問題 1
ネバダ州の不動産管理者が新規テナントから初月分の賃料、最終月分の賃料、および敷金を受け取りました。NRS 118A.242のもと、敷金は最終月分賃料の前払いと比較してどのように区別されなければなりませんか？
- A. 両者は法的に互換性があり、貸主はリース終了時に未払いの債務に対していずれの金額も充当することができる。
- B. 最終月分賃料の前払いは敷金とはみなされず、賃貸借の最終月の賃料にのみ充当することができる。
- C. 両金額はともに敷金とみなされ、合算して月額賃料の3か月分という法定上限の適用対象となる。 ✓ 正解
- D. テナントが予告なく退去した場合、最終月分賃料の前払いは自動的に敷金に転換される。
解説: NRS 118A.242のもと、ネバダ州は貸主が要求または受領できる担保総額（敷金および最終月分賃料の前払いを含む）を月額賃料の3か月分以内に制限しています。したがって、前払いされた最終月分賃料は、上限の適用においては敷金と完全に別個のものではなく、法定の敷金上限に含まれます。
問題 2
ネバダ州の月極め賃貸契約を結んでいる居住テナントが、家主から30日間の契約終了通知を受け取りました。この賃貸借契約はまだ8か月しか経過していません。NRS 40.251のもとで、正しい記述はどれですか？
- A. この通知は有効です。月極め賃貸借契約では、期間に関わらず30日間の通知で十分だからです。 ✓ 正解
- B. この通知は無効です。ネバダ州はすべての月極め賃貸借の終了に45日間を要求しているからです。
- C. この通知は、家主が終了理由を明示した場合にのみ有効です。
- D. この通知は無効です。ネバダ州は6か月以上継続した賃貸借に対して60日間の通知を要求しているからです。
解説: NRS 40.251に基づき、賃貸借期間が1年未満の場合、家主は理由なく少なくとも30日前に書面で通知することで月極め賃貸借契約を終了させることができます。賃貸借期間が1年以上の場合は、原則として60日間の通知が必要です。この賃貸借はまだ8か月しか経過していないため、30日間の通知で足りますが、期間に関わらず常に30日間で十分というわけではありません。
問題 3
ネバダ州行政法(NAC)第645章に基づき、プロパティマネージャーは管理契約終了後、最低何年間にわたって完全かつ正確な不動産管理記録を保管しなければなりませんか?
- A. 1年
- B. 3年
- C. 5年 ✓ 正解
- D. 7年
解説: NAC 645.845により、プロパティマネジメントに従事するブローカーは、管理契約終了後少なくとも5年間、物件の管理に関するすべての記録を保管することが義務付けられています。これには、すべての領収書、支出記録、台帳、および信託口座の記録が含まれます。NRED(ネバダ州不動産局)は、この保管期間中にこれらの記録を監査することができます。
問題 4
ラスベガスの不動産管理者が、アパート複合施設向けの新たな12か月の居住用賃貸借契約を作成する。次の条項のうち、含めた場合にネバダ州の公共政策に反するためNRS 118A.220に基づき無効かつ執行不能となるものはどれか。
- A. 賃貸借契約をめぐって当事者のいずれかが訴訟を提起した場合、勝訴した当事者が合理的な弁護士費用を回収できるとする条項
- B. 賃貸借契約から生じるあらゆる請求について、賃貸人の弁護士が賃借人に対する判決を自白することを認める条項 ✓ 正解
- C. 賃料が3日を超えて延滞した場合に、月額賃料の4パーセントの延滞手数料を課す条項
- D. 賃借人に賃借人保険への加入を求め、賃貸人を追加被保険者として指定することを要求する条項
解説: NRS 118A.220(1)は、居住用賃貸借契約が、賃借人について(a)第118A章に基づく権利または救済手段を放棄または失うこと、(b)賃貸借契約から生じる請求について何人にも判決を自白する権限を与えること、(c)賃貸人の弁護士費用を支払うことに同意すること（相互の勝訴当事者費用条項を除く）、または(d)賃貸人自身の作為または不作為から生じる責任について賃貸人を免責または補償することを規定することを禁止する。第2項は、そのような規定を公共政策に反するものとして無効かつ執行不能と宣言する。判決自白条項は(b)にまさに該当する。相互の勝訴当事者弁護士費用条項は(c)により明示的に許容され、定期賃料の5パーセントを超えない延滞手数料はNRS 118A.210により許容され、賃借人保険の要件は禁止条項に含まれない。
問題 5
ネバダ州のある不動産管理会社が住宅複合施設を管理していたところ、ブローカー兼オーナーが突然死亡しました。NRS第645章のもとで、その不動産会社が保有していた不動産管理契約はどうなりますか？
- A. すべての契約は、最も年功序列の高い監督営業員に自動的に移転される。
- B. 契約は、不動産所有者が解約の手続きをとるまで無期限に有効のまま存続する。
- C. 不動産管理契約はブローカーの免許に紐づく人的役務契約であるため、法律の効力により契約は終了する。 ✓ 正解
- D. 新たな資格を有するブローカーが指定されるまで、NREDが契約を一時的に管理する。
解説: NRS第645章のもとで、不動産管理契約はそれを締結した免許ブローカーに法的に紐づく人的役務契約です。ブローカーが死亡すると、不動産会社の免許は失効し、契約は法律の効力により終了します。不動産所有者は、別の免許を有するブローカーと新たな契約を締結しなければなりません。営業員およびブローカー兼営業員は、独立して管理契約を保有または引き継ぐことはできません。
問題 6
NRS第118A章に基づき、ネバダ州の賃貸人が緊急性のない修繕のために賃借人の住居に立ち入ろうとする場合、立ち入り前に少なくとも何時間前の書面による事前通知を提供しなければなりませんか？
- A. 12時間
- B. 24時間 ✓ 正解
- C. 48時間
- D. 72時間
解説: NRS 118A.330は、賃貸人が緊急性のない修繕または検査のために住居ユニットに立ち入る前に、少なくとも24時間前の書面による事前通知を行うことを義務付けています。立ち入りは合理的な時間に行われなければなりません。この24時間の最低要件は、他州の一般的な賃貸人・賃借人原則とは異なる、ネバダ州固有の法定要件です。