問題 1
シカゴ住宅賃貸人・賃借人条例（RLTO）に基づき、ある賃貸人が当該住戸に正確に18か月間居住している賃借人の月極め賃貸借契約を終了させようとしています。RLTOに基づき、賃貸人が提供しなければならない最低限の事前書面通知期間はどれですか？
- A. 30日前の書面通知。
- B. 60日前の書面通知。 ✓ 正解
- C. 90日前の書面通知。
- D. 120日前の書面通知。
解説: シカゴ住宅賃貸人・賃借人条例によると、契約終了または更新拒絶のための賃貸人による事前書面通知期間は、賃借人の居住期間によって異なります。一般的に、6か月未満の場合は30日前、6か月以上3年未満の場合は60日前、3年以上の場合は120日前の通知が必要です。当該住戸に正確に18か月間居住している賃借人は中間の区分に該当するため、賃貸人は少なくとも60日前の書面通知を提供しなければなりません。
問題 2
イリノイ州のあるスポンサーブローカー（sponsored broker）は、物件所有者と彼女のスポンサー仲介会社との間の書面による管理契約に基づき、16戸のアパート建物の日常管理を担当している。次のうち、彼女がスポンサー／管理ブローカーの管理下を離れて単独で行った場合、2000年イリノイ州不動産免許法に違反することになる行為はどれか。
- A. 入居希望者に空室を案内し、記入済みの賃貸申込書を回収すること
- B. 管理契約で定められた範囲内で申込者と賃貸条件を交渉すること
- C. 自己名義の信託口座を開設し、入居者の敷金および賃料をそこに預け入れること ✓ 正解
- D. 所有者が承認した保守業者と日常的な修理を手配すること
解説: 225 ILCS 454に基づき、スポンサーブローカー（旧セールスパーソン免許に代わる免許）によるすべての免許活動は、スポンサーブローカーを通じて、かつその監督の下で行われなければならず、第10-5条は、免許保持者が免許活動に対する報酬を受け取れるのは自分のスポンサーブローカーからのみであると規定している。68 Ill. Adm. Code 1450.750のIDFPR規則は、エスクロー資金（所有者のために徴収された入居者の敷金および賃料を含む）が、スポンサーブローカーが開設・維持し、その責任を負うエスクロー口座に預け入れられることを要求している。スポンサーブローカーは、顧客資金のために自らのエスクロー口座や信託口座を維持することはできない。空室の案内、申込書の受領、管理契約の範囲内での賃貸契約の交渉、承認された修理の調整は、スポンサーブローカーの監督の下でスポンサーブローカーが行うことができる通常の物件管理業務である。
問題 3
免許を持つ不動産管理者が、イリノイ州にある12戸の住宅用アパート建物を管理している。1,200ドルの敷金を支払った入居者が退去し、4月10日に鍵を返却した。管理者は室内を検査したが、入居者に損害の明細書を一切送付しなかった。イリノイ州敷金返還法(765 ILCS 710)に基づき、同法に違反することなく入居者に敷金全額を返還できる最終日はいつか。
- A. 4月25日
- B. 5月10日
- C. 5月25日 ✓ 正解
- D. 6月9日
解説: イリノイ州敷金返還法(765 ILCS 710/1)は5戸以上の住宅用物件に適用されるため、12戸の建物は対象となる。賃貸人が敷金の一部を留保する意図がある場合、入居者が退去した後30日以内に損害の明細書(支払済み領収書または書面による見積書を添付)を提供しなければならない。その30日間の期間内にそのような明細書が提供されなかった場合、賃貸人は入居者が退去した日から45日以内に敷金全額を返還しなければならない。4月10日から45日を数えると5月25日となる。4月25日(15日)と5月10日(30日)は要求される期限より早い; 5月10日は明細書の期限であり、全額返還の期限ではない。6月9日(60日)は遅すぎる。悪意をもって法に従わなかった賃貸人は、敷金の2倍に裁判費用と合理的な弁護士費用を加えた金額の責任を負う。
問題 4
イリノイ州家賃規制先占法（50 ILCS 825）のもとで、イリノイ州における自治体（home-rule municipality）が住宅用家賃規制を制定する権限に関して、次のうち正確な記述はどれか？
- A. 自治体は、地域住民の住民投票で承認された場合に限り、家賃規制条例を制定することができる。
- B. イリノイ州家賃規制先占法は、自治体を含むあらゆる地方政府単位が家賃規制条例を制定することを禁止している。 ✓ 正解
- C. 非自治体は家賃規制を制定できるが、自治体はその制定を先占されている。
- D. 家賃規制はIDFPRの規則に基づき州全域で認められているが、各物件の管理ブローカーが運営しなければならない。
解説: イリノイ州家賃規制先占法（50 ILCS 825/5）は、自治体を含むあらゆる地方政府単位が、民間住宅用または商業用不動産の賃貸に課される家賃の金額を規制する効果を持つ条例または決議を制定・維持・施行することを明示的に禁止している。したがってイリノイ州は地方の家賃規制法を完全に先占する州であり、自治権の有無にかかわらず、いかなるイリノイ州の自治体も家賃規制を課すことはできない。
問題 5
イリノイ州の不動産売買契約に融資条件付き条項が含まれています。買主が融資を取得できず、貸主からの裏付け書類とともに解約の書面通知をスポンサーブローカーに適時に送付しました。しかし売主は手付金の返還合意書への署名を拒否しました。イリノイ州法において、ブローカーが取るべき適切な行動として最も正しいものはどれですか？
- A. 融資条件の不成就は法律上買主に返金を受ける権利を与えるため、解約通知を受領次第、直ちに買主へ手付金を返還する。
- B. 全当事者の書面による合意または裁判所の命令がない限り、ブローカーが買主に法的返還権があると判断する場合であっても、いずれの当事者にも資金を交付せず、引き続き保管する。 ✓ 正解
- C. 売主が合意書への署名を拒否することは買主の解約通知を無効にする反対要求に該当するため、売主へ手付金を交付する。
- D. 60日間資金を保管し、その期間内に売主が訴訟を提起しなかった場合は自動的に買主へ返還する。
解説: イリノイ州2000年不動産免許法により、スポンサーブローカーはどちらの当事者が資金を受け取る権利を有するかについてのブローカー自身の法的判断のみに基づいて手付金を交付することはできません。条件不成就が明白に見える場合でも、全当事者の書面による合意または裁判所の命令がなければ、ブローカーは引き続き資金を保管しなければなりません。ブローカーの役割は紛争を裁定することではありません。買主の救済手段は売主の協力を求めるか、法的措置を講じることです。
問題 6
IDFPRの規則に基づき、不動産管理業務を行うイリノイ州のスポンサリング・ブローカーが住宅テナントから敷金を受領する場合、これらの敷金はブローカーの売買信託口座との関係においてどのように取り扱われなければなりませんか？
- A. 敷金は、別個の台帳項目で管理される場合に限り、手付金と同じ信託口座に保管することができる。
- B. 敷金と売買手付金は、それぞれ完全に別個の信託口座で管理されなければならない。 ✓ 正解
- C. 敷金はIDFPRの規則ではなくイリノイ州住宅賃貸人・賃借人法によってのみ規律されるため、信託口座に保管する必要はない。
- D. 敷金は手付金ではないため、ブローカーの運営口座に保管することができる。
解説: IDFPRの規則は、異なる目的のために保有する資金をそれぞれ別個の信託口座で管理することを義務付けています。不動産管理業務に由来する敷金と売買取引の手付金は、別個の台帳を維持していたとしても、同一の口座に混在させてはなりません。資金の種別ごとに独立した信託口座が必要とされます。