Texas 不動産試験 学習ガイド 2026【無料まとめ】

「ブローカー」とは、手数料またはその他の価値のある対価の交換として、または対価の期待において、他の人のために不動産に関わる行為を行う者です。これらの行為には、不動産の売却、交換、購入または賃貸、これらの提案、上場・販売・賃貸借の交渉、不動産の上場、不動産のオークション、選択肢の取引、不動産の位置把握・取得の補助、見込み客または物件の確保、一戸建住宅単位からの家賃受け入れ・入金の管理、鑑定評価と呼ばれない書面による価格分析(BPO)の提供、または所有者への任意売却に関するアドバイスが含まれます。ブローカーはまた、所有者が不動産を売却するために雇用した人、または上場もしくは情報提供を通じて売却を促進するために前払い金を請求する人も含みます。

• ✓ブローカーの地位は、報酬またはその期待と引き換えに別の人のために行動することが必要です
• ✓推定価格の書面分析(BPO)は、鑑定評価と呼ばれず、通常の業務過程で行われ、管理・取得・処分・担保に関連する場合にのみ中介活動です
• ✓所有者への任意売却に関するアドバイスは仲介活動です
• ✓一戸建住宅単位からの家賃受け入れまたは入金の管理は仲介です

「セールスエージェント」とは、仲介業者の定義（区分1）に記載されている行為を実行する目的で、ライセンスを持つ仲介業者にスポンサーされている人物です。「ライセンスホルダー」とは、第1101章に基づいてライセンスを持つ仲介業者またはセールスエージェントを意味します。セールスエージェントは独立して行動することができず、仲介業者のスポンサーシップの下でのみ行動する必要があります。

• ✓セールスエージェントは、ライセンスを持つ仲介業者にスポンサーされなければなりません
• ✓「ライセンスホルダー」とは、第1101章に基づいてライセンスを持つ仲介業者またはセールスエージェントを意味します
• ✓セールスエージェントは仲介業者と同じ行為を実行しますが、仲介業者のスポンサーシップの下でのみ実行します

TRELAは特定の者/取引に適用されません：テキサス州で認可された弁護士；年間3件以下の取引を実行する委任状に基づく代理人；公務執行中の公務員；競売を実施する認可された競売人（その他の仲介行為を実施していない場合）；裁判所命令、遺言または書面信託に基づいて行動する者；所有者が事業で建設した構造物を販売する所有者の従業員；現地アパート管理者；所有者の不動産を賃貸/販売する所有者または所有者の従業員；および鉱物/採掘/木材/エネルギー源、墓地、ホテル/モーテルの賃貸または管理、または差押売却に関わる特定の取引。有限責任組合またはLLCの一般パートナー/マネージャー/管理組合員とその従業員による販売、賃貸または譲渡も除外されます。

• ✓テキサス州認可弁護士はTRELAから除外されます
• ✓委任状に基づく代理人は除外状態で年間3件以下の不動産取引を実行できます
• ✓所有者または所有者の従業員が自身の財産を賃貸/販売する場合は除外されます
• ✓現地アパート管理者および鉱物/木材/エネルギー、墓地、ホテル/モーテル賃貸取引は除外されます

TRECは、ライセンス保有者がテキサス不動産ブローカー弁護士委員会により準備され、委員会により採択された契約書式の使用を要求する規則を採択することができます。ただし、TRECは、物件所有者により準備された契約書式、または弁護士により準備され物件所有者により要求された契約書式の使用を禁止することはできません。委員会により採択されたリスティング契約書式には、不動産手数料が交渉可能であることを当事者に知らせる条項と、適切な場合はテキサス沿岸自然災害情報の利用可能性を説明する条項を含める必要があります。

• ✓ライセンス保有者は、ブローカー弁護士委員会により準備されたTREC採択書式の使用を要求されることがあります
• ✓TRECは、所有者により準備された書式、または弁護士により準備され所有者により要求された書式の使用を禁止することはできません
• ✓リスティング書式は、不動産手数料が交渉可能であることを明記する必要があります

テキサス職業法典第1101章は、公式には不動産免許法（TRELA）として知られています。テキサスの不動産ブローカーおよび営業員を規制し、テキサス不動産委員会（TREC）によって管理されています。

• ✓第1101章は不動産免許法として引用されることができます
• ✓TRELAはテキサスのブローカーおよび営業員を規制します

「委員会」はテキサス不動産委員会（TREC）を意味します。「不動産」はテキサス内外に位置する賃借権を含む不動産に対するすべての利益を意味しますが、債務担保として与えられた利益（例えば、抵当権留置権）は含みません。「住宅賃貸仲介人」は見込み賃借人のために対価を支払って賃貸するアパートユニットを探すことを提供する人を意味します（所有者が所有者自身の複合施設のユニットを探す場合を除く）。「事業体」はテキサスで事業を行う資格がある国内または外国の法人を意味します。

• ✓「不動産」には賃借権が含まれますが、債務担保として与えられた担保利益は除外されます
• ✓住宅賃貸仲介人はライセンスが必要ですが、所有者が所有者自身の複合施設のユニットを探す場合は除外されます
• ✓「委員会」は常にテキサス不動産委員会（TREC）を指します

人が報酬を得る期待を持って、取引の一部または全部として、ブローカー定義に含まれる行為を他の人のために直接または間接的に実行し、または実行することを申し出る場合、その人は不動産仲介業に従事しています。以下の場合には、(ライセンスの有無に関わらず) 不動産仲介業に従事していません：(1) 建物の建設、改装または修理；(2) 不動産投資の後援/推進/管理または主要人物、パートナー、または財務管理者としての参加；または (3) 不動産の利益によって担保される他の人への支払い義務を引き受けること。

• ✓仲介業は報酬を得る期待を持って他の人のために行動する必要があります
• ✓建設/改装/修理は仲介業ではありません
• ✓不動産投資に主要人物またはパートナーとして参加することは仲介業ではありません

不動産購入契約のオプションまたは利益を取得した後、これを売却・譲渡する（またはその意思を示す）ことができます。ただし、面許なしにこれを行うには、以下の2つの条件を満たす必要があります：(1) オプションまたは契約を使用して不動産仲介業を営まないこと、AND (2) 売売者または潜在的買主に対して、衡平的利益の性質を書面で開示すること。衡平的利益の性質を開示しないことは不動産仲介業の従事とみなされ、面許が必要となります。

• ✓衡平的利益または契約上の利益の性質について書面開示なしに売却・譲渡することは、面許を必要とする仲介業です
• ✓面許なしで取引するには、売売者および潜在的買主に対して衡平的利益の性質を書面で開示する必要があります
• ✓当事者はオプションまたは契約を使用して仲介業を営むことはできません

TRECは第1101章および第1102章を管理し、住宅賃貸仲介人による許可広告の規則および基準を採択し、証明書保有者の登録簿を保持し、印鑑を設計/採択しなければなりません。TRECは、各章を管理するために必要な規則を採択および執行することができ、ライセンス保有者の行為および倫理基準を確立して、各章の目的を達成し、適合性を確保することができます。TRECの詳細な規則はテキサス行政法典(TAC)第535章にあります。

• ✓TRECはTRELA(第1101章)および第1102章を管理するために必要な規則を採択および執行します
• ✓TRECはライセンス保有者の行為および倫理基準を確立します
• ✓TRECの行政規則は22 TAC第535章に記載されています

TRECは、虚偽、誤解を招く、または詐欺的な慣行を禁止する場合を除き、広告または競争入札を制限する規則を採択することはできません。詐欺的な慣行を禁止する場合であっても、TRECは広告メディアを制限したり、個人の外観または音声の使用を制限したり、広告のサイズ/期間に関連したり、登録された仮定名/商号での広告を制限したり、「ブローカー」/「エージェント」などの用語、TREC参照、またはライセンス番号を広告に要求する規則を採択することはできません。TREC規則（22 TAC 535.155）は、これらの制限と一致する特定の広告開示を要求していることに注意してください。

• ✓TRECは、虚偽、誤解を招く、または詐欺的な慣行を禁止する場合にのみ広告を制限できます
• ✓TRECは、広告メディア、広告のサイズ/期間、または登録された商号の使用を制限することはできません
• ✓広告規則は、TRECの22 TAC Chapter 535の規定に基づいて引き続き審査されなければなりません

TRECまたはそのスタッフは、第1101章、1102章、または関連規則を施行するために苦情を提出し、調査することができます。TRECは、個人が署名された書面による苦情を提出し、証拠が合理的な根拠を提供する場合、免許保有者のアクション/記録を調査しなければなりません。TRECは、事件発生から4周年後に提出された苦情を調査することはできません。匿名の苦情に基づいて調査を開始することはできません。TRECは、調査中の免許保有者に書面で通知を与えなければなりません。ただし、意図的に通知しないことを決定した場合を除きます。

• ✓TRECは署名された書面による苦情と合理的な根拠がある場合に調査しなければなりません
• ✓事件発生から4年以上経過した後に提出された苦情に関する調査は実施できません
• ✓匿名の苦情に基づいて調査または措置を開始することはできません
• ✓秘密調査/秘密活動調査には委員会の明示的な承認が必要です

仲介人・弁護士委員会は13名の委員で構成されます：TRECによって指名された6名、州弁護士会会長によって指名されたテキサス州弁護士会会員6名、州知事によって指名された公益委員1名です。委員は6年の段階的任期を務め（委員会および弁護士会指名者各2名は2年ごとに任期満了、公益委員は6年ごと）。委員会の主要な職務は、取引を迅速化し、紛争を最小化し、依頼人を保護するのに十分な保障を含む標準化契約書様式を起草および改正することです。

• ✓委員会は13名の委員で構成：TREC 6名、州弁護士会6名、公益委員1名
• ✓委員は6年の段階的任期を務める
• ✓委員会は依頼人を保護するための保障を含む標準化契約書様式を起草および改正する

TRECは消費者が苦情を申し立てる方法を知ることができるよう、委員会の名称、郵送先住所および電話番号を含む通知に関する規則を採択しなければなりません。第1101章または第1102章に基づいて規制されるライセンス保有者は、消費者およびサービス受益者にこの通知を提供しなければなりません。苦情が申し立てられた場合、TRECは申立人およびライセンス保有者の両方に、利用可能な救済策の説明および苦情が申し立てられる可能性のある他の適切な州/地域機関に関する情報を提供しなければなりません。

• ✓TRECは規則により、その名称、郵送先住所および電話番号を含む苦情通知を規定します
• ✓ライセンス保有者は消費者およびサービス受益者に苦情通知を提供しなければなりません
• ✓TRECは申立人およびライセンス保有者に、利用可能な救済策の説明および苦情が申し立てられる可能性のある他の機関に関する情報を提供しなければなりません

TRECは苦情に迅速に対応するためのシステムを維持し、各苦情についてのファイルを保管します。ファイルには、当事者の情報、事項、調査結果の要約、および処分が含まれなければなりません。TRECは苦情手続きを公開利用可能にし、最終処分まで定期的に当事者に苦情の状況を通知しなければなりませんが、許可を得た秘密捜査を危険にさらす場合はこの限りではありません。

• ✓各苦情ファイルには、当事者、事項、調査結果の要約、および処分が含まれなければならない
• ✓TRECは最終処分まで定期的に当事者に苦情の状況を通知しなければならない
• ✓許可を得た秘密捜査を危険にさらす場合は、状態通知を保留することができる

TRECは消費者による苦情申し立てとそれに伴う処罰事件に優先順位を付ける必要があります。苦情はリスクベースのアプローチを使用して優先順位が割り当てられ、潜在的な危害の程度と緊急性、申し立ての重大性、関係する免許保有者の数、過去の苦情歴、および潜在的な違反の数を考慮して調査されます。申し立てまたは苦情が不適切であるか根拠のない場合、TRECはそれ以上の措置なく却下する必要があり、スタッフは却下権限を委譲されることができます。

• ✓消費者による苦情申し立てとそれに伴う処罰事件は優先順位を得ます
• ✓リスクベースの優先順位付け要因には、危害の程度と緊急性、申し立ての重大性、免許保有者の数、苦情歴、および潜在的違反の数が含まれます
• ✓不適切または根拠のない苦情は却下する必要があり、スタッフは却下義務を委譲されることができます

苦情、調査、または監査に関連してTRECが作成または収集した情報または資料（調査ファイルを含む）は機密であり、公開情報法（政府法典第552章）またはディスクロージャー/召喚状に基づく開示の対象ではありません。例外として、被告人、監査対象者、サービス提供者/専門家/証人/調査官、その他のライセンス管轄区域、法執行機関、およびSOAHへの開示が認められています。TRECは被告人に送付される苦情通知から識別情報を除外することにより、苦情申立人の身元を保護する必要があります。却下または最終的な解決後、資料（完了した監査報告書および最終命令を含む）は開示の対象となります。

• ✓調査ファイルは機密であり、公開情報法の開示、ディスクロージャー、または召喚状の対象ではありません
• ✓被告人、法執行機関、SOAH、その他の管轄区域など、指定された当事者への開示が認められています
• ✓TRECは被告人に送付される通知から識別情報を除外することにより、苦情申立人の身元を保護する必要があります
• ✓却下または最終的な解決後、資料は政府法典第321章または第552章に基づいて開示の対象となります

TRECは規則により、不動産および検査分野の適格教育プログラム/コースの承認基準を設定でき（公立高校および認定大学を除く）、最低限の講師の教育/経験要件を設定できます。TRECは各ライセンスカテゴリーについて試験合格率ベンチマークを設定する必要があり、これは初回受験時の平均合格率に基づいています。プログラムは承認を更新するためにベンチマークを満たすか超える必要がありますが、合理的な期間内にベンチマークを達成できる場合は条件付きで更新される場合があります。TRECは、申請者が承認が取り消されたプログラムを所有/支配していた場合、または委員会命令に違反している場合は承認を拒否する可能性があります。

• ✓TRECは承認された教育プログラムの基準および最低限の講師要件を設定します
• ✓公立高校および認定大学は承認要件から除外されます
• ✓試験合格率ベンチマーク（初回受験時の平均に基づく）はプログラム承認の更新のために満たされる必要があります
• ✓申請者が以前に取り消されたプログラムを支配していた場合、または委員会命令に違反していた場合、承認は拒否される可能性があります

TRECは、複数形式手数料を許可する規則ポリシーを採択していない限り、プログラムが複数の形式(対面、オンライン、通信教育)で提供される場合、通常は承認手数料を1回のみ請求することができます。教育機関(認定カレッジ/大学を除く)は、TRECに支払可能な$20,000の法人担保保険証券または許容可能な担保を維持する必要があり、これは機関の義務不履行によって損害を被った当事者の利益のためのものです。

• ✓複数形式手数料規則がない限り、TRECは複数の形式で提供されるプログラムに対して承認手数料を1回のみ請求できます
• ✓教育機関はTRECに支払可能な$20,000の法人担保保険証券を維持する必要があります
• ✓担保は機関の義務不履行によって損害を被った当事者を保護します

申請者が要件を満たす場合、TRECは継続教育提供者またはCEコース概要を2年間承認することができます。TRECは講師の最小教育/経験要件を設定することができ、申請者はコース講師がこれらの要件を満たすことを確認する必要があります。申請者が委員会の命令に違反している場合、TRECはCE承認の更新を拒否することができます。TRECは、承認されたプログラムの卒業生の試験合格率データの収集および公表に関する規則を採択する必要があります。

• ✓承認されたCE提供者およびコースは2年間の期間について認可される
• ✓CEコース講師はTRECの最小教育および経験要件を満たす必要がある
• ✓TRECは承認されたプログラムの卒業生の試験合格率データを収集および公表するための規則を採択する必要がある

個人は第1101章に基づくライセンスを保有しない限り、ブローカーまたはセールスエージェントとして行動したり、自分をそのように表現したり、住宅賃貸仲介業者として行動することはできません。事業体はブローカーとして行動するためにライセンスを取得する必要があります。申請者はライセンスが実際に発行されるまで行動することはできません。セールスエージェントは、ライセンスを持つブローカーに後援され、そのブローカーのために行動しない限り、不動産仲介業務に従事することはできません。

• ✓ライセンスなしにブローカー、セールスエージェント、または住宅賃貸仲介業者として行動することはできません
• ✓事業体はライセンスなしにブローカーとして行動することはできません
• ✓申請者は権限を証明するライセンスを受け取るまで、ブローカー/セールスエージェントとして行動することはできません
• ✓セールスエージェントは、ライセンスを持つブローカーに後援され、そのブローカーのために行動しない限り、仲介業務に従事することはできません

ライセンス申請者または有効期限内のライセンス更新申請者は、DPSおよびFBIから犯罪経歴記録情報を取得するために、完全で鮮明な指紋セットを提出する必要があります。委員会は、これに従わない者に対して、アクティブ状態のライセンス発行または更新を拒否しなければなりません。委員会は、提出された情報および機関情報を使用して、各申請者に対する犯罪経歴確認を実施します。

• ✓ライセンス申請者または更新申請者は、DPS/FBI犯罪経歴確認のために指紋を提出する必要があります
• ✓申請者が準拠しない場合、委員会はアクティブ状態のライセンス発行または更新を拒否しなければなりません
• ✓有効期限内のライセンス更新も犯罪経歴確認への準拠が必要です (Sec. 1101.4521)

ライセンスの適格性を得るには、申請時点で18歳以上であり、米国市民または適法に入国した外国人であることが必要です。また、誠実性、信頼性、および廉潔性について委員会を満たさなければならず、第I小分類に基づく試験を通じて適格性を実証し、不動産関連の適格コースを含む必須の教育課程を修了する必要があります。

• ✓申請者は18歳以上であり、米国市民または適法に入国した外国人でなければならない
• ✓申請者は誠実性、信頼性、および廉潔性について委員会の要件を満たす必要がある
• ✓申請者は必須試験に合格し、必須の適格コースを修了する必要がある

ブローカー申請者は、申請前60ヶ月間に免許保有者としての4年以上の実務経験を証明し、規則で要求される適格不動産/関連コース時間(60学期時間を超えない)を修了し、ブローカー責任コースに出席する必要があります。これらの要件は、比較可能な要件を有する他州でブローカー免許を取得している申請者には適用されません。

• ✓ブローカー申請者は、申請前60ヶ月間に最低4年の実務経験が必要
• ✓ブローカー申請者は、必須の適格コース(最大60学期時間)およびブローカー責任コースの修了が必要
• ✓比較可能な要件を有する他州でブローカー免許を取得している者は要件が免除される

セールスエージェント申請者は、委員会規則で要求される12学期時間以上（またはそれと同等の教室授業時間）の適格不動産コース修了の証拠を提供する必要があります。申請者が申請前6ヶ月以内にテキサス州でブローカーまたはセールスエージェントとしてライセンスを取得していた場合、教育要件は免除されます。

• ✓セールスエージェント申請者は12学期時間以上の適格不動産コースを修了する必要がある
• ✓過去6ヶ月以内にテキサス州でブローカー/セールスエージェントとしてライセンスを取得している場合、教育要件は免除される

セールスエージェントと後援ブローカーとの関係が終了した場合、終了当事者は相手方および委員会に直ちに書面で通知し、委員会はライセンスを非活性状態に置きます。ブローカーは、ライセンス有効期限前に後援を引き継ぐ請求と手数料を提出することで、エージェントを活性状態に戻すことができます。活性状態への復帰には、過去2年間の継続教育の証明が必要です(1101.454に基づく最初の更新教育の対象者を除く)。

• ✓終了当事者は相手方と委員会の両者に直ちに書面で通知しなければなりません
• ✓委員会は通知を受けると、セールスエージェントライセンスを非活性状態に置きます
• ✓ブローカーは有効期限前に後援を引き継ぐ請求と手数料を提出することで、エージェントを再活性化できます

適格性は委員会によって準備または契約された試験により立証され、委員会が決定した時間および場所で提供されます。試験は一般大衆を保護するための適格性を判断するのに十分な広さを持つ必要があり、販売仲介人試験は仲介人試験よりも厳格性が低くなければなりません。委員会は学習資料を提供します。申請者は免許申請書提出後1年以内に試験要件を満たす必要があります。

• ✓適格性は委員会によって準備または契約された試験により立証される
• ✓販売仲介人試験は仲介人試験よりも厳格性が低くなければならない
• ✓申請者は申請書提出後1年以内に試験に合格する必要がある

委員会は24ヶ月間のライセンスを発行または更新することができます。90日以内に失効したライセンスは、更新手数料の1.5倍を支払うことで更新できます。90日以上6ヶ月未満に失効した場合は、手数料の2倍が必要です。ライセンスが6ヶ月以上失効している場合、更新することはできず、その者は元のライセンス要件を満たすことで新しいライセンスを取得する必要があります。

• ✓ライセンスは最大24ヶ月間発行/更新できます
• ✓90日以内に失効：手数料の1.5倍で更新；91日から6ヶ月未満：手数料の2倍
• ✓6ヶ月以上失効：更新不可 — 新規申請者として申請する必要があります

営業員免許の最初の更新を申請する申請者は、Sec. 1101.455(e)で要求される時間を含む、最低18学期時間(またはそれに相当する教室時間)の適格不動産コース修了を証明する必要があります。委員会はこの更新要件を免除することはできません。

• ✓最初の営業員更新には、最低18学期時間の適格不動産コースが必要です
• ✓委員会は最初の更新教育要件を免除することはできません

最初の更新教育の対象でないライセンス保持者は、現在のライセンス期間中に継続教育(規則で定める最低15時間の教室講習)を修了しなければならない。最低8時間は、必須の法的トピック(コミッション規則、公正住宅、不動産法/賃貸借、代理人法、独占禁止法、DTPA(事業通商法典第17章E条)、開示、定型化された契約書式、法律の無許可実行、判例研究、FHA/VA規制、税法、倫理)をカバーする必要がある。適格なコース および州弁護士会承認CLE コースは、残りの時間について自動的に承認される。本章に基づいてライセンスを受けた立法者は、法的トピックに関して3時間のみ必要である。

• ✓継続教育は、現在のライセンス期間中に最低15時間の教室講習でなければならない
• ✓最低8時間の継続教育は、代理人法、公正住宅、開示、倫理など指定された法的トピックをカバーする必要がある
• ✓コミッションは、ライセンス期間中に必須の教室講習時間を3時間以上増加させることはできない

ブローカーまたはセールスエージェントライセンスの申請者は、委員会が指定する様式で申請し、重罪への有罪判決またはノロコンテンデレ(控訴期間経過後または有罪確定)、または重罪の有罪判決を開示する必要があります。コミュニティスーパービジョンが刑の執行を停止した場合でも、開示が必要です。申請者は現在の郵送先住所、電話番号、および業務用メール(利用可能な場合)を提供する必要があり、申請が保留中の間に変更を委員会に通知する必要があります。

• ✓申請書は委員会が指定する様式で提出しなければならない
• ✓申請者は重罪の有罪判決またはノロコンテンデレを開示する必要がある
• ✓コミュニティスーパービジョンが付与された場合でも重罪の開示が必要
• ✓申請者は現在の連絡先情報を提供し、申請保留中に変更事項を更新する必要がある

ブローカーライセンスの適格要件を満たすには、事業体は経営責任者をブローカーとして指定する必要があります。指定されたブローカーが事業体の10%未満を所有している場合、発生1件あたり最低100万ドルの年間限度額を持つ弁護士賠償責任保険の証明を提供する必要があります。事業体は、指定されたブローカーがアクティブな状態で良好な評判を持つ認可を受けた個人ブローカーでない限り、ブローカーとして行動することはできません。良好な評判は懲戒歴と委員会への支払い義務を考慮することができます。

• ✓事業体ブローカーは経営責任者をそのブローカーとして指定する必要があります
• ✓指定されたブローカーが事業体の10%未満を所有している場合、発生1件あたり最低100万ドルのE&O保険が必要です
• ✓指定されたブローカーはアクティブな状態で良好な評判を持つ認可を受けた個人ブローカーである必要があります

委員会は適格申請者に適切なライセンスを発行しなければならず、すべての要件を満たしているが、まだブローカーの後援を受けていない者に対して非アクティブ販売エージェント・ライセンスを発行することができます。ライセンス保有者が本章に準拠し、更新手数料を支払った場合、ライセンスは有効なままです。拒否の場合、委員会は直ちに書面で通知を行わなければならず、申請者はセクション1101.657に基づく公聴会を求める権利があります。

• ✓委員会は非アクティブ販売エージェント・ライセンスを発行することができ、ブローカーが後援して委員会に通知するまで、その者は行動することはできません
• ✓拒否の場合、委員会は直ちに書面で通知を行わなければならず、申請者は公聴会を請求することができます

ブローカーは、ブローカーとして活動していない、販売代理人を後援していない、および満期前またはテンプレートで指定された形式による満期後6ヶ月以内に書面で申請書を提出する場合、非活性ステータスになることができます。非活性ステータスを申請するブローカーは、申請の30日前までに書面による通知を通じて各販売代理人の後援を終了する必要があります。非活性ブローカーは規制対象活動を実行することはできませんが、更新手数料を支払う必要があります。活性ステータスに戻るには、申請、手数料、および過去2年間の継続教育の証明が必要です。

• ✓ブローカーがブローカーとして活動していない場合、かつ販売代理人を後援していない場合にのみ、非活性ステータスになることができます
• ✓非活性ブローカーは更新手数料を支払う必要がありますが、規制対象活動を実行することはできません
• ✓活性ステータスに戻るには、過去2年間の継続教育の証明が必要です

委員会は、テキサス州で以前にブローカーまたは営業担当者として免許を取得した申請者が、同等の免許の失効日から2年以内に申請書を提出した場合、当該ブローカーまたは営業担当者申請者の試験を免除しなければなりません。

• ✓以前にテキサス州で免許を取得した申請者は試験が免除されます
• ✓申請書は同等の免許の失効日から2年以内に提出する必要があります

委員会または試験サービスは、試験後10日以内に各受験者に結果を通知するか、10日前に遅延の理由を通知する必要があります。不合格者は自分の成績の書面による分析を要求することができます。結果は機密です。不合格の申請者は適切な手数料を支払って再応試することができますが、3回連続で不合格になった場合は、追加の教育を完了しなければ再応試することはできません。

• ✓受験者は10日以内に試験結果の通知を受ける必要があります
• ✓試験結果は機密です
• ✓3回連続の不合格後、申請者は再試験前に追加の教育を修了する必要があります

更新申請者は重罪の認否または有罪判決(社会奉仕監視が付与された場合でも)を開示する必要があり、犯罪歴記録確認要件に準拠する必要があります。事業体が更新するには、指定された管理役員をブローカーとして指定する必要があり、指定ブローカーが10%未満の所有権を持つ場合は、$1百万のE&O保険を維持する必要があります。指定ブローカーがライセンスを取得し、アクティブな状態であり、良好な状態でない限り、ブローカーとして行動することはできません。

• ✓更新申請者は重罪の認否/有罪を開示し、犯罪歴記録確認を完了する必要があります
• ✓事業体の更新には指定された管理ブローカーが必要であり、ブローカーが10%未満を所有する場合は$1百万のE&O保険が必要です

現在のライセンス期間中、テキサス不動産委員会(TREC)が承認したブローカー責任コースは、第1101章に基づいてライセンスを受けたすべてのブローカーおよび他のライセンス保有者を監督するすべてのセールスエージェントが受講しなければなりません。TRECは、規則に従ってコースのタイトル、内容、および期間を定めており、コースは6時間の教室時間を超えることができません。これらの時間は、第1101.455(f)に基づいて要求される継続教育(CE)時間にカウントされます。この要件は、第1101.456に基づきCEから免除されるブローカーには適用されません。

• ✓ブローカーおよび他のライセンス保有者を監督するセールスエージェントは、現在のライセンス期間中にブローカー責任コースを受講しなければなりません。
• ✓ブローカー責任コースは6時間の教室時間を超えることができません。
• ✓ブローカー責任時間は、第1101.455(f)に基づいて要求されるCE時間を満たすために使用できます。
• ✓第1101.456に基づきCEから免除されるブローカーには適用されません。

TRECは、申請者が委員会命令に違反している場合、1101章に基づいてライセンスの更新を拒否することができます。ライセンス更新の拒否は、1101.364条に基づく原始ライセンスの拒否に適用される同一の手続的保護（聴聞会/控訴権を含む）を受けます。

• ✓申請者が委員会命令に違反している場合、TRECはライセンス更新を拒否することができる
• ✓更新拒否は1101.364条に基づくライセンス拒否と同じ規定の対象となる

地役権または通行権代理人として行為する者は、第1101章に基づいて発行された免許を保有するか、本小章に基づいて発行された登録証明書を保有しなければなりません。これは地役権/通行権業務に関する完全な免許取得の代替となる登録証明書です。

• ✓地役権または通行権代理人として行為する者は、免許または登録証明書なしに活動することはできません
• ✓第1101章の免許または登録証明書のいずれかが要件を満たします

登録証または更新を受けるには、申請時点で個人申請者は18歳以上であり、米国市民または適法に入国した外国人でなければならず、本小規則で定められた必須教育課程（適格教育または継続教育）を正常に修了する必要があります。事業体申請者は、本小規則に基づき登録された経営幹部の1人を代理人として指定する必要があります。

• ✓申請者は申請時点で18歳以上であること
• ✓申請者は米国市民または適法に入国した外国人であること
• ✓申請者は必須の適格教育または継続教育課程を修了すること
• ✓事業体は登録された経営幹部を代理人として指定すること

地役権または通行権エージェントとしての原本または更新証明書を申請する申請者は、Section 1101.3521の犯罪歴記録確認要件に従う必要があります。

• ✓原本および更新証明書の申請者の両方が犯罪歴記録確認を受ける必要があります
• ✓確認はSection 1101.3521の要件に従う必要があります

TRECは規則により、登録証明書の発行または更新のために申請者が完了する必要があるコースワークを承認します。元の証明書を申請する申請者は、以下をカバーするTRECが承認した16時間以上の教室でのコースワーク完了の証拠を提出する必要があります：著名領域権法（資産所有者の権利を含む）、資産所有者との接触および交渉における適切な専門基準、およびアクセス権取得サービスの実行における倫理的考慮。

• ✓元の証明書申請者は、承認されたコースワークの16時間以上の教室での学習を完了する必要があります
• ✓コースワークは、著名領域権法、所有者交渉における専門性、および権利取得の倫理をカバーする必要があります
• ✓TRECは規則により必要なコースワークを承認します

副章Lは主要な用語を定義しています。「仲介者」とは、当事者間の取引を仲介するために雇用されたブローカーであり、その目的のために当事者の代理人として行動することができます。「当事者」とは、見込み買主、売主、家主、または借主、または受託者、後見人、遺言執行者、管理人、受取人、または事実上の代理人などの認可された代理人です。重要なことに、「当事者」という用語は、当事者を代理する免許保有者を含みません。

• ✓仲介者は、当事者間の取引を仲介するために雇用されたブローカーであり、当事者の代理人として行動することができます。
• ✓「当事者」には認可された代理人（受託者、後見人、遺言執行者、管理人、受取人、事実上の代理人）が含まれますが、当事者を代理する免許保有者は除外されます。

テキサス州の不動産購入申し込みが署名される場合、ライセンス所有者は各買主に対して、買主が以下のいずれかを行うべきであることを書面で通知する必要があります: (1)買主が選択した弁護士に不動産に関する抄録を検査させるか、(2)所有権保険証券の提供を受けるか、または取得すること。これは申し込み署名時の必須の書面開示です。

• ✓購入申し込みが署名される場合、ライセンス所有者は各買主に対して「書面で」通知する必要があります
• ✓通知は、買主が弁護士に抄録を検査させるか、所有権保険証券を取得すべきであることを述べる必要があります

他の法律にかかわらず、ライセンス保有者は、前の占有者または現在の占有者がAIDS、HIV関連疾患、またはHIV感染症（CDCで定義されている通り）を有していたか、有しているか、または有する可能性があるかについて、調査、開示、または情報を公開する必要はなく、また、物件の状態と無関係な自然死、自殺、または事故による死亡が物件で発生したかどうかについても開示する必要はありません。

• ✓ライセンス保有者は、占有者がAIDS、HIV関連疾患、またはHIV感染症を有していたか、有しているかについて開示する必要がありません
• ✓ライセンス保有者は、物件の状態と無関係な自然死、自殺、または事故による物件での死亡について開示する必要がありません

当事者を代理するか、排他的契約に基づいて不動産を仲介するブローカーは、その当事者の代理人です。このようなブローカーは、別のブローカーにテキサス財産法第1101.652(b)(22)に違反するよう指示することはできず、当事者に重要な情報（オファー受領を含む）を通知し、最低限、当事者の質問に答え、当事者からまたは当事者へのオファーを提示する必要があります。委任状または資産管理契約に基づいて当事者を拘束する権限を持つライセンス保有者も、リース契約または売買契約の当事者です。

• ✓当事者を代理するか排他的契約に基づいて仲介するブローカーは、その当事者の代理人です
• ✓ブローカーは、オファー受領を含む重要な情報を当事者に通知する必要があります
• ✓ブローカーは、最低限、当事者の質問に答え、当事者からまたは当事者へのすべてのオファーを提示する必要があります
• ✓委任状または資産管理権限を持つライセンス保有者も、リース契約または売買契約の当事者です

ライセンス保有者が当事者を代理する場合、他の当事者または他の当事者を代理する別のライセンス保有者との最初の接触時に、その代理を口頭または書面で開示しなければなりません。さらに、特定の不動産に関する最初の実質的なコミュニケーション時に、ライセンス保有者は書面通知（最低10ポイントフォント）を提供する必要があり、これにはブローカーが当事者を代理できる方法（仲介者として含む）、代理される当事者に対する基本的義務、ブローカーが代理しない当事者に対する基本的義務、およびライセンス保有者とその監督者/ブローカーの名前、ライセンス番号、および連絡先情報が含まれる必要があります。TRECは通知テキスト（『不動産仲介サービスに関する情報』様式）を規定しています。

• ✓表示義務は他の当事者またはそのライセンス保有者との最初の接触時に口頭または書面で開示される必要がある
• ✓書面通知（最低10ポイントフォント）は特定の不動産に関する最初の実質的なコミュニケーション時に提供される必要がある
• ✓書面通知は不動産仲介代理オプション、義務、責任、およびライセンス保有者の連絡先情報を説明する必要がある
• ✓TRECは規則により通知テキストを規定している

ブローカーは、各当事者から書面による同意を取得し、その書面に予想される報酬の出所を明記した場合、当事者間の仲介者として行動することができます。Section 1101.651(d)に基づいて禁止される行為を目立つ太字または下線付きで明記する書面によるリスティング/買い手代理契約は、仲介者地位に対する十分な同意です。仲介者は公正かつ公平に行動しなければなりません。Section 1101.560に基づく関連ライセンス保持者の指定は、公正かつ公平な行為と見なされます。

• ✓ブローカーは、予想される報酬の出所を明記した各当事者からの書面による同意がある場合のみ、仲介者として行動することができます
• ✓書面によるリスティングまたは買い手契約が、目立つ太字/下線付きで禁止行為を明記している場合、同意を確立することができます
• ✓仲介者は公正かつ公平に行動しなければなりません

1101.559の書面同意要件に準拠するブローカーは、一方の当事者と通信し、その指示を実行するために1名の関連ライセンス保有者を任命でき、もう一方の当事者のために別の関連ライセンス保有者を任命できます。任命は、当事者の書面同意が任命を認可する場合にのみ許可され、ブローカーはすべての当事者に任命の書面通知を提供する必要があります。任命されたライセンス保有者は、自らが任命された当事者との交渉中に意見および助言を提供することができます。

• ✓ブローカーは、事前の書面同意が任命を認可する場合にのみ、各当事者に別々の関連ライセンス保有者を任命できます
• ✓ブローカーはすべての当事者に任命の書面通知を提供する必要があります
• ✓任命されたライセンス保有者は、自らが任命された当事者に意見および助言を提供することができます

本小項に基づき仲介者として行動する免許保有者の義務は、判例法を含むその他すべての法律に基づく義務に優先します。ブローカーが1つの取引において買主/借主と売主/貸主の双方を代理することに同意する場合、ブローカーは仲介者として行動することに同意しなければなりません。

• ✓本小項に基づく仲介者の義務は、判例法を含むすべてのその他の法律に優先します
• ✓ブローカーが同じ取引において買主/借主と売主/貸主の双方を代理する場合、ブローカーは仲介者として行動する必要があります

住宅用不動産の見込み買い手のために不動産仲介業のいかなる行為を行う免許保有者は、住宅用不動産を見せる前に、または見せない場合は買い手に代わって購入申し込みを提示する前に、買い手と書面による契約を締結しなければなりません。「住宅用不動産」とは、一戸建て住宅、デュプレックス、トリプレックス、またはクワッドラプレックス、またはコンドミニアムまたは協同組合システムの下で個別の単位所有権が譲渡される共有住宅の単位を意味します。

• ✓見込み買い手に住宅用不動産を見せる前に、書面による買い手契約が必要です
• ✓物件を見せない場合、買い手に代わって購入申し込みを提示する前に書面による契約が必要です
• ✓住宅用不動産には、一戸建て住宅、2～4ユニット住宅、およびコンド/コーポラティブユニットが含まれます

居住ブローカーはテキサス州内に固定事務所を維持しなければならず、事務所の住所はブローカーのライセンスに指定される必要があります。ブローカーが指定された住所から移転する場合、ブローカーは移転後10日以内に新しい事務所の位置を指定するライセンス申請書（手数料を含む）を提出する必要があります。非居住ライセンスブローカーはテキサス州内に営業所を維持する必要はありません。

• ✓居住ブローカーはテキサス州内にブローカーのライセンスに住所が記載された固定事務所を維持しなければならない
• ✓移転したブローカーは移転後10日以内に新しい住所を指定するライセンスを申請する必要がある
• ✓非居住ライセンスブローカーはテキサス州内に営業所を維持する必要はない

ライセンス所有者は、TREC に現在の郵送先住所、営業所住所、営業所電話番号、営業所メールアドレスを提供する必要があり、所有者が関連ブローカー(associated broker)である場合は、関連している先のブローカーの名前を提供する必要があります。この情報に変更が生じた場合は、必ず委員会に報告しなければなりません。「関連ブローカー」とは、別のブローカーと関連し、その先のブローカーを通じて報酬を受け取り、従業員または継続的な独立契約者としての継続的な関係を意図するブローカーを意味します。

• ✓ライセンス所有者は、現在の郵送先住所、営業所住所、電話番号、メールアドレスを TREC に登録して維持する必要があります
• ✓ライセンス所有者は、必須情報の変更を委員会に通知する必要があります
• ✓関連ブローカーは、別のブローカーと関連し、継続的な関係の下でそのブローカーを通じて報酬を受け取るブローカーです

ライセンス保有者は、以下の場合において書面による表現通知（Subsection (b-1)に基づく）を提供する必要はありません:(1)提案された取引が1年未満の住宅賃貸借であり、売却が検討されていない場合、(2)ライセンス保有者が別のライセンス保有者によって代理されていることを知っている当事者と会合する場合、または(3)通信が公開されている不動産（オープンハウス）で発生し、その不動産に関するものである場合。

• ✓売却が検討されていない1年未満の住宅賃貸借には書面通知は不要
• ✓別のライセンス保有者によって代理されていることが知られている当事者との面談では書面通知は不要
• ✓公開不動産でのコミュニケーションがその開かれた物件に関するものである場合は書面通知は不要

ブローカーは、以下の条件を満たす場合、当事者を代理せずに売買または賃貸物件を表示することができます。当事者を代理することに同意していない場合、当事者のエージェントとして行動していない場合、不動産または取引に関する意見やアドバイスを提供していない場合、および当事者のために不動産ブローカー業のその他の行為を実行していない場合です。表示する前に、ブローカーは所有者を代理する場合は代理人表示を開示し（1101.558(b)を参照）、所有者を代理しない場合は書面による通知を提供する必要があります（1101.558(b-1)を参照）。ブローカーが当事者を代理していない場合でも、物件のサイズ、価格、および条件を確認することができます。

• ✓ブローカーは、当事者を代理することに同意していない場合、エージェントとして行動していない場合、および意見またはアドバイスを提供していない場合にのみ、代理人なしで物件を表示することができます
• ✓表示する前に、ブローカーは適切な代理人表示を開示するか、書面による通知を提供する必要があります
• ✓ブローカーは、当事者を代理していない場合でも、物件のサイズ、価格、および条件を確認することができます

TRECは、ライセンス保有者、認定書保有者、またはその無免許従業員/代理人の違法行為により実際の損害を受けた被害者に対して補償するために、不動産回復信託口座を維持しています。行為を実行した者は、その行為が実行された時点でライセンスまたは認定書を保有していなければなりません。事業体ライセンス保有者に対する請求は、その事業体の指定ブローカーに対する請求としても扱われます。

• ✓この口座は、ライセンス保有者、認定書保有者、またはその無免許従業員/代理人の違法行為により生じた実際の損害について被害者に補償します (Sec. 1101.601)
• ✓違法行為者は、その行為が実行された時点でライセンスまたは認定書を保有していなければなりません
• ✓事業体ライセンス保有者に対する請求は、その指定ブローカーに対する請求としても扱われます (Sec. 1101.6011)

被害者は信託口座からの払戻を受ける資格がありますが、ただし被保険者がライセンスまたは証明書を必要とする行為を行い、その行為が特定の法定事由（ライセンス保有者の場合はSec. 1101.652(a-1)(1)または(b)、証明書保有者の場合はSec. 1101.653(1)-(4)）に規定されている場合に限ります。これは単なる契約紛争ではなく、法定禁止行為/不正直な行為への回復と関連付けられます。

• ✓払戻を受けるには、1101章に基づくライセンス/証明書を必要とする行為である必要があります
• ✓ライセンス保有者の場合、当該行為はSec. 1101.652(a-1)(1)または(b)に該当しなければならず、証明書保有者の場合はSec. 1101.653(1)-(4)に該当しなければなりません
• ✓払戻は「実損害賠償」に限定されます（懲罰的損害賠償や利息制限は別途適用）

信託口座からの支払いが生じる可能性のある判決について、訴訟は請求原因が発生した日から遅くとも2周年（2年の消滅時効期間）までに提起されなければなりません。合意判決を求める場合、被害者と免許/証明書保有者は判決前に書面で委員会に通知し、訴状の写しと提案された判決文のコピーを提出する必要があります。その後、TRECは書類を受け取ってから30日以内に当事者に対して再審理の意図があるかどうかを通知します。

• ✓訴訟は請求原因が発生した日から2年（2周年）以内に提起されなければならない（テキサス不動産委員会規則1101.605(a)）
• ✓合意判決の場合、両当事者は判決前に書面でTRECに通知し、訴状を提出する必要がある（テキサス不動産委員会規則1101.605(b)）
• ✓TRECは書類受領後30日以内に再審理の意図を明示することができる

被害者が対象行為に関する裁判所判決を取得した後、最終判決が確定され、強制執行がヌラボナで返還され、判決担保権が確定されてから、判決を下した裁判所に検証済み請求書を提出する必要があります。委員会および判決債務者への20日間の書面通知後、支払命令を申し立てることができます。申し立てから1年以内に審問がスケジュールされる必要があり、そうでない場合は救済が放棄されます。連帯債務者である被告が複数存在する場合、請求者はまずすべての被告に対して判決を得て、徴収を追求する必要があります。

• ✓請求者は請求書を提出する前に以下を尽くさなければならない:最終判決、ヌラボナで返還された強制執行、および確定された判決担保権(テキサス法第1101.606条(a))
• ✓申し立て前に委員会および判決債務者に20日間の書面通知を与えなければならない(テキサス法第1101.606条(b))
• ✓申し立てから1年以内に審問がスケジュールされない場合、救済は放棄される
• ✓複数の連帯債務者が存在する場合、請求者はまずすべての被告に対して判決を得て徴収を追求する必要がある(テキサス法第1101.606条(c-1))

支払い聴聞会において、被害者は以下を立証する必要があります：判決が本小項目に基づく回収を認める事実に基づいていること。その人物が判決債務者の配偶者（または配偶者の代理人）ではなく、同一取引において手数料を求める免許/証明書所有者ではなく、債務者と第一親等血族関係にないこと。債務者が十分な差押可能資産を欠いていること。債務者の資産から実現可能な金額。およびこれらの資産を適用した後に残る残高。

• ✓判決は本小項目に基づく回収を認める事実に基づかなければならない（テキサス不動産法 1101.607(1))
• ✓適格でない請求者には、債務者の配偶者、取引において手数料を求める免許所有者、および第一親等血族である親族が含まれる（テキサス不動産法 1101.607(2))
• ✓請求者は、債務者が十分な差押可能資産を欠いていることを立証し、残りの残高を証明する必要がある

信託口座からの支払い(弁護士費用、利息、および裁判所費用を含む)は、単一取引から生じる場合、請求者の数に関係なく、総額$125,000を超えることはできません。単一ライセンス/証明書保有者に対する判決に基づく支払いは、その保有者が口座に支払われたすべての金額を返金するまで、総額$250,000を超えることはできません。総請求額が限度額を超える場合、裁判所は各請求を比例的に減額します。事業体およびその指定ブローカーは、これらの限度額に関して単一ライセンス保有者として扱われます。

• ✓請求者の数に関係なく、単一取引当たり最大$125,000(手数料、利息、費用を含む)(Sec. 1101.610(a))
• ✓保有者が口座に返金するまで、単一ライセンス/証明書保有者に対する最大$250,000総額(Sec. 1101.610(b))
• ✓請求額が超過する場合、裁判所が比例的に減額(Sec. 1101.610(c))
• ✓事業体およびその指定ブローカーは、限度額について単一ライセンス保有者として扱われる(Sec. 1101.610(e))

本口座は、主に小章Oに基づいて徴収された行政上の罰金を通じて資金が提供され、委員会はこれらを口座に振り込まなければなりません。TRECは、規則により、原始的な免許／資格証明書の申請者から、または予想される請求に対応するために十分な資金を保有するため、免許／資格証明書保有者の更新時に手数料または評価金を徴収することができます。投資利息も口座に入金されます。

• ✓小章Oに基づいて徴収された行政上の罰金は信託口座に振り込まれます（第1101.603条(c)）
• ✓TRECは規則により、申請者から、または口座に十分な資金を保有するため更新時に手数料／評価金を徴収することができます（第1101.603条(f)）
• ✓口座投資で得られた利息は口座に返納されます（第1101.604条(c)）

テキサス州不動産法 §1101.651 は、誰が報酬を受け取るまたは支払うことができるかを制限しています。ライセンスを持つブローカーは、ライセンス保有者であるか、テキサスで交渉を行わない別の州の不動産ブローカーである場合を除き、ブローカーの行為を実行する者に対して(直接的または間接的に)報酬を支払うまたは補償することはできません。営業員は、スポンサー代理店のブローカー(報酬が発生した時点でのスポンサー代理店)からのみ報酬を受け取ることができ、現在のスポンサー代理店を通じてのみ手数料を支払うことができます。

• ✓ブローカーはライセンス保有者またはテキサスで交渉を行わない州外のブローカーにのみ報酬を提供できます
• ✓営業員はスポンサー代理店のブローカー(現在またはスポンサー当時のもの)からのみ報酬を受け取ることができます
• ✓営業員は現在のスポンサー代理店を通じてのみ他の者に手数料を支払うことができます

第1101.560条に基づいて任命されたブローカーおよび販売代理人が小分類Lに基づいて仲介者として行動する場合、以下のことはできません：売却者／貸主が提示価格以下で受け入れることを開示（別途の書面による指示がない限り）、購入者／借借人が書面による申し出より多く支払うことを開示（別途の書面による指示がない限り）、当事者が書面で開示しないよう指示した機密情報または情報を開示（狭い例外を除く）、当事者を不正直に扱う、または本章に違反します。機密保持ルールの例外：当事者の別途の書面による指示、本章または裁判所命令による開示、または物件の状態に実質的に関連する情報。

• ✓別途の書面による指示がない限り、売却者／貸主が提示価格以下で受け入れることを開示することはできません
• ✓別途の書面による指示がない限り、購入者／借借人が書面による申し出より多く支払うことを開示することはできません
• ✓当事者の別途の書面による指示、本章または裁判所命令による開示が必要な場合、または情報が物件の状態に実質的に関連する場合を除いて、機密情報を開示することはできません
• ✓取引のいずれの当事者も不正直に扱うことはできません

セクション1101.652(a)は、以下を含む一般的な事由を列挙しています：重罪または詐欺関連犯罪への有罪認否もしくは控訴期間経過後の有罪判決、詐欺または重大な虚偽陳述によるライセンス取得、合理的期間内の委員会への支払いの未実行、要求された苦情情報の適時提供の未実行、正当な理由なしに所有者への書類返却の未実行、市場状況の不考慮、詐欺/重罪有罪判決もしくは認否後30日以内の委員会への通知の未実行、本章またはチャプター1102の違反もしくは無視。小項(a-1)は以下を追加します：ライセンスホルダー自身（またはその配偶者/1親等親族）の名義での取引における虚偽表示/不誠実/詐欺、検査のための記録の提出拒否、必須TREC契約書式の未使用。

• ✓重罪または詐欺有罪判決/認否は控訴期間経過後の懲戒事由です
• ✓重罪または詐欺犯罪の最終有罪判決もしくは認否後30日以内に委員会に通知しなければなりません
• ✓1101.155に基づく必須TREC契約書式の未使用は懲戒事由です
• ✓ライセンスホルダー、その配偶者、または1親等親族の名義での取引における虚偽表示/詐欺は懲戒事由です

第1101.652(b)条は、不動産仲介業に従事する際の広範な懲戒理由を規定しており、以下を含みます：過失または無能；不正直、誠実さの欠如、または信頼性の欠如；保有者が知っている重大な、または潜在的な欠陥の重大な虚偽表示；買主への既知の欠陥の開示怠慢；虚偽の約束；継続的かつ露骨な虚偽表示行為；保有者が誰を代理しているかを明確にしないこと；全当事者の完全な認識と同意なしに複数当事者から報酬を受け取ること；他人の資金の適切な計上または返還の遅延；混合；不適切な手数料分割；および契約で明確な終了日を指定しなかったこと。

• ✓買主に既知の重大または潜在的な構造欠陥を開示しないことは懲戒理由です
• ✓複数当事者から報酬を受け取るには、全当事者の完全な認識と同意が必要です
• ✓依頼人の資金を保有者自身の資金と混合することは禁止されています
• ✓リスティング/仲介契約（不動産管理を除く）は、事前通知を条件としない明確な終了日を指定する必要があります

テキサス不動産法第1101.652(b)条は、以下を含む禁止行為を規定しています: 未開示の手数料・リベート・委任人支出に対する利益; 抽選または詐欺的慣行による不動産売却; ブローカーと未開示の委任人として行動; 将来の再販売利益の保証; 委任人の同意なしまたは無権限の条件での看板設置または不動産提供; 既存契約違反を誘導して新契約に置き換え; 専属代理権の干渉; 誤解を招く広告(ブローカー名の未記載を含む); 不正確な計算書; 不当な法的手続きの脅迫; 無免許補助員違反; 本章の回避を助長; 署名済み文書のコピー未提供; 購入者に対する抄録弁護士審査または所有権保険加入に関する書面通知の不実施; エスクロー保証金および支払い違反; および差別.

• ✓広告にはブローカーの名前を必ず含める必要があり、誤解を招く広告を公開することはできません
• ✓委任人の書面同意なしまたは無権限の条件で、看板を設置したり、不動産を売却・賃貸目的で提供することはできません
• ✓取引終了前に、購入者に対して抄録を弁護士が審査するか所有権保険証券を取得することを書面で助言する必要があります
• ✓委任人のために支出された経費に対して、未開示の手数料、リベート、または直接的な利益を受け入れることはできません

テキサス州法第1101.652(b)(30)-(31)に基づき、免許保有者はエスクロー/信託資金を合理的な期間内にテキサス州認可のタイトル会社との信託に預金するか、またはテキサス州認可の銀行機関が維持する受託、信託もしくはエスクロー口座に預金する必要があります。不動産取引の完了または終了前にこのような口座から資金を支払うことは違反です。

• ✓エスクロー/信託資金は合理的な期間内にタイトル会社またはテキサス州認可銀行の適切な受託/信託/エスクロー口座に預金する必要があります
• ✓エスクロー/信託口座の資金は取引が完了または終了する前に支払うことはできません

テキサス州規則第1101.652(b)(32)条は、所有者、潜在的買い手、家主または潜在的借主に対して、人種、肌の色、宗教、性別、障害、家族構成、国籍または系統に基づく差別行為を禁止しています。これには、スティアリング（steering）が含まれます。つまり、同等の物件に関心のある見込み客または借主を、保護された属性に基づいて異なるエリアへ誘導する行為です。

• ✓人種、肌の色、宗教、性別、障害、家族構成、国籍または系統に基づく差別行為は、懲戒の根拠となります
• ✓スティアリング（保護階級に基づいて買い手／借主を異なるエリアへ誘導する行為）は明確に禁止されています

2026年1月1日から施行されるセクション1101.652(b)(34)は、セクション1101.563で要求されるとおりに見込み買主と書面による同意書を締結しないことを懲戒事由と定めています。これは買主代理業務が書面で文書化されなければならないという新しい義務を反映しています。

• ✓免許保有者は、セクション1101.563で要求されるとおりに見込み買主と書面による同意書を締結する必要があります。
• ✓そうしない場合(2026年1月1日から施行)は、免許の一時停止または取消の事由となります。

テキサス不動産委員会規則1101.654により、非弁護士免許保有者が報酬を受けて不動産権に影響する書類(1101.155のTREC様式を除く)を作成したり、書類または所有権の有効性/法的十分性について助言した場合、免許または認定書を停止または取消さなければなりません。ただし、ブローカーとしての業務に付随して委員会採択契約書(または弁護士作成/所有者要求の様式)を作成することは、無許可法律実務には該当しません。

• ✓非弁護士免許保有者は、不動産権に影響する書類を作成したり、法的十分性/所有権有効性について助言することはできません
• ✓仲介業務に付随してTREC採択契約書を作成することは、無許可法律実務ではありません
• ✓テキサス弁護士により作成/承認された様式または不動産所有者により作成/要求された様式も許可されます

テキサス州不動産委員会規則第1101.655条では、回復信託口座から免許保有者の代わりに支払いがなされ、保有者が委員会の通知後31日目までに全額（法定利率による利息を含む）を返済しない場合、委員会は免許、認可、または登録を取消さなければなりません。申請者は全額返済まで新規免許を取得することができません。事業体またはその指定ブローカーの代わりに支払いがなされた場合、委員会は事業体と指定ブローカーの両者に対して行動を進めます。

• ✓通知後30日以内（31日目までに）に回復信託口座からの支払いを全額返済しない場合、委員会は免許を取消さなければならない
• ✓法定利率による利息を含む全額返済まで、新規免許または資格証は発行されない
• ✓事業体のために支払いがなされた場合、措置は事業体とその指定ブローカーの両者に対して進められる

TRECは、第1101章に違反するか、またはこれに基づいて採択された規則/命令に違反する者に対して行政罰を課すことができます。委員会は行政罰手続と懲戒手続を単一の執行手続に統合する必要があり、罰金手続をライセンス一時停止または取消などの他の懲戒措置と統合することができます。

• ✓TRECは第1101章またはTREC規則/命令の違反に対して行政罰を課すことができます
• ✓行政罰手続は一時停止または取消手続と統合することができます
• ✓執行は単一の統合手続として処理されます

行政罰は違反行為1件につき$5,000を超えることはできず、違反行為が継続する1日ごとに別個の違反行為として取り扱うことができます。執行理事は、違反行為の重大性、過去の違反歴、抑止力、是正努力、および正義が要求するその他の要素を考慮して、金額を決定します。TRECは規則によって罰金表を採択しなければならず、罰金の代わりにまたは罰金に加えて、ライセンスを停止または取消しすることができます。

• ✓最大行政罰は違反行為1件につき$5,000です
• ✓違反行為が継続する1日ごとに別個の違反行為として取り扱うことができます
• ✓考慮要素：重大性、過去の違反歴、抑止力、是正努力、および正義
• ✓TRECは罰金の代わりにまたは罰金に加えて、ライセンスを停止または取消しすることができます

ライセンスを取得したブローカーは、本章に基づいてブローカーまたはブローカーと関連するか、ブローカーのために行動する販売エージェントによって行われた行為に対して、TREC、一般大衆、およびブローカーのクライアントに対して責任を負います。この責任はスポンサー付き販売エージェントの行為に拡大され、虚偽表示責任条項によって軽減されません。

• ✓ブローカーは、ブローカー自身の行為およびブローカーのために行動する販売エージェントの行為に対して責任を負います
• ✓ブローカーの責任はTREC、一般大衆、およびブローカーのクライアントに及びます
• ✓虚偽表示責任規則は、販売エージェントに対するブローカーの責任を軽減しません

当事者が、ライセンス保有者による重要な事実の虚偽表示または隠蔽について、当事者がその虚偽性を知りながら開示を怠った場合を除き、その責任を負いません。同様に、ライセンス保有者が当事者の虚偽表示または隠蔽について、ライセンス保有者がその虚偽性を知りながら開示を怠った場合を除き、その責任を負いません。本条項は、コモンローを含む他のいかなる法律にも優先します。

• ✓当事者は、当事者がライセンス保有者の虚偽表示を知りながら開示を怠った場合を除き、その責任を負いません
• ✓ライセンス保有者は、ライセンス保有者が当事者の虚偽表示を知りながら開示を怠った場合を除き、その責任を負いません
• ✓本条項は、コモンローを含む他のいかなる法律にも優先します

テキサス州でブローカーまたは販売員として活動した対価として補償金を請求するための訴訟を起こすには、その行為が開始された時点でライセンス保有者であったこと(またはいずれかの州で許可を受けた弁護士であること)を主張し証明する必要があります。不動産手数料の回収を求める訴訟には、被告当事者が署名した書面による合意または覚書が必要です。セクション1101.555に基づき買い手に対する助言義務を果たさなかったライセンス保有者は、手数料を回収することはできません。

• ✓手数料請求訴訟を提起するには、ライセンス保有者(または許可弁護士)であったことが必要です
• ✓手数料回収訴訟には、請求当事者が署名した書面による合意が必要です
• ✓セクション1101.555に基づく買い手への助言義務違反は、手数料請求権を没収します

第1102章は、階層構造の3つのレベルの検査官ライセンスを定義しています。見習い検査官は、専門家または不動産検査官の直接監督下で訓練を受けます。不動産検査官は、専門検査官の間接監督下で働きます。専門検査官は、不動産検査を実施するための訓練と資格があることを公に表明し、買い手または売り手の雇用を受け入れます。「不動産検査」とは、構造物、電気、機械システム、配管システム、または設備を含む不動産の改善状態に関する書面または口頭の意見です。

• ✓3つのライセンスタイプ：見習い検査官、不動産検査官、専門検査官
• ✓見習い検査官は直接監督下で勤務し、不動産検査官は専門検査官の間接監督下で勤務します
• ✓不動産検査は、不動産の改善状態に関する書面または口頭の意見です
• ✓「検査官」とは、第1102章に基づくライセンスを保有する者を意味します

見習い検査官として活動するには、見習いライセンスを所有していなければならず、不動産または専門検査官の直接監督下にある必要があります。不動産検査官として活動するには、そのライセンスを所有していなければならず、専門検査官の間接監督下にある必要があります。専門検査官として活動するには、専門検査官ライセンスを所有していなければなりません。

• ✓見習い検査官は直接監督下にある必要があります
• ✓不動産検査官は専門検査官の間接監督下にある必要があります
• ✓専門検査官は業務を行うために監督を必要としません

検査官は、過失または無能により検査を実施することはできません。検査官は、報酬が予め定められた条件または検査官が真実でないことを知っている特定の調査結果の報告に依存する契約を受け入れることはできず、また不誠実、詐欺的、詐欺、または虚偽表示に基づいて行動することはできません。検査官は検査官と未開示の主体者またはブローカー/販売員の二重の役割を果たすことはできず、また誠実金契約、賃貸借、または交換に関連する検査に関連して修理または保守を実施または実施することに同意することはできません。

• ✓検査は過失または無能により実施されてはいけません
• ✓報酬は予め定められた条件または虚偽の調査結果の報告に依存してはいけません
• ✓検査官は検査官と未開示の主体者またはブローカー/販売員の両方として行動することはできません
• ✓検査官は契約、賃貸借、または交換に関連する検査に関連して修理/保守を実施または実施することに同意することはできません

• A. 市の税収がすべて区域基金に充当されるため、買主はTIRZ期間中、市への固定資産税を一切支払いません。
• B. 買主は通常の税率で固定資産税を全額支払います。基準年度の評価額を超える増分税収は、一般課税団体の基金ではなくTIRZ基金に配分されますが、買主の税負担総額は変わりません。 ✓ 正解
• C. TIRZの指定により、買主は当該不動産の課税評価額が永続的に10％減額される特典を受けられます。
• D. 買主は郡税が免除される一方、市の税収がTIRZに転用された分を補填するため、学校区税率の2倍を支払わなければなりません。

• A. 猶予された税金には年5パーセントの利息が引き続き発生し、延滞金は加算されず、本人が当該住宅を所有し居住しなくなるまで、その税金は住宅に対する先取特権として残る。 ✓ 正解
• B. 猶予された税金は永久に取り消され、課税団体はいかなる時点でも所有者またはその遺産から徴収することができない。
• C. 猶予は学区税の徴収のみを停止させるものであり、郡税および市税は差押えを避けるため期限どおりに納付しなければならない。
• D. 猶予された税金には、他の延滞債権と同様に、最大12パーセントの通常の延滞金に加えて月1パーセントの利息が発生する。

• A. 175日 ✓ 正解
• B. 90日
• C. 365日
• D. 30日

• A. テキサス州の固定資産税はクロージング時に常に消滅するため、実質的な影響はありません。
• B. 当該物件が進行中の税差押え訴訟の対象であることを擬制的通知（constructive notice）として知らせるものであり、買主はその訴訟に拘束された状態で所有権を取得することになります。 ✓ 正解
• C. これは単に売主が滞納税を負っていることを示すに過ぎず、タイトル会社がエスクローから支払うため買主にリスクはありません。
• D. これによりTRECの自動開示要件が発動され、取引が10日間停止されます。

• A. 3年。 ✓ 正解
• B. 5年。
• C. 7年。
• D. 10年。

• A. 個人に適用されるテキサス州フランチャイズ税規則に基づく、テキサス州公会計監査官（Texas Comptroller of Public Accounts）。
• B. 州歳入部門に譲渡益を報告するテキサス州不動産委員会（Texas Real Estate Commission）。
• C. テキサス州が州所得税およびキャピタルゲイン税を課していないため、内国歳入庁（IRS）を通じた連邦政府。 ✓ 正解
• D. 不動産の税務上の取得価額を調整し、譲渡益課税を徴収する郡鑑定評価地区（county appraisal district）。