प्रश्न 1
कोलोराडो का एक प्रॉपर्टी मैनेजर किसी मालिक की ओर से एक आवासीय किराये की संपत्ति का प्रबंधन कर रहा है। प्रबंधन समझौता अभी भी लागू है, इसी दौरान प्रॉपर्टी मैनेजर का लाइसेंस निष्क्रिय (inactive) स्थिति में रख दिया जाता है। कोलोराडो कानून के अंतर्गत निम्नलिखित में से कौन सा कथन सही है?
- A. प्रॉपर्टी मैनेजर अपना लाइसेंस पुनः सक्रिय कराने की प्रक्रिया के दौरान 90 दिनों तक संपत्ति का प्रबंधन जारी रख सकता है
- B. प्रॉपर्टी मैनेजर किराया वसूल करना जारी रख सकता है, लेकिन लाइसेंस पुनः सक्रिय होने तक नए पट्टे (lease) पर हस्ताक्षर नहीं कर सकता
- C. प्रॉपर्टी मैनेजर को तुरंत वे सभी संपत्ति प्रबंधन गतिविधियाँ बंद करनी होंगी जिनके लिए लाइसेंस आवश्यक है ✓ उत्तर
- D. प्रॉपर्टी मैनेजर संपत्ति का प्रबंधन जारी रख सकता है, बशर्ते नियोक्ता ब्रोकर (employing broker) सभी दस्तावेज़ों पर सह-हस्ताक्षर (cosign) करे
स्पष्टीकरण: C.R.S. 12-10-201 और उसके बाद के प्रावधानों तथा DORA के नियमों के अंतर्गत, एक निष्क्रिय लाइसेंस किसी भी ऐसी गतिविधि को अधिकृत नहीं करता जिसके लिए रियल एस्टेट लाइसेंस आवश्यक हो — इसमें पट्टा देना, किराया वसूलना और किसी अन्य की ओर से समझौतों पर बातचीत करना जैसे संपत्ति प्रबंधन कार्य शामिल हैं। एक निष्क्रिय लाइसेंसधारी को तुरंत सभी लाइसेंस-आवश्यक गतिविधियाँ बंद करनी होती हैं; प्रबंधन जारी रखने के लिए कोई अनुग्रह अवधि (grace period) नहीं होती, और नियोक्ता ब्रोकर द्वारा सह-हस्ताक्षर करने से निष्क्रिय लाइसेंस की समस्या का समाधान नहीं होता।
प्रश्न 2
कोलोराडो के रियल एस्टेट दलालों पर लागू DORA नियमों के अनुसार, जो संपत्ति प्रबंधन कार्य करते हैं, निम्नलिखित में से कौन सी घटना दलाल को तुरंत DORA को लिखित रूप में सूचित करने के लिए बाध्य करती है?
- A. दलाल अपनी संपत्ति प्रबंधन कंपनी का नाम बदलता है
- B. दलाल को किसी गंभीर अपराध (फेलनी) में दोषी ठहराया जाता है ✓ उत्तर
- C. दलाल 10 से अधिक इकाइयों वाला एक नया संपत्ति प्रबंधन ग्राहक जोड़ता है
- D. दलाल एक नए बिना लाइसेंस वाले प्रशासनिक सहायक को नियुक्त करता है
स्पष्टीकरण: कोलोराडो रियल एस्टेट लाइसेंस कानून और DORA नियमों के तहत, एक लाइसेंस प्राप्त दलाल को किसी गंभीर अपराध (फेलनी) में दोषसिद्धि (या कुछ अन्य आपराधिक दोषसिद्धियों) की स्वयं-रिपोर्ट शीघ्रता से DORA को करनी होती है। फेलनी दोषसिद्धि C.R.S. 12-10-217 के तहत अनुशासनात्मक कार्रवाई का आधार है और अनिवार्य स्व-प्रकटीकरण को सक्रिय करती है। व्यवसाय का नाम बदलना, नए ग्राहक जोड़ना, या प्रशासनिक कर्मचारी नियुक्त करना उसी तरह की तत्काल अनिवार्य अधिसूचना आवश्यकता को सक्रिय नहीं करते।
प्रश्न 3
कोलोराडो का एक आवासीय संपत्ति प्रबंधक जनवरी में एक किरायेदार से लिखित रहने योग्यता (habitability) शिकायत प्राप्त करता है, जिसमें हीटिंग सिस्टम के काम न करने का उल्लेख है। C.R.S. 38-12-505 के तहत, सर्दियों में हीटिंग की विफलता को आपातकालीन स्थिति माना जाता है। उचित लिखित नोटिस प्राप्त होने के बाद मकान मालिक के पास आम तौर पर आपातकालीन रहने योग्यता स्थिति के उपचार (remediation) शुरू करने के लिए अधिकतम कितना समय होता है?
- A. 72 घंटे
- B. 24 घंटे ✓ उत्तर
- C. 48 घंटे
- D. 96 घंटे
स्पष्टीकरण: कोलोराडो के आवासीय किरायेदार स्वास्थ्य और सुरक्षा अधिनियम, C.R.S. 38-12-505 के तहत, आपातकालीन स्थितियों में — जिसमें सर्दियों के दौरान हीट की हानि भी शामिल है — मकान मालिक को किरायेदार से उचित लिखित नोटिस प्राप्त होने के 24 घंटे के भीतर उपचार शुरू करना आवश्यक है। गैर-आपातकालीन रहने योग्यता उल्लंघनों के लिए अधिक लंबी उपचार अवधि की अनुमति दी जाती है।
प्रश्न 4
कोलोराडो में एक लाइसेंस प्राप्त ब्रोकरेज फर्म द्वारा प्रबंधित एक अपार्टमेंट में एक किरायेदार फर्म को लिखित सूचना देती है कि वह घरेलू हिंसा की शिकार है, एक वैध नागरिक सुरक्षा आदेश की प्रति संलग्न करती है, और अपने पट्टे के आठ महीने शेष रहते हुए यूनिट खाली कर देती है। C.R.S. 38-12-402 के अंतर्गत, खाली करने के बाद किरायेदार का शेष किराया दायित्व क्या है?
- A. पट्टे की अवधि के शेष समय के लिए किराया या जब तक यूनिट दोबारा किराए पर न दी जाए, जो भी पहले हो
- B. परिसर खाली करने के बाद एक महीने का किराया, जो खाली करने के 90 दिनों के भीतर देय होगा ✓ उत्तर
- C. कोई और किराया नहीं; किरायेदार अपनी लिखित सूचना की तारीख से सभी वित्तीय दायित्वों से मुक्त है
- D. जल्दी समाप्ति शुल्क के रूप में दो महीने का किराया, जिसे फर्म सीधे सुरक्षा जमा से काट सकती है
स्पष्टीकरण: C.R.S. 38-12-402(2) एक आवासीय किरायेदार को, जो गैरकानूनी यौन व्यवहार, पीछा करने, घरेलू हिंसा, या घरेलू दुर्व्यवहार का शिकार है, मकान मालिक को लिखित सूचना और सबूत देने के बाद पट्टा जल्दी समाप्त करने की अनुमति देता है, जैसे कि पिछले 60 दिनों के भीतर लिखी गई पुलिस रिपोर्ट, एक वैध सुरक्षा आदेश, या एक योग्य चिकित्सा पेशेवर या पीड़ित के वकील का बयान। कानून किरायेदार के दायित्व को खाली करने की तारीख के बाद एक महीने के किराए तक सीमित करता है, जो खाली करने के 90 दिनों के भीतर देय है; मकान मालिक को सुरक्षा जमा वापस करने की आवश्यकता नहीं है जब तक यह दायित्व पूरा न हो जाए। किरायेदार पट्टे की अवधि के शेष के लिए उत्तरदायी नहीं है, सभी किराए से पूरी तरह मुक्त नहीं है, और कानून दो महीने के समाप्ति शुल्क की अनुमति नहीं देता।
प्रश्न 5
कोलोराडो कमीशन के नियमों के अनुसार, यदि किसी नियोक्ता ब्रोकर के ट्रस्ट खाते में बैंक द्वारा सीधे लगाए गए शुल्क या चार्ज के कारण नकारात्मक शेष का जोखिम हो, तो निम्नलिखित में से कौन सा विकल्प ब्रोकर की जिम्मेदारी का सबसे सटीक वर्णन करता है?
- A. ब्रोकर खाते को अस्थायी रूप से नकारात्मक होने दे सकता है, बशर्ते इसे 30 दिनों के भीतर ठीक कर लिया जाए।
- B. ट्रस्ट खाते पर लगाए गए बैंक शुल्क स्वचालित रूप से राज्य के रियल एस्टेट रिकवरी फंड द्वारा वहन किए जाते हैं।
- C. ब्रोकर को तुरंत ट्रस्ट खाते में व्यक्तिगत या परिचालन निधि जमा करनी होगी, जो केवल उस विशेष बैंक शुल्क को कवर करने के लिए पर्याप्त हो, ताकि ट्रस्ट खाता नकारात्मक न हो। ✓ उत्तर
- D. ब्रोकर को ट्रस्ट खाता बंद करना होगा और भविष्य के शुल्कों से बचने के लिए किसी अन्य संस्था में नया खाता खोलना होगा।
स्पष्टीकरण: कोलोराडो कमीशन के नियम ट्रस्ट खाते की शेष राशि को नकारात्मक होने से प्रतिबंधित करते हैं। एकमात्र स्वीकार्य कारण जिसके लिए ब्रोकर ट्रस्ट खाते में व्यक्तिगत धनराशि जमा कर सकता है, वह है बैंक सेवा शुल्क या चार्ज को कवर करना जो अन्यथा खाते में कमी उत्पन्न कर देते। जमा राशि केवल उतनी ही होनी चाहिए जितनी शुल्क को कवर करने के लिए आवश्यक हो — किसी अन्य उद्देश्य के लिए अतिरिक्त व्यक्तिगत धनराशि जमा करना धन मिश्रण (कॉमिंगलिंग) माना जाएगा।
प्रश्न 6
कोलोराडो कानून के तहत, एक रियल एस्टेट ब्रोकर ट्रस्ट में अर्नेस्ट मनी रख रहा है, जब क्लोजिंग से पहले विक्रेता की मृत्यु हो जाती है। विक्रेता का उत्तराधिकारी ब्रोकर से संपर्क करता है और संपत्ति को अर्नेस्ट मनी जारी करने की मांग करता है। खरीदार कोई प्रतिस्पर्धी दावा नहीं करता और लेन-देन बंद करना चाहता है। ब्रोकर की सबसे उचित कार्रवाई क्या होगी?
- A. अर्नेस्ट मनी तुरंत संपत्ति को वितरित करें, क्योंकि उत्तराधिकारी विक्रेता के सभी अधिकारों का उत्तराधिकारी है।
- B. अर्नेस्ट मनी तुरंत खरीदार को वापस करें क्योंकि विक्रेता की मृत्यु हो चुकी है और वह अनुबंध पूरा करने में असमर्थ है।
- C. धनराशि को तब तक अपने पास रखें और किसी भी पक्ष को तब तक वितरित न करें जब तक दोनों पक्षों के अधिकृत प्रतिनिधियों द्वारा हस्ताक्षरित लिखित आपसी सहमति पत्र या न्यायालय का आदेश न मिल जाए, और कानूनी सलाहकार से परामर्श करें। ✓ उत्तर
- D. किसी संपत्ति प्रतिनिधि की नियुक्ति होने तक अर्नेस्ट मनी को कोलोराडो डिवीजन ऑफ रियल एस्टेट के पास जमा करें।
स्पष्टीकरण: विक्रेता की मृत्यु ब्रोकर को ट्रस्ट फंड को संपत्ति या किसी तीसरे पक्ष को वितरित करने का स्वतः अधिकार नहीं देती। कोलोराडो कमीशन के नियमों के तहत, वितरण के लिए सभी अधिकृत पक्षों का लिखित आपसी सहमति पत्र या न्यायालय का आदेश आवश्यक है। जब तक संपत्ति विधिवत अधिकृत न हो जाए (जैसे, वसीयतनामे के पत्र) और दोनों पक्ष कार्रवाई के किसी तरीके पर सहमत न हों, ब्रोकर को धनराशि अपने पास रखनी चाहिए, कानूनी सलाहकार से परामर्श करना चाहिए और एकतरफा वितरण नहीं करना चाहिए।