प्रश्न 1
जब एक टेक्सास रियल एस्टेट लाइसेंसधारी किसी ऐसे खरीदार का प्रतिनिधित्व करता है जो Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ) के अंतर्गत आने वाले किसी मोहल्ले में घर खरीद रहा है, तो लाइसेंसधारी को खरीदार को TIRZ के उसके संपत्ति कर बिल पर पड़ने वाले प्रभाव के बारे में किस प्रकार सलाह देनी चाहिए?
- A. TIRZ की अवधि के दौरान खरीदार को शहर को कोई संपत्ति कर नहीं देना होगा, क्योंकि शहर का सारा कर राजस्व ज़ोन फंड में मोड़ दिया जाता है।
- B. खरीदार सामान्य दर पर पूरा संपत्ति कर चुकाता है; आधार वर्ष के मूल्य से ऊपर का वृद्धिशील कर राजस्व सामान्य कर इकाई फंड की बजाय TIRZ फंड में आवंटित किया जाता है, लेकिन खरीदार की कुल कर देनदारी अपरिवर्तित रहती है। ✓ उत्तर
- C. TIRZ नामांकन खरीदार को संपत्ति के आकलन मूल्य में स्थायी 10% की कमी का अधिकार देता है।
- D. खरीदार को काउंटी करों से छूट मिलती है, लेकिन TIRZ में मोड़े गए शहर के राजस्व की भरपाई के लिए उसे स्कूल डिस्ट्रिक्ट दर का दोगुना चुकाना पड़ता है।
स्पष्टीकरण: Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ) संपत्ति मालिक के कर बिल को कम नहीं करता। मालिक पूरी लागू दर पर कर चुकाता है। यह तंत्र आधार वर्ष के मूल्य पर कर आधार को स्थिर करके काम करता है; जैसे-जैसे संपत्ति के मूल्य बढ़ते हैं, आधार से ऊपर के अतिरिक्त 'वृद्धिशील' कर राजस्व को ज़ोन सुधारों के लिए TIRZ फंड में जमा किया जाता है। खरीदार की कुल कर देनदारी स्वयं TIRZ नामांकन से प्रभावित नहीं होती।
प्रश्न 2
टेक्सास में एक संपत्ति मालिक जिनकी आयु 70 वर्ष है और जो ओवर-65 होमस्टेड छूट के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं, वे टेक्सास टैक्स कोड धारा 33.06 के अंतर्गत संपत्ति करों के भुगतान को स्थगित करना चाहते हैं। निम्नलिखित में से कौन सा विकल्प टैक्स डिफरल एफिडेविट दाखिल करने के एक प्रमुख परिणाम का सही वर्णन करता है?
- A. करों को स्थायी रूप से माफ कर दिया जाता है और भविष्य के वर्षों में उनका निर्धारण नहीं किया जाएगा।
- B. स्थगित कर संपत्ति पर एक ग्रहणाधिकार बन जाते हैं और प्रति वर्ष 8% की दर से ब्याज अर्जित करते हैं, तथा जब संपत्ति मालिक का होमस्टेड नहीं रहती तब देय हो जाते हैं। ✓ उत्तर
- C. डिफरल की अवधि के दौरान संपत्ति को काउंटी टैक्स रोल से हटा दिया जाता है।
- D. टैक्सिंग यूनिट संपत्ति को टैक्स फोरक्लोज़र बिक्री में नहीं बेच सकती, और डिफरल अवधि के दौरान कोई ब्याज अर्जित नहीं होता।
स्पष्टीकरण: टेक्सास टैक्स कोड धारा 33.06 के अंतर्गत, एक अर्हता प्राप्त गृहस्वामी अपने निवास होमस्टेड पर बकाया संपत्ति करों की वसूली को स्थगित या निलंबित कर सकता है। करों को माफ नहीं किया जाता और संपत्ति पर टैक्स लियन बना रहता है। स्थगित कर डिफरल अवधि के दौरान प्रति वर्ष 5% की दर से ब्याज अर्जित करते हैं, और स्थगित कर तथा अर्जित ब्याज सामान्यतः तब देय हो जाते हैं जब संपत्ति मालिक के निवास होमस्टेड के रूप में अर्हता प्राप्त नहीं रहती, जो वैधानिक समय और नोटिस नियमों के अधीन है।
प्रश्न 3
टेक्सास टैक्स कोड धारा 11.252 के अंतर्गत, एक मोटर वाहन जो आय उत्पादन के लिए उपयोग किया जाता है और सामान्य व्यापार के दौरान बिक्री के लिए रखा गया है, फ्रीपोर्ट छूट के लिए योग्य हो सकता है। हालांकि, वास्तविक संपत्ति के संदर्भ में, धारा 11.251 के तहत टेक्सास फ्रीपोर्ट छूट के साथ सबसे प्रमुख रूप से किस श्रेणी की मूर्त व्यक्तिगत संपत्ति को जोड़ा जाता है?
- A. वह इन्वेंटरी जो टेक्सास से होकर गुजर रही है और राज्य में प्रवेश करने के 175 दिनों के भीतर राज्य छोड़ देगी। ✓ उत्तर
- B. कृषि उपकरण जो टेक्सास के किसी खेत में स्थायी रूप से जुड़े हुए हैं और फसल उत्पादन के लिए उपयोग किए जाते हैं।
- C. एक ऐसे गृहस्वामी की आवासीय व्यक्तिगत संपत्ति जो 65 वर्ष से अधिक आयु की छूट के लिए योग्य है।
- D. किसी निर्धारित एंटरप्राइज़ ज़ोन में स्थित व्यावसायिक अचल संपत्ति सुधार।
स्पष्टीकरण: टेक्सास टैक्स कोड धारा 11.251 कुछ मूर्त व्यक्तिगत संपत्तियों — जैसे माल, सामग्री, व्यापारिक वस्तुएं, अयस्क और कुछ विमान पुर्जे — को संपत्ति कर (ad valorem taxation) से छूट देती है, बशर्ते कि वे राज्य में प्रवेश के उद्देश्य से टेक्सास में लाई गई हों या आयात की गई हों और राज्य से बाहर भेजी जाने वाली हों, तथा प्रवेश के 175 दिनों के भीतर टेक्सास छोड़ दें। यही फ्रीपोर्ट छूट है; यह पारगमन में व्यक्तिगत संपत्ति पर लागू होती है, न कि अचल संपत्ति सुधारों या होमस्टेड वस्तुओं पर।
प्रश्न 4
एक टेक्सास रियल एस्टेट लाइसेंसधारी एक खरीदार को घर खरीदने में मदद कर रहा है। विक्रेता यह खुलासा करता है कि संपत्ति के विरुद्ध बकाया संपत्ति कर मुकदमे से संबंधित एक Lis Pendens की सूचना दर्ज की गई है। निम्नलिखित में से कौन सा विकल्प खरीदार के लिए इस lis pendens के महत्व का सबसे अच्छा वर्णन करता है?
- A. इसका कोई व्यावहारिक प्रभाव नहीं है क्योंकि टेक्सास में संपत्ति कर हमेशा क्लोजिंग के समय निपटाए जाते हैं।
- B. यह रचनात्मक सूचना (constructive notice) प्रदान करता है कि संपत्ति लंबित कर फौजदारी मुकदमेबाजी के अधीन है, और खरीदार उस मुकदमे के अधीन स्वामित्व प्राप्त करता है। ✓ उत्तर
- C. यह केवल यह दर्शाता है कि विक्रेता पर बकाया कर है, जिसे टाइटल कंपनी एस्क्रो से खरीदार को बिना किसी जोखिम के चुका देगी।
- D. यह एक स्वचालित TREC प्रकटीकरण आवश्यकता को सक्रिय करता है जो लेन-देन को 10 दिनों के लिए रोक देता है।
स्पष्टीकरण: रियल प्रॉपर्टी रिकॉर्ड में दर्ज Lis Pendens की सूचना सभी को रचनात्मक सूचना (constructive notice) प्रदान करती है कि वर्णित संपत्ति लंबित मुकदमेबाजी का विषय है — इस मामले में एक कर फौजदारी (tax foreclosure) मुकदमा। जो खरीदार lis pendens दर्ज होने के बाद संपत्ति खरीदता है, वह उस मुकदमे के परिणाम के अधीन स्वामित्व प्राप्त करता है, जिसके परिणामस्वरूप खरीदार कर फौजदारी निर्णय में संपत्ति खो सकता है।
प्रश्न 5
Texas Tax Code की धारा 23.46 के तहत, जब 1-d कृषि उपयोग मूल्यांकन के अंतर्गत आंकी गई भूमि बेची जाती है या उसका उपयोग बदल जाता है, तो अतिरिक्त कर — जिन्हें कभी-कभी रोलबैक टैक्स कहा जाता है — लागू हो सकते हैं। कृषि 1-d मूल्यांकन के अंतर्गत रोलबैक अवधि अधिकतम कितने वर्षों के बकाया करों तक सीमित होती है (1-d-1 ओपन-स्पेस के विपरीत)?
- A. तीन वर्ष।
- B. पाँच वर्ष। ✓ उत्तर
- C. सात वर्ष।
- D. दस वर्ष।
स्पष्टीकरण: Texas Tax Code की धारा 23.46 के तहत 1-d कृषि उपयोग मूल्यांकन के लिए, भूमि की बिक्री या गैर-कृषि उपयोग में परिवर्तन होने पर एक अतिरिक्त कर लगाया जाता है। यह कर बिक्री या उपयोग परिवर्तन के वर्ष से पहले के पाँच वर्षों में कृषि मूल्यांकन के आधार पर लगाए गए करों और बाजार मूल्य पर लगाए जाने वाले करों के अंतर के बराबर होता है, साथ ही लागू ब्याज भी जोड़ा जाता है। यह 1-d-1 ओपन-स्पेस रोलबैक अवधि से अलग है, जो वर्तमान कानून के तहत सामान्यतः तीन वर्ष की होती है।
प्रश्न 6
टेक्सास में कोई राज्य आयकर नहीं है। जब कोई टेक्सास निवासी निवेश संपत्ति को लाभ पर बेचता है, तो उस लेनदेन पर देय पूंजीगत लाभ कर पर किस कर प्राधिकरण का प्राथमिक अधिकार क्षेत्र होता है?
- A. टेक्सास कम्पट्रोलर ऑफ पब्लिक अकाउंट्स, व्यक्तियों पर लागू टेक्सास फ्रैंचाइज़ कर नियमों के तहत।
- B. टेक्सास रियल एस्टेट कमीशन, जो लाभ की रिपोर्ट राज्य राजस्व विभाग को करता है।
- C. आंतरिक राजस्व सेवा के माध्यम से संघीय सरकार, क्योंकि टेक्सास कोई राज्य आयकर या पूंजीगत लाभ कर नहीं लगाता। ✓ उत्तर
- D. काउंटी मूल्यांकन जिला, जो संपत्ति के कर आधार को समायोजित करता है और लाभ आकलन एकत्र करता है।
स्पष्टीकरण: टेक्सास में कोई राज्य आयकर नहीं है और इसलिए रियल एस्टेट बिक्री पर राज्य स्तर पर कोई पूंजीगत लाभ कर नहीं लगाया जाता। निवेश संपत्ति की बिक्री पर टेक्सास निवासी द्वारा देय कोई भी पूंजीगत लाभ कर पूरी तरह से संघीय कानून द्वारा नियंत्रित होता है और IRS द्वारा एकत्र किया जाता है। टेक्सास कम्पट्रोलर का फ्रैंचाइज़ कर व्यावसायिक संस्थाओं पर लागू होता है, न कि रियल एस्टेट बिक्री से व्यक्तिगत पूंजीगत लाभ पर।