1. テキサス不動産免許法（TRELA）のもとで、テキサス州において不動産セールスパーソンのライセンスの発行と規制を担当する州機関はどれですか？
- A. テキサス免許・規制局（TDLR）
- B. テキサス不動産委員会（TREC） ✓
- C. テキサス鑑定士免許・認定委員会（TALCB）
- D. テキサス州務長官
TRECはテキサス職業法第1101章に基づいて設立された州機関であり、テキサス州内の不動産セールスパーソンおよびブローカーのライセンス付与と規制を担っています。TALCBは独立した委員会として不動産鑑定士を管轄し、TDLRは多くの職種を規制していますが、不動産セールスパーソンは対象外です。
2. テキサス州の不動産外務員ライセンスは、更新が必要になるまで何年間有効ですか?
- A. 1年
- B. 3年
- C. 2年 ✓
- D. 4年
TRECの規則に基づき、テキサス州の不動産外務員ライセンスの有効期間は2年間です。ライセンス保持者はアクティブな状態を維持するために、有効期限前に必要な継続教育を修了し、更新申請を提出しなければなりません。
3. 次のうち、テキサス職業法（Texas Occupations Code）に基づきテキサス不動産ライセンスが必要な活動はどれですか？
- A. 所有者が支援なしに自分の自宅を売却する場合
- B. 資格を持つ弁護士が委任状（power of attorney）に基づき依頼人を代理して不動産取引を行う場合
- C. 隣人の不動産の売却交渉を行い、その対価として報酬を受け取る場合 ✓
- D. 物件所有者に直接雇用され、賃貸業務を担当する常駐アパート管理人
報酬を受けて他者に代わって不動産取引の交渉を行う行為には、テキサス不動産ライセンスが必要です。自己所有物件の売却、委任状に基づいて行動する資格を持つ弁護士、および所有者に直接雇用された常駐の住居用アパート管理人は、テキサス職業法§1101.005によりライセンス取得要件から明示的に免除されています。
4. 申請者がテキサス州不動産セールスエージェントの初回ライセンスについてTRECに申請書を提出する準備をしています。TRECがライセンスを承認する前に申請者が修了しておかなければならない資格教育について正しく述べているものはどれですか。
- A. 30時間の資格科目6科目で構成される180時間の教室授業時間であり、不動産原則 I・II、代理法、契約法、公布契約書式、不動産金融を含みます ✓
- B. 不動産原則、代理法、契約法で構成される60時間の教室授業時間であり、残りの科目はライセンス取得後1年以内に修了する必要があります
- C. 270時間の不動産コア科目を含む900時間の教室授業による資格教育
- D. 30時間の資格科目9科目と不動産ブローカー業務科目で構成される270時間の教室授業時間
テキサス州職業法 §1101.358 および 22 TAC §535.55 に基づき、セールスエージェント免許の申請者は、免許取得前に180時間の教室授業による不動産資格教育を修了しなければなりません。内訳は、不動産原則 I（30時間）、不動産原則 II（30時間）、代理法（30時間）、契約法（30時間）、公布契約書式（30時間）、不動産金融（30時間）です。テキサス州では資格教育を学期単位ではなく教室授業時間で算定します。60時間という数字は2016年以前の廃止された要件を反映したものです。900時間およびコア270時間は、22 TAC §535.56に基づくブローカー免許の要件であり、セールスエージェントの基準ではありません。90時間のセールスエージェント見習い教育（SAE）は、初回更新時の免許取得後要件であり、免許取得前の要件ではありません。
5. テキサス州の不動産販売員免許試験に合格した後、試験結果が失効する前に免許申請書を提出できる期間はどれくらいですか？
- A. 6か月
- B. 2年
- C. 1年 ✓
- D. 3年
現行のテキサス州不動産委員会（Texas Real Estate Commission）の規則によると、不動産免許試験の結果の有効期間は1年間です。したがって、合格した試験結果がいつ失効するかを問うこの問題の正解は、6か月ではなく1年です。
6. テキサス州の不動産外務員免許の申請者が、詐欺による重罪の前科を持っています。TRECはこの申請をどのように審査しますか？
- A. 重罪の前科があると免許取得が永久に禁止されるため、申請は自動的に却下されます
- B. TRECは、犯罪の性質、免許保持者の職務との関連性、更生の証拠などを考慮した適格性審査を通じて申請を審査します ✓
- C. 申請者は刑期を終えてからちょうど5年後に申請することができます
- D. TRECは資格の判断をテキサス州仮釈放委員会に委ねます
テキサス州職業法第1101.354条およびTRECの規則に基づき、重罪の前科があるからといって自動的に申請が却下されるわけではありません。TRECは、違反行為の性質および最近性、免許保持者の責任との関連性、更生の証拠、その他の要素を考慮した個別の適格性審査を実施します。申請者は申請前に道徳的人格判定を請求することができます。
7. TRECの規則において、テキサス州で不動産活動を行うアクティブな不動産セールスパーソンは、誰のスポンサーシップを受ける必要がありますか？
- A. 監督管理者として機能するTRECのスタッフメンバー
- B. 少なくとも2年以上の経験を持つ免許取得済みの不動産専門家
- C. セールスパーソンの活動に対する責任を引き受けるテキサス州免許の不動産ブローカー ✓
- D. 承認された監督者の名簿を管理するテキサス不動産協会(TAR)
テキサス州職業法第1101.351条により、不動産セールスパーソンはテキサス州の免許を持つ不動産ブローカーのスポンサーシップを受けることが義務付けられています。スポンサーブローカーはセールスパーソンの不動産活動に対する責任を負います。アクティブなスポンサーブローカーが不在の場合、セールスパーソンの免許は非アクティブ状態に置かれます。
8. スポンサーブローカーのライセンスが失効または取り消された場合、テキサス州の不動産外務員ライセンスはどうなりますか？
- A. 外務員のライセンスも自動的に取り消される
- B. 外務員は最大90日間、独立して業務を継続できる
- C. 新しいスポンサーブローカーが見つかるまで、外務員のライセンスは非アクティブ状態になる ✓
- D. TRECが外務員に暫定的な監督ブローカーを割り当てる
TRECの規則により、スポンサーブローカーのライセンスが失効、停止、または取り消された場合、外務員はライセンスを要する活動を行うことができません。外務員が新たに免許を持つブローカーを見つけてスポンサーシップを受けるまで、外務員のライセンスは非アクティブ状態となります。TRECは代替の監督者を割り当てることはありません。
9. テキサス職業法（Texas Occupations Code）に基づき、TRECが不動産ライセンスを停止または取り消すことができる根拠として正しいものはどれですか？
- A. ライセンス取得後6か月以内に地域の不動産協会に加入しなかった場合
- B. 手付金（アーネストマネー）をブローカーの運営口座ではなく信託口座に預け入れた場合
- C. 適切な開示と同意なしに、一つの取引で買主と売主の双方を代理する行為を繰り返した場合 ✓
- D. 不動産仲介業者のウェブサイトに物件を掲載する際、営業担当者の個人携帯電話番号を記載しなかった場合
テキサス職業法第1101.652条は、適切な開示および書面による同意なしに仲介人として行動したり、取引の両当事者を代理したりする行為をライセンスの取り消しまたは停止の根拠として定めています。手付金は信託口座への預け入れが正しい取り扱いであり、地域協会への加入は義務ではありません。また、広告規則はブローカーの識別情報の表示を求めていますが、営業担当者の個人電話番号は要求していません。
10. テキサス州の不動産外務員がスポンサーブローカーを変更しようとしています。TRECの規則に基づく正しい手続きはどれですか？
- A. 外務員は単に新しいブローカーのもとで働き始めるだけでよく、変更は自動的に記録される
- B. 現在のブローカーが解約フォームを提出し、新しいブローカーがTRECにスポンサーシップフォームを提出する必要があります。その間、外務員は免許活動を行うことができません ✓
- C. 外務員がTRECに直接移籍フォームを提出し、30日間は両方のブローカーのために同時に働くことができる
- D. 外務員は新しいブローカーに移籍する前に、州の免許試験を再受験しなければならない
TRECの規則では、スポンサーブローカーを変更するには、現在のブローカーがスポンサーシップを解除し、新しいブローカーがTRECにスポンサーシップ申請を提出する必要があります。外務員の免許はスポンサー間の空白期間中は非アクティブ状態となり、新しいスポンサーシップが有効化されるまで免許活動に従事することはできません。