1. テキサス州の不動産ブローカーが、住宅売買取引ではなく商業用賃貸取引において手付金を受領しました。TRECルール535.146に基づき、ブローカーはこの資金をどのように取り扱わなければなりませんか？
- A. 商業用賃貸の保証金はTREC信託口座規則の適用外であり、ブローカーは任意の口座で保管できる
- B. ブローカーは、住宅売買の手付金に使用している信託口座と同一の口座にこの資金を預け入れなければならない
- C. ブローカーは、取引が商業用か住宅用かにかかわらず、TRECルール535.146に従って維持される信託口座に、適切な顧客台帳記録を用いてこの資金を預け入れなければならない ✓
- D. ブローカーは商業用エスクロー資金を保有できないため、24時間以内に当該資金を免許を有するタイトル会社に送金しなければならない
TRECルール535.146は、不動産取引に関連して免許を有するブローカーが受領したすべての顧客資金に適用されるものであり、住宅売買に限定されるものではありません。取引が住宅売買、商業売買、または商業用賃貸のいずれであっても、ブローカーは顧客ごとの台帳を備えた適切に管理された信託口座に顧客資金を預け入れなければなりません。商業取引に対する免除規定は存在せず、ブローカーがこれらの資金をタイトル会社に送金しなければならない義務もありません。
2. テキサス財産法第5.062条に基づき、次のうちサブチャプターDの履行条件付き契約（土地割賦販売契約）の開示要件から免除される住宅取引はどれですか？
- A. 買主が当該物件を主たる住居として使用し、売買代金が$50,000未満である一戸建て住宅の売買契約。
- B. 用途制限のある分譲地内に所在するマンション（コンドミニアム）の区分所有権の売買契約。
- C. 履行条件付き契約の期間が3年以下であり、買主が売買代金の少なくとも40%を支払済みである住宅用不動産の売買契約。
- D. 賃貸期間が180日を超えず、かつ当該オプションが別途売買契約と結合されていない購入オプション付き賃貸借契約。 ✓
テキサス財産法第5.062条は、賃貸期間が180日以下であり、かつ賃貸借契約が別途売買契約と結合されていない場合、購入オプション付き賃貸借契約にはサブチャプターDの履行条件付き契約要件が適用されないと規定しています。この限定的な免除規定は、非常に短期間の賃貸オプション契約が、法定の消費者保護規定の全適用を必要とする長期割賦売買契約と機能的に異なることを認めたものです。
3. TRELAの下で、買主の代理人が取引中に買主が購入した不動産を違法な目的のために使用しようとしていることを知った場合、免許保持者の義務は何ですか？
- A. 受託者義務はその他すべての考慮事項に優先するため、免許保持者は買主を忠実に代理し続けなければならない
- B. 免許保持者は他のいかなる行動を取る前に、直ちに買主を地元の法執行機関に報告しなければならない
- C. 免許保持者は、代理契約に違反することになるとしても、違法な目的の遂行において買主を補助する義務はなく、代理を撤退することができる ✓
- D. 免許保持者は、売主が契約から撤退できるよう、買主の意図を売主に開示しなければならない
TRELAおよびテキサス州の一般的な代理法の下では、免許保持者の受託者義務は依頼人の違法行為を補助することまでは求めていません。免許保持者は、違法行為への関与を避けるために代理関係から撤退することができます。TRELAは依頼人に対する忠実義務および服従義務を課していますが、それらの義務は違法行為を助長することには及びません。免許保持者は法執行機関への報告義務はありませんが、違法な目的の遂行を引き続き助長することはできません。
4. TRECの規則に基づき、不動産取引に関連して営業担当者が受領した手付金（アーネストマネー）の適切な取り扱いを説明しているものはどれか？
- A. 営業担当者は手付金を速やかにスポンサーブローカーに引き渡さなければならず、ブローカーはTRECの規則に従って信託口座またはエスクロー口座に預け入れなければならない。営業担当者は自己の信託口座を保有することができない。 ✓
- B. 営業担当者はブローカーに引き渡す前に、最大5営業日間、手付金を個人口座に保管することができる。
- C. 営業担当者は取引が適切に記録されている限り、手付金を直接仲介業者の運営口座に預け入れることができる。
- D. 営業担当者は24時間以内にブローカーに書面で通知することを条件に、自己の信託口座に手付金を保管することができる。
22 TAC 535.146およびテキサス職業法§1101.652に基づき、営業担当者は信託口座またはエスクロー口座を維持する権限を持たない。受領した手付金は速やかにスポンサーブローカーに引き渡し、ブローカーが適切に管理された信託口座に預け入れなければならない。個人口座や運営口座の資金と混合することは、懲戒処分の対象となる規則違反である。
5. TRECの規則およびTRECの一戸建て・一~四世帯住宅売買契約書に基づき、物件が住宅所有者組合(HOA)の適用を受ける場合、HOAの売主が具体的に提供を義務付けられている書類は何であり、その義務はどのような枠組みの中で生じますか？
- A. 売主は契約発効日から5日以内にHOAの監査済み財務諸表を提供しなければならない
- B. 売主はHOA書類を含む分譲地情報を提供しなければならず、期限内に提供されない場合、買主はHOA補則に基づいて契約を解除することができる ✓
- C. 売主はHOAの土地利用制限条項(deed restrictions)のみを提供すればよく、その他のHOA書類はすべて買主が独自に取得しなければならない
- D. 売主はオプション期間内にHOA書類を提供しなければならず、オプション期間が満了した場合はそれ以上の開示義務はない
不動産所有者組合への強制加入が必要な物件に関するTREC補則に基づき、売主はHOAの定款、規則、規約および現行の費用などの書類を含む分譲地情報を提供する義務があります。売主が定められた期限内にこれらの書類を提供しなかった場合、買主は契約を解除し、手付金(earnest money)の返還を受ける権利を有します。この義務は本契約書ではなくHOA補則から生じます。