1. اجتازت ماريا للتو امتحان الوسيط العقاري في ولاية واشنطن، وهي بصدد استكمال طلب الحصول على الترخيص بموجب RCW 18.85. إلى أي جهة يجب أن تقدّم طلب الترخيص والرسوم، وأي جهة هي التي تصدر فعلياً ترخيص الوسيط ولها لاحقاً صلاحية اتخاذ الإجراءات التأديبية بشأنه؟
- A. دائرة الترخيص في ولاية واشنطن (DOL)، من خلال مديرها وبرنامج العقارات التابع لها ✓
- B. لجنة العقارات في ولاية واشنطن، التي تصدر التراخيص بشكل مستقل عن أي دائرة حكومية
- C. دائرة المؤسسات المالية في واشنطن (DFI)، التي ترخّص جميع المهنيين في مجالي العقارات والرهن العقاري
- D. دائرة التجارة في واشنطن، قسم العقارات
بموجب RCW 18.85 (قانون الوساطة العقارية في ولاية واشنطن)، يقوم مدير دائرة الترخيص بإصدار وتجديد وتعليق وإلغاء تراخيص الوسطاء العقاريين والوسطاء المديرين والشركات العقارية، كما يدير امتحان الترخيص ورسوم الترخيص (RCW 18.85.041 و18.85.101 و18.85.121). أما لجنة العقارات في واشنطن (RCW 18.85.081) فهي هيئة استشارية يرأسها المدير، وتساعد في إعداد الامتحان وتقدّم المشورة بشأن التعليم والقواعد التنظيمية، لكنها لا تصدر التراخيص بنفسها. وتتولى دائرة المؤسسات المالية ترخيص منشئي قروض الرهن العقاري ووسطاء الرهن العقاري، وليس الوسطاء العقاريين. ولا دور لدائرة التجارة في الترخيص العقاري. ويُلاحظ أيضاً أنه منذ 1 يوليو 2010 لم تعد ولاية واشنطن تصدر تراخيص «مندوب مبيعات»؛ فالترخيص في المستوى الابتدائي هو «وسيط» والترخيص الإشرافي هو «وسيط مدير».
2. حصلت سارة على رخصة وسيط عقاري (broker) في ولاية واشنطن — وهي رخصة المستوى المبتدئ التي حلّت محل رخصة «مندوب المبيعات» السابقة عند إعادة هيكلة قانون التراخيص في عام 2010 — بتاريخ 15 مارس. بموجب الفصل RCW 18.85، متى تنتهي صلاحية رخصتها لأول مرة إذا لم تتخذ أي إجراء آخر؟
- A. في 15 مارس من العام التالي، لأن تراخيص واشنطن تنتهي سنويًا
- B. في 15 مارس بعد سنتين من الإصدار، لأن مدة تراخيص واشنطن سنتان ✓
- C. في 15 مارس بعد ثلاث سنوات من الإصدار، لأن مدة تراخيص واشنطن ثلاث سنوات
- D. في 31 ديسمبر من سنة الإصدار، لأن جميع تراخيص واشنطن تنتهي في تاريخ تقويمي موحّد
بموجب RCW 18.85.211 واللوائح الواردة في WAC 308-124A، تُصدر رخصة الوسيط (broker) أو الوسيط المدير (managing broker) في ولاية واشنطن لمدة سنتين وتنتهي صلاحيتها بعد سنتين من تاريخ الإصدار (في تاريخ الذكرى السنوية لحامل الرخصة، وليس في تاريخ تقويمي ثابت). وللتجديد، يجب على حامل الرخصة إكمال التعليم المستمر المطلوب (90 ساعة زمنية للتجديد الفعّال الأول، و30 ساعة زمنية تشمل 3 ساعات من المنهج الأساسي Core Curriculum للتجديدات اللاحقة) ودفع رسوم التجديد إلى دائرة التراخيص (Department of Licensing). ويُلاحظ أن ولاية واشنطن لم تعد تصدر تراخيص «مندوب مبيعات» منذ 1 يوليو 2010؛ فرخصة المستوى المبتدئ أصبحت الآن رخصة الوسيط (broker)، بينما تحوّلت رخصة «الوسيط» السابقة إلى «الوسيط المدير» (managing broker).
3. أيٌّ من الأنشطة التالية يستلزم الحصول على ترخيص عقاري في ولاية واشنطن؟
- A. بيع مسكنك الشخصي الخاص
- B. العمل مديرًا للعقارات مقابل أتعاب نيابةً عن شخص آخر ✓
- C. بيع الممتلكات الشخصية بالمزاد بموجب أمر قضائي
- D. بيع قطع أراضي المقابر نيابةً عن شركة المقابر بوصفك موظفًا براتب ثابت
بموجب RCW 18.85.011، تُعدّ إدارة العقارات مقابل تعويض مالي نيابةً عن الغير من خدمات الوساطة العقارية التي تستوجب الحصول على ترخيص. أما بيع الشخص لعقاره الخاص، والمزادات التي تأمر بها المحكمة على الممتلكات الشخصية، وبيع قطع أراضي المقابر من قِبل موظفي شركة المقابر برواتب ثابتة، فجميعها تندرج ضمن الإعفاءات القانونية من شرط الترخيص.
4. اجتازت ماريا امتحان الوسيط (Broker) في ولاية واشنطن، ودفعت جميع الرسوم، وأصدرت لها دائرة التراخيص (Department of Licensing) رخصة وسيط، لكنها لم تُوظَّف بعد لدى أي شركة عقارية. أي العبارات التالية تصف وضعها بشكل صحيح بموجب قانون ولاية واشنطن؟
- A. تُحفظ رخصتها في حالة غير نشطة؛ ولأن الوسيط في ولاية واشنطن لا يجوز له تقديم خدمات الوساطة العقارية إلا بصفته وكيلاً لشركة مرخّصة وتحت إشراف الوسيط المعيَّن (Designated Broker) لتلك الشركة أو وسيط إداري (Managing Broker)، فلا يمكنها ممارسة المهنة حتى تنتسب إلى شركة وتصدر رخصتها إلى الوسيط المعيَّن فيها ويحتفظ بها. ✓
- B. رخصتها نشطة بالكامل ويجوز لها أن تدرج العقارات وتبيعها بشكل مستقل لمدة تصل إلى 90 يوماً بينما تبحث عن شركة تنضم إليها.
- C. ستحتجز دائرة التراخيص رخصتها بالكامل إلى أن توثّق خبرة عمل بدوام كامل لمدة سنتين، لأن الوسطاء الإداريين وحدهم يجوز لهم حيازة رخصة دون شركة.
- D. رخصتها نشطة لكنها مقتصرة على المعاملات السكنية، ويجوز لها العمل مقابل أجر يُدفع مباشرة من العملاء إلى أن تجد شركة.
بموجب الفصل 18.85 من قانون ولاية واشنطن المدوّن (قانون الوساطة العقارية، بصيغته المعاد تنظيمها اعتباراً من 1 يوليو 2010، والذي استبدل فئتي مندوب المبيعات/الوسيط القديمتين بفئات الوسيط والوسيط الإداري والوسيط المعيَّن)، تصدر رخصة الوسيط باسم المرخَّص له واسم شركته، ويجب تسليمها إلى الوسيط المعيَّن للشركة الذي يحتفظ بها. ولا يجوز للوسيط تقديم خدمات الوساطة العقارية إلا بصفته وكيلاً لشركة مرخّصة تحت إشراف الوسيط المعيَّن أو وسيط إداري. والوسيط غير المنتسب إلى شركة تكون رخصته غير نشطة (RCW 18.85.221) ولا يجوز له أداء خدمات الوساطة أو تقاضي أجر عنها (WAC 308-124A). ولا توجد فترة سماح مدتها 90 يوماً، ولا استثناء يقتصر على المعاملات السكنية، ولا شرط خبرة مسبق لرخصة الوسيط في المستوى المبتدئ نفسها؛ فمتطلب الخبرة لمدة سنتين/ثلاث سنوات ينطبق على التأهل لرخصة الوسيط الإداري، لا على إصدار رخصة الوسيط.
5. كم ساعة تدريسية من التعليم ما قبل الترخيص يجب على المتقدم إتمامها قبل الجلوس لاختبار ترخيص وكيل العقارات في ولاية واشنطن؟
- A. 40 ساعة
- B. 60 ساعة
- C. 90 ساعة ✓
- D. 150 ساعة
تشترط ولاية واشنطن إتمام 90 ساعة تدريسية من التعليم المعتمد ما قبل الترخيص للمتقدمين لوظيفة وكيل عقارات بموجب RCW 18.85.101 وWAC 308-124H. وتنقسم هذه الساعات إلى مقررات دراسية محددة تغطي أساسيات العقارات والموضوعات المتعلقة بقوانين ولاية واشنطن.
6. تركت وسيطة عقارية في واشنطن شركتها وطلبت من إدارة التراخيص (Department of Licensing) وضع ترخيصها في حالة غير نشطة. وفقًا لـ RCW 18.85.211 و WAC 308-124A، إلى متى يمكن أن يظل الترخيص قانونيًا في حالة غير نشطة؟
- A. إلى أجل غير مسمى، طالما استمرت في تجديد الترخيص غير النشط كل سنتين ودفعت رسوم التجديد؛ لا يُطلب التعليم المستمر إلا قبل إعادة تفعيل الترخيص ✓
- B. لا يزيد عن فترة تجديد واحدة (سنتان)، وبعدها ينتهي الترخيص تلقائيًا
- C. لا يزيد عن ثلاث سنوات، وبعدها يجب عليها إعادة اجتياز امتحان ترخيص الوسيط
- D. لا يزيد عن ستة أشهر، وبعدها يجب عليها إعادة الانضمام إلى وسيط معيّن وإلا فقدت الترخيص
وفقًا لـ RCW 18.85.211 و WAC 308-124A-785، يمكن وضع الترخيص في واشنطن في حالة غير نشطة ويمكن أن يبقى كذلك إلى أجل غير مسمى، بشرط أن تستمر صاحبة الترخيص في تجديده وفق الدورة العادية كل سنتين ودفع رسوم التجديد. لا يُطلب من صاحبة الترخيص غير النشط إكمال التعليم المستمر لتجديده، لكن يجب عليها إكمال ساعات التعليم المطلوبة (بما في ذلك المنهج الأساسي الحالي) قبل إعادة الترخيص إلى حالة نشطة، ولا يجوز لها تقديم خدمات الوساطة أثناء عدم النشاط. لا يحدد قانون واشنطن مدة قصوى ثابتة لحالة عدم النشاط؛ ينتهي الترخيص أو يُلغى فقط إذا فشلت صاحبته في تجديده. يجدر بالذكر أيضًا أن واشنطن تستخدم لقب 'broker' بدلاً من 'salesperson' منذ إعادة هيكلة قانون التراخيص عام 2010.
7. يرغب وسيط معيّن (designated broker) في ولاية واشنطن في فتح فرع مكتبي. وفقاً لقواعد DOL، أيٌّ مما يلي مطلوب للفرع المكتبي؟
- A. ترخيص وسيط معيّن (designated broker) منفصل لموقع الفرع المكتبي
- B. يجب أن يكون لدى الفرع وسيط إداري (managing broker) مرخّص ومعيّن للإشراف على الفرع المكتبي ✓
- C. يجب على الفرع الحصول على بوليصة تأمين أخطاء وسهو (errors and omissions) مستقلة خاصة به بمعزل عن الشركة الرئيسية
- D. يُحظر على الفروع المكتبية إجراء معاملات بيع العقارات السكنية
تشترط قواعد واشنطن أن يكون الفرع المكتبي مرخّصاً وأن يكون لديه وسيط إداري (managing broker) مرخّص ومعيّن مسؤولاً عن الإشراف على أنشطة الفرع المكتبي. ويظل الوسيط المعيّن (designated broker) للشركة المسؤول النهائي عن الشركة وفروعها. لا يُصدر ترخيص وسيط معيّن منفصل للفرع، ولا يحتاج الفرع إلى بوليصة تأمين أخطاء وسهو (E&O) مستقلة منفصلة، كما يجوز للفروع المكتبية إجراء معاملات بيع العقارات السكنية.
8. يجوز لإدارة الترخيص في ولاية واشنطن (DOL) رفض طلب الحصول على رخصة العقارات استناداً إلى أيٍّ من النتائج التالية؟
- A. أن يكون مقدم الطلب دون سن الحادية والعشرين
- B. أن يكون لدى مقدم الطلب سابقة إدانة بجريمة خطيرة (felony) تتعلق تعلقاً جوهرياً بالوساطة العقارية ✓
- C. أن مقدم الطلب لم يُقم في ولاية واشنطن لمدة سنة على الأقل
- D. أن مقدم الطلب يحمل حالياً رخصة سارية في ولاية أخرى
بموجب القانونين RCW 18.85.321 وRCW 18.235، يحق للإدارة رفض منح الرخصة إذا كان مقدم الطلب محكوماً عليه سابقاً في جريمة تتعلق تعلقاً جوهرياً بممارسة مهنة العقارات. لا تشترط ولاية واشنطن أن يكون المتقدم بالغاً الحادية والعشرين من عمره (إذ يبلغ الحد الأدنى للسن ثمانية عشر عاماً)، ولا تفرض شرط الإقامة، كما أن امتلا�� رخصة من ولاية أخرى ليس سبباً للاستبعاد من التأهل.
9. بموجب قانون ولاية واشنطن، ما هو الحد الأدنى لعدد السنوات التي يجب على شركة العقارات الاحتفاظ فيها بسجلات حساب الضمان؟
- A. سنتان
- B. ثلاث سنوات ✓
- C. خمس سنوات
- D. سبع سنوات
بموجب WAC 308-124C-105، يجب على وسطاء العقارات في ولاية واشنطن الاحتفاظ بسجلات حساب الضمان ووثائق المعاملات والسجلات ذات الصلة لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات. ينطبق هذا الشرط على السجلات الورقية والإلكترونية التي تحتفظ بها الشركة.
10. أي من الأفراد التالين مُعفى من اشتراط الترخيص العقاري في ولاية واشنطن عند ممارسة الأنشطة المتعلقة بالعقارات؟
- A. شخص يتفاوض على عقود إيجار تجارية لصالح عدة ملاك عقارات مقابل رسوم
- B. محامٍ مرخَّص في واشنطن يعمل ضمن نطاق ممارسته القانونية ✓
- C. مدير عقارات يجمع الإيجار ويتفاوض على تجديد عقود الإيجار لصالح عميل مستثمر
- D. شخص ��ُدرج ويبيع أراضي مزارع ريفية مقابل تعويض نيابةً عن الآخرين
بموجب قانون ولاية واشنطن، يُعفي القانون المُدوَّن RCW 18.85.151 المحامين المرخَّصين عند قيامهم بأعمال تتعلق بالعقارات ضمن نطاق ممارستهم القانونية. في المقابل، يُعدّ التفاوض على عقود الإيجار، أو إدارة العقارات لصالح الغير مقابل تعويض، أو إدراج وبيع أراضي المزارع نيابةً عن الآخرين، نشاطاً من أنشطة الوساطة العقارية التي تستوجب الحصول على ترخيص عقاري في ولاية واشنطن، ما لم تُطبَّق إعفاءات محددة.