1. Ang isang broker sa Texas ay nakatanggap ng earnest money sa isang komersyal na transaksyon ng pagpapaupa sa halip na isang residential na transaksyon ng pagbebenta. Sa ilalim ng TREC Rule 535.146, paano dapat pangasiwaan ng broker ang mga pondong ito?
- A. Ang mga deposito sa komersyal na pagpapaupa ay exempt sa mga patakaran ng TREC tungkol sa trust account; maaaring itago ng broker ang mga ito sa anumang account
- B. Dapat ideposito ng broker ang mga pondo sa parehong trust account na ginagamit para sa residential na benta ng earnest money
- C. Dapat ideposito ng broker ang mga pondo sa isang trust account na pinapanatili alinsunod sa TREC Rule 535.146, gamit ang wastong mga rekord ng ledger ng kliyente, anuman ang uri ng transaksyon — komersyal man o residential ✓
- D. Dapat ipadala ng broker ang mga pondo sa isang lisensyadong title company sa loob ng 24 na oras dahil hindi maaaring hawakan ng mga broker ang mga komersyal na escrow funds
Ang TREC Rule 535.146 ay naaangkop sa lahat ng pondo ng kliyente na natanggap ng isang lisensyadong broker kaugnay ng isang transaksyon sa real estate — hindi ito limitado sa residential na benta. Maging ang transaksyon ay nagsasangkot ng residential na benta, komersyal na benta, o komersyal na pagpapaupa, ang broker ay dapat magdeposito ng mga pondo ng kliyente sa isang wastong pinapanatiling trust account na may mga indibidwal na ledger ng kliyente. Walang exempsyon para sa mga komersyal na transaksyon, at hindi kinakailangan ng mga broker na ipadala ang mga naturang pondo sa isang title company.
2. Sa ilalim ng Texas Property Code Section 5.062, alin sa mga sumusunod na transaksyon sa residential property ang EXEMPT mula sa mga kinakailangan ng pagbubunyag ng executory contract (contract for deed) ng Subchapter D?
- A. Isang kontrata para sa pagbebenta ng isang single-family home kung saan gagamitin ng bumibili ang ari-arian bilang kanilang pangunahing tirahan at ang presyo ng pagbili ay wala pang $50,000.
- B. Isang kontrata para sa pagbebenta ng isang condominium unit na matatagpuan sa isang deed-restricted subdivision.
- C. Isang kontrata para sa pagbebenta ng residential property kung saan ang termino ng executory contract ay tatlong taon o mas maikli at nagbayad na ang bumibili ng hindi bababa sa 40% ng presyo ng pagbili.
- D. Isang lease na may opsyon na bumili kung saan ang termino ng lease ay hindi hihigit sa 180 araw at ang opsyon ay hindi pinagsama sa isang kasunduan sa pagbili. ✓
Ang Texas Property Code Section 5.062 ay nagsasaad na ang mga kinakailangan ng executory contract ng Subchapter D ay hindi nalalapat, bukod sa iba pang bagay, sa isang lease na sinamahan ng opsyon na bumili kung ang termino ng lease ay 180 araw o mas maikli at ang lease ay hindi pinagsama sa isang purchase contract. Ang makitid na eksempsyong ito ay kinikilala na ang mga napakaikling lease-option na kaayusan ay naiiba sa pag-andar mula sa mga pangmatagalang installment sale contract na nangangailangan ng buong hanay ng mga proteksyon ng mamimili ayon sa batas.
3. Sa ilalim ng TRELA, kung nalaman ng ahente ng bumibili sa panahon ng transaksyon na balak gamitin ng bumibili ang biniling ari-arian para sa ilegal na layunin, ano ang obligasyon ng lisensyado?
- A. Ang lisensyado ay dapat patuloy na katawanin nang tapat ang bumibili dahil ang tungkuling fiduciary ay nangunguna sa lahat ng iba pang konsiderasyon
- B. Ang lisensyado ay dapat agad na iulat ang bumibili sa lokal na awtoridad bago kumilos ng anumang iba pang hakbang
- C. Ang lisensyado ay maaaring mag-withdraw mula sa representasyon at hindi kinakailangan na tulungan ang bumibili sa pagsulong ng isang ilegal na layunin, kahit na magdulot ito ng paglabag sa kasunduan ng representasyon ✓
- D. Ang lisensyado ay dapat ibunyag ang intensyon ng bumibili sa nagbebenta upang maaaring mag-withdraw ang nagbebenta mula sa kontrata
Sa ilalim ng TRELA at ng pangkalahatang batas ng ahensya sa Texas, ang tungkuling fiduciary ng isang lisensyado ay hindi nangangailangan na tulungan ang kliyente sa paggawa ng ilegal na gawain. Ang isang lisensyado ay maaaring mag-withdraw mula sa representasyon upang maiwasan ang pakikilahok sa ilegal na aktibidad. Bagama't ipinapataw ng TRELA ang mga tungkulin ng katapatan at pagsunod sa kliyente, ang mga tungkuling ito ay hindi sumasaklaw sa pagpapadali ng ilegal na gawain. Ang lisensyado ay hindi obligadong mag-ulat sa awtoridad ngunit hindi maaaring patuloy na itaguyod ang ilegal na layunin.
4. Sa ilalim ng mga patakaran ng TREC, alin sa mga sumusunod ang naglalarawan ng tamang pamamaraan sa paghawak ng earnest money na natanggap ng isang salesperson kaugnay ng isang transaksyon sa real estate?
- A. Ang salesperson ay dapat agad na ihatid ang earnest money sa sponsoring broker, na dapat itong ideposito sa isang trust o escrow account alinsunod sa mga patakaran ng TREC; ang isang salesperson ay hindi maaaring magpanatili ng sariling trust account. ✓
- B. Ang salesperson ay maaaring hawakan ang earnest money sa isang personal na account nang hanggang limang araw ng negosyo bago ito ibigay sa broker.
- C. Ang salesperson ay maaaring direktang ideposito ang earnest money sa operating account ng brokerage basta't ito ay maayos na naitala.
- D. Ang salesperson ay maaaring hawakan ang earnest money sa sarili nilang trust account basta't abisuhan ang broker sa pamamagitan ng sulat sa loob ng 24 na oras.
Sa ilalim ng 22 TAC 535.146 at Texas Occupations Code §1101.652, ang isang salesperson ay walang awtoridad na magpanatili ng trust o escrow account. Ang anumang earnest money na natanggap ay dapat agad na ihatid sa sponsoring broker para ideposito sa isang wastong pinamahalaan na trust account. Ang paghahalo ng mga pondo sa personal o operating account ay isang paglabag na maaaring parusahan ng disciplinary action.
5. Sa ilalim ng mga patakaran ng TREC at ng TREC One to Four Family Residential Contract, kung ang isang ari-arian ay sakop ng isang homeowners association (HOA), alin sa mga sumusunod na dokumento ang partikular na kinakailangang ibigay ng nagbebenta ng HOA, at sa loob ng anong balangkas nagmumula ang obligasyong ito?
- A. Ang nagbebenta ay dapat magbigay ng na-audit na financial statements ng HOA sa loob ng 5 araw mula sa epektibong petsa ng kontrata
- B. Ang nagbebenta ay dapat magbigay ng impormasyon ng subdivision kabilang ang mga dokumento ng HOA, at kung hindi naibigay sa tamang oras, maaaring wakasan ng bumibili ang kontrata sa ilalim ng HOA Addendum ✓
- C. Ang nagbebenta ay kinakailangan lamang magbigay ng mga deed restrictions ng HOA; ang bumibili ay dapat makuha ang lahat ng iba pang dokumento ng HOA nang mag-isa
- D. Ang nagbebenta ay dapat magbigay ng mga dokumento ng HOA sa loob ng option period; kung nag-expire na ang option period, walang karagdagang disclosure na kinakailangan
Sa ilalim ng TREC Addendum for Property Subject to Mandatory Membership in a Property Owners Association, ang nagbebenta ay kinakailangang ibigay ang impormasyon ng subdivision — na kinabibilangan ng mga dokumento tulad ng mga by-laws ng HOA, mga panuntunan, regulasyon, at kasalukuyang mga bayarin. Kung hindi maihatid ng nagbebenta ang mga dokumentong ito sa loob ng kinakailangang panahon, ang bumibili ay may karapatang wakasan ang kontrata at matanggap ang refund ng earnest money. Ang obligasyon ay nagmumula sa HOA Addendum, hindi lamang sa pangunahing kontrata.