1. ماریا به‌تازگی در آزمون کارگزاری (بروکر) ایالت واشنگتن قبول شده و در حال تکمیل درخواست خود برای دریافت مجوز بر اساس RCW 18.85 است. او باید درخواست مجوز و هزینه آن را به کدام نهاد ارائه دهد، و کدام نهاد در واقع مجوز کارگزاری او را صادر میکند و بعداً اختیار اعمال اقدامات انضباطی بر آن را دارد؟
- A. اداره صدور مجوز ایالت واشنگتن (DOL)، که از طریق مدیر خود و برنامه املاک و مستغلات عمل میکند ✓
- B. کمیسیون املاک و مستغلات واشنگتن، که مستقل از هر اداره ایالتی مجوز صادر میکند
- C. اداره مؤسسات مالی واشنگتن (DFI)، که به همه متخصصان املاک و وام رهنی مجوز میدهد
- D. اداره بازرگانی واشنگتن، بخش املاک و مستغلات
بر اساس RCW 18.85 (قانون کارگزاری املاک و مستغلات واشنگتن)، مدیر اداره صدور مجوز، مجوزهای کارگزار املاک، کارگزار مدیر و شرکت‌ها را صادر، تمدید، تعلیق و لغو میکند و آزمون صدور مجوز و هزینه‌های مجوز را اداره می‌نماید (RCW 18.85.041، 18.85.101، 18.85.121). کمیسیون املاک و مستغلات واشنگتن (RCW 18.85.081) یک نهاد مشورتی است که ریاست آن با مدیر اداره است؛ این کمیسیون در تدوین آزمون کمک میکند و درباره آموزش و مقررات مشاوره میدهد، اما خود مجوزی صادر نمی‌کند. اداره مؤسسات مالی به صادرکنندگان وام رهنی و کارگزاران رهنی مجوز میدهد، نه به کارگزاران املاک. اداره بازرگانی هیچ نقشی در صدور مجوز املاک ندارد. همچنین توجه داشته باشید که از اول ژوئیه ۲۰۱۰ واشنگتن دیگر مجوز “فروشنده” صادر نمی‌کند؛ مجوز سطح ورودی “کارگزار (بروکر)” و مجوز نظارتی “کارگزار مدیر (منیجینگ بروکر)” است.
2. پروانهٔ کارگزاری املاک ایالت واشنگتن برای سارا (پروانهٔ سطح مقدماتی که هنگام بازسازی قانون صدور پروانه در سال ۲۰۱۰ جایگزین پروانهٔ پیشین «فروشنده» شد) در ۱۵ مارس صادر شد. بر اساس RCW 18.85، اگر او اقدام دیگری نکند، پروانهٔ او نخستین بار چه زمانی منقضی می‌شود؟
- A. ۱۵ مارس سال بعد، زیرا پروانه‌های واشنگتن سالانه منقضی می‌شوند
- B. ۱۵ مارس دو سال پس از صدور، زیرا پروانه‌های واشنگتن دوره‌ای دوساله دارند ✓
- C. ۱۵ مارس سه سال پس از صدور، زیرا پروانه‌های واشنگتن دوره‌ای سه‌ساله دارند
- D. ۳۱ دسامبر همان سال صدور، زیرا همهٔ پروانه‌های واشنگتن در یک تاریخ مشترک تقویمی منقضی می‌شوند
بر اساس RCW 18.85.211 و WAC 308-124A، پروانهٔ کارگزار (broker) یا کارگزار مدیر (managing broker) در واشنگتن برای دوره‌ای دوساله صادر می‌شود و دو سال پس از تاریخ صدور منقضی می‌گردد (در تاریخ سالگرد دارندهٔ پروانه، نه در یک تاریخ تقویمی ثابت). برای تمدید، دارندهٔ پروانه باید آموزش مستمر لازم را بگذراند (۹۰ ساعت درسی برای نخستین تمدید فعال و ۳۰ ساعت درسی شامل ۳ ساعت برنامهٔ درسی اصلی برای تمدیدهای بعدی) و هزینهٔ تمدید را به ادارهٔ صدور پروانه (Department of Licensing) بپردازد. توجه داشته باشید که واشنگتن از ۱ ژوئیه ۲۰۱۰ دیگر پروانهٔ «فروشنده» صادر نکرده است؛ اکنون پروانهٔ سطح مقدماتی همان پروانهٔ کارگزار است و پروانهٔ پیشین «کارگزار» به «کارگزار مدیر» تغییر نام یافته است.
3. کدام یک از فعالیت‌های زیر در ایالت واشنگتن نیازمند مجوز املاک و مستغلات است؟
- A. فروش محل سکونت شخصی خود
- B. فعالیت به عنوان مدیر ملک در ازای دریافت حق‌الزحمه از طرف دیگری ✓
- C. حراج اموال شخصی بر اساس دستور دادگاه
- D. فروش قطعات قبرستان به عنوان کارمند حقوق‌بگیر شرکت قبرستان
طبق RCW 18.85.011، مدیریت اموال غیرمنقول در ازای دریافت غرامت از طرف دیگری، به عنوان ارائه خدمات کارگزاری محسوب می‌شود و نیازمند اخذ مجوز است. فروش ملک شخصی خود، حراج اموال شخصی بر اساس دستور دادگاه، و فروش قطعات قبرستان توسط کارمندان حقوق‌بگیر قبرستان، از جمله موارد معاف از الزام دریافت مجوز هستند.
4. ماریا در آزمون بروکر (کارگزار) ایالت واشنگتن قبول شده، تمام هزینه‌ها را پرداخت کرده و اداره صدور مجوز (Department of Licensing) پروانه بروکری را برای او صادر کرده است، اما هنوز هیچ بنگاه املاکی او را استخدام نکرده است. کدام گزینه وضعیت او را بر اساس قوانین واشنگتن به‌درستی توصیف میکند؟
- A. پروانه او در وضعیت غیرفعال نگهداری می‌شود؛ زیرا بروکر در واشنگتن تنها به‌عنوان نماینده یک بنگاه دارای مجوز و زیر نظر بروکر تعیین‌شده (designated broker) آن بنگاه یا یک بروکر مدیر (managing broker) می‌تواند خدمات کارگزاری ارائه دهد، بنابراین تا زمانی که به یک بنگاه نپیوندد و پروانه‌اش به نام آن بنگاه صادر و نزد بروکر تعیین‌شده نگهداری نشود، نمی‌تواند فعالیت کند. ✓
- B. پروانه او کاملاً فعال است و می‌تواند تا ۹۰ روز به‌طور مستقل ملک را برای فروش ثبت و معامله کند تا بنگاهی برای همکاری بیابد.
- C. اداره صدور مجوز پروانه او را به‌طور کامل نگه می‌دارد تا زمانی که دو سال تجربه تمام‌وقت را مستند کند، زیرا تنها بروکرهای مدیر می‌توانند بدون وابستگی به بنگاه پروانه داشته باشند.
- D. پروانه او فعال است اما محدود به معاملات مسکونی است و تا زمانی که بنگاهی پیدا کند می‌تواند مستقیماً از مشتریان حق‌الزحمه دریافت کند.
بر اساس فصل ۱۸.۸۵ قوانین RCW (قانون کارگزاری املاک که از اول ژوئیه ۲۰۱۰ بازسازماندهی شد و دسته‌بندی‌های قدیمی فروشنده/بروکر را با سه رده بروکر، بروکر مدیر و بروکر تعیین‌شده جایگزین کرد)، پروانه بروکری به نام دارنده پروانه و بنگاه او صادر می‌شود و باید به بروکر تعیین‌شده بنگاه تحویل داده شده و نزد او نگهداری شود. بروکر تنها می‌تواند به‌عنوان نماینده یک بنگاه دارای مجوز و زیر نظارت بروکر تعیین‌شده یا بروکر مدیر، خدمات کارگزاری املاک ارائه دهد. بروکری که به هیچ بنگاهی وابسته نیست، پروانه غیرفعال دارد (RCW 18.85.221) و نمی‌تواند خدمات کارگزاری انجام دهد یا بابت آن حق‌الزحمه دریافت کند (WAC 308-124A). هیچ مهلت ارفاقی ۹۰ روزه، هیچ استثنای مربوط به معاملات صرفاً مسکونی و هیچ پیش‌نیاز تجربه‌ای برای پروانه بروکری سطح مقدماتی وجود ندارد؛ شرط دو یا سه سال تجربه مربوط به احراز شرایط پروانه بروکر مدیر است، نه صدور پروانه بروکری.
5. یک متقاضی قبل از شرکت در آزمون مجوز فروشندگی املاک و مستغلات واشنگتن باید چند ساعت آموزش پیش از صدور مجوز را تکمیل کند؟
- A. ۴۰ ساعت
- B. ۶۰ ساعت
- C. ۹۰ ساعت ✓
- D. ۱۵۰ ساعت
ایالت واشنگتن بر اساس RCW 18.85.101 و WAC 308-124H، تکمیل ۹۰ ساعت آموزش پیش از صدور مجوز مورد تأیید را برای متقاضیان فروشندگی الزامی می‌داند. این آموزش به دوره‌های مشخصی تقسیم می‌شود که مبانی املاک و مستغلات و موضوعات قانون ایالت واشنگتن را پوشش میدهد.
6. یک کارگزار املاک در واشنگتن شرکت خود را ترک میکند و از اداره صدور مجوز (Department of Licensing) درخواست میکند که مجوز او را به وضعیت غیرفعال تبدیل کند. طبق RCW 18.85.211 و WAC 308-124A، این مجوز به طور قانونی چه مدت می‌تواند غیرفعال باقی بماند؟
- A. به طور نامحدود، تا زمانی که مجوز غیرفعال را هر دو سال یک‌بار تمدید کند و هزینه تمدید را بپردازد؛ آموزش مستمر فقط پیش از فعال‌سازی مجدد لازم است ✓
- B. حداکثر یک دوره تمدید (دو سال)، که پس از آن مجوز به‌طور خودکار منقضی می‌شود
- C. حداکثر سه سال، که پس از آن باید دوباره در آزمون صدور مجوز کارگزاری شرکت کند
- D. حداکثر شش ماه، که پس از آن باید دوباره با یک کارگزار تعیین‌شده همکاری کند وگرنه مجوز خود را از دست میدهد
طبق RCW 18.85.211 و WAC 308-124A-785، مجوز در واشنگتن می‌تواند به وضعیت غیرفعال درآید و تا زمانی که دارنده آن طبق چرخه معمول دو ساله آن را تمدید کند و هزینه تمدید را بپردازد، می‌تواند به‌طور نامحدود غیرفعال باقی بماند. دارنده مجوز غیرفعال برای تمدید نیازی به گذراندن آموزش مستمر ندارد، اما باید پیش از بازگرداندن مجوز به وضعیت فعال، ساعات آموزشی لازم (از جمله برنامه درسی اصلی فعلی) را کامل کند و در دوران غیرفعال بودن نمی‌تواند خدمات کارگزاری ارائه دهد. قانون واشنگتن هیچ سقف زمانی ثابتی برای وضعیت غیرفعال تعیین نمی‌کند؛ مجوز تنها در صورتی منقضی یا لغو می‌شود که دارنده آن از تمدید آن ناکام بماند. همچنین شایان ذکر است که واشنگتن از زمان بازسازی قانون صدور مجوز در سال ۲۰۱۰، به‌جای عنوان 'salesperson' از عنوان 'broker' استفاده میکند.
7. یک کارگزار منصوب (Designated Broker) در واشنگتن قصد دارد یک دفتر شعبه افتتاح کند. طبق مقررات DOL، کدام یک از موارد زیر برای دفتر شعبه الزامی است؟
- A. دریافت مجوز کارگزار منصوب (Designated Broker) جداگانه برای محل دفتر شعبه
- B. یک کارگزار مدیریتی (Managing Broker) باید دارای مجوز بوده و به عنوان مسئول نظارت بر دفتر شعبه منصوب شود ✓
- C. شعبه باید یک بیمه‌نامه خطا و قصور (Errors and Omissions) مستقل از شرکت اصلی دریافت کند
- D. دفاتر شعبه از انجام معاملات فروش مسکونی منع شده‌اند
مقررات واشنگتن الزام میکند که دفتر شعبه دارای مجوز باشد و یک کارگزار مدیریتی (Managing Broker) دارای مجوز به عنوان مسئول نظارت بر فعالیت‌های دفتر شعبه منصوب شود. کارگزار منصوب (Designated Broker) شرکت در نهایت مسئولیت کلی شرکت و شعب آن را بر عهده دارد. هیچ مجوز کارگزار منصوب جداگانه‌ای برای شعبه صادر نمی‌شود، شعبه نیازی به بیمه‌نامه مستقل E&O ندارد، و دفاتر شعبه مجاز به انجام معاملات فروش مسکونی هستند.
8. اداره DOL واشنگتن می‌تواند بر اساس کدام یک از موارد زیر، درخواست مجوز املاک و مستغلات را رد کند؟
- A. متقاضی زیر ۲۱ سال سن دارد
- B. متقاضی سابقه محکومیت کیفری سنگین (فلونی) دارد که ارتباط مستقیمی با کارگزاری املاک و مستغلات دارد ✓
- C. متقاضی حداقل یک سال در واشنگتن اقامت نداشته است
- D. متقاضی در حال حاضر دارای مجوز فعال در ایالت دیگری است
طبق RCW 18.85.321 و RCW 18.235، اداره DOL می‌تواند در صورتی که متقاضی سابقه محکومیت در جرمی داشته باشد که ارتباط مستقیمی با فعالیت در حوزه املاک و مستغلات دارد، مجوز را رد کند. واشنگتن الزامی برای سن ۲۱ سال ندارد (حداقل سن ۱۸ سال است)، شرط اقامت اعمال نمی‌شود، و داشتن مجوز در ایالت دیگر عامل رد صلاحیت محسوب نمی‌گردد.
9. بر اساس قوانین ایالت واشنگتن، سوابق حساب امانی یک شرکت املاک و مستغلات باید حداقل چند سال نگهداری شود؟
- A. دو سال
- B. سه سال ✓
- C. پنج سال
- D. هفت سال
بر اساس WAC 308-124C-105، کارگزاران املاک و مستغلات در ایالت واشنگتن موظفند سوابق حساب امانی، اسناد معاملات و مدارک مرتبط را حداقل به مدت سه سال نگهداری کنند. این الزام هم برای اسناد کاغذی و هم برای سوابق الکترونیکی نگهداری‌شده توسط شرکت اعمال می‌شود.
10. کدام یک از افراد زیر هنگام انجام فعالیت‌های مرتبط با ملک، از الزام دریافت مجوز املاک و مستغلات ایالت واشنگتن معاف است؟
- A. شخصی که در ازای دریافت کارمزد، قراردادهای اجاره تجاری را برای چندین مالک ملک مذاکره میکند
- B. یک وکیل دارای مجوز در واشنگتن که در چارچوب حرفه حقوقی خود فعالیت میکند ✓
- C. یک مدیر ملک که اجاره‌بها را جمع‌آوری کرده و تمدید قراردادهای اجاره را برای یک مشتری سرمایه‌گذار مذاکره میکند
- D. شخصی که در ازای دریافت ح��الزحمه، زمین‌های کشاورزی روستایی را از طرف دیگران فهرست کرده و می‌فروشد
طبق قوانین ایالت واشنگتن، بخش RCW 18.85.151 وکلای دارای مجوز را هنگامی که اقدامات مرتبط با املاک و مستغلات را در چارچوب حرفه حقوقی خود انجام می‌دهند، معاف میکند. در مقابل، مذاکره قراردادهای اجاره، مدیریت ملک برای دیگری در ازای دریافت حق‌الزحمه، یا فهرست کردن و فروش زمین‌های کشاورزی برای دیگران، به طور کلی فعالیت دلالی املاک و مستغلات محسوب می‌شود که مستلزم دریافت مجوز املاک و مستغلات واشنگتن است، مگر اینکه معافیت خاصی اعمال شود.