Texas Real Estate Practice Test Tiếng Việt

1. Một môi giới bất động sản ở Texas nhận được tiền đặt cọc (earnest money) trong một giao dịch cho thuê thương mại thay vì giao dịch bán nhà ở. Theo Quy tắc TREC 535.146, môi giới phải xử lý các khoản tiền này như thế nào?

Quy tắc TREC 535.146 áp dụng cho tất cả các khoản tiền của khách hàng mà môi giới được cấp phép nhận được liên quan đến một giao dịch bất động sản — không giới hạn ở các giao dịch bán nhà ở. Dù giao dịch liên quan đến việc bán nhà ở, bán bất động sản thương mại hay cho thuê thương mại, môi giới đều phải gửi tiền của khách hàng vào một tài khoản ủy thác được duy trì đúng cách với sổ cái riêng cho từng khách hàng. Không có miễn trừ nào dành cho các giao dịch thương mại, và môi giới không bắt buộc phải chuyển các khoản tiền đó đến một công ty tiêu đề.

2. Theo Điều 5.062 của Bộ luật Tài sản Texas, giao dịch bất động sản nhà ở nào sau đây được MIỄN TRỪ khỏi các yêu cầu công bố thông tin về hợp đồng thực thi (contract for deed) của Tiểu mục D?

Điều 5.062 của Bộ luật Tài sản Texas quy định rằng các yêu cầu về hợp đồng thực thi của Tiểu mục D không áp dụng, trong số các trường hợp khác, đối với hợp đồng thuê kết hợp với quyền chọn mua nếu thời hạn thuê là 180 ngày hoặc ít hơn và hợp đồng thuê không được kết hợp thành hợp đồng mua bán. Miễn trừ hẹp này thừa nhận rằng các thỏa thuận lease-option ngắn hạn về mặt chức năng khác với các hợp đồng bán trả góp dài hạn đòi hỏi toàn bộ các biện pháp bảo vệ người tiêu dùng theo luật định.

3. Theo TRELA, nếu đại lý của bên mua phát hiện trong quá trình giao dịch rằng bên mua có ý định sử dụng tài sản mua vào cho mục đích bất hợp pháp, thì nghĩa vụ của người có giấy phép là gì?

Theo TRELA và luật đại lý chung của Texas, nghĩa vụ ủy thác của người có giấy phép không yêu cầu họ hỗ trợ khách hàng thực hiện hành vi bất hợp pháp. Người có giấy phép có thể rút khỏi việc đại diện để tránh tham gia vào hoạt động bất hợp pháp. Mặc dù TRELA quy định các nghĩa vụ trung thành và tuân thủ đối với khách hàng, những nghĩa vụ đó không bao gồm việc tạo điều kiện cho hành vi trái pháp luật. Người có giấy phép không bị bắt buộc phải báo cáo cho cơ quan thực thi pháp luật nhưng không được tiếp tục hỗ trợ mục đích bất hợp pháp.

4. Theo quy định của TREC, điều nào sau đây mô tả đúng cách xử lý tiền đặt cọc (earnest money) mà nhân viên kinh doanh bất động sản nhận được liên quan đến một giao dịch bất động sản?

Theo 22 TAC 535.146 và Texas Occupations Code §1101.652, nhân viên kinh doanh không có thẩm quyền duy trì tài khoản ủy thác hoặc ký quỹ. Mọi khoản tiền đặt cọc nhận được phải được chuyển giao ngay cho broker bảo lãnh để gửi vào tài khoản ủy thác được quản lý đúng quy định. Việc trộn lẫn tiền đặt cọc với tài khoản cá nhân hoặc tài khoản hoạt động là hành vi vi phạm và có thể bị xử lý kỷ luật.

5. Theo các quy định của TREC và Hợp đồng Nhà ở Một đến Bốn Gia đình của TREC, nếu một bất động sản thuộc quyền quản lý của một hiệp hội chủ nhà (HOA), tài liệu nào sau đây mà người bán HOA đặc biệt được yêu cầu cung cấp, và nghĩa vụ này phát sinh trong khuôn khổ nào?

Theo TREC Addendum for Property Subject to Mandatory Membership in a Property Owners Association, người bán được yêu cầu cung cấp thông tin khu dân cư — bao gồm các tài liệu như điều lệ HOA, nội quy, quy định và các khoản phí hiện hành. Nếu người bán không giao các tài liệu này trong thời gian quy định, người mua có quyền chấm dứt hợp đồng và được hoàn lại tiền đặt cọc. Nghĩa vụ này phát sinh từ HOA Addendum, không chỉ từ hợp đồng chính.