1. 텍사스 부동산 중개인이 주거용 매매 거래가 아닌 상업용 임대 거래에서 계약금을 수령하였습니다. TREC 규칙 535.146에 따라 중개인은 이 자금을 어떻게 처리해야 합니까?
- A. 상업용 임대 보증금은 TREC 신탁 계좌 규정에서 면제되므로 중개인은 임의의 계좌에 보관할 수 있다
- B. 중개인은 주거용 매매 계약금에 사용하는 동일한 신탁 계좌에 해당 자금을 예치해야 한다
- C. 중개인은 거래가 상업용인지 주거용인지에 관계없이 TREC 규칙 535.146에 따라 유지되는 신탁 계좌에 적절한 고객 원장 기록을 사용하여 해당 자금을 예치해야 한다 ✓
- D. 중개인은 상업용 에스크로 자금을 보유할 수 없으므로 24시간 이내에 해당 자금을 면허를 보유한 타이틀 회사에 송금해야 한다
TREC 규칙 535.146은 부동산 거래와 관련하여 면허를 보유한 중개인이 수령한 모든 고객 자금에 적용되며, 주거용 매매에만 국한되지 않습니다. 거래가 주거용 매매, 상업용 매매 또는 상업용 임대 중 어느 것에 해당하든 중개인은 개별 고객 원장이 있는 적절히 유지된 신탁 계좌에 고객 자금을 예치해야 합니다. 상업용 거래에 대한 면제 규정은 없으며, 중개인이 해당 자금을 타이틀 회사에 송금해야 할 의무도 없습니다.
2. 텍사스 재산법 제5.062조에 따라, 다음 중 소유권 이전 계약(토지 할부 매매 계약) 공시 요건에 관한 소챕터 D의 적용이 면제되는 주거용 거래는 무엇입니까?
- A. 매수인이 해당 부동산을 주거 주소로 사용하고 매매 대금이 $50,000 미만인 단독 주택 매매 계약.
- B. 용도 제한이 있는 세분 구역에 위치한 콘도미니엄 유닛 매매 계약.
- C. 이행 조건부 계약 기간이 3년 이하이고 매수인이 매매 대금의 최소 40%를 납부한 주거용 부동산 매매 계약.
- D. 임대 기간이 180일을 초과하지 않고 해당 옵션이 별도의 매매 계약과 결합되지 않은 매입 옵션부 임대차 계약. ✓
텍사스 재산법 제5.062조는, 임대 기간이 180일 이하이고 해당 임대차 계약이 별도의 매매 계약과 결합되지 않은 경우, 매입 옵션이 부가된 임대차 계약에는 소챕터 D의 이행 조건부 계약 요건이 적용되지 않는다고 규정합니다. 이 제한적 면제 조항은 매우 단기적인 임대-옵션 약정이 법정 소비자 보호 규정 전체를 요구하는 장기 할부 매매 계약과 기능적으로 다르다는 점을 인정한 것입니다.
3. TRELA에 따라, 매수인의 대리인이 거래 중 매수인이 매입한 부동산을 불법적인 목적으로 사용하려 한다는 사실을 알게 된 경우, 면허 보유자의 의무는 무엇입니까?
- A. 신탁 의무가 모든 다른 고려 사항보다 우선하므로, 면허 보유자는 매수인을 충실하게 계속 대리해야 한다
- B. 면허 보유자는 다른 어떤 조치를 취하기 전에 즉시 매수인을 지역 법 집행 기관에 신고해야 한다
- C. 면허 보유자는 대리 계약을 위반하게 되더라도 불법적인 목적의 수행을 위해 매수인을 조력할 의무가 없으며, 대리를 철회할 수 있다 ✓
- D. 면허 보유자는 매도인이 계약에서 철회할 수 있도록 매수인의 의도를 매도인에게 공개해야 한다
TRELA 및 텍사스 일반 대리법에 따르면, 면허 보유자의 신탁 의무는 의뢰인의 불법 행위를 조력하는 것까지 요구하지 않습니다. 면허 보유자는 불법 행위에 가담하는 것을 피하기 위해 대리 관계를 철회할 수 있습니다. TRELA는 의뢰인에 대한 충성 의무와 복종 의무를 부과하지만, 그러한 의무는 불법적인 행위를 조장하는 것까지 확장되지 않습니다. 면허 보유자는 법 집행 기관에 신고할 의무는 없지만, 불법적인 목적의 수행을 계속 조력해서는 안 됩니다.
4. TREC 규정에 따르면, 부동산 거래와 관련하여 영업사원이 수령한 계약금(어니스트 머니)의 올바른 처리 방법으로 옳은 것은?
- A. 영업사원은 계약금을 즉시 후원 브로커에게 인도해야 하며, 브로커는 TREC 규정에 따라 이를 신탁 계좌 또는 에스크로 계좌에 예치해야 한다. 영업사원은 자체 신탁 계좌를 보유할 수 없다. ✓
- B. 영업사원은 브로커에게 인도하기 전까지 최대 5 영업일 동안 계약금을 개인 계좌에 보관할 수 있다.
- C. 영업사원은 거래가 적절히 기록되는 한 계약금을 중개사무소의 운영 계좌에 직접 예치할 수 있다.
- D. 영업사원은 24시간 이내에 브로커에게 서면으로 통지하는 조건으로 자체 신탁 계좌에 계약금을 보관할 수 있다.
22 TAC 535.146 및 텍사스 직업법 §1101.652에 따르면, 영업사원은 신탁 계좌 또는 에스크로 계좌를 유지할 권한이 없다. 수령된 계약금은 즉시 후원 브로커에게 인도되어야 하며, 브로커는 이를 적절히 관리되는 신탁 계좌에 예치해야 한다. 계약금을 개인 계좌나 운영 계좌의 자금과 혼합하는 것은 징계 처분의 대상이 되는 위반 행위이다.
5. TREC 규정 및 TREC 단독주택 1~4세대 매매계약서에 따라, 부동산이 주택소유자협회(HOA)의 적용을 받는 경우, HOA 매도인이 구체적으로 제공해야 하는 서류는 무엇이며, 이 의무는 어떤 체계 안에서 발생합니까?
- A. 매도인은 계약 발효일로부터 5일 이내에 HOA의 감사된 재무제표를 제공해야 한다
- B. 매도인은 HOA 서류를 포함한 단지 정보를 제공해야 하며, 기한 내에 제공하지 않을 경우 매수인은 HOA 부칙에 따라 계약을 해제할 수 있다 ✓
- C. 매도인은 HOA의 부동산 제한 조항(deed restrictions)만 제공하면 되며, 그 외 모든 HOA 서류는 매수인이 직접 취득해야 한다
- D. 매도인은 옵션 기간 내에 HOA 서류를 제공해야 하며, 옵션 기간이 만료된 경우 추가적인 공개 의무는 없다
부동산소유자협회 의무 가입 대상 부동산에 관한 TREC 부칙에 따라, 매도인은 HOA 정관, 규칙, 규정 및 현행 납부금 등의 서류를 포함한 단지 정보를 제공할 의무가 있습니다. 매도인이 정해진 기한 내에 해당 서류를 제공하지 못할 경우, 매수인은 계약을 해제하고 계약금(earnest money)을 환급받을 권리가 있습니다. 이 의무는 본 계약서가 아닌 HOA 부칙으로부터 발생합니다.