問題 1
テキサス州の不動産ライセンス保有者が、税収増加再投資区域（TIRZ）の対象となる地域で住宅を購入する買主を代理する場合、TIRZが買主の固定資産税の請求額に与える影響についてどのように説明すべきですか？
- A. 市の税収がすべて区域基金に充当されるため、買主はTIRZ期間中、市への固定資産税を一切支払いません。
- B. 買主は通常の税率で固定資産税を全額支払います。基準年度の評価額を超える増分税収は、一般課税団体の基金ではなくTIRZ基金に配分されますが、買主の税負担総額は変わりません。 ✓ 正解
- C. TIRZの指定により、買主は当該不動産の課税評価額が永続的に10％減額される特典を受けられます。
- D. 買主は郡税が免除される一方、市の税収がTIRZに転用された分を補填するため、学校区税率の2倍を支払わなければなりません。
解説: 税収増加再投資区域（TIRZ）は、不動産所有者の税負担を軽減するものではありません。所有者は適用される全税率で税金を支払います。この仕組みは、課税基準額を基準年度の価値で凍結することで機能します。不動産価値が上昇するにつれて、基準額を超える追加の「増分」税収がTIRZ基金に積み立てられ、区域内の整備に活用されます。買主の税負担総額は、TIRZ指定そのものによって影響を受けることはありません。
問題 2
テキサス州に住む70歳の不動産所有者が65歳以上のホームステッド免税の資格を持ち、テキサス税法第33.06条に基づいて固定資産税の支払いを繰り延べようとしています。納税繰り延べ宣誓供述書を提出した場合の主な結果として正しいものはどれですか？
- A. 税金は永久に免除され、将来の年度には課税されない。
- B. 繰り延べられた税金は不動産に対する先取特権となり、年8%の利息が発生し、当該不動産が所有者のホームステッドでなくなった時点で支払い義務が生じる。 ✓ 正解
- C. 繰り延べ期間中、当該不動産は郡の課税台帳から除外される。
- D. 課税機関は税金差押え売却を行うことができず、繰り延べ期間中は利息が発生しない。
解説: テキサス税法第33.06条に基づき、資格を有する住宅所有者は、居住用ホームステッドに対する滞納固定資産税の徴収を繰り延べまたは停止することができます。税金が免除されるわけではなく、税金の先取特権は不動産に残り続けます。繰り延べられた税金には繰り延べ期間中に年5%の利息が発生し、繰り延べ税金および累積利息は、当該不動産が所有者の居住用ホームステッドとしての資格を失った後、法定の期限および通知規定に従って支払い義務が生じます。
問題 3
テキサス税法第11.252条に基づき、収入を生み出すために使用され、通常の事業過程において販売目的で保有される自動車は、フリーポート免税の対象となる場合があります。しかし、不動産に関して、第11.251条に基づくテキサスのフリーポート免税と最も典型的に関連する有形動産の区分はどれですか？
- A. テキサスを通過中であり、入州後175日以内に州外に出る予定の在庫品。 ✓ 正解
- B. テキサスの農場に恒久的に設置され、作物生産に使用される農業機器。
- C. 65歳以上の免税を受ける資格のある住宅所有者の居住用動産。
- D. 指定されたエンタープライズゾーン内に所在する商業用不動産の改良物。
解説: テキサス税法第11.251条は、州外へ転送する目的でテキサス内で取得またはテキサスへ輸入された特定の有形動産 — 商品、製品、物品、鉱石、および特定の航空機部品 — を固定資産税（ad valorem税）の課税対象から免除します。ただし、当該物品は入州後175日以内にテキサスを離れる必要があります。これがフリーポート免税であり、通過中の動産に適用されるものであり、不動産の改良物や居住用財産には適用されません。
問題 4
テキサス州の不動産ライセンス保持者が買主の住宅購入を支援しています。売主は、滞納固定資産税訴訟に関連して当該物件に対する係争中通知（Notice of Lis Pendens）が記録されていることを開示しました。次のうち、このリス・ペンデンスが買主にとって持つ意義を最もよく説明しているものはどれですか？
- A. テキサス州の固定資産税はクロージング時に常に消滅するため、実質的な影響はありません。
- B. 当該物件が進行中の税差押え訴訟の対象であることを擬制的通知（constructive notice）として知らせるものであり、買主はその訴訟に拘束された状態で所有権を取得することになります。 ✓ 正解
- C. これは単に売主が滞納税を負っていることを示すに過ぎず、タイトル会社がエスクローから支払うため買主にリスクはありません。
- D. これによりTRECの自動開示要件が発動され、取引が10日間停止されます。
解説: 不動産記録に記録された係争中通知（Notice of Lis Pendens）は、当該物件が進行中の訴訟——本件では税差押え訴訟——の対象であることを広く擬制的に通知する効力を持ちます。リス・ペンデンスが記録された後に当該物件を購入した買主は、その訴訟の結果に拘束された状態で所有権を取得することとなり、税差押え判決により買主が物件を失う可能性があります。
問題 5
テキサス州税法第23.46条に基づき、1-d農業用途評価で査定された土地が売却されるか用途が変更された場合、追加税（ロールバック税とも呼ばれる）が発生することがあります。農業用1-d評価（1-d-1オープンスペース評価とは区別される）において、ロールバック期間は最大何年分の遡及課税に限定されていますか？
- A. 3年。
- B. 5年。 ✓ 正解
- C. 7年。
- D. 10年。
解説: テキサス州税法第23.46条の1-d農業用途査定の規定によると、土地の売却または非農業用途への転換が行われた場合、売却または転換の年の直前5年間それぞれについて、農業用査定に基づいて課された税額と市場価値に基づいて課されるべきであった税額との差額に相当する追加税が発生し、これに該当する利息が加算されます。これは、現行法において一般的に3年のロールバック期間が適用される1-d-1オープンスペース規定とは異なります。
問題 6
テキサス州には州所得税がありません。テキサス州の居住者が投資用不動産を売却して譲渡益が生じた場合、その取引に係るキャピタルゲイン税について第一次課税管轄権を持つ税務当局はどこですか？
- A. 個人に適用されるテキサス州フランチャイズ税規則に基づく、テキサス州公会計監査官（Texas Comptroller of Public Accounts）。
- B. 州歳入部門に譲渡益を報告するテキサス州不動産委員会（Texas Real Estate Commission）。
- C. テキサス州が州所得税およびキャピタルゲイン税を課していないため、内国歳入庁（IRS）を通じた連邦政府。 ✓ 正解
- D. 不動産の税務上の取得価額を調整し、譲渡益課税を徴収する郡鑑定評価地区（county appraisal district）。
解説: テキサス州には州所得税がなく、不動産売却に対する州レベルのキャピタルゲイン税も課されません。テキサス州居住者が投資用不動産の売却で生じたキャピタルゲイン税は、連邦法のみに基づきIRSが徴収します。テキサス州公会計監査官のフランチャイズ税は法人等の事業体に適用されるものであり、不動産売却による個人のキャピタルゲインには適用されません。