問題 1
ニュージャージー州差別禁止法（LAD）のもとで、住宅の賃貸人が入居希望者に対して行う次の行為のうち、最も明確に禁止されているものはどれですか？
- A. すべての申請者に対し、全国的に認定された信用調査機関の信用報告書の提出を求めること。
- B. 賃貸人が2戸建て構造のうちの1戸に自ら居住している建物において、未成年の子どもを持つ家族への賃貸を拒否すること。
- C. 契約を締結する法的能力を証明できない申請者への賃貸を断ること。
- D. 入居希望者が住宅選択バウチャー（セクション8）を保有しているという理由のみで賃貸を拒否すること。 ✓ 正解
解説: ニュージャージー州差別禁止法（N.J.S.A. 10:5-1以降）は「合法的収入の出所」に基づく差別を禁止しており、裁判所およびニュージャージー州公民権局は、これにセクション8の住宅選択バウチャーが含まれると解釈しています。その理由のみで賃貸を拒否することはニュージャージー州法のもとで違法であり、これは連邦公正住宅法には存在しない保護規定です。2戸建て所有者居住免除は、家族構成に関する申し立てに対する限定的な例外を提供するものであり、収入の出所に基づく差別には適用されません。
問題 2
ニュージャージー州の賃貸保証金法（N.J.S.A. 46:8-19以下）に基づき、家主が借主の保証金を利息付き口座に預け入れた場合、その保証金で得た利息について家主はどのように対応しなければなりませんか？
- A. 保証金口座の管理に対する追加報酬として利息を保持する。
- B. 毎年、利息を借主の口座に充当するか、借主の要請があれば現金で支払う。 ✓ 正解
- C. 毎年、利息をニュージャージー州地域問題局（Department of Community Affairs）に納付する。
- D. 利息を借主の翌月の賃料に自動的に充当する。
解説: N.J.S.A. 46:8-19は、利息付き口座に預け入れられた保証金から生じた利息を、毎年借主の口座に充当するか、借主の要請があれば現金で支払うことを義務付けています。家主は、その利息を個人収入として保持したり、州の機関に納付したり、借主の指示なく賃料に充当したりすることはできません。
問題 3
ニュージャージー州の住居用賃借人が、家主が長期にわたって暖房や給湯などの必要不可欠なサービスを怠ったことにより、建設的退去を余儀なくされました。ニュージャージー州のコモン・ローおよび居住適合性の黙示的保証に基づき、賃借人にとって法的に最も重要な救済手段はどれですか？
- A. 賃借人は賃料の全額を留保することができ、サービスが回復されるまで家主は退去手続きを進める権利を持たない。
- B. 賃借人は物件を退去し、賃貸借契約を解除し、将来の賃料に対する責任を負うことなく損害賠償を請求することができる。 ✓ 正解
- C. 賃借人は退去する前に、まず裁判所から建設的退去を宣言する命令を取得しなければならない。
- D. 賃借人の唯一の救済手段は、住宅検査局に苦情を申し立てることである。
解説: ニュージャージー州の裁判所が認める建設的退去の原則に基づき、家主が必要不可欠なサービスを維持しないことで物件が居住不能な状態となった場合、賃借人は物件を退去し、賃貸借契約を解除されたものとして扱い、居住適合性の黙示的保証の違反に対する損害賠償を請求することができます。この場合、将来の賃料に対する責任は生じません。賃借人は退去前に裁判所命令を取得する必要はなく、また救済手段が行政的手続きのみに限定されるわけでもありません。
問題 4
ニュージャージー州のホテル・集合住宅法（N.J.S.A. 55:13A-1以下）に基づき、集合住宅の検査を直接実施し、検査証明書を発行する責任を負う州機関はどれですか？
- A. ニュージャージー不動産委員会（NJREC）
- B. ニュージャージー消費者保護局
- C. 地域社会省内の住宅検査局 ✓ 正解
- D. ニュージャージー消防安全局
解説: 住宅検査局（BHI）は、ニュージャージー州地域社会省（DCA）内の部局であり、ホテル・集合住宅法に基づいて集合住宅を検査し、物件が最低居住可能基準を満たしている場合に検査証明書を発行する責任を担う機関です。
問題 5
ニュージャージー州の不法退去防止法（Anti-Eviction Act）に基づき、居住用建物を取り壊すまたは大規模に改修して住戸を居住不可能な状態にしようとする家主は、予定されている立ち退きの何日前までに入居者に書面による通知を行わなければなりませんか？
- A. 30日
- B. 60日
- C. 3か月 ✓ 正解
- D. 18か月
解説: ニュージャージー州の不法退去防止法の通知規定によると、家主が物件を恒久的に廃止、取り壊し、または大規模に改修して住戸が居住不可能になることを理由に退去を求める場合、入居者は予定立ち退き日の18か月前に十分な事前書面通知を受ける必要があります。この点は試験でよく出題されます。3か月は、取り壊しまたは大規模改修による立ち退き事由に対する正しい通知期間ではありません。
問題 6
ニュージャージー州の不動産ブローカーが、信託口座に手付金20,000ドルを保管しています。買主の弁護士が住宅ローン条件を根拠に、手付金の返還を求める書面による要求を送付しました。売主の弁護士はこの要求に異議を唱え、買主が条件を放棄したと主張しています。ブローカーは当事者全員の合意書も裁判所命令も受け取っていません。NJRECの規則に基づき、紛争が未解決のままの場合、ブローカーが信託口座で資金を保管し続けることが認められる期間はどのくらいですか？
- A. 最初の書面による要求を受領してから30日以内に限る
- B. 90日以内に限り、その後ブローカーはインタープリーダー（第三者供託訴訟）を申し立てなければならない
- C. ブローカーは、すべての当事者による書面での相互合意または裁判所命令が得られるまで、口座を適切に管理している限り、無期限に資金を信託口座で保管することができる ✓ 正解
- D. ブローカーは、解決のないまま紛争が60日間続いた場合、売主に資金を引き渡さなければならない
解説: ニュージャージー州法およびNJREC規則に基づき、信託資金に対して相反する請求が生じた場合、ブローカーはすべての当事者が支払いに関する書面での相互合意を提供するか、裁判所が支払いを命じる命令が出されるまで、当該資金を信託口座に保管することが法的に保護され、かつ義務付けられています。ブローカーがインタープリーダーを強制的に申し立てなければならない法定の期限は存在せず、紛争が正当に係争中である間は、口座が適切に管理・照合されている限り、必要な期間だけ資金を保管し続けることができます。