US Real Estate (National) 試験 学習ガイド 2026【無料まとめ】

30年以上にわたり、連邦法はTILAとRESPAに基づく別々の開示書式を義務付けており、それらは重複し、混乱を招くものでした。ドッド・フランク法は、CFPBに対し、これらの住宅ローン開示を2つの統合書式、ローンエスティメート（Loan Estimate）とクロージング・ディスクロージャー（Closing Disclosure）に統合するよう指示しました。CFPBは2013年12月31日にTILA-RESPA最終規則（一般にTRIDと呼ばれる）を公表しました。

• ✓連邦法の下、CFPB（消費者金融保護局）は、ドッド・フランク法第1032条(f)の権限に基づき、TILAとRESPAの開示を統合しました。
• ✓誠実見積書（Good Faith Estimate、GFE）と当初のTruth-in-Lending開示は、ローンエスティメートに統合されました。
• ✓HUD-1と最終のTruth-in-Lending開示は、クロージング・ディスクロージャーに統合されました。
• ✓統合規則はCFPBによって管理および執行されます。

TRIDの2つの書式には、それぞれ異なる提供スケジュールがあります。ローン・エスティメイトは、消費者がローンの主要な特徴、費用、リスクを理解するのに役立ち、手続きの早い段階で提供されなければなりません。クロージング・ディスクロージャーは、消費者が取引のすべての最終費用を理解するのに役立ち、consummationの前に提供されなければなりません。

• ✓連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、ローン・エスティメイトは、消費者がローン申請を提出した後、遅くとも3営業日以内に提供されなければなりません。
• ✓連邦法の下では、クロージング・ディスクロージャーは、ローンのconsummationの少なくとも3営業日前に消費者へ提供されなければなりません。
• ✓consummationとは、消費者がローンについて契約上の義務を負う時点であり、必ずしもクロージングまたは決済と同じ時点ではありません。

TRIDは、ほとんどのクローズドエンド型消費者住宅ローンに適用されます。特定のローン種類は対象から明示的に除外されており、試験ではどのローンが本規則の対象外となるかが頻繁に出題されます。

• ✓連邦法（CFPB）の下で、TRIDは不動産を担保とするほとんどのクローズドエンド型消費者信用取引に適用される。
• ✓TRIDは、ホーム・エクイティ・ライン・オブ・クレジット（HELOC）、リバースモーゲージ、または移動式住宅や不動産に付属しない住居を担保とするモーゲージには適用されない。
• ✓2017年の改正により、州法が協同組合住戸を不動産として分類するかどうかにかかわらず、協同組合住戸を担保とするクローズドエンド型ローンにも対象が拡大された。
• ✓本規則は一般に、TILA上の「creditors」に該当しない者が行うローンには適用されない。

連邦法（Regulation Z § 1026.19(e)(2)）の下で、TRID規則は、消費者がローン見積書（Loan Estimate）を受け取り、手続きを進める意思を示す前に、債権者が行える特定の活動を制限しています。これらの消費者保護は頻繁に出題されます。

• ✓債権者は、消費者がローン見積書を受け取り、手続きを進める意思を示す前には、消費者に手数料を課すことはできません（正当な信用報告書手数料を除く）。
• ✓債権者は、ローン見積書を提供する前に、情報を確認する書類の提出を要求することはできません。
• ✓消費者は、債権者が特定の連絡方法を要求しない限り、消費者が選んだ任意の方法で手続きを進める意思を示すことができます。

30年以上にわたり、連邦法は2つの連邦制定法、すなわち貸付真実法（TILA）と1974年不動産決済手続法（RESPA）に基づく2つの別個の開示書類を義務付けていました。これらの書類は重複し、用語も一貫していなかったため、ドッド・フランク法は消費者金融保護局（CFPB）にそれらを統合するよう指示しました。その結果がTILA-RESPA統合開示（TRID）規則であり、ローン見積書（Loan Estimate）とクロージング・ディスクロージャー（Closing Disclosure）という2つの新しい書類を創設しました。

• ✓連邦法の下で、TRIDは以前TILAとRESPAによって別々に義務付けられていた開示を統合する
• ✓CFPB（連邦機関）はドッド・フランク法の権限に基づいてTRID規則を発布した
• ✓TRIDは従来のGFE、当初TIL、HUD-1の開示をローン見積書とクロージング・ディスクロージャーに置き換えた

ローン見積書（Loan Estimate）と最終決済明細書（Closing Disclosure）は、ほとんどのクローズドエンド消費者住宅ローンに使用されなければなりません。特定のローンは免除され、従来のTILA/RESPA書式を引き続き使用します：住宅担保信用枠（HELOC）、リバースモーゲージ、および移動式住宅または土地に付随しない住居によって担保されるモーゲージ。この規則は、年間5件以下のモーゲージを扱う債権者にも適用されません。

• ✓連邦法の下で、TRIDはほとんどのクローズドエンド消費者住宅ローンに適用されます。
• ✓HELOC、リバースモーゲージ、および移動式住宅/土地に付随しない住居に対するモーゲージはTRIDから免除されます。
• ✓この規則は、年間5件以下のモーゲージを扱う者には適用されません（「債権者」ではない）。

連邦法の下では、債権者は指定された期間、TILA-RESPA規則への準拠を証明する証拠を保持しなければなりません。クロージング・ディスクロージャーには独自の保存要件があり、ローンが譲渡または売却された場合でも義務は継続します。

• ✓連邦法（レギュレーションZ、§1026.25）の下では、債権者は開示要件への準拠を証明する記録を保存しなければなりません。
• ✓クロージング・ディスクロージャーおよび関連書類は、取引成立後5年間保存しなければなりません。
• ✓記録保存義務は、ローンの譲渡または売却後も存続します。

連邦法の下で、TRID規則は一般に2015年10月3日に発効しました。統合開示書類（Integrated Disclosures）は、その日付当日またはそれ以降に受領された申込に提供されなければなりません。それより前に受領された申込には、従来のGFE、HUD-1、およびTIL書式が使用されます。

• ✓統合開示書類は、2015年10月3日当日またはそれ以降に受領された申込に適用されます
• ✓2015年10月3日より前に受領された申込については、債権者はGFE、HUD-1、およびTruth-in-Lending書式を使用しなければなりません
• ✓債権者は、2015年10月3日より前に受領された申込に統合開示書類を使用することはできません

連邦法の下では、TILAの対象であるがRESPAの対象ではない特定のローンも、TRIDの統合開示要件の対象となります。これは、適用範囲を従来のRESPAのみの規則と区別するものです。

• ✓建設専用ローンはTRIDの統合開示要件の対象です
• ✓空き地または25エーカー以上の土地を担保とするローンは、TRID要件の対象です
• ✓TRIDは通常、レギュレーションZの下で債権者とみなされない個人または事業体が行うローンには適用されません

ローン見積書が提供された後に変更された事情が生じた場合、債権者は修正ローン見積書を発行することができます。連邦法（レギュレーションZ 第1026.19(e)(4)条）に基づき、債権者は、変更された事情を立証するのに十分な情報を受け取ってから3営業日以内に修正ローン見積書を交付または郵送しなければならず、消費者は取引完了の少なくとも4営業日前までにこれを受け取らなければなりません。修正ローン見積書は、クロージング・ディスクロージャーが提供される日またはその後には提供することができません。

• ✓修正ローン見積書は、変更された事情を知ってから3営業日以内に交付または郵送しなければなりません
• ✓消費者は、取引完了の少なくとも4営業日前までに修正ローン見積書を受け取らなければなりません
• ✓修正ローン見積書は、クロージング・ディスクロージャーが提供される日またはその後には発行することができません

連邦法（レギュレーションZ §§1026.19(e)および1026.37）の下、債権者は、不動産を担保とする大部分のクローズドエンド取引（リバースモーゲージを除く）について、消費者に誠実なローン・エスティメイトを提供しなければなりません。これはGFEおよび当初TILに代わるものです。

• ✓ローン・エスティメイトは、通常、消費者の申込みを受領してから3営業日以内に提供されなければなりません。
• ✓ローン・エスティメイトには、正確な情報が不明な場合、合理的に利用可能な最良の情報に基づく、信用費用および取引条件の誠実な見積りが含まれなければなりません。
• ✓申込みを受領した債権者またはモーゲージ・ブローカーのいずれかがローン・エスティメイトを提供することができます。

連邦法（TILA/RESPA、TRID規則の下でCFPBが執行）により、債権者は消費者の申込書を受領した後、遅くとも3営業日目までにローン・エスティメートを交付するか郵送しなければなりません。また、取引の完結（consummation）の遅くとも7営業日前までに交付または郵送しなければなりません。

• ✓ローン・エスティメートは、申込み後3営業日以内に交付または郵送されなければなりません。
• ✓ローン・エスティメートは、取引の完結の遅くとも7営業日前までに交付または郵送されなければなりません。
• ✓7営業日の待機期間は当初のローン・エスティメートには適用されますが、修正後のローン・エスティメートには適用されません。

連邦法（TILA/RESPA）の下では、消費者が「申請」を構成する6つの情報を提出すると、Loan Estimate（ローン見積書）を提供する義務が発生します：（1）消費者の氏名、（2）収入、（3）信用報告書のための社会保障番号（SSN）、（4）物件住所、（5）物件価値の見積額、（6）希望するモーゲージローン借入額。

• ✓申請は6つの要素で構成される：氏名、収入、SSN、物件住所、推定物件価値、希望するモーゲージローン借入額
• ✓CFPBは、RESPAの従来の定義から旧来の「包括的」な第7の要素を削除した
• ✓情報が債権者のファイルやシステムに存在するだけでは「提出された」ことにはならない

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、消費者は、ローン見積書（Loan Estimate）が交付された後、口頭、書面、電子メール、または様式への署名など、あらゆる方法で意思を伝えることにより、手続きを進める意思を示します。ただし、債権者が特定の方法を要求する場合を除きます。沈黙は決して手続きを進める意思の表示ではなく、債権者はその伝達を記録化しなければなりません。

• ✓手続きを進める意思は、特定の方法が要求されない限り、ローン見積書の交付後、あらゆる方法で伝達することができます。
• ✓消費者の沈黙は、手続きを進める意思を示すものではありません。
• ✓債権者は、§ 1026.25に基づく記録保持のために、手続きを進める意思の伝達を記録化しなければなりません。

連邦法（RESPA第5条、12 U.S.C. 2604、Regulation Z § 1026.19(g)、CFPBによる執行）に基づき、債権者は、不動産または協同組合ユニットを担保とする消費者信用取引を申し込む消費者に対し、特別情報小冊子（「Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide」）を提供しなければなりません。この小冊子は、消費者が不動産取引と決済費用を理解するのに役立ちます。債権者が消費者のローン申請を受領してから遅くとも3営業日以内に、交付するか郵送しなければなりません。

• ✓特別情報小冊子は、ローン申請を受領してから3営業日以内に交付するか郵送しなければなりません（§ 1026.19(g)(1)(i)）
• ✓不動産または協同組合ユニットを担保とする消費者信用取引に必要です
• ✓現在の小冊子は「Your Home Loan Toolkit: A Step-by-Step Guide」であり、HUDの決済費用小冊子に代わるものです

1ページ目のローン条件表は、ローン金額、当初の金利、当初の毎月元金および利息の額、取引成立後のこれらの金額の調整、ローンに期限前返済違約金が含まれるかどうか、およびローンにバルーン支払いが含まれるかどうかを開示します。「この金額はクロージング後に増加できますか」の項目の下で、債権者は各項目についてはいまたはいいえを開示し、はいの場合は詳細を記載します。

• ✓ローン条件表は、ローン金額、金利、毎月の元金および利息を開示します。
• ✓また、ローンに期限前返済違約金またはバルーン支払いがあるかどうかも開示します。
• ✓各項目は、クロージング後に金額が増加し得るかどうか(はい/いいえ)を示します。

前払返済違約金とは、ローンの元金の全部または一部を期限前に支払うことに対して課される手数料です。消費者がクロージング後36か月以内に元金全額を前払いする場合に債権者が課す、免除された第三者手数料は含まれません。バルーン支払とは、通常の定期支払額の2倍を超える支払です。いずれかの特徴がある場合、開示には「はい」と表示され、最大額と該当する日付または期間が示されます。

• ✓前払返済違約金は、元金を早期に（期限前に）返済することに対する手数料です。
• ✓バルーン支払は、通常の定期支払額の2倍を超える支払です。
• ✓存在する場合、開示には最大額と適用される日付または期間が示されます。

ローン見積書の予想支払額表は、消費者がローンの存続期間中に行う定期支払額の見積もりを示します。連邦法（TILA/RESPA、CFPBがRegulation Zに基づき実施）の下で、債権者は、借り手が支払額がどのように変化するかを理解できるよう、特定の定期支払構成要素を開示しなければなりません。

• ✓予想支払額表は、元金および利息、住宅ローン保険、予想エスクロー、予想月額総支払額を開示しなければなりません
• ✓予想税金、保険、および賦課金は、エスクロー資金で支払われない場合でも表示されなければなりません
• ✓この表は、税金、保険、および賦課金が消費者のエスクロー口座から支払われるかどうかを示します（§ 1026.37(c)(2)）

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）に基づき、ローン見積書の2ページ目には最大4つのカテゴリーが開示されます。すなわち、ローン費用とその他の費用の善意による項目別内訳、現金締結額の計算表、変動支払額（AP）表、変動金利（AIR）表です。

• ✓ローン費用は、ローン組成時に債権者および債権者が要求する第三者プロバイダーに支払われます（§ 1026.37(f)）。
• ✓その他の費用には、税金、政府の記録手数料、その他の不動産クロージング支払が含まれます（§ 1026.37(g)）。
• ✓AP表は変動月額支払ローンに適用され、AIR表は変動金利ローンに適用されます。
• ✓ローン費用とその他の費用の金額は、最も近い1ドル単位に四捨五入されます。

ローン見積書(Loan Estimate)のローン費用(Loan Costs)は、小計が付けられた3つの小見出しの下に開示され、その合計が総ローン費用(Total Loan Costs)です。この構成により、借り手はどの手数料が比較検討可能(shoppable)かを確認しやすくなります。

• ✓3つの小見出しは、オリジネーション・チャージ(Origination Charges)、自分では比較検討できないサービス(Services You Cannot Shop For)、自分では比較検討できるサービス(Services You Can Shop For)です。
• ✓総ローン費用 = 3つの小計の合計(§ 1026.37(f)(4))
• ✓項目は、サービスを明確に説明する用語を使用して開示し、サービスの場合はアルファベット順に記載する必要があります。

ローン見積書では、総クロージング・コストは総ローン費用、総その他費用、および貸し手クレジットの合計です。連邦法（TILA/RESPA、CFPB）に基づき、この数値は借り手がローンに関連して支払う金額を要約したものです。

• ✓総クロージング・コスト = 総ローン費用 + 総その他費用 + 貸し手クレジット（§ 1026.37(g)(6)）
• ✓貸し手クレジットは借り手の費用を減少させるため、負の数として開示されます。

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下で、Loan EstimateのCash to Close計算表は、Estimated Cash to Closeがどのように算出されるかを示します。Estimated Cash to Closeは、表に開示された他の7つの金額の合計です：Total Closing Costs（総決済費用）、Closing Costs Financed（融資に組み入れられた決済費用）、Down Payment/Funds from Borrower（頭金／借主資金）、Deposit（手付金）、Funds for Borrower（借主への資金）、Seller Credits（売主クレジット）、Adjustments and Other Credits（調整およびその他のクレジット）。

• ✓この表のTotal Closing Costs（総決済費用）は正の数として開示され、Other Costs表の合計に等しい（§ 1026.37(h)(1)(i)）
• ✓Estimated Cash to Closeは、表内の他の7つの金額の合計である（§ 1026.37(h)(1)(viii)）

連邦法(TILA/RESPA、CFPB)に基づき、ローン見積もり(Loan Estimate)3ページの比較表は、消費者がローンを比較するのに役立ちます。これは5年以内の支払額(60ヶ月までの総支払額および元金支払額)、年利率(APR)、および総利息率(TIP)を開示します。APRはローン期間にわたるコストを利率として表示するもので、金利ではありません。

• ✓APRはローン期間にわたるコストを利率として表示するもので、金利と同じではありません(§ 1026.37(l)(2))
• ✓TIPはローン期間にわたって支払われる総利息をローン金額の百分率で表したものです(§ 1026.37(l)(3))

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、消費者はローン見積書に署名する義務はありません。債権者は、モデル様式の正確な文言を使用して、受領確認のみのために署名欄を追加することができます。署名は単に受領を確認するものであり、消費者がローンを承諾する義務を負うものではありません。

• ✓消費者はローン見積書に署名する義務はありません（§ 1026.37(n)(1)）
• ✓受領確認表を使用しない場合、消費者は様式を受け取ったこと又は申込書に署名したことを理由にローンを承諾する必要はない旨を述べるローン承諾声明を表示しなければなりません（§ 1026.37(n)(2)）

連邦法の下で、CFPBは標準およびモデルのローン見積書様式を提供しています。使用が義務付けられるかどうかは、そのローンが連邦関連住宅ローン（federally related mortgage loan）であるかどうかによって決まります。

• ✓連邦関連住宅ローン（ほとんどの住宅ローン）の場合、ローン見積書は、債権者がすべての要素（フォントサイズ、太字、網掛け、下線）を備えて使用しなければならない標準様式です。
• ✓連邦関連でないローンの場合、この様式はモデル様式であり、正確にそのまま使用する必要はありませんが、開示内容は内容と形式において実質的に同様でなければなりません。
• ✓適切なローン見積書の見本様式を使用することは、正確な内容で適切に記入されていれば、セーフハーバーを提供します。

連邦法（Regulation Z §§ 1026.37(f) および (g)）に基づき、ローン見積書の2ページ目には、費用が2つの一般的なカテゴリーに分けて項目別に記載されます。この区別を理解することは試験対象です。

• ✓ローン費用は、消費者が債権者および債権者が要求するサービスの第三者提供者に対して支払うもので、通常はローン組成中に発生します
• ✓その他の費用には、税金、政府の記録手数料、および不動産クロージング手続きに関わる一定のその他の支払いが含まれます
• ✓ローン見積書では「N/A」という表示を使用してはならず、該当しない開示は省略されるか空白のままにされます

連邦法（TILA/RESPA）に基づき、消費者は真正な個人的財政上の緊急事態（例：差し迫った差し押さえ売却）がある場合、7営業日の待機期間を修正または放棄することができます。消費者は、緊急事態を説明する日付入りの書面による陳述書を提供する必要があり、主に責任を負うすべての消費者が署名する必要があります。債権者は事前に印刷された放棄書を提供することはできません。

• ✓放棄には真正な個人的財政上の緊急事態が必要です
• ✓消費者は、緊急事態を説明する日付入りの書面による陳述書を提供する必要があり、主に責任を負うすべての消費者が署名する必要があります
• ✓債権者は事前に印刷された放棄書を提供することはできません

連邦法（TILA/RESPA）に基づき、消費者の申込みを受けたモーゲージ・ブローカーは、債権者に代わってローン・エスティメートを提供することができ、債権者の義務を履行したものとみなされます。ただし、誤りや不備については債権者が法的責任を負い続け、記録保存要件が適用されます。

• ✓モーゲージ・ブローカーは債権者に代わってローン・エスティメートを提供できる
• ✓ブローカーが交付した場合でも、誤りや不備に対する法的責任は債権者にある
• ✓ブローカーは3年間の記録保存要件を遵守しなければならない

連邦法（TILA/RESPA）に基づき、ローン見積書（Loan Estimate）が対面で交付されない場合、消費者は、同書面が交付されるか郵送された後3営業日が経過した時点で受領したものとみなされます。ローン見積書は、対面、郵送、または電子的交付（E-SIGN法の消費者同意要件の適用を受ける）により交付することができます。

• ✓対面で交付されない場合、消費者は郵送後3営業日でローン見積書を受領したものと推定される
• ✓交付は対面、郵送、または電子的方法で行うことができる
• ✓電子的交付はE-SIGN法の消費者同意条項を遵守しなければならない

連邦法（TILA/RESPA）の下では、債権者は、消費者が情報を確認する書類を提出することをローン・エスティメート提供の条件とすることはできません。債権者は口頭で情報を求めることはできますが、ローン・エスティメートを発行する前に裏付け書類（例：売買契約書、銀行口座明細書）を要求することはできません。

• ✓債権者は、ローン・エスティメートを提供する前に確認書類を要求することはできない
• ✓債権者は、確認書類がなければローン・エスティメートを提供しないと表明することはできない
• ✓オンラインシステムは、望ましい追加情報が欠けているという理由だけで、6つの要素を含む申請を拒否することはできない

連邦法（TILA/RESPA）の下では、消費者が6つの項目のうち5つだけを提供した場合（例：物件住所がない）、ローン見積書（Loan Estimate）は不要で、事前承認が発行されることがあります。6つすべてが提供されると、ローン見積書が必要です。消費者が撤回するか、申請が3営業日以内に承認できない場合、ローン見積書は不要です。ただし、その後に取引が当初の条件で成立する場合は必要です。

• ✓6つの項目のうち5つだけを提供しても、ローン見積書の義務は発生しない
• ✓6つすべてを提供すると、事前承認／事前資格審査の申請であってもローン見積書が必要となる
• ✓消費者が3営業日以内に撤回した場合、ローン見積書は不要だが、当初の条件で成立した場合は提供しなければならない

連邦法（TILA/RESPA）では、ローン見積書を交付する際の「営業日」とは、債権者の事務所が、その事業機能の実質的にすべてを行うために公衆に開放されている日を指します。クロージング・ディスクロージャー（Closing Disclosure）の受領日数を数える場合には、別のより厳密な定義（日曜日および連邦の法定祝日を除くすべての暦日）が適用されます。

• ✓ローン見積書の交付では、営業日 = 債権者の事務所が実質的にすべての事業機能を行うために開放されている日
• ✓クロージング・ディスクロージャーでは、営業日 = 日曜日および連邦の法定祝日を除くすべての暦日
• ✓これら二つの営業日の定義を混同してはならない

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、債権者は消費者にローン見積書（Loan Estimate）の前に見積もりを提供することがありますが、消費者固有の条件・費用に関する書面による見積もりは、1ページ目の上部に次の必須免責事項を表示しなければなりません：「実際の金利、支払額、費用は高くなる可能性があります。ローンを選ぶ前に公式のローン見積書（Loan Estimate）を入手してください。」これは少なくとも12ポイントのフォントでなければならず、ローン見積書（Loan Estimate）またはクロージング・ディスクロージャー（Closing Disclosure）に類似してはなりません。

• ✓ローン見積書前の書面による見積もりは、1ページ目の上部に必須の免責事項を記載しなければならない
• ✓免責事項は12ポイントより小さいフォントであってはならない
• ✓見積もりは、ローン見積書（Loan Estimate）またはクロージング・ディスクロージャー（Closing Disclosure）（モデル様式H-26）と見出し、内容、または形式が実質的に類似してはならない

連邦法（Regulation Z、CFPB）の下では、特定の取引において特別情報冊子は要求されません。§ 1026.40 が適用されるHELOCについては、債権者またはモーゲージブローカーは代わりに「When Your Home is On the Line」パンフレットを提供することができます。冊子は、1～4世帯住宅用不動産の購入を目的としない取引、例えば借り換え、クローズドエンドの劣後担保ローン、リバースモーゲージには要求されません。

• ✓§ 1026.40 が適用されるHELOCについては、「When Your Home is On the Line」パンフレットを代わりに提供することができる（§ 1026.19(g)(1)(ii)）
• ✓借り換え、クローズドエンドの劣後担保ローン、またはリバースモーゲージには要求されない（§ 1026.19(g)(1)(iii)）
• ✓冊子要件は、1～4世帯住宅用不動産の購入に適用される

連邦法（レギュレーションZ、CFPB）の下では、2人以上が共同でローンを申請する場合、債権者は特別情報小冊子の写しを1部だけ、そのうちの1人に提供することができます。消費者がモーゲージブローカーを利用する場合、モーゲージブローカーがその小冊子を提供しなければならず、債権者は提供する必要がありません。

• ✓複数の者が共同で申請する場合、小冊子は1部のみ提供されなければならない（コメント19(g)(1)-2）。
• ✓モーゲージブローカーを利用する場合、ブローカーが小冊子を提供しなければならず、債権者はその義務を免除される（§ 1026.19(g)(1)(i)）。

連邦法（レギュレーションZ、CFPB）の下では、債権者のウェブサイトで特別情報冊子を利用可能にすることは、交付要件を満たしません。債権者は、消費者の申込書を受け取ってから遅くとも3営業日以内に、実際に冊子を交付するか郵送しなければなりません。

• ✓ウェブサイトに冊子を掲載することは、TILA-RESPA規則の交付要件を満たしません
• ✓3営業日以内に実際に交付または郵送することが必要です

購入資金モーゲージの場合、債権者は物件の売買価格を開示する。売買価格に動産が含まれる場合、動産の価値を控除せずに全額を使用する。売主のいない取引（借り換えや新築など）の場合、債権者は代わりに物件の鑑定評価額または見積価額を開示する。

• ✓購入取引では物件の売買価格を開示する
• ✓売主のいない取引では鑑定評価額または見積価額を開示する
• ✓物件には郵便番号を含める必要があり、住所がない場合は所在地の説明を使用する

ローン見積書（Loan Estimate）は、消費者のローンの意図された用途を、次の4つの目的のいずれかで開示する：購入（Purchase）（物件取得の資金調達）、借り換え（Refinance）（物件を担保とする既存債務の借り換え。債権者が元の保有者またはサービサーでない場合でも該当）、建設（Construction）（物件上の住居の初期建設の資金調達）、またはホームエクイティローン（Home Equity Loan）（その他のあらゆる目的）。

• ✓連邦法の下では、ローンの目的は購入（Purchase）、借り換え（Refinance）、建設（Construction）、またはホームエクイティローン（Home Equity Loan）として開示される。
• ✓借り換え（Refinance）は、債権者が元の債務の保有者またはサービサーでない場合でも適用される。
• ✓ホームエクイティローン（Home Equity Loan）は、その他のあらゆる目的のために開示される包括的カテゴリーである。

ローン見積書は、ローンの種類を次のいずれかとして開示する：ローンが連邦または州の政府機関によって保証または保険が付けられていない場合はコンベンショナル；Federal Housing Administrationによって保険が付けられている場合はFHA；U.S. Department of Veterans Affairsによって保証されている場合はVA；または別の連邦もしくは州の機関によって保険が付けられ、または保証されている場合はその他（簡単な説明付き）。

• ✓コンベンショナルとは、政府による保険または保証がないローンを意味する
• ✓FHAはFederal Housing Administrationによる保険を意味し、VAはDept. of Veterans Affairsによる保証を意味する
• ✓「その他」は、他の連邦または州の機関が裏付けるローンに簡単な説明を付して用いられる

ローン見積書（Loan Estimate）は、金利がロックされているかどうか（はいまたはいいえ）を示します。交付時に金利がロックされている場合、ロック期間が終了する日時（タイムゾーンを含む）を開示しなければなりません。すべてのローン見積書には、見積クロージング費用が失効する日時（タイムゾーンを含む）を開示しなければなりません。

• ✓ローン見積書は、金利がロックされているかどうか（はい/いいえ）を開示します
• ✓ロックされている場合、ロックが失効する日時（タイムゾーンを含む）を開示しなければなりません
• ✓すべてのローン見積書は、見積クロージング費用が失効する日時を開示しなければなりません

取引成立時に当初金利が判明していない場合（変動金利ローンの場合など）、債権者は完全インデックス金利を開示する。完全インデックス金利とは、取引成立時のインデックス値とマージンを用いて計算された金利である。当初の元利返済額は、同じ完全インデックス金利を用いて計算される。

• ✓当初金利が不明な場合、完全インデックス金利（取引成立時のインデックス＋マージン）が開示される。
• ✓当初の元利返済額は、完全インデックス金利を用いて計算される。
• ✓これは、当初金利がまだ確定していない変動金利ローンに適用される。

ローンの存続期間中に特定のトリガー事象が発生する可能性がある場合、その事象後の支払額を示すために追加の列を追加しなければなりません。これは、変動金利ローン、利息のみ払いローン、負の償却ローン、およびバルーンローンの将来の支払変更を借り手に警告します。

• ✓トリガー事象には、元利金（例：変動金利ローン）の変更、予定されたバルーン支払い、およびモーゲージ保険の自動終了が含まれます。
• ✓予想支払額表は最大4列まで含めることができます。
• ✓最終支払いとして予定されたバルーン支払いには、常に「Final Payment」という見出しの独自の列が必要です。

各列について、推定月間総支払額は、元金および利息、モーゲージ保険、および推定エスクローの合計として開示されます。これにより、借り手は毎月の住居費支払総額の見積もりを得ることができます。

• ✓推定月間総支払額 = 元金および利息 + モーゲージ保険 + 推定エスクロー (§ 1026.37(c)(2)(iv))
• ✓モーゲージ保険が不要な場合は「0」を開示し、エスクロー口座が設定されない場合は推定エスクローに「0」を開示する

ローン見積書の1ページ目には、推定決済費用と推定決済時現金が要約されています。推定決済費用は2ページ目の総決済費用であり、総ローン費用、総その他費用、貸手クレジットを示すように項目別に記載されます。

• ✓推定決済費用には、総ローン費用に総その他費用を加え、貸手クレジットを差し引いた金額が含まれます（§ 1026.37(d)(1)(i)）
• ✓1ページ目の推定決済時現金は、2ページ目の決済時現金計算表の金額と一致します（§ 1026.37(d)(1)(ii)）
• ✓売主がいない取引では、「From/To Borrower」チェックボックス付きの代替決済時費用表を使用できます

オリジネーション・チャージは、消費者が信用を設定し延長するために、各債権者およびローン・オリジネーターに支払う項目です。金利を引き下げるために支払われるポイントは、ローン金額に対する割合とドル額の両方で表示されます。

• ✓ポイントはローン金額に対する割合とドル額で開示され、ポイントが課されない場合は両方とも空白のままにします（§ 1026.37(f)(1)(i)）。
• ✓金利を通じてローン・オリジネーターに間接的に支払われる報酬は、オリジネーション・チャージとして開示されません。
• ✓最大13項目まで項目別に記載でき、12項目を超える項目は「追加費用」として表示されます。

ショッピング不可能サービスは貸し手が選択した第三者によって提供されるサービスであり、ショッピング可能サービスは消費者がプロバイダーを選択できるサービスです。貸し手は、消費者が合理的な要件に従ってプロバイダーを選択できる場合、ショッピングを許可します。

• ✓ショッピング不可能サービス（例：鑑定評価、信用報告書、洪水判定、貸し手の所有権保険）— 13以下の開示、超過分は「追加料金」として表示され、別紙の添付は許可されません
• ✓ショッピング可能サービス（例：害虫検査、測量、所有権終結代理人）— 14以下の開示、追加項目についてはローン見積もりへの別紙使用が可能です
• ✓所有権関連項目は「所有権 –」で始まる必要があり、貸し手の所有権保険料は同時購入割引なしで開示されます

その他の費用は、4つの中間合計付き小見出しの下に開示され、合計するとその他の費用合計になります。これらの費用は、主に政府の措置または債権者とは独立した借主の義務によって設定されます。

• ✓4つの小見出しは、税金およびその他の政府手数料、前払費用、決済時の初回エスクロー支払、その他です。
• ✓その他の費用合計 = 4つの中間合計の合計 (§ 1026.37(g)(5))
• ✓その他の費用には補遺を使用できません。超過項目は小見出しの最終行に「追加請求」として表示されます。

「税金およびその他の政府手数料」の項目では、記録手数料およびその他の税金が最初に開示され、移転税が2番目に開示されます。この区別は、計算方法が異なるため重要です。

• ✓記録手数料およびその他の税金は、書類を記録・索引化するための政府手数料であり、売買価格やローン金額に依存しません
• ✓移転税は不動産のローン金額または売買価格に基づきます。州法または地方自治体法の下で用いられる名称は決定的ではありません
• ✓消費者が支払う移転税のみがローン見積書(Loan Estimate)に開示され、売主が支払う税金は表示されません

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下で、貸し手クレジット（Lender Credits）は、特定の手数料の支払いには充てられない、債権者から消費者への支払いであり、負の数として表示されます。「ノーコスト」ローンでは、クロージング・コストを相殺するクレジットまたはリベートは貸し手クレジットとして開示され、消費者が支払わないと債権者が表明した項目を賄うのに十分でなければなりません。

• ✓貸し手クレジットは負の数として開示されます（Comment 37(g)(6)(ii)-1）
• ✓「ノーコスト」ローンでは、債権者のクレジットまたはリベートは貸し手クレジットとして開示されなければならず、債権者が消費者が支払わないと表明した項目を賄うのに十分でなければなりません（Comment 37(g)(6)(ii)-2）

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、AIR表は、ローンの金利が契約成立後に上昇する可能性がある場合にのみ開示され、金利が上昇しない場合は表示されません。これには、指数＋マージン、当初金利、最低/最高金利、変更頻度、金利変更の制限が開示されます。

• ✓AIR表は、金利が契約成立後に上昇する可能性がある場合にのみ開示されます（§ 1026.37(j)）
• ✓マージンは百分率で開示されます（例：LIBORに4.25を加算する場合は4.25%と表示されます）（コメント37(j)(1)-1）

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、TIPはローン期間中に支払う総利息をローン額で割った値を百分率で表したものです。例：総利息が$50,000の$100,000ローンでは、TIPは50%です。

• ✓TIP = (ローン期間中の総利息 ÷ ローン額) × 100
• ✓In 5 Yearsは、最初の支払期日後の60か月目の末日までに支払われた金額を開示します（§ 1026.37(l)(1)）

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下で、Loan EstimateのOther Considerations表は、Appraisal、Assumption（後日の購入者がローンを引き受けられるかどうか）、任意のHomeowner's Insuranceに関する記載、Late Payment料金、Refinanceの性質、Servicingの意図、および（借り換えの場合）Liability After Foreclosureの保護を開示する。

• ✓この表は、Appraisal、Assumption、Homeowner's Insurance、Late Payment、Refinance、Servicingの情報を開示する（§ 1026.37(m)）。
• ✓借り換え取引では、州法上のLiability After Foreclosureの保護に関する記載が含まれる（§ 1026.37(m)）。

連邦法の下では、ローン見積書は所定の行数がある3ページの様式です。債権者は行の構成を変更できません。

• ✓債権者は費用の行数を変更できません。超過分の費用は集約され、「追加費用」として記載されます。
• ✓1ページ目には一般情報、ローン条件、予想支払額、クロージング時の費用が表示され、3ページ目には連絡先情報、比較、その他の考慮事項が表示されます。
• ✓「自分で選べるサービス」セクションで「追加費用」として開示されるサービスは、補足書（addendum）に項目別に記載される場合があります。

連邦法（Regulation Z § 1026.19(g)(1)(i)、CFPB）に基づき、債権者が消費者の申請を拒否した場合、または消費者が3営業日期間の終了前に申請を撤回した場合、債権者は特別情報冊子を提供する必要はない。

• ✓申請が3営業日期間内に拒否または撤回された場合、冊子は不要
• ✓債権者による拒否と消費者による撤回の両方に適用される（Comment 19(g)(1)(i)-3）

連邦法（TILA/RESPA）の下では、ローン見積書（Loan Estimate）の数値は、合理的に利用可能な最善の情報を用いて誠実に作成されなければなりません。誠実性は、ローン見積書の見積料金とクロージング・ディスクロージャー（Closing Disclosure）の実際の料金を比較して判断されます。一般に、請求額が見積額を超える場合、後で判明した誤りに関係なく、誠実であるとは認められません。

• ✓誠実性は、ローン見積書の数値とクロージング・ディスクロージャーの実際の請求額を比較することによって判断される
• ✓技術的な誤りや計算違いによる場合でも、見積額を超えて請求することは一般に誠実とは認められない
• ✓開示額よりも消費者への請求額が少ない場合は、許容範囲に関係なく、常に誠実である

連邦法（TILA/RESPA）の下では、当初の見積りが合理的に入手可能な最良の情報に基づいていた場合、特定の費用は許容誤差制限なしに増加する可能性があります。前払利息、財産保険料、エスクロー/インパウンド/準備口座に預け入れられる金額、消費者が買い物をして債権者の書面リストにない提供者を選んだサービス、および債権者によって要求されていないサービスに対する固定資産税/その他の第三者費用。

• ✓許容誤差なしの費用：前払利息、財産保険料、エスクロー/インパウンド/準備金の金額
• ✓消費者が買い物をして債権者のリストにない提供者を選んだサービスの費用には許容誤差制限がない
• ✓必須でないサービスに対する固定資産税および第三者費用は、合理的に入手可能な最良の情報に基づく場合、許容誤差制限がない

連邦法（TILA/RESPA）の下では、記録費用および第三者サービスの料金（債権者/関連会社に支払われず、消費者が債権者の書面リストから提供者を比較検討して選択した場合）はグループ化され、10%の累積許容範囲が適用されます。これらの料金の合計は、個々の料金が10%を超えて上昇しても、ローン見積書（Loan Estimate）に開示された合計を10%を超えて上回ることはできません。

• ✓記録費用および要件を満たす第三者サービス料金には、10%の累積許容範囲が適用されます
• ✓これらの料金の総額（合計）は、見積総額を10%を超えて上回ることはできません
• ✓カテゴリー合計が10%以内に収まる限り、個々の料金は10%を超えて上昇することができます

連邦法（TILA/RESPA）の下では、ゼロ・トレランス費用（変更された事情がない限り、ローン・エスティメートを超えることができない）には、次のものが含まれます。別段の免除がない限り、債権者、モーゲージ・ブローカー、またはその関連会社に支払われる手数料。債権者がショッピングを許可しなかった非関連第三者への手数料。および譲渡税。

• ✓ゼロ・トレランス費用には、債権者、ブローカー、または関連会社に支払われる手数料、および譲渡税が含まれます
• ✓消費者がショッピングを許可されなかった非関連第三者への手数料はゼロ・トレランスです
• ✓ゼロ・トレランス費用は、有効な変更された事情またはトリガー事象がある場合にのみ増加できます

連邦法（TILA/RESPA、CFPB TRID規則）の下では、消費者がクロージング時に支払う金額がローン見積書（Loan Estimate）で開示された金額を該当する許容誤差の閾値を超えて上回る場合、債権者（creditor）は修正クロージング・ディスクロージャー（Closing Disclosure）を提供し、消費者へ超過分を返金することにより、consummation（取引完了）後60暦日以内に違反を治癒しなければならない。返金は現金による返金である必要はない。

• ✓債権者はconsummation後60暦日以内に修正Closing Disclosureと治癒を提供しなければならない
• ✓ゼロ許容誤差の費用：開示額を超えて請求された金額は消費者に返金されなければならない
• ✓10%累積許容誤差の費用：合計額が開示合計額を10%を超えて上回る分を返金しなければならない
• ✓治癒は、直接返金、元本減額、または貸し手クレジット（特定または一般）によって提供できる

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、債権者は改訂版ローン見積書（Loan Estimate）を用いて、次の6つの特定の状況でのみ許容範囲を再設定できます：(1) 見積費用が許容限度を超えて増加する原因となる事情変更；(2) 消費者の信用力または物件価値に影響を与え、消費者が適格でなくなる事情変更；(3) 消費者が要求した信用条件または決済の変更により費用が増加する場合；(4) ローン見積書の提供後のレートロック；(5) ローン見積書の提供後10営業日を超えて消費者が手続続行の意思を示した場合；および(6) 決済が60日を超えて遅延する新築工事ローン（ローン見積書にこの旨が明確に記載されている場合）。

• ✓6つの特定のトリガー事象のみが、改訂版ローン見積書による許容範囲の再設定を認める。
• ✓再設定の状況も併せて存在しない限り、情報提供目的の改訂を誠実（good faith）の根拠として用いることはできない。
• ✓誠実は、改訂の理由によって実際に正当化される範囲においてのみ、増加した費用に基づくことができる。
• ✓債権者は、§ 1026.19(e) の遵守を証明する記録を保持しなければならない。

連邦法(TILA/RESPA)の下では、消費者が決済サービスについてショッピングすることが認められている場合、債権者は申込みから3営業日以内に、サービス提供事業者の書面によるリストをローン見積書(Loan Estimate)とは別に提供しなければならない。リストには各サービスにつき少なくとも1つの提供事業者を記載し、消費者が別の事業者を選べることを明記しなければならない。

• ✓消費者がショッピングできる場合、申込みから3営業日以内にサービス提供事業者の書面によるリストを提供しなければならない
• ✓リストには、各サービスにつき少なくとも1つの利用可能な提供事業者を記載し、消費者が別の事業者を選べることを明記しなければならない
• ✓債権者が自ら選定したリストに選択肢を限定する場合、消費者はショッピングできるとはみなされない

連邦法（TILA/RESPA）の下では、債権者が書面のリストを提供しなかったものの、消費者に買い物が許可されていた場合、その手数料には10%の累積許容誤差が適用されます。ただし、債権者または関連会社に支払われる場合は、ゼロ許容誤差に該当します。買い物を妨げる誤りや脱落がある場合、その手数料はゼロ許容誤差の対象となります。

• ✓買い物が許可されている場合に書面のリストを提供しないと、債権者または関連会社に支払われる場合を除き、手数料は10%許容誤差のままとなります。
• ✓債権者または関連会社に支払われる手数料は、ゼロ許容誤差に移行します。
• ✓買い物を妨げる誤りまたは脱落がある場合、その手数料はゼロ許容誤差の対象となります。

連邦法（TILA/RESPA）の下では、貸し手クレジット（一般または特定）は常に増額できますが、変更された状況が伴う場合にのみ減額できます。誠実義務では、決済時に実際に提供された貸し手クレジットの総額を、ローン見積書（Loan Estimate）に開示された金額と比較します。開示額より少なく提供することはゼロトレランス違反です。

• ✓貸し手クレジットは常に増額できますが、変更された状況またはトリガー事象がある場合にのみ減額できます
• ✓開示された額より少ない貸し手クレジットを提供することはゼロトレランス違反です
• ✓一般クレジットは一般的な支払いであり、特定クレジットは特定の手数料に帰属します

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、債権者は一般に、Closing Disclosure（最終開示書類）を提供する前であればいつでも、善意（good-faith）目的のための許容範囲の再設定または情報の更新のために、ローン見積書を改訂することができます。消費者は、取引完了（consummation）の少なくとも4営業日前までに、改訂されたローン見積書を受け取らなければなりません。改訂されたすべての開示書類は、合理的に利用可能な最善の情報に基づかなければなりません。

• ✓債権者は、Closing Disclosureが提供される前であればいつでも、ローン見積書を改訂することができます。
• ✓消費者は、取引完了（consummation）の少なくとも4営業日前までに、改訂されたローン見積書を受け取らなければなりません。
• ✓改訂されたすべての開示書類は、合理的に利用可能な最善の情報に基づかなければなりません。
• ✓債権者は一般に、当初のローン見積書の金額に拘束され、特定の状況でのみ許容範囲を再設定することができます。

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下で、許容範囲をリセットするための「変更された状況」とは、いずれの当事者も制御できない異常な出来事または消費者/取引に特有のその他の予期しない出来事；債権者が依拠した、不正確または変更された消費者/取引に特有の情報；または、開示を提供した際に債権者が依拠していなかった消費者/取引に特有の新情報である。

• ✓いずれの当事者も制御できない異常な出来事を含む（例：自然災害）
• ✓債権者が依拠した不正確または変更された情報を含む
• ✓債権者が以前に依拠していなかった新情報を含む
• ✓債権者は6つの申請項目を収集済みであると推定され、後にそれらを受け取ったことが変更された状況であると主張することはできない

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、事情変更が決済費用に影響を及ぼすのは、見積費用が適用される許容範囲を超えて増加する原因となる場合、または10%累積許容範囲の費用について、合計が10%を超えて増加する原因となる場合です。例として、不動産を損傷させる自然災害、タイトル保険会社の倒産、境界紛争などの新たな情報が挙げられます。

• ✓該当するには、適用される許容範囲を超える増加を引き起こさなければならない
• ✓10%累積費用の場合、合計は10%を超えて増加しなければならない
• ✓例：自然災害、タイトル保険会社の破綻、隣人による境界の主張

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、消費者の要求により、推定費用を増加させる信用条件または決済の変更が行われる場合、債権者は改訂後のローン見積書を使用して許容範囲をリセットできる。ただし、許容範囲内の減少または増加を反映する再開示は許容範囲をリセットしない。その場合、債権者は引き続き元のローン見積書を基準として許容範囲を測定しなければならない。

• ✓費用を増加させる消費者要求の変更は、許容範囲のリセットを認める
• ✓変更が許容範囲内である場合、再開示のみでは許容範囲をリセットしない
• ✓そのような場合、債権者は引き続き元のローン見積書を基準として許容範囲を測定しなければならない

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、ローンエスティメートが提供された時点で金利がロックされていなかった場合、金利をロックすると、金利、ポイント、貸し手クレジット、その他の金利依存費用が変更されることがあります。債権者は、金利がロックされた後、遅くとも3営業日以内に修正ローンエスティメートを提供しなければなりません。この要件は一度だけ適用され、他の費用が変更されない限り、その後の金利ロック延長について新たな修正LEは必要ありません。

• ✓金利ロック後、遅くとも3営業日以内に修正ローンエスティメートが必要
• ✓修正後の金利、ポイント、貸し手クレジット、その他の金利依存費用、および金利有効期限を反映しなければならない
• ✓修正LEの要件は一度だけ適用され、その後の金利ロック延長には適用されない

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、消費者がローン見積書の交付または郵送後10営業日を超えて手続きを進める意思を示した場合、債権者は10営業日の経過以外に正当化なしで修正ローン見積書を発行できる。債権者が自発的に有効期限を延長した場合、その延長された日付が優先する。

• ✓10営業日はローン見積書の標準的な有効期限である
• ✓10営業日経過後に手数料を修正するために他の正当化は不要である
• ✓自発的に延長された有効期限（口頭または書面）が優先する有効期限となる

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、「営業日」について2つの異なる定義が適用されます。引き金となる事象（triggering event）から3営業日以内に改訂されたローン見積書（Loan Estimate）を提供する場合には、一般（標準）定義が適用されます。取引完了（consummation）前の4営業日間には、厳密定義が適用されます。つまり、日曜日および指定された連邦の法定祝日を除くすべての暦日です。

• ✓一般/標準の営業日定義は、3営業日の再開示期間に適用されます。
• ✓厳密定義（日曜日および連邦祝日を除くすべての暦日）は、取引完了前の4営業日期間に適用されます。

連邦法(TILA/RESPA、CFPB)の下では、改訂されたローン・エスティメートと同様に、債権者は、状況変化その他の引き金となる事象が生じた場合、クロージング・ディスクロージャーまたは訂正されたクロージング・ディスクロージャーを用いて許容範囲をリセットできる。

• ✓クロージング・ディスクロージャーまたは訂正されたクロージング・ディスクロージャーは許容範囲をリセットできる
• ✓リセットには状況変化その他の引き金となる事象が必要である

連邦法（TILA-RESPA、CFPB）の下では、Closing Disclosure に開示される総支払額は、$100 以下しか過少表示されていない場合、または開示が要求される金額より大きい場合、正確とみなされる。特定の借換え/差押えの状況では、別個の取消し（rescission）の許容範囲が適用される。

• ✓総支払額は、$100 以下しか過少表示されていない場合、正確である（§ 1026.38(o)(1)）
• ✓総支払額は、開示が要求される金額より大きい場合、正確である
• ✓Regulation Z の金融費用（finance charge）の許容範囲は、金融費用の誤開示に起因して誤りが生じた場合、総支払額にも及ぶ

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、ローン・エスティメート（Loan Estimate）を必要とするローンがクロージングに進む場合、債権者は取引の実際の条件と費用を反映したクロージング・ディスクロージャー（Closing Disclosure）を提供しなければなりません。これはHUD-1および最終TIL開示を統合し、置き換えるものです。消費者は取引完了（consummation）の少なくとも3営業日前までにこれを受け取らなければなりません。取引完了前に実際の条件が変更された場合、修正された開示が必要となり、新たな3営業日の待機期間が発生することがあります。

• ✓クロージング・ディスクロージャーはHUD-1および最終TIL開示に代わるものです
• ✓消費者は取引完了の少なくとも3営業日前までにこれを受け取らなければなりません
• ✓§ 1026.38に従い、取引の実際の条件と費用を書面で記載しなければなりません
• ✓修正された開示は、追加の3営業日の待機期間を発生させることがあります

連邦法（TILA/RESPA、CFPB）の下では、コンサメーションはクロージングまたは決済とは法的に別個の出来事ですが、しばしば同時に起こります。コンサメーションは、消費者がローンについて債権者に対して契約上の義務を負う時点で発生し、売主に対して義務を負う時点で発生するものではありません。これがいつ発生するかは適用される州法によって決まり、クロージング・ディスクロージャーの交付はコンサメーションの少なくとも3営業日前に行われなければなりません。

• ✓コンサメーションは、消費者がローンについて債権者に対して契約上の義務を負う時点で発生する
• ✓コンサメーションは、同時に発生する場合でも、クロージング/決済とは法的に別個である
• ✓コンサメーションがいつ発生するかは、適用される州法によって決まる
• ✓クロージング・ディスクロージャーは、コンサメーションの少なくとも3営業日前に交付されなければならない

連邦法（TILA-RESPA、CFPB）の下で、債権者は、消費者が取引完了（consummation）の少なくとも3営業日前にクロージング・ディスクロージャー（Closing Disclosure）を受け取ることを確実にする責任を負います。債権者は、開示文書の内容、交付、時期について責任を負います。

• ✓消費者は、取引完了の少なくとも3営業日前にクロージング・ディスクロージャーを受け取らなければなりません（§ 1026.19(f)(1)(ii)(A)）。
• ✓債権者は、内容、交付、時期に関する要件の遵守を確実にする法的責任を負います（§§ 1026.19(f)および1026.38）。
• ✓見積条件を提供する債権者は、誠実かつ相当な注意をもって行動しなければなりません。

連邦法（TILA-RESPA、CFPB）の下では、対面で交付された場合、クロージング・ディスクロージャーは提供された日に受領されたものとされます。郵送または電子的に交付された場合、消費者は発送から3営業日後に受領したものと推定されます。ただし、債権者がより早い受領の証拠を有する場合は除きます。

• ✓対面交付 = 同日に受領（§ 1026.19(f)(1)(iii)）
• ✓郵送または電子交付 = 発送から3営業日後に受領したと推定
• ✓債権者は、より早い実際の受領の証拠に依拠できる

連邦法（TILA-RESPA、CFPB）の下では、消費者は完結の少なくとも3営業日前にClosing Disclosureを受け取らなければなりません。完結とは、消費者が信用取引について契約上の義務を負う時であり、必ずしもクロージング／決済日ではありません。Closing Disclosureについて、営業日とは日曜日および連邦の法定休日を除くすべての暦日を意味します。

• ✓完結（Consummation） = 消費者が信用取引について契約上の義務を負う時（§ 1026.2(a)(13)）
• ✓営業日（Closing Disclosure） = 日曜日および連邦の法定休日を除くすべての暦日（§ 1026.2(a)(6)）
• ✓タイムシェア取引の場合、Closing Disclosureは遅くとも完結時までに受け取らなければなりません

連邦法（TILA-RESPA、CFPB）の下では、消費者は、Closing Disclosure（クロージング・ディスクロージャー）を受け取った後、真正な個人的経済的緊急事態がある場合に限り、その緊急事態を説明する日付入りで署名された書面による陳述書を債権者に提出することにより、3営業日の待機期間を放棄または変更することができます。債権者は、あらかじめ印刷された放棄書式を提供することはできません。

• ✓放棄は、真正な個人的経済的緊急事態（§ 1026.19(f)(1)(iv)）の場合にのみ認められます。
• ✓消費者は、まずClosing Disclosureを受け取り、主たる責任を負うすべての消費者が署名した日付入りの書面による陳述書を提供しなければなりません。
• ✓債権者は、あらかじめ印刷された放棄書式を提供することが禁止されています。

連邦法（TILA/RESPA。レギュレーションZに基づくCFPBのTRID規則により実施）の下で、クロージング・ディスクロージャーは最終的なローン条件とクロージング費用の明細書です。借主に交付される5ページの書式であり、以前のローン・エスティメートと比較しなければなりません。その内容はローン・エスティメートと対応していますが、取引完了時における法的義務の実際の条件を反映するように更新されます。

• ✓クロージング・ディスクロージャーは、TILA/RESPA（TRID）に基づき連邦法で義務付けられた書式であり、CFPBが執行します。
• ✓これは最終的なローン条件とクロージング費用の明細書であり、ローン・エスティメートと比較する必要があります。
• ✓金額と条件は、取引完了時における法的義務を反映するように更新されます。

連邦法（§ 1026.38(b)）に基づき、ローン条件表は、ローン金額、金利、毎月の元金および利息を開示し、これらの金額がクロージング後に増加し得るかどうかを示します。また、ローンに期限前返済違約金またはバルーン支払いがあるかどうかも開示します。これはローン見積書のローン条件表を反映し、最終的な法的義務に合わせて更新されたものです。

• ✓ローン条件表は、ローン金額、金利、毎月の元金および利息を示します。
• ✓クロージング後にこれらの金額が増加し得るかどうかを開示します。
• ✓ローンに期限前返済違約金またはバルーン支払いがあるかどうかを開示します。

• A. 売主は実際の損失にかかわらず、手付金のみを保持する権利がある。
• B. 売主は、契約違反時点の契約価格と当該不動産の公正市場価値との差額に、付随的損害を加えた額を受け取る権利がある。 ✓ 正解
• C. 特定履行は売主に当然認められる権利であるため、売主は契約価格全額を受け取る権利がある。
• D. 商業用不動産契約は売主が強制執行できないため、売主は損害賠償を受ける権利がない。

• A. その口頭発言は、権限の範囲内で行動していた免許を持つエージェントによるものなので、買主は証拠として提出できる。
• B. 買主は、書面契約の曖昧な条項を明確にするために、その口頭発言を証拠として提出できる。
• C. 完全合意条項と口頭証拠排除原則により、完全に統合された書面契約に条件を追加する目的で、契約前の口頭説明を提出することは禁じられる。 ✓ 正解
• D. 売主は自分のエージェントの説明を否認できないため、完全合意条項は執行不能である。

• A. 代物弁済と満足
• B. 履行期前の履行拒絶 ✓ 正解
• C. 衡平法上の転換
• D. 約束による禁反言

• A. 不動産売買契約のいかなる変更も、履行を強制できるためには書面でなければならないため、その口頭による変更は強制できない。 ✓ 正解
• B. 当初の契約が署名された後に両当事者が合意したため、その口頭による変更は強制できる。
• C. 塗装費用が500ドルを超える場合に限り、その口頭による変更は強制できない。
• D. その変更は不動産そのものではなく動産に関するものなので、強制できる。

• A. 黙示的権限。手付金の受領は、リスティング・ブローカーの役割として慣例的な業務だから
• B. 表見的権限。買主がその代理人にこの権限があると合理的に信じることができたから
• C. 明示的権限。売主がこれらの具体的な権限を書面で明確に付与したから ✓ 正解
• D. 緊急権限。売主が不在であり、代理人が本人の利益を守るために行動したから

• A. 誠実な交渉には透明性が必要なので、買主の強い意欲を正直に伝える
• B. 虚偽の発言をせずに買主の交渉上の立場を守るため、売主側エージェントに買主は「ある程度関心がある」と伝える
• C. 買主の意欲に関する情報は忠実義務によって保護される機密情報であるため、提供を断る ✓ 正解
• D. 売主側エージェントに買主へ直接問い合わせるよう伝え、その会話から退く