Virginia 不動産試験合格に必要なすべて：重要トピック、出題されるルール、試験形式の練習問題。
Virginia Real Estate Salesperson License Exam · 80 トピック · 2026-10-24 更新
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不動産ブローカーとは、報酬または金銭的対価と引き換えに、指定された不動産行為を行う個人または事業体（パートナーシップ、協会、法人、またはLLC）である。これには、不動産（有価証券と見なされる場合でもコンドミニアムユニット、協同組合の利益、およびタイムシェアを含む）の売却/売却提供、購入/購入提供、購入、販売または交換の仲介、または他人のための不動産または改良の賃貸が含まれる。
不動産セールスパーソンは、報酬または有価償価のために、不動産ブローカーに直接または間接的に雇用されるか、独立契約者として関連付けられている個人または事業体であり、不動産または改善物の売却、購入、交渉または賃借を行う者です。
特定の人物と行為はライセンス要件から免除されており、自分の物件を管理する所有者/賃貸人、最終的な実行のために報酬なしで行動する事実上の代理人、法的職務を遂行する弁護士、裁判所が任命した人物（受託者、信託受託者、遺産執行者）、信託/証書/遺言に基づく信託受託者、特定の賃貸住宅管理法人、紹介料を受け取る既存テナント、ライセンスのある競売人（48時間の入札制限を含む）、およびバージニア州の商用不動産を支援する州外ライセンシーが含まれます。
不動産委員会は9名の委員で構成されています：任命前に最低5年間連続して不動産仲介業者または販売員として免許を受けていた7名と市民委員2名です。委員会委員の任期は4年です。委員会は自らの委員の中から会長を選出し、手続きを認証するための印鑑を採択します。
初期セールスパーソン・ライセンスの申請者は、最低限高等学校の卒業証書またはそれと同等の資格を保有する必要があり、認定または承認された機関から提供される、最低4セメスター時間（60時間以上）の教室、通信、または遠隔学習教育を含む不動産の原則に関するコースを修了する必要があります。
初期ブローカー免許を申請するすべての申請者は、少なくとも高校卒業証書またはそれと同等の資格を有し、認定または承認された機関から提供される不動産コースの教室、通信、または遠隔学習指導の12学期時間以上を修了しなければなりません。
バージニア州不動産委員会は、すべての営業担当者がライセンス取得後の最初の1年以内に最低30時間のライセンス取得後教育課程を修了することを要求しています。ライセンス発行月の末日から1年以内に修了しない場合、課程が完了するまでライセンスは無効状態に置かれます。このライセンス取得後教育は、新規ライセンス取得者の継続教育に代わるものです。
不動産チームは、ライセンスを持つ営業職または仲介者を最低1名以上含む2名以上の個人で構成され、同一の仲介会社内で1つのユニットとして一緒に働き、大衆に対して1つのユニットとして一緒に働くことを表明し、架空名で自らを称します。
監督ブローカーは、支店または不動産チームに配属された仲介人および販売員による不動産仲介サービスの提供を監督するために、主要ブローカーによって指定された不動産ブローカーです。
すべてのライセンス取得者は、不動産の売買、購入、選択肢、交換、または賃貸に関する書面による契約を作成することができます。ただし、その作成がライセンス取得者が関与する取引に付随するものであること、およびライセンス取得者が契約書の作成に対して別途の手数料を請求しないことが条件です。ライセンス取得者は、当事者が文書の翻訳を取得するのを支援することもできますが、そのような支援または紹介に対して手数料を請求することはできません。
所有者に代わりライセンスを持つブローカーに雇用された給与従業員は、行為が住宅ユニットの展示（現場雇用の場合）、事実的なリース情報の提供、申請書の受け取り、および敷金と賃料の受け取りに限定される場合、ライセンスなしで限定的なリース活動を行うことができます。そのような従業員は敷金/賃料またはリースを交渉することはできません。
委員会の免許所持者は、その免許所持者が別途第3条A項に基づいて免許要件の免除対象であったとしても、委員会の規則を遵守する必要があります。ただし、これは他の事由により免許要件が免除される者が必ずしも免許を取得しなければならないことを意味するものではありません。
委員会は、本章を実行するために必要かつ便宜なあらゆる措置を講じることができ、必要な規則を制定することができます。最低限の教育要件を確立し、コースの品質基準を設定し、無免許アシスタントの許可された活動を定義することができ、懲罰事件を検討対象とすることができ、判断を延期し、条件付きで措置を却下することができます。
活動中の営業員または仲介業者として再ライセンスを申請するすべての申請者は、各更新または再発行の前にCE要件を完了する必要があります。これは活動状態を申請する非活動ライセンス保有者にも適用されます。現役軍人は除隊後6か月以内にCEを完了することができます。遠隔学習の場合、委員会は試験手順を確立し、公証宣誓書を要求しますが、教室での講義には試験を要求することはできません。
3年以上非アクティブであった営業担当者またはブローカーは、是正教育要件と再度アクティブになる時点で有効な教育要件を満たす必要があります。非アクティブ期間中に不動産知識が維持される職業に従事していた場合、またはバージニア州外に永久配置された現役軍人・配偶者であり、その分野で最新の状態を保っていた場合、委員会はこれらの要件を免除することができます。州試験受験前に身分証明が必要です。
不動産会社として営業するため、個人事業主を除くすべての事業体は会社ライセンスを取得する必要があり、架空の名前で取得できます。積極的に参加するすべての管理メンバー/役員/パートナー/準メンバーは仲介業者ライセンスを保有する必要があり、すべての営業員従業員/契約者はライセンスを取得する必要があります。仲介業者は自身が所有する個人事業主をさらなるライセンスなしで運営できますが、架空の名前では運営できません。非仲介業者所有の個人事業主はライセンスを取得する必要があります。
個人はブローカー・ライセンスなしでブローカーとして行動することはできず、ブローカーは別のブローカーのために営業担当者として行動することができます。個人は営業担当者ライセンスなしで営業担当者として行動することはできません。事業体は別個の事業体営業担当者ライセンスを持つ場合にのみ営業担当者として行動でき、積極的に参加しているすべての所有者/役員が営業担当者またはブローカー・ライセンスを保有する必要があります。
不動産チームとして行動するブローカー/セールスパーソンのグループは、まず事業体セールスパーソンライセンスを取得する必要があります。チームは無免許のアシスタントを雇用することができます。プリンシパルブローカーがバージニア州内で複数の営業所を維持する場合、各営業所にブランチオフィスライセンスが必要であり、そのコピーは支店の建物内に保管される必要があります。
いかなるライセンシーおよびエージェントも、エスクロー口座またはその他の者のために保有されている資金を転用または悪用することはできません。バージニア州不動産委員会がライセンシーが関係当事者の利益を適切に保護できないと判断する場合、衡平管轄権を持つ裁判所に申し立てることができ、裁判所は活動の差止、資金の保護および配分、ならびに受信人の選任を行うことができます。受信人の費用はライセンシーが支払い、支払い能力がない場合または責任がないことが認定された場合は、取引回復基金または委員会資金から支払われます。ライセンシーが責任なしと判定された場合は、委員会が支払います。
大家依頼人のためにライセンシーが受け取った賃料は、書面で別段の合意がない限り、受領後第5営業銀行日末までにエスクロー口座に預託する必要があります。保証金も同じ第5営業銀行日ルールに従います。申請金は、大家がレンタル申請を承認した後の第5営業銀行日末までにエスクロー口座に預託する必要があります。資金は、リース、管理契約、または法令に従って支払われるまでエスクロー口座に保管されます。
契約批准時に、主要なブローカー/監督ブローカーまたはそれらの代理人が受け取った誠実な金銭保証金は、批准後5番目の営業銀行日の終了までにエスクロー口座に預託されなければならず、当事者が書面で別に合意しない限り、取引が完了または終了するまでそこに留まります。
取引が完成しない場合、ブローカーは以下のいずれかまで資金をエスクロー口座に保有します: (i) すべての当事者が書面で同意; (ii) 裁判所が支払い命令; (iii) 資金が法廷に提出; または (iv) 契約の明確かつ明示的な条件に従ってブローカーが該当する当事者に資金を解放。ブローカーは書面通知を送付でき、通知後15暦日以内に書面による異議申し立てが受け取られない場合、資金は解放されます。本条項に準拠するブローカーは当事者に対する責任から免責されます。
各営業所、支店、および不動産チームは、指定された准ブローカーおよび販売員の仲介業務に対して合理的かつ適切な監督を行使する監督ブローカーによって監督されなければなりません。ブローカーは別のブローカーを補助するよう指定することができますが、責任は変わりません。合理的かつ適切な監督には、書類の確認・承認が可能な状態にあること、エスクロー、公正住宅、広告、契約、無免許補助員、代理人関係、および開示に関する書面方針の確保、および3年間の必須記録の維持が含まれます。
委員会は、現在のライセンス期間に完了した継続教育（CE）単位を次の更新期間に繰り越すことを許可する手続きを確立しなければなりません。また、委員会は、認定された疾病または証明された過度な困難の場合、必須CE時間の免除または軽減を認可することができます。
不動産委員会は、バージニア州住宅用不動産開示法に基づき、住宅用不動産開示陳述書様式を開発し、自らのウェブサイト上で維持する必要があります。さらに、委員会のウェブサイトに記載されている開示事項について購入者が告知されたことを確認する当事者が署名した1ページの確認様式も維持する必要があります。
委員会は、ブローカーまたは販売員として活動するすべての無免許者に対して営業中止・再発防止命令を発行することができます。命令は発効時に有効となり、行政手続法に基づいて21日以内に控訴しない限り最終的なものとなります。継続的な無免許活動は執行のために付託される場合があり、委員会は取引あたり最大$1,000またはその者が受け取った報酬のいずれか大きい方の民事罰金を課すことができ、罰金はLiterary Fundに納付されます。
企業または個人事業ライセンスを更新する際、主要ブローカーまたは監督ブローカーは、当該企業の業務、ポリシー、および手続がバージニア州の関連法令および不動産委員会規則への適合について監査されたことを認定しなければなりません。監査はライセンス期間ごとに最低1回以上実施される必要があり、署名された完成した監査フォームは事務所に保管され、不動産委員会の要求時に提出されなければなりません。
バージニア不動産取引回復法は、特定の定義済み用語を使用しています。「規制対象者（Regulant）」とは、不動産委員会から仲介人または販売員として許可された個人または団体です。「請求者（Claimant）」とは、規制対象者に対して未納の判決を得た後、検証済み請求を提出した個人です。「不適切または不誠実な行為」とは、金銭、財産または価値の違法/詐欺的な搾取もしくは流用、または重大な虚偽表示または詐欺に限定されます。「検証済み請求」とは、公証人面前で公証された完成した委員会申請書であり、必要な支援書類が含まれており、部局に適切に受け取られたものです。
各初期規制対象者は、免許取得時にファンドに割り当てられる$20の評価を受けます。ファンドの最小残高は$400,000です。残高が最小額を下回り、利息収益が不十分な場合、委員会は各規制対象者に最小額を回復するための金額を評価しますが、2年ごとの免許期間中、どの規制対象者も$20を超える評価を受けることはできません。会計年度末にファンドが200万ドルを超える場合、超過分はバージニア住宅信託基金に振り替えられます。
請求者は、仲介人または販売員としての能力で行動している間（主体としてまたは自分の口座でではなく）に発生した不適切または不正な行為に対して規制対象者に対する最終判決を獲得した後、ファンドから回収することができます。特定の者は除外されます：規制対象者、規制対象者の個人代理人、判決が下された規制対象者の配偶者/子（またはその代理人）、および貸付/金融機関または不動産の建設/開発に従事する者。
提出前に、請求者は公認郵便で委員会に訴状の写しを提供し、その後の訴状を委員会に提供し、資産を見つけるために債務者の尋問を実施（または合理的に試行）し、開示された資産を適用するために法的に利用可能なすべての措置を講じなければなりません。検証された請求は、控訴が存在しない最終判決の記入から12ヶ月以内に長官に提出する必要があります。債務者が破産を申請した場合、請求者はまず破産裁判所に提出し、破産免責または棄却から12ヶ月以内に委員会に提出する必要があります。
基金からの回収は法定上限の対象となります。単一取引の場合、1人の規制対象者に対するすべての請求の合計は$50,000に制限され、単一取引における1人の請求者の最大回収額は$20,000です(未払い判決額に関係なく)。2年間のライセンス期間中の複数取引にわたって、1人の規制対象者に対する合計請求は$100,000に制限されます。利息と懲罰的損害賠償は回収可能額から除外されますが、裁判所費用と弁護士費用は含まれる場合があります。
委員会の指示により、申立人が満足した範囲で規制対象者に対する自己の権利を委員会に譲渡した後、理事は基金から申立人に支払います。支払い時に、委員会は支払いを招いた規制対象者のライセンスを直ちに取消します。その規制対象者は、基金を全額返済し、支払日から判決利率での利息を加えて返済するまで、新たなブローカー/セールスパーソンのライセンスを申請することはできません。基金からの支払いは、委員会の個別の懲罰権を放棄または制限しません。
セクション54.1-2130は、仲介関係の記事全体で使用される中核用語を定義しています。「代理関係(Agency)」とは、明示的な権限により、ライセンス所有者が商業または住宅取引において個人のために行動し、またはその個人を代理するすべての関係を意味します。「クライアント(Client)」とは仲介関係に入った個人であり、「顧客(Customer)」とは仲介関係に入っていないが、ライセンス所有者が日常的行為を実行する個人です。仲介関係が形成されない限り、個人がクライアントではなく顧客であると推定されます。「仲介関係(Brokerage relationship)」とは、売主、買主、オプション、借主または貸主を確保するために従事するクライアントとライセンス所有者間の契約関係です。
「標準エージェント」は住宅取引において顧客を代理するエージェンシー関係で行動し、当該条項で提供されるすべての義務及び合意された追加義務を有します。「限定的サービスエージェント」は、エージェントが§§54.1-2131から54.1-2134の細分A 2に規定される1つ以上の義務を実行しないと規定する仲介契約に基づいて行動します。限定的サービスエージェントは、依然として必要な連邦・州・地方の開示を提供する必要があり、書面で開示する必要があります：(i) バージニア州住宅不動産開示法に基づく顧客の権利; (ii) コンドミニアムを売却する場合の区分所有権再販売証明書の義務; (iii) 不動産所有者協会法に基づいて不動産を売却する場合のPOA開示パケット義務。
デュアルエージェントまたはデュアル代理人は、同一の取引において両当事者(売主と買主、または大家と借主の両方)と仲介関係を持つものです。デュアルエージェントは仲介関係を有し、デュアル代理人は独立契約者関係を有しており — デュアル代理人は独立契約者としてのみ行動しなければなりません。指定エージェントまたは指定代理人は、同一の取引において異なるクライアントが同じ仲介業者によっても代理されている場合に、委任者または監督仲介業者によってクライアントを代理するために指定された免許保有者です。指定代理人は独立契約者としてのみ行動しなければなりません。
バージニア州法令54.1-2131から54.1-2134は、売主、買主、貸主および借主により宅建業者に課される平行した法定義務を規定しています。いずれの場合においても、宅建業者は以下を行わなければなりません: (1) 仲介契約に従い業務を遂行すること; (2) 依頼人の利益を促進すること(物件のマーケティング/探索、申込書の作成および交渉、契約がすでに存在する場合においても全ての書面による申込および反対申込の適時提示、決済のための合理的支援); (3) 個人情報および財務情報ならびに依頼人が秘密保持を要求した情報の機密性を維持すること; (4) 通常の注意義務を行使すること; (5) 全ての資金および財産について適時に会計報告すること; (6) 宅建業者が実際に知得した物件または取引に関する重要事実を開示すること; (7) 本法令、公正住宅法およびその他適用法令/規則に準拠すること。
各義務法令のB項に従い、ライセンス保有者はすべての潜在的な買い手、売り手、借り手および貸し手に対して誠実に対応する必要があり、故意に虚偽情報を提供してはなりません。売り手（または貸し手）が雇用したライセンス保有者は、潜在的な買い手/借り手に対し、実際に知っている物理的状態に関するすべての重大な不利な事実を開示する必要があります。「物理的状態」とは土地および建物の改善のみを意味し、敷地外の問題、隣接する不動産、政府の土地利用規制、または高速道路/公共道路は含まれません。開示は書面で行う必要があります。法律で要求される情報を開示したことに対してライセンス保有者に対する訴因は生じません。
§ 54.1-2135に基づき、物件管理者は以下を実行する必要があります：物件管理契約に従って行動する；通常の注意を行使する；管理者が実際に知っている重要事実を適時に開示する；機密性を保持する；そして金銭および財産について適時に会計報告する。管理者は他の所有者を代理することによって義務違反にはなりません。仲介関係がそのように定める場合、管理者は所有者を売主または貸主として代理することもできます。住宅不動産管理契約は書面で作成される必要があり、明確な終了日または期間を有する必要があります（明示されていない場合は契約日から90日後がデフォルト）。管理手数料および支払い方法・時期、提供されるサービス、ならびに合意されたその他の条件を記載する必要があります。§ 54.1-2135は商業用不動産取引には適用されません。
すべての仲介契約書は書面で作成され、特定の必須条件を含む必要があります。仲介手数料の金額および支払方法・時期を明記する必要があり、ライセンス保持者が提供するサービスを説明し、合意されたすべてのその他の条件を含む必要があり、また双方代理が承認された場合は§ 54.1-2139(A)の開示を含む必要があります。
仲介契約の終了、満了、または完了後、ライセンシーはクライアントに対して次の2つを除き、追加の義務を負いません：(i) 関係に関するすべての金銭および財産の会計、(ii) すべての個人/財務情報およびクライアントが機密に保つことを要求したその他の情報の機密性の維持 — 法律が開示を要求するか、クライアントが書面で同意する場合を除きます。
ライセンス所有者のクライアント以外の非代理実在/潜在買い手または売り手と特定の不動産について実質的な協議を行った後、ライセンス所有者は他の当事者との仲介関係をすべて開示しなければなりません。§§ 54.1-2139または54.1-2139.1に基づく場合を除き、開示は書面により実行可能な最初の時間に、最大で特定の不動産支援が初めて提供される時までに行わなければなりません。他の開示と組み合わせる場合は、目立つように表示されなければなりません(太字、すべて大文字、下線、または別個のボックス内)。
ライセンシーは、以下を開示する書面の仲介契約書に基づく場合にのみ、住宅取引において限定的サービス提供エージェントとして行動することができます。(i) ライセンシーが限定的サービス提供エージェントであることの開示、(ii) 提供される特定のサービスの記載、(iii) 提供されない特定の標準エージェント義務の記載。この開示は目立つもの（太字または全て大文字で、下線を引くか別のボックス内）である必要があります。限定的サービス提供エージェントは、§ 54.1-2139に従ってデュアルエージェンシーも開示する必要があります。
ライセンシーは、すべての当事者から書面による同意を得た後に、結果の書面による開示を行った場合にのみ、住宅取引においてデュアルエージェント/代表者として行動することができます。デュアルエージェントは代理関係を持ち、デュアル代表者は独立契約者関係を持ちます。開示は書面で行われなければならず、デュアルエージェンシー/代表関係が開始される前に両当事者に与えられなければなりません。開示がクライアントによって署名されていない場合、または売買契約書、賃貸借契約書、その他の取引文書内に含まれている場合は無効です。
主任ブローカー/監督ブローカーは、同じ住宅取引において異なる提携ライセンス保有者を割り当てて、異なるクライアントを代理することができます。各指定エージェントが1人のクライアントのみを代理する場合、これは二重代理ではありませんが、監督ブローカーは二重代理人とみなされます。指定されたエージェントは、自身のブローカー以外には顧客の機密情報を開示してはいけません。指定されたエージェントの使用は、法定様式に従って明確に開示されなければなりません。
「アクティブ」ライセンス保有者とは、良好な状態にあり、プリンシパルまたは指導ブローカーの監督下にあり、バージニア法典54.1-2100で定義された認可不動産活動を実施しているブローカーまたはセールスパーソンです。「インアクティブ状態」のライセンス保有者は、プリンシパル/指導ブローカーの監督下にはなく、認可活動を実施していません。ライセンス保有者が適法に実務を行うにはアクティブである必要があるため、この区別を理解することが重要です。
「プリンシパルブローカー」とは、各事業者が指定する個人ブローカーであり、第54.1編第21章および規則の遵守を確保し、委員会からの通信を受け取る責任を負います。個人事業主の場合、個人事業主ブローカーがプリンシパルブローカーです。「監督ブローカー」とは、プリンシパルブローカーが指定する者であり、支店またはリアルエステートチームに配属されたブローカー担当者および販売員が提供する仲介サービスを監督するか、指定代理人を監督します。
「授業時間または時間計算」は50分の授業に相当します。これは、ライセンス前教育、ライセンス後教育、および継続教育の単位時間を計算する際に重要です。
すべての会社は、個人ライセンスとは別個に区別される不動産取引事業前に会社ライセンスを取得する必要があります。ブローカー所有の個人事業主は会社ライセンスを保持する必要がありませんが、非ブローカー所有の個人事業主、パートナーシップ、協会、LLC、または法人は必ず取得しなければなりません。申請者は公衆に対して使用する名称を開示し、州法人委員会に商号・仮称を登録し、営業所住所を開示し、バージニア州法に基づいて組織されているか、バージニア州での事業取引権を有していなければなりません。各会社はライセンスが有効な主要ブローカーを置かなければなりません。
個人販売員またはブローカー免許申請者は、18歳以上である必要があり、高等学校卒業資格またはそれと同等の資格を有していなければなりません。申請者は、あらゆる管轄区域のあらゆる委員会からの懲戒処分（免許停止、取消、自発的返上、罰金、または教育研修）を報告する必要があります。委員会は行政手続法に基づく審査権を伴い、過去の措置を理由に免許を拒否することができます。申請者は指紋採取に応じ、特定の有罪判決を開示し、規則およびTitle 54.1のChapter 21を読んで理解したことを確認する宣誓書に署名する必要があります。
不動産ブローカーとしての免許取得申請者は、申請直前の48ヶ月中36ヶ月以上、不動産営業員として積極的に従事していなければなりません。この経験は、申請者がその経験を得た際に従事していた主要ブローカーまたは監督ブローカーにより検証される必要があります。
販売員、ブローカー、および企業のライセンスは、ライセンスに記載された発行月の最終日から2年後に失効します。唯一の例外は、同時ブローカーライセンスで、元のブローカーライセンスと同じ日付に失効します。
その後の更新の場合、活動中の不動産営業員は各ライセンス期間中に最低16時間の継続教育を修了する必要があります。このうち11時間は必須科目で、公正住宅法2時間、倫理および職業行動基準3時間、不動産仲介2時間、不動産契約（契約原則、様式、エスクロー預金/口座）2時間、法的更新および新興トレンド（洪水地域および全国洪水保険プログラムを含む）2時間で構成されています。残りの5時間の選択科目は細則B一覧から選択されます。
活動中のブローカーは、各ライセンス期間ごとに最低24時間の継続教育を修了する必要があります。このうち19時間は必須です：エージェントおよび仲介業者の監督および管理8時間(このうち2時間は本章およびTitle 54.1のChapter 21に基づくブローカー監督要件をカバー)、公正住宅2時間、倫理および行為基準3時間、不動産仲介2時間、不動産契約2時間、法的更新および新興トレンド2時間(洪水地域/NFIP)。残りの5時間の選択科目はSubsection Bから選択されます。
すべての再登録申請者は18VAC135-20-95または-101の教育要件を満たす必要があります。ライセンスを有効化する場合は教育の完了が必要ですが、非アクティブライセンスの再登録はCE（継続教育）を必要としません。失効日から30日以内に更新（手数料領収書を含む）が完了しない場合、再登録手数料が必要です。ライセンスは失効後1年以内に再登録手数料を支払うことで再登録できます。
再認可されたライセンスは同じライセンス番号を保持し、前回の有効期限から2年後の有効期限が指定されます。有効期限から1年経過した後は、いかなる状況においてもライセンスの再認可はできず、申請者は現在のすべての教育および試験要件を満たし、新規申請者として申請する必要があります。個人、法人、または企業が期限切れのライセンスで§ 54.1-2100で定義された活動を行うことはできません。これを行うと、違法営業とみなされ、起訴の対象となる可能性があります。
不動産委員会は、ライセンス保有者または証明書保有者が適用される法令および規制に違反した場合（または他者との協力により違反した場合）、金銭罰を課す権限、ならびにライセンスまたは証明書を停止または取消する権限を有しています。懲戒権限は、第54.1編第21章、第54.1-201条第A項第7節、第54.1-202条および行政手続法に基づいて発生します。
§ 54.1-2110.1の法定義務に加えて、監督ブローカーは、仲介サービスの監督、ライセンス活動を行うのはライセンス保有者のみであることの確保、無免許者の監督、および協力ブローカーへの対応に関する特定の規制義務を負っています。
エスクローで資金を保有する企業および個人事業主は、特定の命名、ラベリング、および責任要件を備えた連邦保険付きエスクロー口座を維持する必要があります。プリンシパルブローカーが主要な責任を負います。
特定の資金はエスクローに預託する必要があり、ライセンシーの将来の収益は一時的にエスクローに存在する場合がありますが、別途識別する必要があり、ライセンシーに直接支払うことはできません。
売買および賃貸借取引におけるエスクロー資金は、特定の法律条項に従って処理する必要があります。ライセンス保有者は資金に対する限定的な権利のみを有し、十分な預金がない場合は資金を支払うことができず、また終了費用を不適切に控除することはできません。
規則は、資金の混合および適切な入金の失敗を含む、不適切なエスクロー処理を構成する特定の行為を定義しています。これらの行為は懲戒の根拠となります。
18VAC135-20-185(A)に基づき、主要ブローカーは、ブローカーのライセンスの下で実施されたすべての不動産取引に関する財務記録を維持しなければならず、これらの記録はブローカーの営業所からすぐにアクセスできなければなりません。主要ブローカーのオフィスがバージニア州外に位置しているが、会社がバージニア州の支店を持っている場合、これらの記録のコピーはバージニア州のオフィスからすぐにアクセスできなければなりません。
18VAC135-20-185(C)は、原則仲介人(principal broker)または監督仲介人(supervising broker)が遵守すべき記録保管期間を定めています。仲介契約書および二重/指定代理公示/同意書は、署名日から3年間保管されます。取引文書(売買契約書、解約書、賃貸借契約書、不動産管理契約書、決済明細書、非代理人公示書)は、取引成立日から3年間、または取引が成立しなかった場合は批准日から3年間保管されます。他人のために保管された金銭の領収書および支出記録は、売買取引の成立/終了日から3年間、または賃貸借契約の終了日もしくはライセンス所有者の賃貸借関連業務終了日から3年間保管されます。
18VAC135-20-190(A)に基づき、すべての広告は主任仲介業者(principal broker)または監督仲介業者(supervising broker)の直接的な監督下にあり、会社の名前で表示される必要があります。該当する場合、§ 54.1-2138.1で要求される開示に準拠する必要があります。会社の許認可された名称は、すべての広告に明確かつ判読可能な方法で表示される必要があります。
18VAC135-20-190(B)は、会社(ファーム)またはその傘下のライセンス保有者による全ての広告に、明確で読みやすく、目立つ広告開示を含める必要があることを規定しており、これには会社の名前と事務所の連絡先情報が含まれるものとします。事務所の連絡先情報および追加の必須情報は、プリンシパル(principal)またはスーパーバイジング・ブローカー(supervising broker)によって会社の文書化された方針に指定され、傘下のライセンス保有者の広告はその方針に従って実施される必要があります。
18VAC135-20-220(A)に基づき、仲介人は、仲介人のクライアントではなく、他の仲介人により代理されていない実在する、または見込みのある買主または売主に対して、特定の不動産について実質的な協議が生じた場合(§ 54.1-2138 A参照)、仲介人が誰を代理しているかを開示しなければなりません。開示は書面で、最も早い実行可能な時期に、ただし特定の不動産支援が最初に提供される時期を遅くない時期に行う必要があります。
18VAC135-20-220(A)(3)は、二重代理または指定代理人/代理人として行動する免許保有者が、実質的に可能な限り早い時期にすべてのクライアントから書面同意を取得することを要求しています。クライアントが§§ 54.1-2139、54.1-2139.01およよび54.1-2139.1に準拠する開示に署名する場合、同意が推定されます。開示は買主には購入申し出がこれを提示する免許保有者に提示される時までに、売主には購入申し出が売主に提示される時までに提供され、同意が得られなければなりません。
18VAC135-20-240は、免許取得者が請求後10日以内に、署名カード、銀行記録、または免許取得者が関与した、もしくは保持する義務のある不動産取引に関する文書・帳簿・記録を委員会またはその職員に提出し、検査および複製を認めることを要求しています（別途規定または§54.1-2108に従う場合を除く）。委員会は不測の事態に対して10日間の期限を延長することができます。免許取得者は委員会のその他のすべての問い合わせに21日以内に応答する必要があります。
18VAC135-20-260は広範な禁止行為を列挙しています。虚偽または詐欺的な表示によるライセンスの取得または維持は禁止されており、許可されている場合を除き、バージニア州で複数のブローカーまたはセールスパーソンライセンスを保有することも禁止されています。経験確認書に不適切に署名すること、または合理的な理由なく署名を拒否することは禁止されています。特定の刑事有罪判決および他の管轄区域での懲戒処分は報告する必要があり、懲戒を引き起こす可能性があります。
裁判所または行政機関によってバージニア州公正住宅法またはモデル公正住宅法(1968年民権法第8編またはモデル民権法)に違反したと判定された免許保有者は、禁止行為を行ったことになります。委員会の調査に対して、故意に虚偽、誤解を招く、または不完全な情報を提供すること、またはタイトル54.1の規定または委員会規定に違反し、あるいはそれらの違反を共謀することは禁止されています。
第11条は、ライセンシーが公共の利益を保護するために行動することを要求しています。これは、ブローカーの監督責任（財務取引、エスクロー、および日常業務に対する責任の確保、適切なエスクロー支払いと文書化、監督対象ライセンシーが有効ライセンスを保有することの確保、すべての口座に対する署名権限、他人資金の会計）およびライセンシーの責任（ブローカーへのエスクロー金および文書の適時提出、ブローカー外での営業活動の禁止、無許可営業の禁止、非活動的または失効したライセンスでの営業の禁止）を列挙しています。
条項12は、不適切で詐欺的かつ不誠実な行為を定義しており、会社からの手数料の横領、意図的な誤解を招く書類の捏造または改ざん、法的権限なしに依頼者の代理人として署名、エスクロー預金の不正処理、不動産所有権またはエスクロー預金保管者の虚偽表示、複数のオファーで同じ契約金小切手の重複提出、ならびに既に保有しているライセンスの試験受験または他人に代わって試験を受けることが含まれます。
18VAC135-20-270は利益相反行為を定義しています。ライセンス保有者は、主要ブローカーの書面による同意なしに、主要ブローカー以外のブローカーと活動することはできません。ライセンス保有者は、§§ 54.1-2139、54.1-2139.01、および54.1-2139.1の規定する取引において、すべての依頼人の書面による同意を事前に取得せずに、複数の依頼人のために行為することはできません(つまり、二重代理は書面による同意が必要です)。
18VAC135-20-280は、ライセンスが必要なサービスに対して無許可者に有価の対価を支払うことを禁止し、販売員/准仲介人が主任者(原理人)/監督仲介人以外の者から報酬を受け取ることを禁止しています(事前の書面同意がない場合)。これは、書面同意なしに機密取引情報から利益を得ること、支払者の書面確認なしに業務について利益を受けること、および「ネット」リスティングを禁止しています。不正な取引には、所有者の知識と同意なしに、または身元を確認せずに、また授権されていない条件で不動産を売却/賃貸することが含まれます。
18VAC135-20-300は虚偽表示/不開示を定義し、「おとり広告」、既知の重大な物理的悪影響事実の不開示、書面による提案/再提案/拒否の迅速な提出不履行、依頼人への重大事実の不開示、重大な変更の適時通知不履行、二重代理人の秘密保持違反、預金保有者の完全な条件または身元の不記載、貸し手への虚偽陳述、虚偽の約束などが含まれます。
18VAC135-20-335(A)は、ライセンスを所有する個人または法人のみが実施できる活動を規定しています：物件の表示、オープンハウスの開催、上場/所有権/融資/決済/契約/合意/法的文書に関する質問への回答、会社外の者との契約および合意の協議/説明/解釈/交渉、および手数料、手数料分割、管理料金または紹介料の交渉または合意です。
18VAC135-20-335(B)は、認可されていないアシスタントが実行可能なタスクを列挙しています：一般事務業務、MLS へのリスティング/変更の提出、批准後のローンコミットメントのフォローアップ、鍵の製作、手数料チェックの計算、看板の設置、配送サービス、予約のスケジュール設定、エスクロー資金の記録/預金、賃貸契約に基づくセキュリティデポジットと家賃の受け取り、ライセンス所持者/ブローカー承認用フォームの作成、ブローカー承認済み賃貸契約書への署名、承認用広告の準備、クロージング書類の組立、公開記録の取得、ファイルの監視、指示に従った定期修理の発注などです。
不動産原則および実務コースは、4セメスター時間または6クォーター時間以上の最低60クラス時間のコースである必要があります。不動産の経済的・社会的影響、市場および分析、財産権、契約、証書、抵当権および信託証書、抵当権の種類、賃貸借、先取特権、住宅所有権、不動産および所有権保険、投資、税金、不動産融資、仲介契約および代理人契約責任、マーケティング、物件管理、所有権調査・検査・登録、所有権決済、鑑定、分譲・コンドミニアム計画、規制法令、住宅法制、公正住宅法令、および不動産委員会規制を含む25の必須主題領域をカバーする必要があります。
ブローカレッジ課程は3学期単位または6四半期単位の必須特定課程であり、完全な課程を構成する最低45時間の授業で構成される必要があります。§ 54.1-2105で参照されている「関連科目」は不動産関連であり、物件管理、土地計画および土地利用、商法、不動産経済学、および不動産投資を含む必要があります。§ 54.1-2105に定められた特定のブローカー課程に代わるものとして、45時間以下のブローカー関連課程のみが認められます。
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