Virginia 房地产考试全攻略：重点知识、考官常考规则、模拟练习题。
Virginia Real Estate Salesperson License Exam · 80 个考点 · 更新于 2026-10-24
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房地产经纪人是指任何个人或商业实体（合伙企业、协会、公司或有限责任公司），为获得报酬或有价代价而从事特定房地产行为的人或机构。这包括代他人销售或提供销售、购买或提供购买、协商购买、销售或交换房地产（包括共有产权单位、合作社权益和分时所有权，即使被视为证券），或为他人租赁或出租房地产或改良房地产。
房地产销售员是指任何个人或商业实体，为了获得报酬或有价对价，直接或间接受聘于房地产经纪人，或作为独立承包商与房地产经纪人相关联，从事销售、购买、协商或租赁房地产或改建物业的工作。
某些人员和行为不受执业执照要求的约束，包括管理自己房产的业主/出租人、为最终履行无偿行动的事实律师、执行其法律职责的律师、法院任命的人员（破产管理人、受托人、遗产执行人）、信托/契据/遗嘱下的受托人、某些出租住房管理公司、收到转介费的现有租户、获得许可的拍卖师（竞价期限不超过48小时）以及协助商业房地产交易的州外执业人员。
房地产委员会由九名成员组成：七名在任命前已持续获得房地产经纪人或销售人员执照至少五年的成员，以及两名公民成员。委员会成员任期为四年。委员会从其成员中选举主席，并采用印章以验证诉讼程序。
申请初级房地产经纪人执照的每位申请人必须至少拥有高中文凭或同等学历，并必须完成一门包含至少四个学期学分（不少于60小时）的房地产原理课程，该课程须由经认证或批准的机构提供课堂、函授或远程学习教学。
申请初始经纪人执照的每位申请人必须至少持有高中文凭或其同等学历，并必须完成至少12个学期的不动产课程学时，这些课程可以是课堂教学、函授或远程学习形式，且必须来自获得认证或批准的机构。
委员会要求所有房地产销售人员在获得执照后的第一年内完成至少30小时的执照后教育课程。未在执照颁发月份的最后一天起一年内完成此课程，将导致执照被置于非活跃状态，直到课程完成为止。对于新执照持有人，执照后教育可替代继续教育要求。
房地产团队是指两个或两个以上的个人组成的团体，其中至少有一人是持证销售人员或经纪人，他们在同一房地产经纪公司内作为一个整体共同工作，向公众表示他们作为一个整体共同工作，并以虚构的名义自称。
监督经纪人是由主要经纪人指定的房地产经纪人，负责监督分支机构或房地产团队中的副经纪人和销售人员提供的房地产经纪服务。
任何执业人员可以为房地产的销售、购买、期权、交换或租赁准备书面合同，条件是该准备工作与执业人员参与的交易有附带关系，且执业人员不对合同准备收取单独费用。执业人员也可以协助当事人获得文件翻译，但不能对此协助或转介收取费用。
代表业主受雇于持证经纪人的工资员工在不需要执照的情况下可从事有限的租赁活动，前提是这些活动仅限于展示住宅单位（如在场所内受雇）、提供事实性租赁信息、接受申请以及接受保证金和租金。此类员工不得协商保证金/租金金额或租赁协议。
委员会许可证持有人必须遵守委员会的规定，即使该持证人根据附表A的规定本应免除许可要求。但这并不要求一个人在其他情况下免除时必须获得许可。
委员会可以采取一切必要和便宜的措施来实施本章，并可以颁布必要的规章。它建立最低教育要求，制定课程质量标准，可以界定无执照助手的允许活动，并可以将纪律案件提交审议，延期裁定，并根据条款和条件驳回诉讼。
每位申请作为执业销售员或经纪人重新取得执照的申请人必须在每次续期或重新激活前完成继续教育要求；这也适用于申请激活状态的非执业执照持有人。现役军人可在退役后六个月内完成继续教育。对于远程学习，委员会制定测试程序并要求公证宣誓书，但不能要求教室课程进行测试。
超过三年不活跃的销售员或经纪人必须满足补救教育要求以及重新激活时生效的教育要求。如果在不活跃期间，持有人从事保留房地产知识的职业，或者是驻扎在弗吉尼亚州外并保持在该领域最新的军人/配偶，委员会可以豁免这些要求。在参加州考试前需要提供身份证明。
除了独资经营企业外，任何商业实体在没有公司执照的情况下不得作为房地产公司运营，该执照可以以虚构名义颁发。每一位积极参与的管理成员/高管/合伙人/关联方必须持有经纪人执照，每一位销售人员雇员/承包商必须获得执照。经纪人可以运营其拥有的独资企业而无需进一步的执照，但不能以虚构名义运营。非经纪人所有的独资企业必须获得执照。
未持有经纪人执照的个人不得以经纪人身份行动，且经纪人可以为另一经纪人充当销售人员。未持有销售人员执照的个人不得以销售人员身份行动。业务实体只有持有单独的业务实体销售人员执照才能充当销售人员，该执照要求每位活跃参与的所有者/高管必须持有销售人员或经纪人执照。
作为房地产团队运营的经纪人/销售人员群体必须首先获得商业实体销售人员执照；该团队可以雇用无证助理。如果主要经纪人在弗吉尼亚州维持多个营业地点，每个地点都需要分支机构执照，并且必须在分支机构场所保存一份副本。
任何持证人或经纪人不得挪用或滥用第三方托管或持有的资金。当委员会认为持证人无法充分保护相关当事人的利益时，可以向具有衡平权的法院申请，该法院可以禁止相关活动、保护和支付资金，以及任命接管人。接管人费用由持证人支付，或如果持证人无力支付，则由交易恢复基金或委员会基金支付；如果持证人被认定无过错，则由委员会支付。
持照人为房东客户收取的租金必须在收到后的第五个营业银行日结束前存入第三方保管账户，除非双方书面协议另有约定。保证金遵循相同的第五个营业银行日规则。申请押金必须在房东批准出租申请后的第五个营业银行日结束前存入第三方保管账户。资金在第三方保管账户中保管，直到根据租赁协议、管理协议或法规规定进行支付。
合同批准后，主要经纪人/监督经纪人或其代理人收到的定金必须在批准后的第五个营业银行日之前存入托管账户，除非委托人在书面上另有约定，并且必须保留在托管中，直到交易完成或终止。
如果交易未成交，经纪人应将资金保管在托管账户中，直到满足以下任一条件：（i）所有当事人书面同意；（ii）法院下达返还令；（iii）资金被交存法院；或（iv）经纪人根据合同明确条款向有权方返还资金。经纪人可发送书面通知，表明在收到通知后15个日历日内如无书面异议，资金将被返还。遵守本条款的经纪人对各方免责。
每个营业地点、分支机构和房地产团队都必须由监督经纪人监督，该经纪人对指派的经纪关联人和销售人员提供的经纪服务进行合理充分的监督。经纪人可以指定另一名经纪人协助，但仍保持责任。合理充分的监督包括可随时审查/批准文件、确保有关托管、公平住房、广告、合同、无证助理、代理关系和披露的书面政策，以及保持三年内的必需记录。
委员会必须建立程序，允许持证人将在当前执照期间完成的继续教育（CE）学分结转到下一个续期期间。委员会也可以在认证疾病或证明存在不当困难的情况下，授予豁免或减少/豁免所需的CE时数。
房地产委员会必须根据弗吉尼亚州住宅房产披露法，在其网站上制定和维护住宅房产披露声明表格，以及一份由各方签署的单页确认表格，确认购买者已收到委员会网站上列出的披露信息。
委员会可以对任何以经纪人或销售人员身份从事无证活动的人发布停止令。该令自发布之日起生效，除非该人在21天内根据《行政程序法》提出上诉，否则该令将变为最终决定。继续从事无证活动可能被转交执法部门，委员会可以对每笔交易处以最高1,000美元的民事罚款（或所收报酬中较大者），罚款支付给文学基金。
在更新公司或独资企业执照时，主要经纪人或监督经纪人必须认证该公司的运营、政策和程序已进行审计，以确保符合该章节和委员会规定。审计必须在每个执照期限内至少进行一次，已签署的完整审计表格必须保存在场所内，并在委员会要求时出示。
弗吉尼亚房地产交易追偿法使用特定的定义术语。「监管人」是指由房地产委员会作为经纪人或销售人员持证的任何个人或实体。「申请人」是指对监管人拥有未满足的判决书且已提交经核实申请的个人。「不当或不诚实行为」仅限于非法或欺诈性地夺取或挪用金钱、财产或价值，或重大虚假陈述或欺骗。「经核实申请」是指已完成的委员会申请表，在公证人面前公证，附带所有必需的辅助文件，由该部门妥当收取。
每位初始监管人在获得许可证时被评估20美元，专门分配给该基金。该基金的最低余额为400,000美元。如果余额低于最低限额且利息收入不足，委员会对每位监管人进行评估以恢复最低限额，但在任何两年许可证期间内，任何监管人被评估的金额不得超过20美元。当基金在财政年度末超过200万美元时，超额部分转入弗吉尼亚住房信托基金。
申请人可在对被监管人提出的不当或不诚实行为获得最终判决后从基金中获得赔偿，该行为发生在被监管人以经纪人或销售人员身份行动时（而非以主本人或自己账户名义）。某些人被排除在外：被监管人、被监管人的个人代表、被针对判决的被监管人的配偶/子女（或其代表）、以及从事房地产贷款/金融机构或从事房地产建设/开发的人。
提交前，申请人必须通过挂号邮件向委员会送达投诉书副本，向委员会提供后续诉讼文件，进行（或合理尝试）债务人质证以查找资产，并采取所有法律可用行动来处置任何披露的资产。经过核实的索赔必须在不存在上诉权的最终判决生效后12个月内向主任提交。如果债务人申请了破产，申请人必须先向破产法院提交，并在破产释放或驳回后12个月内向委员会提交。
从基金中的赔偿受法定上限限制。对于单一交易，针对一个受监管人的所有索赔总额限制为50,000美元，任何一个索赔人对单一交易的最高赔偿为20,000美元（无论未支付判决书金额如何）。在两年许可期内进行的多项交易中，针对一个受监管人的索赔总额限制为100,000美元。利息和惩罚性赔偿金被排除在可赔偿金额之外，但诉讼费用和律师费可能包括在内。
按照委员会指示，董事在申请人将其对违规人的权利转让给委员会且以基金满足的范围内，从基金中向申请人支付。支付后，委员会立即撤销导致基金支付的违规人的许可证。该违规人在全额偿还基金加上自支付之日起按判决利率计算的利息后，方可申请新的经纪人/销售人员许可证。基金支付不放弃或限制委员会的单独纪律权限。
第54.1-2130条款定义了整个经纪关系条款中使用的核心术语。「代理」是指持证人按照明确授权在商业或住宅交易中代表或为某人行事的任何关系。「客户」是指已订立经纪关系的人，而「第三方」是指未订立经纪关系但持证人为其执行例行行为的人。在法律上推定，除非订立经纪关系，否则某人是第三方而非客户。「经纪关系」是指客户与被委任以获得卖方、买方、期权、租户或房东的持证人之间的契约关系。
「标准经纪人」在住宅交易中代理或代表客户，具有本条款规定的所有义务以及任何额外协议的义务。「有限服务经纪人」根据经纪协议行事，该协议规定经纪人不会履行§§ 54.1-2131至54.1-2134第A 2小节中的一项或多项义务。有限服务经纪人仍必须提供所有必需的联邦/州/地方披露，并必须以书面形式披露：(i)客户在《弗吉尼亚住宅房产披露法》下的权利；(ii)如出售公寓，则需披露公寓转售证书义务；以及(iii)如根据《业主协会法》出售房产，则需披露业主协会披露包义务。
「双重代理」或「双重代表」与同一交易中的双方（卖方和买方，或房东和租户）有经纪关系。双重代理具有代理关系；双重代表具有独立承包商关系——双重代表仅应作为独立承包商行动。「指定代理」或「指定代表」是由委托人或监督经纪人指派的持证人，用于在同一交易中由同一经纪人也代表另一个客户时代表一个客户；指定代表仅应作为独立承包商行动。
第54.1-2131至54.1-2134条对与卖方、买方、房东和租户签订委托合同的执业人员施加了相似的法定责任。在每种情况下，执业人员必须：(1)根据经纪协议履行职责；(2)维护客户的利益（市场营销/物业搜索、起草和谈判要约、及时呈递所有书面要约和反要约，即使已存在合同，并为结清提供合理协助）；(3)保守个人和财务信息的秘密，以及客户要求保密的任何信息；(4)行使普通注意义务；(5)及时对所有资金和财产进行账户核算；(6)披露执业人员实际了解的与物业或交易相关的重大事实；以及(7)遵守该条款、公平住房法和其他适用的法规。
根据每项义务法规的第B小节，执业者必须对所有潜在买家、卖家、租户和房东进行诚实对待，不得故意向其提供虚假信息。由卖家（或房东）聘用的执业者必须以书面形式向潜在买家/租户披露所有已知的关于该房产物理状况的重大不利事实。「房产的物理状况」仅指土地和改善——不包括边界外的事项、相邻房产、政府土地使用规定或高速公路/公共街道。披露必须以书面形式进行。执业者因披露法律要求的信息而不承担任何诉讼责任。
根据第 54.1-2135 条款，房产经理必须：按照房产管理协议执行；行使普通谨慎义务；及时披露经理实际知道的重大事实；维护机密性；及时说明资金和财产的帐目。经理通过代理其他业主而不违反义务。如果经纪关系规定，经理也可以代理业主作为卖方或房东。住宅房产管理协议必须采用书面形式，必须具有明确的终止日期或期限（如果未指定，则默认为协议日期后 90 天），必须说明管理费用及其支付方式/时间，说明提供的服务，并包括其他约定条款。第 54.1-2135 条款不适用于商业房地产交易。
每份经纪协议必须以书面形式签署，并包含特定的强制性条款。协议必须说明经纪费的金额及其支付方式和时间、描述持证人应提供的服务、包含所有其他商定条款，并且——如果同意双重代理——包含《弗吉尼亚州法典》第 § 54.1-2139(A) 条要求的披露。
经纪协议终止、期满或完成后，特许持证人对客户不再承担任何义务，但以下两项除外：(i) 对与该关系相关的所有资金和财产进行结算，以及 (ii) 对所有个人/财务信息以及客户要求保密的任何其他信息保持保密——除非法律要求披露或客户以书面形式同意。
当持证人与未代表的真实/潜在买方或卖方（非持证人的客户）就特定财产进行实质性讨论时，持证人必须披露与另一方的任何经纪关系。除§§54.1-2139或54.1-2139.1规定外，披露必须以书面形式进行，应当在最早的实际时间进行，最晚不得晚于首次提供特定房地产协助时。如与其他披露内容合并，必须显著标注（加粗、全大写、下划线或单独成框）。
执业人只能在书面经纪协议下在住宅交易中充当有限服务代理，该协议应当(i)披露该执业人是有限服务代理，(ii)列明提供的具体服务，以及(iii)列明不提供的具体标准代理职责。该披露必须显著易见（加粗或全大写，且带下划线或在单独的方框内）。有限服务代理还必须根据第54.1-2139条款披露双重代理。
许可证持有人在住宅交易中不得充当双重代理/代表，除非事先获得所有当事人在书面披露后果后的书面同意。双重代理具有代理关系；双重代表具有独立承包商关系。披露必须以书面形式进行，并在双重代理/代表开始前交付给双方。如果披露未由客户签署，或在购买协议、租赁或其他交易文件中给出，则披露无效。
主要/监管经纪人可以指派不同的附属持证代理在同一住宅交易中代表不同的客户。如果每个指定代理仅代表一个客户，则对指定代理而言这不是双重代理，但监管经纪人被视为双重代理人。指定代理只能向其经纪人披露客户机密信息。指定代理的使用必须按照法定表格明显披露。
「活跃」许可证持有人是指状况良好的经纪人或销售人员，受主要经纪人或监管经纪人监督，并从事弗吉尼亚州法典 54.1-2100 所定义的持证房地产活动。「非活跃状态」许可证持有人不受主要经纪人或监管经纪人的监督，也不从事任何持证活动。理解这一区分至关重要，因为许可证持有人必须处于活跃状态才能合法执业。
「主经纪人」是由每家公司指定的个人经纪人，负责确保符合第54.1编第21章及其规章制度的要求，并接收委员会通信。在独资企业中，独资所有人经纪人是主经纪人。「监管经纪人」由主经纪人指定，负责监管由分支机构或房地产团队所属的关联经纪人和销售人员提供的经纪服务，或监管指定代理人。
「课时」或「时钟小时」等于50分钟的教学。这对于计算执照前、执照后和继续教育学分时数至关重要。
所有房地产经纪公司在从事房地产业务之前必须获取公司执照，该执照与个人执照相独立、相区别。由经纪人拥有的独资企业无需获取公司执照，但非经纪人拥有的独资企业、合伙企业、协会、有限责任公司或公司必须获取公司执照。申请人必须披露向公众宣传的名称，向州公司委员会（State Corporation Commission）注册贸易名称或虚构名称，披露营业地址，并且必须根据弗吉尼亚州法律成立或被授权在弗吉尼亚州从事业务。每个公司必须有一名执照有效的主要经纪人。
房地产销售人员或经纪人执业许可证的每位申请人必须年满18岁，并持有高中文凭或同等学历。申请人必须报告任何执业委员会在任何司法管辖区采取的任何纪律处分措施（暂停、撤销、自愿放弃、罚款或补救教育）。委员会可能因以往行为而拒绝颁发执业许可证，申请人有权根据《行政程序法》进行复审。申请人必须接受指纹采集，披露特定犯罪记录，并签署声明确认他们已阅读并理解相关法规和《弗吉尼亚法典》第54.1编第21章。
房地产经纪人执照申请人必须在申请前的48个月中，至少36个月以上以房地产销售人员身份积极从事房地产业务。该经验必须由申请人获得该经验时工作的主要经纪人或监督经纪人进行验证。
销售员、经纪人和公司执照自签发之日所在月份的最后一天起两年内过期，如执照上所示。唯一的例外是并行经纪人执照，其过期日期与原始经纪人执照相同。
在随后的更新中，在册销售员必须在每个执业期内完成至少16小时的继续教育。其中，11小时是强制性的：2小时公平住房法律、3小时职业道德和行为准则、2小时房地产代理、2小时房地产合同（合同原理、表格、定金/账户）以及2小时法律更新和新兴趋势（包括洪泛区和国家洪水保险计划）。其余5小时的选修课程来自B小节清单。
活跃经纪人必须在每个执业期限内完成至少24小时的继续教育。其中19小时为必修课：8小时的代理人和经纪业务的监督和管理（其中2小时涵盖本章和第54.1篇第21章下的经纪人监督要求），2小时公平住房，3小时道德和行为规范，2小时房地产代理，2小时房地产合同，2小时法律更新和新兴趋势（洪泛区/NFIP）。剩余5小时的选修课程来自第B小节。
所有重新启动申请人必须符合18VAC135-20-95或-101的教育要求；希望激活的申请人必须完成教育课程，而不活跃执照的重新启动不需要继续教育。如果未在过期日期后30天内完成续期（包括费用收据），则需要支付重新启动费用。执照可在过期后最多一年内通过支付重新启动费用进行重新启动。
恢复的执照保留相同的执照号码，有效期为前一个有效期届满后两年。执照过期后超过一年，在任何情况下都不能恢复执照，申请人必须满足所有当前的教育和考试要求，并以新申请人身份重新申请。任何个人、实体或公司都不得持过期执照从事§ 54.1-2100中定义的活动；这样做可能构成无证经营活动，可能受到起诉。
房地产委员会有权对违反（或与他人合作违反）适用法律法规的持证人或证书持有人进行金钱处罚、暂停或撤销任何执照或证书。纪律权力源自《第54.1篇》第21章、《第54.1-201条》第A 7款、《第54.1-202条》和《行政程序法》。
除了第 54.1-2110.1 条规定的法定职责外，监督经纪人还有特定的监管职责：监督经纪业务、确保只有持证人员从事需要许可证的活动、监督无证人员，以及回应合作经纪人的询问。
持有托管资金的公司和独资经营者必须维持由联邦保险的托管账户，并满足特定的命名、标签和责任要求。主要经纪人承担主要责任。
特定资金必须存入第三方托管账户，虽然房产经纪人的未来收益可能暂时存入第三方托管，但必须单独识别，且不能直接支付给经纪人。
购买和租赁交易中的托管资金必须根据特定的法规条款进行处理。持证人对资金的权益有限，未经充分存款或不当扣除成交费用不得支付资金。
该法规定义了构成代管资金处理不当的具体行为，包括混合资金和未能妥善存款。这些行为是纪律处分的理由。
根据 18VAC135-20-185(A)，主要经纪人必须为在其执照下进行的任何房地产交易保存财务记录，这些记录必须可以从经纪人的营业地点轻松获取。如果主要经纪人的办公室位于弗吉尼亚州外，但公司在弗吉尼亚州有分公司，这些记录的副本必须可以从弗吉尼亚州办公室轻松获取。
18VAC135-20-185(C) 规定了主要经纪人或监管经纪人必须遵守的记录保留期限。经纪协议和双重/指定代理披露/同意书自执行之日起保留三年。交易文件（销售合同、解除书、租赁协议、财产管理协议、结算单、未代理方披露）自成交之日起保留三年，如交易未成交则自批准之日起保留三年。为他人代理收取和支付的资金记录自销售成交/终止之日起保留三年，或自租赁终止或执业人员涉及租赁事项结束之日起保留三年。
根据18VAC135-20-190(A)，所有广告必须在主要经纪人或监督经纪人的直接监督下进行，并以公司名义发布。如适用，必须遵守§ 54.1-2138.1所要求的披露。公司的许可名称必须在所有广告上清晰可读地显示。
18VAC135-20-190(B) 要求房产公司或关联执业人员的所有广告必须包含明确、清晰和显著的广告披露，其中包括房产公司的名称和办公室联系信息。办公室联系信息和任何其他必需信息由房产公司的主要经纪人或监督经纪人在公司的书面政策中指定，关联执业人员的广告必须按照这些政策进行。
根据 18VAC135-20-220(A)，一旦对特定房产进行实质性讨论（根据 § 54.1-2138 A），持证人必须向非其客户且未由另一持证人代理的实际或潜在买家或卖家披露持证人代理的对象。披露必须以书面形式在最早可行时间进行，但不迟于首次提供具体房地产协助时进行。
18VAC135-20-220(A)(3)要求作为双重代理或指定代理/代表的持证人在最早实际可行的时间内获得所有客户的书面同意。当客户签署符合§§ 54.1-2139、54.1-2139.01和54.1-2139.1的披露时，视为已获得同意。披露必须在向购买报价呈现给将提交该报价的持证人时，从买方获得同意，并在向卖方呈现报价时，从卖方获得同意。
18VAC135-20-240 要求持证人在收到委员会或其代理人的请求后，在 10 天内提交签名卡、银行记录或任何与持证人参与或需要保存的房地产交易相关的文件/帐簿/记录，供检查和复制（除非另有说明或根据 § 54.1-2108）。委员会可因不可抗力情况而延长 10 天期限。持证人必须在 21 天内回复委员会的任何其他询问。
弗吉尼亚州法律第18VAC135-20-260条列出了广泛的禁止行为。禁止通过虚假或欺诈陈述获取或维持许可证，也禁止在弗吉尼亚州持有一份以上的经纪人或销售员许可证（除非本章另有规定）。不当签署（或无正当理由拒绝签署）经验验证表格是禁止行为。必须报告某些刑事定罪和其他司法管辖区的纪律处分，这些可能会引发纪律处分。
被法院或行政机构认定违反了弗吉尼亚州《公平住房法》或联邦《公平住房法》（《1968年民权法》第八编或《1866年民权法》）的持证人构成禁止行为。对委员会询询故意提供虚假、误导或不完整的信息是禁止的，违反或密谋违反第54.1编规定或委员会规例也是禁止的。
第11条规定要求许可证持有人应采取行动保护公众利益。它列举了经纪人的监督职责（确保财务交易、托管账户和日常运营的问责制；适当的托管资金支付和文件记录；确保受监督的许可证持有人持有有效许可证；对所有账户的签署权；对他人资金的核算），以及许可证持有人的职责（及时向经纪人提交托管资金和文件；不在事务所外执业；不无证执业；不使用无效或已过期许可证执业）。
第12款定义了不当、欺诈或不诚实行为，包括挪用公司佣金、伪造或篡改文件以误导他人、未经法律授权代表客户签署文件、滥用第三方托管存款、虚假陈述财产所有权或谁持有第三方托管存款、多份要约中提交相同定金支票的副本，以及代他人参加执照考试或代表已持有的执照重新参加考试。
《弗吉尼亚行政法规第18章第135卷第20部分第270条》规定了利益冲突行为。持证人不得在主要经纪人书面同意的情况下与主要经纪人以外的经纪人进行执业活动。持证人在受第54.1-2139、54.1-2139.01和54.1-2139.1条款管辖的交易中不得代理多个客户，除非事先获得所有客户的书面同意（即双重代理需要书面同意）。
18VAC135-20-280 禁止向无执照人员支付有价代价以换取需要执照的服务，并禁止销售人员/副经纪人从委托人/监管经纪人以外的任何人处接受报酬（未经事先书面同意除外）。该规则禁止未经书面同意而从交易机密信息中获利，禁止在未获付款人书面确认的情况下因工作获得利益，以及禁止「净价」挂牌。不当交易包括未征得业主知情同意或未验证身份而提供出售/租赁物业，或按未经授权的条款提供。
18VAC135-20-300规定了虚假陈述/遗漏的定义，包括「诱饵转换」广告、未披露已知的重大不利物理事实、未及时递交所有书面报价/反报价/拒绝、未向客户披露重大事实、未及时通知重大变化、违反双重代理保密、遗漏完整条款或定金持有人身份、向贷款人作出虚假陈述和作出虚假承诺。
弗吉尼亚州行政法规 18VAC135-20-335(A) 列出了仅持证个人或实体可以从事的活动：展示房产、举办公开看房、回答关于挂牌/产权/融资/成交/合同/协议/法律文件的问题、与公司外任何人讨论/解释/解释/协商合同和协议，以及协商或同意任何佣金、佣金分割、管理费或转介费。
18VAC135-20-335(B) 列举了无执照助理可以执行的任务：一般文书工作、向多重上市服务系统(MLS)提交挂牌/变更、在确认后跟进贷款承诺、配制钥匙、计算佣金支票、放置标志牌、信使服务、安排预约、记录/存款托管资金、接收租赁协议中的保证金和租金、为执照持有人/经纪人批准准备表格、签署经纪人批准的租赁文件、准备广告供批准、汇编成交单据、获取公开记录、监督文件，以及按指示订购常规维修。
房地产原理与实践课程必须是四个学期学分或六个季度学分的课程，至少60个课堂小时。它必须涵盖25个必需主题领域，包括房地产的经济和社会影响、市场和分析、产权、契约、契状、抵押贷款和信托契状、抵押贷款类型、租赁、产权担保、住宅所有权、房地产和产权保险、投资、税收、房地产融资、经纪协议和代理合同责任、营销、物业管理、产权搜索/审查/登记、产权结算、评估、细分/共管公寓规划、监管法规、住房立法、公平住房法规和房地产委员会规章。
经纪业务必须是一门必修的特定课程，共三个学期学分或六个季度学分，但至少45个课堂小时，构成一门完整的课程。第54.1-2105条款中提及的「相关科目」必须与房地产相关，包括物业管理、土地规划和土地使用、商业法、房地产经济学和房地产投资。不超过45个课堂小时的经纪相关课程可被接受以替代第54.1-2105条款中规定的特定经纪课程。
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