstamo; proporcionar menos de lo divulgado es una violación de tolerancia cero.

• ✓Los créditos del prestamista siempre pueden aumentar, pero solo pueden disminuir con una circunstancia modificada o un evento desencadenante
• ✓Proporcionar menos crédito del prestamista que el divulgado es una violación de tolerancia cero
• ✓Los créditos generales son pagos generales; los créditos específicos se atribuyen a un cargo en particular

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), un acreedor generalmente puede revisar una Estimación de préstamo en cualquier momento antes de entregar la Divulgación de cierre (Closing Disclosure), ya sea para restablecer las tolerancias con fines de buena fe o para actualizar la información. El consumidor debe recibir la Estimación de préstamo revisada a más tardar cuatro días hábiles antes de la consumación. Todas las divulgaciones revisadas deben basarse en la mejor información razonablemente disponible.

• ✓Un acreedor puede revisar una Estimación de préstamo en cualquier momento antes de que se entregue la Divulgación de cierre
• ✓El consumidor debe recibir la Estimación de préstamo revisada a más tardar cuatro días hábiles antes de la consumación
• ✓Todas las divulgaciones revisadas deben basarse en la mejor información razonablemente disponible
• ✓Los acreedores generalmente están obligados por los montos de la Estimación de préstamo original y solo pueden restablecer las tolerancias en circunstancias específicas

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), una “circunstancia modificada” para restablecer las tolerancias es: un evento extraordinario fuera del control de cualquiera de las partes u otro evento inesperado específico del consumidor/la transacción; información específica del consumidor/la transacción en la que el acreedor confió y que era inexacta o cambió; o información nueva específica del consumidor/la transacción en la que el acreedor no confió al proporcionar las divulgaciones.

• ✓Incluye eventos extraordinarios fuera del control de cualquiera de las partes (p. ej., desastre natural)
• ✓Incluye información inexacta o modificada en la que el acreedor confió
• ✓Incluye información nueva en la que el acreedor no confió previamente
• ✓Se presume que los acreedores recopilaron los seis elementos de la solicitud y no pueden alegar posteriormente que recibirlos constituye una circunstancia modificada

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), una circunstancia modificada afecta los cargos de liquidación cuando hace que un cargo estimado aumente más allá de la tolerancia aplicable o, para los cargos con tolerancia acumulativa del 10 %, hace que la suma aumente en más del 10 %. Los ejemplos incluyen desastres naturales que dañan la propiedad, el cierre de una aseguradora de títulos o nueva información, como una disputa de límites.

• ✓Debe causar un aumento que supere la tolerancia aplicable para calificar
• ✓Para los cargos con tolerancia acumulativa del 10 %, la suma debe aumentar en más del 10 %
• ✓Ejemplos: desastre natural, quiebra de una aseguradora de títulos, reclamo de límites por parte de un vecino

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), un acreedor puede usar una Estimación de préstamo revisada para restablecer las tolerancias cuando un consumidor solicita cambios en los términos del crédito o en la liquidación que aumentan un cargo estimado. Sin embargo, la nueva divulgación que refleja disminuciones o aumentos dentro de la tolerancia no restablece las tolerancias; el acreedor debe seguir midiendo contra la Estimación de préstamo original.

• ✓Los cambios solicitados por el consumidor que aumentan un cargo permiten restablecer las tolerancias
• ✓La nueva divulgación por sí sola no restablece las tolerancias si el cambio está dentro de la tolerancia
• ✓En esos casos, los acreedores deben seguir midiendo las tolerancias contra la Estimación de préstamo original

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), si la tasa de interés no estaba bloqueada cuando se proporcionó el Loan Estimate, el bloqueo de la tasa puede cambiar la tasa, los puntos, los créditos del prestamista y otros cargos que dependen de la tasa. El acreedor debe proporcionar un Loan Estimate revisado a más tardar tres días hábiles después de que se bloquee la tasa. Este requisito se aplica solo una vez — no se necesita un nuevo LE revisado para extensiones posteriores del bloqueo de la tasa si no cambia ningún otro cargo.

• ✓Se requiere un Loan Estimate revisado a más tardar tres días hábiles después del bloqueo de la tasa
• ✓Debe reflejar la tasa revisada, los puntos, los créditos del prestamista, otros cargos dependientes de la tasa y la fecha de vencimiento de la tasa
• ✓El requisito del LE revisado se aplica solo una vez, no para extensiones posteriores del bloqueo de la tasa

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), si el consumidor indica su intención de continuar más de 10 días hábiles después de que la Estimación de Préstamo haya sido entregada o enviada por correo, el acreedor puede emitir una Estimación de Préstamo revisada sin más justificación que el transcurso de los 10 días hábiles. Si el acreedor extiende voluntariamente la fecha de vencimiento, esa fecha extendida será la que rija.

• ✓10 días hábiles es el período de vencimiento estándar para una Estimación de Préstamo
• ✓No se necesita ninguna otra justificación para revisar los cargos después de que transcurran 10 días hábiles
• ✓Una fecha de vencimiento extendida voluntariamente (oral o por escrito) se convierte en la fecha de vencimiento que rige

Conforme a la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), se aplican dos definiciones diferentes de «día hábil». Para entregar una Estimación de préstamo (Loan Estimate) revisada dentro de los tres días hábiles posteriores a un evento desencadenante, se aplica la definición general (estándar). Para el período de cuatro días hábiles antes de la consumación, se aplica la definición precisa: todos los días calendario, excepto los domingos y ciertos días feriados legales federales especificados.

• ✓La definición general/estándar de día hábil se aplica al plazo de tres días hábiles para la nueva divulgación.
• ✓La definición precisa (todos los días calendario excepto domingos y días feriados federales) se aplica al período de cuatro días hábiles antes de la consumación.

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), al igual que una Estimación de Préstamo revisada, un acreedor puede usar una Divulgación de Cierre o una Divulgación de Cierre corregida para restablecer las tolerancias cuando ocurre una circunstancia modificada u otro evento desencadenante.

• ✓Una Divulgación de Cierre o una Divulgación de Cierre corregida puede restablecer las tolerancias
• ✓Para restablecerlas se requiere una circunstancia modificada u otro evento desencadenante

Según la ley federal (TILA-RESPA, CFPB), el Total de pagos divulgado en la Declaración de cierre (Closing Disclosure) se considera exacto si se subestima en no más de $100, o si es mayor que el monto que debe divulgarse. Se aplican tolerancias de rescisión por separado en ciertos contextos de refinanciamiento/ejecución hipotecaria.

• ✓El Total de pagos es exacto si se subestima en no más de $100 (§ 1026.38(o)(1))
• ✓El Total de pagos es exacto si es mayor que el monto que debe divulgarse
• ✓La tolerancia del cargo financiero de la Regulación Z también se extiende al Total de pagos cuando el error proviene de una divulgación incorrecta del cargo financiero

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), para los préstamos que requieren un Loan Estimate y que llegan al cierre, el acreedor debe proporcionar una Divulgación de Cierre que refleje los términos y costos reales de la transacción. Integra y reemplaza el HUD-1 y la divulgación TIL final. El consumidor debe recibirla a más tardar tres días hábiles antes de la consumación. Si los términos reales cambian antes de la consumación, se requiere una divulgación corregida, lo que puede activar un nuevo período de espera de tres días hábiles.

• ✓La Divulgación de Cierre reemplaza el HUD-1 y la divulgación TIL final
• ✓El consumidor debe recibirla a más tardar tres días hábiles antes de la consumación
• ✓Debe contener por escrito los términos y costos reales de la transacción conforme al § 1026.38
• ✓Una divulgación corregida puede activar un período adicional de espera de tres días hábiles

Según la ley federal (TILA/RESPA, CFPB), la consumación es un evento legalmente distinto del cierre o de la liquidación (settlement), aunque a menudo ocurren juntos. La consumación ocurre cuando el consumidor queda contractualmente obligado con el acreedor respecto del préstamo, y no cuando queda obligado con un vendedor. El momento en que ocurre depende de la ley estatal aplicable, y la entrega de la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) debe realizarse al menos tres días hábiles antes de la consumación.

• ✓La consumación ocurre cuando el consumidor queda contractualmente obligado con el acreedor respecto del préstamo
• ✓La consumación es legalmente distinta del cierre o de la liquidación, aunque ocurran al mismo tiempo
• ✓El momento en que ocurre la consumación lo determina la ley estatal aplicable
• ✓La Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) debe entregarse al menos tres días hábiles antes de la consumación

Según la ley federal (TILA-RESPA, CFPB), el acreedor es responsable de asegurar que el consumidor reciba la Declaración de Cierre (Closing Disclosure) a más tardar tres días hábiles antes de la consumación. El acreedor es responsable del contenido, la entrega y el plazo de la divulgación.

• ✓El consumidor debe recibir la Declaración de Cierre al menos tres días hábiles antes de la consumación (§ 1026.19(f)(1)(ii)(A))
• ✓El acreedor es legalmente responsable de asegurar el cumplimiento de los requisitos de contenido, entrega y plazo (§§ 1026.19(f) y 1026.38)
• ✓Un acreedor que proporcione términos estimados debe actuar de buena fe y con la debida diligencia

Según la ley federal (TILA-RESPA, CFPB), si se entrega en persona, la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) se considera recibida el día en que se proporciona. Si se envía por correo o se entrega electrónicamente, se presume que el consumidor la recibe tres días hábiles después de su envío, a menos que el acreedor tenga evidencia de una recepción anterior.

• ✓Entrega en persona = recibida el mismo día (§ 1026.19(f)(1)(iii))
• ✓Envío por correo o entrega electrónica = se presume recibida tres días hábiles después del envío
• ✓El acreedor puede basarse en evidencia de recepción real anterior

Según la ley federal (TILA-RESPA, CFPB), los consumidores deben recibir la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) al menos tres días hábiles antes de la consumación, que es cuando el consumidor queda contractualmente obligado (no necesariamente la fecha de cierre/liquidación). Para la Divulgación de Cierre, día hábil significa todos los días calendario excepto los domingos y los días feriados legales federales.

• ✓Consumación = cuando el consumidor queda contractualmente obligado en la transacción de crédito (§ 1026.2(a)(13))
• ✓Día hábil (Divulgación de Cierre) = todos los días calendario excepto los domingos y los días feriados legales federales (§ 1026.2(a)(6))
• ✓Para transacciones de tiempo compartido (timeshare), la Divulgación de Cierre debe recibirse a más tardar en la consumación

Conforme a la ley federal (TILA-RESPA, CFPB), un consumidor puede renunciar o modificar el período de espera de tres días hábiles solo por una emergencia financiera personal de buena fe, después de recibir la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure), al entregar al acreedor una declaración escrita fechada y firmada que describa la emergencia. Los acreedores no pueden proporcionar un formulario de renuncia preimpreso.

• ✓La renuncia solo se permite por una emergencia financiera personal de buena fe (§ 1026.19(f)(1)(iv))
• ✓El consumidor debe recibir primero la Divulgación de Cierre y proporcionar una declaración escrita fechada firmada por todos los consumidores principalmente responsables
• ✓Se prohíbe al acreedor proporcionar un formulario de renuncia preimpreso

Según la ley federal (TILA/RESPA, implementada por la regla TRID de la CFPB conforme a la Regulación Z), la Divulgación de Cierre es una declaración de los términos finales del préstamo y los costos de cierre. Es un formulario de cinco páginas que se entrega al prestatario y debe compararse con la Estimación del Préstamo anterior. Su contenido es paralelo al de la Estimación del Préstamo, pero se actualiza para reflejar los términos reales de la obligación legal al momento de la consumación.

• ✓La Divulgación de Cierre es un formulario exigido por la ley federal bajo TILA/RESPA (TRID), aplicado por la CFPB.
• ✓Es una declaración de los términos finales del préstamo y los costos de cierre, y debe compararse con la Estimación del Préstamo.
• ✓Los montos y términos se actualizan para reflejar la obligación legal al momento de la consumación.

Conforme a la ley federal (§ 1026.38(b)), la tabla de Términos del Préstamo revela el Monto del Préstamo, la Tasa de Interés y el Capital e Intereses Mensuales, y responde si estos montos pueden aumentar después del cierre. También revela si el préstamo tiene una Penalidad por Pago Anticipado o un Pago Global (Balloon). Refleja la tabla de Términos del Préstamo de la Estimación del Préstamo, actualizada a la obligación legal final.

• ✓La tabla de Términos del Préstamo muestra el Monto del Préstamo, la Tasa de Interés y el Capital e Intereses Mensuales.
• ✓Revela si estos montos pueden aumentar después del cierre.
• ✓Revela si el préstamo tiene una Penalidad por Pago Anticipado o un Pago Global (Balloon).

• A. El vendedor tiene derecho a retener únicamente el depósito de garantía, independientemente de las pérdidas reales.
• B. El vendedor tiene derecho a la diferencia entre el precio del contrato y el valor justo de mercado de la propiedad al momento del incumplimiento, más cualquier daño incidental. ✓ Respuesta
• C. El vendedor tiene derecho al precio total del contrato porque el cumplimiento específico está disponible para los vendedores como un derecho absoluto.
• D. El vendedor no tiene derecho a ningún daño porque los contratos de bienes raíces comerciales no son ejecutables por los vendedores.

• A. El comprador puede presentar las declaraciones verbales porque fueron realizadas por un agente con licencia que actuaba dentro del alcance de su autoridad.
• B. El comprador puede presentar las declaraciones verbales para aclarar un término ambiguo del contrato escrito.
• C. La cláusula de integración, en combinación con la regla de evidencia parol, impide al comprador introducir declaraciones verbales previas para agregar términos al contrato escrito completamente integrado. ✓ Respuesta
• D. La cláusula de integraci��n no es ejecutable porque los vendedores no pueden desconocer las declaraciones de sus agentes.

• A. Acuerdo y satisfacción
• B. Repudiación anticipatoria ✓ Respuesta
• C. Conversión equitativa
• D. Impedimento promisorio

• A. La modificación verbal no es ejecutable porque cualquier modificación a un contrato de compraventa de bienes raíces debe constar por escrito para ser ejecutable. ✓ Respuesta
• B. La modificación verbal es ejecutable porque fue acordada por ambas partes después de que se firmó el contrato original.
• C. La modificación verbal no es ejecutable solo si el costo de la pintura supera los $500.
• D. La modificación verbal es ejecutable porque se refiere a bienes muebles, no al inmueble en sí.

• A. Autoridad implícita, porque aceptar depósitos es una parte habitual de la función de un corredor de listado
• B. Autoridad aparente, porque el comprador podría creer razonablemente que el agente tenía este poder
• C. Autoridad expresa, porque el vendedor otorgó explícitamente estos poderes específicos por escrito ✓ Respuesta
• D. Autoridad de emergencia, porque el vendedor no estaba disponible y el agente actuó para preservar los intereses del principal

• A. Comunicar honestamente la fuerte motivación de la compradora porque la negociación de buena fe requiere transparencia
• B. Decirle al agente de listado que la compradora está "algo interesada" para proteger la posición negociadora de la compradora sin hacer una declaración falsa
• C. Negarse a proporcionar información sobre la motivación de la compradora, ya que es información confidencial protegida por el deber de lealtad ✓ Respuesta
• D. Remitir al agente de listado directamente a la compradora y retirarse de la conversación