1. Sa ilalim ng Texas Real Estate License Act (TRELA), aling ahensya ng estado ang responsable sa pag-isyu at regulasyon ng mga lisensya ng real estate salesperson sa Texas?
- A. Texas Department of Licensing and Regulation (TDLR)
- B. Texas Real Estate Commission (TREC) ✓
- C. Texas Appraiser Licensing and Certification Board (TALCB)
- D. Texas Secretary of State
Ang TREC, na itinatag sa ilalim ng Texas Occupations Code Chapter 1101, ang ahensya ng estado na nag-lisensya at nag-reregula sa mga real estate salesperson at broker sa Texas. Ang TALCB, bagama't isang hiwalay na lupon, ay humahawak sa mga appraiser. Ang TDLR naman ay nag-reregula ng maraming iba pang kalakalan ngunit hindi kasama ang mga real estate salesperson.
2. Gaano katagal ang bisa ng lisensya ng isang ahente sa real estate sa Texas bago kinakailangang i-renew?
- A. Isang taon
- B. Tatlong taon
- C. Dalawang taon ✓
- D. Apat na taon
Sa ilalim ng mga patakaran ng TREC, ang lisensya ng isang ahente sa real estate sa Texas ay may termino na dalawang taon. Ang mga may lisensya ay dapat makumpleto ang kinakailangang patuloy na edukasyon at magsumite ng aplikasyon para sa pagpapanibago bago mag-expire ang petsa upang mapanatili ang aktibong katayuan.
3. Alin sa mga sumusunod na gawain ang NANGANGAILANGAN ng lisensya sa real estate ng Texas ayon sa Texas Occupations Code?
- A. Ang isang may-ari na nagbebenta ng kanyang sariling tahanan nang walang tulong
- B. Ang isang lisensyadong abogado na kumikilos sa ilalim ng kapangyarihan ng abogado (power of attorney) para sa isang kliyente sa isang transaksyon sa real estate
- C. Ang isang tao na nag-negosasyon ng pagbebenta ng ari-arian ng kanyang kapitbahay kapalit ng kabayaran ✓
- D. Ang isang residenteng tagapamahala ng apartment na direktang tinatanggap ng may-ari ng ari-arian upang mag-arkila ng mga unit
Ang pag-negosasyon ng mga transaksyon sa real estate sa ngalan ng ibang tao kapalit ng kabayaran ay nangangailangan ng lisensya sa real estate ng Texas. Ang pagbebenta ng sariling ari-arian, ang mga lisensyadong abogado na kumikilos sa ilalim ng power of attorney, at ang mga on-site na tagapamahala ng residential apartment na tinatanggap ng may-ari ay partikular na inexempt mula sa mga kinakailangan sa paglisensiyo ayon sa Texas Occupations Code §1101.005.
4. Isang aplikante ang naghahanda na magsumite ng aplikasyon sa TREC para sa paunang lisensya sa Texas bilang ahente sa pagbebenta ng real estate. Alin sa mga sumusunod ang wastong naglalarawan sa kwalipikadong edukasyon na dapat natapos ng aplikante bago aprubahan ng TREC ang lisensya?
- A. 180 oras sa silid-aralan na binubuo ng anim na 30-oras na kwalipikadong kurso, kabilang ang Mga Prinsipyo ng Real Estate I at II, Batas ng Ahensya, Batas ng mga Kontrata, Mga Pormularyo ng Kontratang Ipinromulga, at Pananalapi ng Real Estate ✓
- B. 60 oras sa silid-aralan na binubuo ng Mga Prinsipyo ng Real Estate, Batas ng Ahensya, at Batas ng mga Kontrata, at ang mga natitirang kurso ay dapat tapusin sa loob ng unang taon ng pagiging lisensyado
- C. 900 oras sa silid-aralan ng kwalipikadong edukasyon, kabilang ang 270 oras ng mga pangunahing kurso sa real estate
- D. 270 oras sa silid-aralan na binubuo ng siyam na 30-oras na kwalipikadong kurso, dagdag pa ang kursong Brokerage ng Real Estate
Sa ilalim ng Texas Occupations Code §1101.358 at 22 TAC §535.55, ang aplikante para sa lisensya ng ahente sa pagbebenta ay dapat makatapos ng 180 oras sa silid-aralan ng kwalipikadong edukasyon sa real estate bago mabigyan ng lisensya: Mga Prinsipyo ng Real Estate I (30 oras), Mga Prinsipyo ng Real Estate II (30 oras), Batas ng Ahensya (30 oras), Batas ng mga Kontrata (30 oras), Mga Pormularyo ng Kontratang Ipinromulga (30 oras), at Pananalapi ng Real Estate (30 oras). Sinusukat ng Texas ang kwalipikadong edukasyon sa oras sa silid-aralan, hindi sa oras ng semestre. Ang bilang na 60 oras ay sumasalamin sa mga kinakailangan bago ang 2016 na pinawalang-bisa na; ang 900 oras at 270 pangunahing oras ay mga kinakailangan para sa lisensya ng broker sa ilalim ng 22 TAC §535.56, hindi sa pamantayan ng ahente sa pagbebenta. Ang 90-oras na Sales Agent Apprentice Education (SAE) ay isang kinakailangan pagkatapos makuha ang lisensya para sa unang pag-renew, hindi isang kinakailangan bago makuha ang lisensya.
5. Pagkatapos maipasa ang pagsusulit para sa lisensya ng salesperson sa Texas, gaano katagal ang pagkakataon ng isang aplikante na mag-file ng aplikasyon para sa lisensya bago mag-expire ang mga resulta ng pagsusulit?
- A. Anim na buwan
- B. Dalawang taon
- C. Isang taon ✓
- D. Tatlong taon
Sa ilalim ng kasalukuyang mga patakaran ng Texas Real Estate Commission, ang mga resulta ng pagsusulit para sa lisensya sa real estate ay may bisa sa loob ng isang taon. Samakatuwid, kung ang tanong ay tungkol sa kung kailan mag-e-expire ang mga naipasang resulta ng pagsusulit, ang tamang sagot ay isang taon, hindi anim na buwan.
6. Ang isang aplikante para sa lisensya ng real estate salesperson sa Texas ay may nakaraang hatol na felony para sa panloloko. Paano sinusuri ng TREC ang aplikasyong ito?
- A. Awtomatikong tinatanggihan ang aplikasyon dahil ang anumang hatol na felony ay permanenteng nagbabawal sa pagkuha ng lisensya
- B. Sinusuri ng TREC ang aplikasyon gamit ang fitness determination na isinasaalang-alang ang kalikasan ng krimen, ang kaugnayan nito sa mga tungkulin ng isang lisensyado, at ebidensya ng rehabilitasyon ✓
- C. Ang aplikante ay dapat maghintay ng eksaktong limang taon pagkatapos makumpleto ang kanilang sentensya bago mag-apply
- D. Ipinagpaliban ng TREC sa Texas Board of Pardons and Paroles ang pagpapasya ng pagiging karapat-dapat
Sa ilalim ng Texas Occupations Code §1101.354 at mga panuntunan ng TREC, ang nakaraang hatol na felony ay hindi nagreresulta sa awtomatikong pagtanggi. Nagsasagawa ang TREC ng indibidwal na pagsusuri ng fitness na isinasaalang-alang ang kalikasan at kabanata ng pagkakasala, ang kaugnayan nito sa mga responsibilidad ng isang lisensyado, ebidensya ng rehabilitasyon, at iba pang mga salik. Maaaring humiling ang mga aplikante ng Moral Character Determination bago mag-apply.
7. Sa ilalim ng mga panuntunan ng TREC, sino ang dapat mag-sponsor sa isang aktibong lisensyadong nagbebenta ng real estate sa Texas upang makapagpatupad ng mga aktibidad sa real estate?
- A. Isang kawani ng TREC na gumaganap bilang tagapangasiwa
- B. Sinumang lisensyadong propesyonal sa real estate na may hindi bababa sa dalawang taon ng karanasan
- C. Isang broker ng real estate na may lisensya sa Texas na tumatanggap ng responsibilidad para sa mga aktibidad ng nagbebenta ✓
- D. Ang Texas Association of Realtors, na nagpapanatili ng listahan ng mga aprubadong superbisor
Ayon sa Texas Occupations Code §1101.351, ang isang nagbebenta ng real estate ay dapat na may sponsor na lisensyadong broker ng real estate sa Texas. Ang broker na nagbibigay ng sponsorship ay tumatanggap ng responsibilidad para sa mga aktibidad ng nagbebenta sa real estate. Kung walang aktibong sponsor na broker, ang lisensya ng nagbebenta ay ilalagay sa katayuang hindi aktibo.
8. Ano ang mangyayari sa lisensya ng isang salesperson sa Texas kapag ang lisensya ng kanilang sponsoring broker ay nag-expire o binawi?
- A. Ang lisensya ng salesperson ay awtomatikong mababawi rin
- B. Maaaring magpatuloy ang salesperson na magtrabaho nang nagsasarili nang hanggang 90 araw
- C. Ang lisensya ng salesperson ay ilalagay sa katayuang hindi aktibo hanggang sa makakuha ng bagong sponsoring broker ✓
- D. Mag-aatas ang TREC ng pansamantalang supervising broker para sa salesperson
Sa ilalim ng mga patakaran ng TREC, kung ang lisensya ng sponsoring broker ay mag-expire, masuspinde, o mabawi, hindi maaaring magsagawa ng mga aktibidad na nangangailangan ng lisensya ang salesperson. Ang lisensya ng salesperson ay magiging hindi aktibo hanggang sa mahanap ng salesperson at masponsor ng isang bagong lisensyadong broker. Hindi nag-aatas ang TREC ng kapalit na superbisor.
9. Sa ilalim ng Texas Occupations Code, alin sa mga sumusunod ang batayan para sa TREC na suspindihin o bawiin ang isang lisensya sa real estate?
- A. Ang kabiguan na sumali sa isang lokal na samahan ng real estate sa loob ng anim na buwan mula sa pagkuha ng lisensya
- B. Ang paglalagay ng earnest money sa isang trust account sa halip na sa operating account ng broker
- C. Ang pakikisangkot sa gawi ng pagrerepresenta sa parehong mamimili at nagbebenta sa isang transaksyon nang walang wastong pagbubunyag at pahintulot ✓
- D. Ang pag-advertise ng isang listing sa website ng brokerage nang walang personal na numero ng cell phone ng salesperson
Ang Texas Occupations Code §1101.652 ay naglilista ng pagkilos bilang intermediary o pagrerepresenta sa magkabilang panig nang walang wastong pagbubunyag at nakasulat na pahintulot bilang mga batayan para sa pagbawi o suspensyon ng lisensya. Ang earnest money ay wastong inilalagay sa isang trust account; ang pagiging miyembro ng lokal na samahan ay hindi kinakailangan; ang mga patakaran sa advertising ay nangangailangan ng pagkakakilanlan ng broker ngunit hindi ang personal na numero ng telepono ng salesperson.
10. Nais baguhin ng isang salesperson sa Texas ang kanyang sponsoring broker. Ano ang tamang proseso ayon sa mga patakaran ng TREC?
- A. Magsisimula na lamang magtrabaho ang salesperson para sa bagong broker, at awtomatikong maitatala ang pagbabago
- B. Kailangang mag-file ng termination form ang kasalukuyang broker, pagkatapos ay mag-file ng sponsorship form ang bagong broker sa TREC; hindi maaaring magsagawa ng mga lisensyadong aktibidad ang salesperson sa pagitan ng dalawang sponsorship ✓
- C. Mag-fi-file ng transfer form ang salesperson nang direkta sa TREC at maaaring magtrabaho para sa magkabilang broker nang sabay-sabay sa loob ng 30 araw
- D. Kailangang ulit na kumuha ng state licensing exam ang salesperson bago maglipat sa bagong broker
Sa ilalim ng mga patakaran ng TREC, upang makapagpalit ng sponsoring broker, kailangang wakasan ng kasalukuyang broker ang sponsorship at kailangang mag-file ng kahilingan para sa sponsorship ang bagong broker sa TREC. Ang lisensya ng salesperson ay nasa inactive na katayuan sa panahon ng pagitan ng dalawang sponsor at hindi siya maaaring makisangkot sa anumang lisensyadong aktibidad hanggang sa ma-aktibo ang bagong sponsorship.