1. Theo Đạo luật Cấp phép Bất động sản Texas (TRELA), cơ quan nhà nước nào chịu trách nhiệm cấp và quản lý giấy phép nhân viên môi giới bất động sản tại Texas?
- A. Sở Cấp phép và Quản lý Texas (TDLR)
- B. Ủy ban Bất động sản Texas (TREC) ✓
- C. Hội đồng Cấp phép và Chứng nhận Thẩm định viên Texas (TALCB)
- D. Thư ký Nhà nước Texas
TREC, được thành lập theo Chương 1101 của Bộ luật Nghề nghiệp Texas, là cơ quan nhà nước cấp phép và quản lý các nhân viên môi giới và nhà môi giới bất động sản tại Texas. TALCB, mặc dù là một hội đồng riêng biệt, chịu trách nhiệm quản lý các thẩm định viên. TDLR quản lý nhiều ngành nghề khác nhưng không bao gồm nhân viên môi giới bất động sản.
2. Giấy phép môi giới bất động sản tại Texas có hiệu lực trong bao lâu trước khi cần gia hạn?
- A. Một năm
- B. Ba năm
- C. Hai năm ✓
- D. Bốn năm
Theo quy định của TREC, giấy phép môi giới bất động sản tại Texas có thời hạn hai năm. Người được cấp phép phải hoàn thành các khóa đào tạo bồi dưỡng bắt buộc và nộp đơn gia hạn trước ngày hết hạn để duy trì trạng thái hoạt động.
3. Hoạt động nào sau đây BẮT BUỘC phải có giấy phép bất động sản Texas theo Bộ luật Nghề nghiệp Texas?
- A. Chủ nhà tự bán nhà của mình mà không cần hỗ trợ
- B. Luật sư được cấp phép hành động theo giấy ủy quyền thay mặt cho thân chủ trong một giao dịch bất động sản
- C. Một người thương lượng việc bán tài sản của hàng xóm để đổi lấy thù lao ✓
- D. Người quản lý căn hộ cư trú được chủ tài sản trực tiếp thuê để cho thuê các căn hộ
Việc thương lượng các giao dịch bất động sản thay mặt cho người khác để nhận thù lao đòi hỏi phải có giấy phép bất động sản Texas. Việc tự bán tài sản của mình, luật sư được cấp phép hành động theo giấy ủy quyền, và người quản lý căn hộ dân cư tại chỗ do chủ sở hữu thuê đều được miễn trừ cụ thể khỏi các yêu cầu cấp phép theo Bộ luật Nghề nghiệp Texas §1101.005.
4. Một ứng viên đang chuẩn bị nộp đơn cho TREC để xin giấy phép nhân viên kinh doanh bất động sản Texas lần đầu. Điều nào sau đây mô tả đúng chương trình giáo dục đủ điều kiện mà ứng viên phải hoàn thành trước khi TREC chấp thuận cấp giấy phép?
- A. 180 giờ học trên lớp bao gồm sáu khóa học đủ điều kiện 30 giờ, gồm Nguyên tắc Bất động sản I và II, Luật Đại lý, Luật Hợp đồng, Các Biểu mẫu Hợp đồng Được Ban hành, và Tài chính Bất động sản ✓
- B. 60 giờ học trên lớp bao gồm Nguyên tắc Bất động sản, Luật Đại lý và Luật Hợp đồng, các khóa học còn lại phải được hoàn thành trong năm đầu tiên sau khi được cấp phép
- C. 900 giờ học trên lớp của chương trình giáo dục đủ điều kiện, bao gồm 270 giờ các khóa học bất động sản cốt lõi
- D. 270 giờ học trên lớp bao gồm chín khóa học đủ điều kiện 30 giờ, cộng thêm khóa học Môi giới Bất động sản
Theo Texas Occupations Code §1101.358 và 22 TAC §535.55, người nộp đơn xin giấy phép nhân viên kinh doanh bất động sản phải hoàn thành 180 giờ học trên lớp của chương trình giáo dục bất động sản đủ điều kiện trước khi được cấp phép: Nguyên tắc Bất động sản I (30 giờ), Nguyên tắc Bất động sản II (30 giờ), Luật Đại lý (30 giờ), Luật Hợp đồng (30 giờ), Các Biểu mẫu Hợp đồng Được Ban hành (30 giờ), và Tài chính Bất động sản (30 giờ). Texas tính chương trình giáo dục đủ điều kiện theo giờ học trên lớp, không phải theo giờ tín chỉ học kỳ. Con số 60 giờ phản ánh yêu cầu trước năm 2016 đã bị bãi bỏ; 900 giờ và 270 giờ cốt lõi là yêu cầu đối với giấy phép môi giới theo 22 TAC §535.56, không phải tiêu chuẩn đối với nhân viên kinh doanh. Yêu cầu 90 giờ Sales Agent Apprentice Education (SAE) là yêu cầu sau khi được cấp phép cho lần gia hạn đầu tiên, không phải yêu cầu trước khi được cấp phép.
5. Sau khi vượt qua kỳ thi cấp phép nhân viên bán hàng bất động sản tại Texas, người nộp đơn có bao nhiêu thời gian để nộp đơn xin cấp phép trước khi kết quả kỳ thi hết hạn?
- A. Sáu tháng
- B. Hai năm
- C. Một năm ✓
- D. Ba năm
Theo các quy định hiện hành của Ủy ban Bất động sản Texas (Texas Real Estate Commission), kết quả kỳ thi cấp phép bất động sản có giá trị trong vòng một năm. Do đó, nếu câu hỏi đề cập đến thời điểm kết quả kỳ thi đã vượt qua hết hạn, thì câu trả lời đúng là một năm, không phải sáu tháng.
6. Một ứng viên xin cấp phép môi giới bất động sản tại Texas có tiền án trọng tội về gian lận. TREC đánh giá đơn xin cấp phép này như thế nào?
- A. Đơn xin cấp phép bị từ chối tự động vì bất kỳ tiền án trọng tội nào cũng vĩnh viễn loại trừ khả năng được cấp phép
- B. TREC xem xét đơn xin cấp phép thông qua quy trình đánh giá năng lực, cân nhắc bản chất của tội phạm, mối liên hệ của tội phạm với nhiệm vụ của người được cấp phép, và bằng chứng về sự cải tạo ✓
- C. Ứng viên phải chờ đúng năm năm sau khi hoàn thành bản án trước khi nộp đơn
- D. TREC chuyển quyết định về tư cách đủ điều kiện cho Hội đồng Ân xá và Quản chế Texas
Theo Bộ luật Nghề nghiệp Texas §1101.354 và các quy định của TREC, tiền án trọng tội không dẫn đến việc tự động từ chối đơn. TREC tiến hành đánh giá năng lực cá nhân, xem xét bản chất và thời điểm xảy ra vi phạm, mối liên hệ của vi phạm với trách nhiệm của người được cấp phép, bằng chứng về sự cải tạo và các yếu tố khác. Ứng viên có thể yêu cầu Xác định Tư cách Đạo đức trước khi nộp đơn.
7. Theo quy định của TREC, một nhân viên bán bất động sản đang hoạt động tại Texas phải được ai bảo trợ để thực hiện các hoạt động bất động sản?
- A. Một nhân viên TREC đóng vai trò là quản trị viên giám sát
- B. Bất kỳ chuyên gia bất động sản có giấy phép nào với ít nhất hai năm kinh nghiệm
- C. Một nhà môi giới bất động sản được cấp phép tại Texas, người chấp nhận trách nhiệm đối với các hoạt động của nhân viên bán hàng ✓
- D. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Texas, nơi duy trì danh sách các giám sát viên được phê duyệt
Bộ luật Nghề nghiệp Texas §1101.351 quy định rằng một nhân viên bán hàng phải được bảo trợ bởi một nhà môi giới bất động sản được cấp phép tại Texas. Nhà môi giới bảo trợ chịu trách nhiệm về các hoạt động bất động sản của nhân viên bán hàng. Nếu không có nhà môi giới bảo trợ đang hoạt động, giấy phép của nhân viên bán hàng sẽ bị chuyển sang trạng thái không hoạt động.
8. Điều gì xảy ra với giấy phép của nhân viên bán hàng bất động sản tại Texas khi giấy phép của môi giới bảo lãnh hết hạn hoặc bị thu hồi?
- A. Giấy phép của nhân viên bán hàng cũng tự động bị thu hồi
- B. Nhân viên bán hàng có thể tiếp tục làm việc độc lập trong tối đa 90 ngày
- C. Giấy phép của nhân viên bán hàng sẽ được chuyển sang trạng thái không hoạt động cho đến khi có môi giới bảo lãnh mới ✓
- D. TREC sẽ chỉ định một môi giới giám sát tạm thời cho nhân viên bán hàng
Theo quy định của TREC, nếu giấy phép của môi giới bảo lãnh hết hạn, bị đình chỉ hoặc bị thu hồi, nhân viên bán hàng không được phép thực hiện các hoạt động cần có giấy phép. Giấy phép của nhân viên bán hàng sẽ trở thành không hoạt động cho đến khi người đó tìm được và được bảo lãnh bởi một môi giới có giấy phép mới. TREC không chỉ định người giám sát thay thế.
9. Theo Bộ luật Nghề nghiệp Texas, điều nào sau đây là căn cứ để TREC đình chỉ hoặc thu hồi giấy phép bất động sản?
- A. Không tham gia hiệp hội bất động sản địa phương trong vòng sáu tháng kể từ khi được cấp phép
- B. Đặt tiền đặt cọc (earnest money) vào tài khoản ủy thác thay vì tài khoản hoạt động của môi giới
- C. Thực hiện hành vi đại diện đồng thời cho cả người mua và người bán trong một giao dịch mà không có thông báo và sự đồng ý đúng quy định ✓
- D. Quảng cáo một danh sách bất động sản trên trang web của công ty môi giới mà không có số điện thoại cá nhân của nhân viên bán hàng
Bộ luật Nghề nghiệp Texas §1101.652 quy định rằng việc đóng vai trò trung gian hoặc đại diện cho cả hai bên mà không có thông báo đúng quy định và sự đồng ý bằng văn bản là căn cứ để thu hồi hoặc đình chỉ giấy phép. Tiền đặt cọc được đặt đúng vào tài khoản ủy thác; việc là thành viên của hiệp hội địa phương không bắt buộc; các quy tắc quảng cáo yêu cầu ghi rõ tên môi giới nhưng không yêu cầu số điện thoại cá nhân của nhân viên bán hàng.
10. Một nhân viên kinh doanh bất động sản tại Texas muốn chuyển sang môi giới bảo lãnh mới. Quy trình đúng theo quy định của TREC là gì?
- A. Nhân viên kinh doanh chỉ cần bắt đầu làm việc cho môi giới mới và sự thay đổi sẽ được ghi nhận tự động
- B. Môi giới hiện tại phải nộp mẫu chấm dứt bảo lãnh, sau đó môi giới mới nộp mẫu bảo lãnh lên TREC; nhân viên kinh doanh không được thực hiện các hoạt động có giấy phép trong thời gian chờ đợi ✓
- C. Nhân viên kinh doanh tự nộp mẫu chuyển đổi trực tiếp lên TREC và có thể làm việc đồng thời cho cả hai môi giới trong 30 ngày
- D. Nhân viên kinh doanh phải thi lại kỳ thi cấp phép của tiểu bang trước khi chuyển sang môi giới mới
Theo quy định của TREC, để chuyển đổi môi giới bảo lãnh, môi giới hiện tại phải chấm dứt quan hệ bảo lãnh và môi giới mới phải nộp yêu cầu bảo lãnh lên TREC. Giấy phép của nhân viên kinh doanh sẽ ở trạng thái không hoạt động trong khoảng thời gian giữa hai lần bảo lãnh và họ không được tham gia vào bất kỳ hoạt động có giấy phép nào cho đến khi quan hệ bảo lãnh mới được kích hoạt.