1. طبق قوانین ایالت واشنگتن، کدام آژانس دولتی مسئول صدور و نظارت بر مجوزهای فروشنده املاک و مستغلات است؟
- A. اداره صدور مجوز ایالت واشنگتن (DOL) ✓
- B. اداره بازرگانی ایالت واشنگتن
- C. کمیسیون املاک و مستغلات واشنگتن
- D. اداره مؤسسات مالی ایالت واشنگتن
اداره صدور مجوز ایالت واشنگتن، از طریق مدیر خود، قانون روابط کارگزاری املاک و مستغلات واشنگتن و قوانین مربوط به صدور مجوز را اجرا میکند و مجوزهای املاک و مستغلات را صادر و نظارت مینماید. واشنگتن دارای یک کمیسیون املاک و مستغلات نیز هست، اما این کمیسیون آژانس صادرکننده مجوز نیست؛ وظایف آن عمدتاً جنبه مشورتی و وظایف قانونی مرتبط دارد.
2. مجوز فروشندگی املاک و مستغلات در ایالت واشنگتن هر چند سال یکبار باید تمدید شود؟
- A. یک سال
- B. دو سال ✓
- C. سه سال
- D. چهار سال
مجوز بروکر و بروکر مدیریتی املاک و مستغلات در ایالت واشنگتن در یک چرخه دوساله تمدید میشود و دارنده مجوز موظف است پیش از انقضای آن، آموزشهای مستمر (continuing education) مربوطه را تکمیل کرده و هزینه تمدید را پرداخت نماید.
3. کدام یک از فعالیتهای زیر در ایالت واشنگتن نیازمند مجوز املاک و مستغلات است؟
- A. فروش محل سکونت شخصی خود
- B. فعالیت به عنوان مدیر ملک در ازای دریافت حقالزحمه از طرف دیگری ✓
- C. حراج اموال شخصی بر اساس دستور دادگاه
- D. فروش قطعات قبرستان به عنوان کارمند حقوقبگیر شرکت قبرستان
طبق RCW 18.85.011، مدیریت اموال غیرمنقول در ازای دریافت غرامت از طرف دیگری، به عنوان ارائه خدمات کارگزاری محسوب میشود و نیازمند اخذ مجوز است. فروش ملک شخصی خود، حراج اموال شخصی بر اساس دستور دادگاه، و فروش قطعات قبرستان توسط کارمندان حقوقبگیر قبرستان، از جمله موارد معاف از الزام دریافت مجوز هستند.
4. در واشنگتن، یک متقاضی مجوز فروشندگی املاک و مستغلات باید پیش از آنکه DOL مجوز فروشنده را فعال کند، با یک کارگزار دارای مجوز وابسته شود. این الزام بازتاب کدام اصل حقوقی است؟
- A. فروشندگان تنها میتوانند به صورت مستقل در مورد اجاره مذاکره کنند، نه فروش
- B. یک فروشنده باید همواره تحت نظارت یک کارگزار منصوب فعالیت کند ✓
- C. فروشندگان تا زمان وابستگی از قانون مجوز املاک و مستغلات معاف هستند
- D. بیمه خطاها و قصور کارگزار منصوب به طور خودکار در زمان درخواست، فروشنده را پوشش میدهد
واشنگتن دیگر از دستهبندی جداگانه مجوز فروشنده املاک و مستغلات استفاده نمیکند؛ مجوز سطح مبتدی یک مجوز کارگزاری است. مجوز کارگزار تنها زمانی فعال است که با یک شرکت املاک دارای مجوز وابسته باشد، و کارگزار منصوب مسئول نظارت بر دارندگان مجوز وابسته به شرکت است. اصل حقوقی مورد آزمون این است که یک دارنده مجوز وابسته نمیتواند به طور مستقل خدمات کارگزاری ارائه دهد و باید تحت نظارت کارگزار منصوب شرکت فعالیت کند.
5. یک متقاضی قبل از شرکت در آزمون مجوز فروشندگی املاک و مستغلات واشنگتن باید چند ساعت آموزش پیش از صدور مجوز را تکمیل کند؟
- A. ۴۰ ساعت
- B. ۶۰ ساعت
- C. ۹۰ ساعت ✓
- D. ۱۵۰ ساعت
ایالت واشنگتن بر اساس RCW 18.85.101 و WAC 308-124H، تکمیل ۹۰ ساعت آموزش پیش از صدور مجوز مورد تأیید را برای متقاضیان فروشندگی الزامی میداند. این آموزش به دورههای مشخصی تقسیم میشود که مبانی املاک و مستغلات و موضوعات قانون ایالت واشنگتن را پوشش میدهد.
6. بر اساس قانون مجوز املاک و مستغلات واشنگتن، حداکثر مدتی که یک مجوز فروشنده املاک میتواند در وضعیت «غیرفعال» باقی بماند پیش از آنکه منقضی شود چقدر است؟
- A. یک سال از تاریخ غیرفعال شدن
- B. مجوز در پایان چرخه تمدید دو ساله معمول خود منقضی میشود، صرف نظر از وضعیت فعال یا غیرفعال بودن
- C. سه سال از تاریخ غیرفعال شدن
- D. مجوزهای غیرفعال هرگز منقضی نمیشوند، مادامی که هزینههای تمدید پرداخت شود ✓
در واشنگتن، غیرفعال کردن مجوز املاک و مستغلات، دوره حداکثر جداگانهای برای وضعیت غیرفعال ایجاد نمیکند. مجوز همچنان مهلتهای تمدید منظم خود را دارد، اما میتوان آن را در حالت غیرفعال نیز با پرداخت هزینههای تمدی�� مورد نیاز، تمدید کرد. آموزش مستمر عموماً به الزامات تمدید فعال یا بازفعالسازی مجوز گره خورده است، نه صرفاً به حفظ وضعیت غیرفعال.
7. یک کارگزار منصوب (Designated Broker) در واشنگتن قصد دارد یک دفتر شعبه افتتاح کند. طبق مقررات DOL، کدام یک از موارد زیر برای دفتر شعبه الزامی است؟
- A. دریافت مجوز کارگزار منصوب (Designated Broker) جداگانه برای محل دفتر شعبه
- B. یک کارگزار مدیریتی (Managing Broker) باید دارای مجوز بوده و به عنوان مسئول نظارت بر دفتر شعبه منصوب شود ✓
- C. شعبه باید یک بیمهنامه خطا و قصور (Errors and Omissions) مستقل از شرکت اصلی دریافت کند
- D. دفاتر شعبه از انجام معاملات فروش مسکونی منع شدهاند
مقررات واشنگتن الزام میکند که دفتر شعبه دارای مجوز باشد و یک کارگزار مدیریتی (Managing Broker) دارای مجوز به عنوان مسئول نظارت بر فعالیتهای دفتر شعبه منصوب شود. کارگزار منصوب (Designated Broker) شرکت در نهایت مسئولیت کلی شرکت و شعب آن را بر عهده دارد. هیچ مجوز کارگزار منصوب جداگانهای برای شعبه صادر نمیشود، شعبه نیازی به بیمهنامه مستقل E&O ندارد، و دفاتر شعبه مجاز به انجام معاملات فروش مسکونی هستند.
8. اداره DOL واشنگتن میتواند بر اساس کدام یک از موارد زیر، درخواست مجوز املاک و مستغلات را رد کند؟
- A. متقاضی زیر ۲۱ سال سن دارد
- B. متقاضی سابقه محکومیت کیفری سنگین (فلونی) دارد که ارتباط مستقیمی با کارگزاری املاک و مستغلات دارد ✓
- C. متقاضی حداقل یک سال در واشنگتن اقامت نداشته است
- D. متقاضی در حال حاضر دارای مجوز فعال در ایالت دیگری است
طبق RCW 18.85.321 و RCW 18.235، اداره DOL میتواند در صورتی که متقاضی سابقه محکومیت در جرمی داشته باشد که ارتباط مستقیمی با فعالیت در حوزه املاک و مستغلات دارد، مجوز را رد کند. واشنگتن الزامی برای سن ۲۱ سال ندارد (حداقل سن ۱۸ سال است)، شرط اقامت اعمال نمیشود، و داشتن مجوز در ایالت دیگر عامل رد صلاحیت محسوب نمیگردد.
9. بر اساس قوانین ایالت واشنگتن، سوابق حساب امانی یک شرکت املاک و مستغلات باید حداقل چند سال نگهداری شود؟
- A. دو سال
- B. سه سال ✓
- C. پنج سال
- D. هفت سال
بر اساس WAC 308-124C-105، کارگزاران املاک و مستغلات در ایالت واشنگتن موظفند سوابق حساب امانی، اسناد معاملات و مدارک مرتبط را حداقل به مدت سه سال نگهداری کنند. این الزام هم برای اسناد کاغذی و هم برای سوابق الکترونیکی نگهداریشده توسط شرکت اعمال میشود.
10. کدام یک از افراد زیر هنگام انجام فعالیتهای مرتبط با ملک، از الزام دریافت مجوز املاک و مستغلات ایالت واشنگتن معاف است؟
- A. شخصی که در ازای دریافت کارمزد، قراردادهای اجاره تجاری را برای چندین مالک ملک مذاکره میکند
- B. یک وکیل دارای مجوز در واشنگتن که در چارچوب حرفه حقوقی خود فعالیت میکند ✓
- C. یک مدیر ملک که اجارهبها را جمعآوری کرده و تمدید قراردادهای اجاره را برای یک مشتری سرمایهگذار مذاکره میکند
- D. شخصی که در ازای دریافت ح��الزحمه، زمینهای کشاورزی روستایی را از طرف دیگران فهرست کرده و میفروشد
طبق قوانین ایالت واشنگتن، بخش RCW 18.85.151 وکلای دارای مجوز را هنگامی که اقدامات مرتبط با املاک و مستغلات را در چارچوب حرفه حقوقی خود انجام میدهند، معاف میکند. در مقابل، مذاکره قراردادهای اجاره، مدیریت ملک برای دیگری در ازای دریافت حقالزحمه، یا فهرست کردن و فروش زمینهای کشاورزی برای دیگران، به طور کلی فعالیت دلالی املاک و مستغلات محسوب میشود که مستلزم دریافت مجوز املاک و مستغلات واشنگتن است، مگر اینکه معافیت خاصی اعمال شود.