1. يعمل وسيط عقاري في فلوريدا بوصفه وكيلاً منفرداً (single agent) لصالح البائع، ويتلقى عرضاً من مشترٍ يمثله الوسيط ذاته أيضاً بوصفه وكيلاً منفرداً. لم يوافق أيٌّ من الطرفين على التحول إلى وسيط معاملات (transaction broker). وفقاً لقانون فلوريدا، أيٌّ مما يلي يصف وصفاً صحيحاً وضعَ الوسيط؟
- A. يجوز للوسيط المضي قُدُماً بوصفه وكيلاً مزدوجاً مُعلَناً (disclosed dual agent)، لأن فلوريدا تُقرّ الوكالة المزدوجة للوسطاء ذوي الخبرة.
- B. يقع الوسيط في وضع وكالة مزدوجة غير مُعلَنة (undisclosed dual agency)، وهو شكل من أشكال التمثيل غير القانوني المحظور بموجب Florida Statute 475.278، ويجب عليه اتخاذ إجراء تصحيحي كالحصول على موافقة الطرفين للتحول إلى وسيط معاملات أو الانسحاب من تمثيل أحد الطرفين. ✓
- C. يجوز للوسيط الاستمرار في تمثيل كلا الطرفين بوصفه وكيلاً منفرداً في آنٍ واحد، شريطة أن يكون كلا الطرفين على علم بالوضع.
- D. يجب على الوسيط إحالة أحد العملاء فوراً إلى شركة وساطة أخرى دون الإفصاح عن السبب.
لا تُقرّ Florida Statute 475.278 الوكالة المزدوجة (dual agency) ولا تُجيزها؛ إذ لا يجوز للمرخَّص له أن يعمل في آنٍ واحد بوصفه وكيلاً منفرداً أميناً (fiduciary single agent) لكلٍّ من المشتري والبائع في المعاملة ذاتها. يُفضي ذلك إلى وكالة مزدوجة غير مُعلَنة وغير قانونية. ويتمثّل الحل المتوافق مع القانون في الحصول على موافقة خطية من الطرفين للتحول إلى وسيط معاملات (مع الإشعار المطلوب)، أو تطبيق شرط مندوب المبيعات المُعيَّن (designated sales associate) إن كان ذلك مناسباً، أو الانسحاب من تمثيل أحد الطرفين.
2. بموجب القانون الفلوريدي 475.25، يجوز لـ FREC رفض طلب الحصول على الترخيص استناداً إلى تحديد أن مقدم الطلب يفتقر إلى "حسن السيرة والأخلاق." أيٌّ من العوامل التالية هو الأقل صلةً بتحديد FREC لحسن السيرة والأخلاق؟
- A. إدانة سابقة بجريمة جسيمة (felony) لم تُستعَد بموجبها الحقوق المدنية
- B. نمط من التعاملات غير النزيهة في معاملات تجارية سابقة لا علاقة لها بالعقارات
- C. الحالة الزوجية الحالية لمقدم الطلب والخيارات الشخصية في أسلوب الحياة التي لا تنطوي على غش أو عدم أمانة ✓
- D. إلغاء ترخيص عقاري سابق في ولاية أخرى بسبب تحريف احتيالي
بموجب المادتين 475.17 و475.25 من القانون الفلوريدي، يركّز تحديد FREC لحسن السيرة والأخلاق على أمانة الشخص وصدقه وجدارته بالثقة وسجله في الالتزام بالقانون. لا تُعدّ الحالة الزوجية لمقدم الطلب أو خياراته الشخصية في أسلوب الحياة التي لا تنطوي على عدم الأمانة أو الغش أو انتهاك القانون عواملَ ذات صلة. في المقابل، تُعدّ الإدانات الجسيمة غير المستعادة فيها الحقوق المدنية، وأنماط السلوك التجاري غير النزيه، وإلغاء التراخيص الصادرة من ولايات أخرى بسبب الاحتيال، جميعُها عواملَ مرتبطة مباشرةً بتقييم الشخصية.
3. تلقى بائع عقار سكني في فلوريدا عرضَين تنافسيَّين مكتوبَين في آنٍ واحد. قبِل البائع عرض المشتري (أ) وأبرم عقد FAR/BAR. ثم قبِل البائع عرض المشتري (ب) بوصفه عقدًا احتياطيًا باستخدام عقد FAR/BAR السكني مع ملحق العقد الاحتياطي. بعد ذلك، أخلّ المشتري (أ) بالتزاماته، وأعلن البائع إخلاله بصورة خطية. وفقًا لملحق العقد الاحتياطي، ما الحدث الذي يُحوِّل عقد المشتري (ب) إلى عقدٍ أساسي؟
- A. انتهاء فترة الفحص الخاصة بالمشتري (أ) دون إلغاء
- B. تسليم البائع إشعارًا خطيًا للمشتري (ب) يُفيد بإنهاء العقد الأساسي ✓
- C. تسليم المشتري (ب) إشعارًا خطيًا للبائع باختياره الانتقال إلى مرتبة العقد الأساسي
- D. مرور تاريخ الإغلاق الأصلي المنصوص عليه في عقد المشتري (أ) دون إتمام الصفقة
بموجب ملحق العقد الاحتياطي في عقد FAR/BAR السكني، يتحول العقد الاحتياطي تلقائيًا إلى عقدٍ أساسي عند قيام البائع بتسليم إشعار خطي للمشتري الاحتياطي يُفيد بإنهاء العقد الأساسي. لا يُصبح عقد المشتري (ب) سارياً تلقائيًا بمجرد إخلال المشتري (أ) وحده؛ بل يجب على البائع تقديم إشعار خطي بإنهاء العقد الأساسي حتى يُصبح عقد المشتري (ب) هو العقد الأساسي النافذ.
4. يعلم بائع عقار في فلوريدا أن العقار كان خاضعًا في السابق لإشعار lis pendens مُقيَّد في السجلات يتعلق بدعوى حبس رهن عقاري، وقد تمت تسوية هذه الدعوى والإفراج عنها قبل خمس سنوات. ولم يُفصح البائع للمشتري عن إجراءات الحبس السابقة. وفقًا لقانون فلوريدا، أيٌّ من العبارات التالية هو الأدق؟
- A. يجب على البائع الإفصاح عن إجراءات الحبس السابقة لأن أي إجراء قانوني سابق يؤثر على العقار يُعدّ من متطلبات الإفصاح الإلزامي.
- B. لا يُشترط الإفصاح لأن إشعار lis pendens قد أُلغي، وتمت تسوية دعوى الحبس، ولم يعد هذا الأمر يؤثر على سند الملكية أو قيمة العقار. ✓
- C. لا يجب على البائع الإفصاح عن دعوى الحبس السابقة إلا إذا طلب المُقرض الممول للمشتري سجل التقاضي تحديدًا.
- D. لا يجب على البائع الإفصاح عن إجراءات الحبس السابقة إلا إذا كانت قد وقعت خلال السنوات الثلاث الماضية.
تنطبق التزامات الإفصاح في فلوريدا على الحقائق التي تؤثر حاليًا وبشكل جوهري على قيمة العقار. إن إجراءات الحبس التي تمت تسويتها وإلغاؤها، والتي لم تعد تُلقي بأي ظل على سند الملكية وليس لها أي تأثير مستمر على العقار، لا تُشكّل عيبًا جوهريًا معلومًا يستوجب الإفصاح. يُعالج نظام فلوريدا 689.25 حقائق نفسية محددة (كالوفاة والجريمة والمرض) لا يُشترط صراحةً الإفصاح عنها؛ وبالمثل، فإن الإجراءات القانونية السابقة التي تمت تسويتها بالكامل لا تُفضي إلى أي تأثير جوهري راهن على قيمة العقار. والمبدأ الفارق هنا هو أن التأثير الجوهري الحالي — لا الأحداث التاريخية التي لا يترتب عليها أثر حاضر — هو الذي يُرسي الالتزام بالإفصاح.
5. بموجب قانون فلوريدا، قام وسيط رهن عقاري مرخص بالتفاوض على قرض لمقترض وحصل على رسوم من المُقرض. اكتشف المقترض لاحقاً أن الوسيط تلقى أيضاً علاوة فارق العائد (YSP) من المُقرض دون الإفصاح عنها. بموجب الفصل 494 من القانون الفلوريدي (F.S.)، أيٌّ من العبارات التالية يصف على أفضل وجه التزام الوسيط فيما يتعلق بهذا التعويض؟
- A. يُلزَم الوسيط بالإفصاح للمقترض كتابةً عن جميع التعويضات التي يتلقاها من أي مصدر، بما في ذلك علاوات فارق العائد. ✓
- B. تُعفى علاوات فارق العائد التي يدفعها المُقرضون للوسطاء من متطلبات الإفصاح في فلوريدا لأنها تُدفع من قِبَل المُقرض لا المقترض.
- C. لا يشترط قانون فلوريدا الإفصاح إلا عن الرسوم التي يدفعها المقترض مباشرةً؛ ولا يستوجب الإفصاح عن التعويضات التي يدفعها المُقرض للوسيط.
- D. يجوز لوسيط الرهن العقاري قبول تعويض غير مُفصَح عنه من المُقرض شريطة ألا يتجاوز اثنين بالمئة من قيمة القرض.
بموجب المادة 494.0038 من القانون الفلوريدي (F.S.)، يتعين على وسيط الرهن العقاري أن يُفصح للمقترض عن جميع التعويضات التي يتلقاها أو يتوقع تلقيها في إطار عملية القرض، بصرف النظر عمّا إذا كانت صادرة عن المقترض أم عن المُقرض. ويُشكّل الإخفاق في تقديم هذا الإفصاح الكتابي انتهاكاً للفصل 494، وقد يترتب عليه تعليق الترخيص أو إلغاؤه أو فرض عقوبات مدنية. ولا يوجد أي إعفاء من هذا الاشتراط فيما يخص علاوات فارق العائد أو الرسوم التي يدفعها المُقرض.