問題 1
ニューヨーク市のコープ(co-op)の株主が自己の株式および専有賃借権を売却します。この売却に関連して、ニューヨーク市の協同組合・コンドミニアム税控除(Cooperative and Condominium Tax Abatement)を正しく説明しているのは次のうちどれですか?
- A. 税控除はクロージング時に何ら手続きを要せず、自動的に買主へ移転します
- B. 税控除はコープ法人の不動産税額を軽減するものであり、その恩恵は対象となるユニット所有者のメンテナンス費用のクレジットとして還元されます。この控除は株式とともに移転するものではなく、新所有者が改めて申請しなければなりません ✓ 正解
- C. 税控除はコンドミニアムにのみ適用され、協同組合アパートには適用されません
- D. 売主はクロージング時に、移転の条件として過去すべての年度の控除額を市へ返還しなければなりません
解説: ニューヨーク市の協同組合・コンドミニアム税控除(行政法典第11編)は、コープ建物全体に課される不動産税を軽減するものであり、その恩恵はメンテナンス費用の減額という形で個々のユニット株主に還元されます。この控除は個々の株主ではなく、ユニットの状況および所有者居住要件に紐づいているため、クロージング時に自動的に移転することはありません。新所有者は要件を満たしたうえで申請する必要があります。クロージング時の返還義務は存在しません。
問題 2
ニューヨーク州の不動産税サービス局(ORPTS)が管理する均等化率制度において、市町村の「州均等化率」の目的は何ですか？
- A. 市町村が課税不動産の評価額に課すことができる最高税率を設定する
- B. 市町村の総評価額と全課税不動産の完全（市場）価値の合計との比率を表し、市町村間で郡および学校税の負担を公平に配分するために使用される ✓ 正解
- C. 各市町村におけるSTAR減税の所得資格基準を決定する
- D. 非居住者の売主が不動産売却益に対して源泉徴収すべき推定所得税率を定める
解説: 不動産税法(RPTL)第12条に基づき、ORPTSは各課税単位に対して州均等化率を設定します。これは地域の評価額と完全市場価値との比率を示すものです。この比率は、不動産を市場価値の異なる割合で評価する可能性のある市町村間で、郡および学区の税を公平に配分するために使用されます。これは課税上限、STAR所得基準、または源泉徴収率ではありません。
問題 3
ある信託が、通常の信託分配の一環として、金銭的対価なしにニューヨーク州の不動産の所有権を受益者に移転しました。ニューヨーク州税法第1405条に基づき、この移転税の取り扱いを最も適切に説明しているのはどれですか？
- A. すべての譲渡は対価の有無にかかわらず移転税の納付が必要であるため、この移転は全額課税対象となります
- B. 税法第1405条の該当する免除規定に基づき、対価が支払われない信託から受益者への分配に該当する場合、この移転は非課税となる可能性があります ✓ 正解
- C. この移転は、受益者が委託者の配偶者である場合にのみ非課税となります
- D. 対価が全額に満たないため、この移転には0.5%の軽減税率が適用されます
解説: ニューヨーク州税法第1405条(b)項は、不動産移転税に関する具体的な免除規定を設けており、対価が支払われず、信託の運営文書に沿った信託に関わる特定の移転が含まれます。税金が適用されるためには課税対象の対価が存在しなければならず、対価のない受益者への無償分配は免除の対象となり得ます。このような状況では軽減税率は適用されません。
問題 4
ニューヨーク州において、不動産譲渡税の免除を申請する取引に関して証書が記録され、TP-584が提出される場合、免除の申請を裏付けるためにTP-584に何を添付しなければなりませんか？
- A. 免除を確認するニューヨーク州務省からの書簡
- B. 税法第1405条に基づいて申請された特定の免除を明示したTP-584のスケジュールBの完成版 ✓ 正解
- C. 前年の売主の連邦所得税申告書のコピー
- D. 不動産税サービス局に別途提出された買主と売主双方による公証済み宣誓供述書
解説: TP-584フォームにはスケジュールBが含まれており、納税者はニューヨーク州不動産譲渡税の免除を申請するためにこれを記入しなければなりません。税法第1405条に基づく該当する免除コードはスケジュールBに明記される必要があります。免除を申請するために、別途DOS書簡、税務申告書、またはORPTS宣誓供述書は必要ありません。
問題 5
ニューヨーク州不動産税法（Real Property Tax Law）において、各地方査定官が管理する公式リストで、すべての課税対象不動産・所有者・査定評価額を記載し、固定資産税賦課の根拠となる文書を何と呼びますか？
- A. タックス・ロール・アブストラクト（tax roll abstract）
- B. アセスメント・ロール（assessment roll） ✓ 正解
- C. イコライゼーション・スケジュール（equalization schedule）
- D. 不動産譲渡報告書（property transfer report）
解説: RPTL第5条のもと、「アセスメント・ロール（assessment roll）」とは地方査定官が作成する公式文書であり、課税管轄区域内のすべての不動産、登記上の所有者、および査定評価額が記載されています。税額通知書の算定はこの文書を基礎として行われます。「アブストラクト」はロールの要約版であり、イコライゼーション・スケジュールは州のイコライゼーション・レートに関するもの、不動産譲渡報告書（RP-5217）は証書登記の際に提出される書類です。
問題 6
ある買主がニューヨーク市内の住宅用不動産を$3,500,000で購入しました。この取引において、ニューヨーク州マンション税およびニューヨーク市補足マンション税をそれぞれ支払う義務を負う当事者はどちらですか？
- A. 売主が州マンション税とニューヨーク市補足マンション税の両方を支払う
- B. 買主が州マンション税とニューヨーク市補足マンション税の両方を支払う ✓ 正解
- C. 売主が州マンション税を支払い、買主がニューヨーク市補足マンション税を支払う
- D. 買主が州マンション税を支払い、売主がニューヨーク市補足マンション税を支払う
解説: ニューヨーク州マンション税（税法第1402-a条）およびニューヨーク市補足マンション税（2019年度予算の一環として制定）は、いずれも買主（購入者）に課税され、買主が納付します。どちらの税も売主に納付義務はなく、購入対価に対して買主が負担する物品税です。