1. Un courtier texan reçoit un acompte de garantie dans le cadre d'une transaction de bail commercial plutôt que d'une vente résidentielle. Conformément à la règle TREC 535.146, comment le courtier doit-il gérer ces fonds ?
- A. Les dépôts de bail commercial sont exemptés des règles TREC relatives aux comptes de fiducie ; le courtier peut les conserver dans n'importe quel compte
- B. Le courtier doit déposer les fonds dans le même compte de fiducie utilisé pour les acomptes de garantie des ventes résidentielles
- C. Le courtier doit déposer les fonds dans un compte de fiducie tenu conformément à la règle TREC 535.146, en utilisant des registres clients appropriés, que la transaction soit commerciale ou résidentielle ✓
- D. Le courtier doit transmettre les fonds à une société de titres agréée dans les 24 heures, car les courtiers ne peuvent pas détenir de fonds d'entiercement commerciaux
La règle TREC 535.146 s'applique à tous les fonds de clients reçus par un courtier agréé dans le cadre d'une transaction immobilière — elle ne se limite pas aux ventes résidentielles. Que la transaction porte sur une vente résidentielle, une vente commerciale ou un bail commercial, le courtier doit déposer les fonds des clients dans un compte de fiducie correctement tenu, avec des registres individuels par client. Aucune exemption n'existe pour les transactions commerciales, et les courtiers ne sont pas tenus de transmettre ces fonds à une société de titres.
2. En vertu de l'article 5.062 du Code de la propriété du Texas, laquelle des transactions résidentielles suivantes est EXEMPTÉE des exigences de divulgation relatives aux contrats exécutoires (contrats de vente à tempérament) prévues par le sous-chapitre D ?
- A. Un contrat de vente d'une maison unifamiliale dans lequel l'acheteur utilisera le bien comme résidence principale et le prix d'achat est inférieur à 50 000 dollars.
- B. Un contrat de vente d'une unité de condominium située dans un lotissement soumis à des restrictions d'acte.
- C. Un contrat de vente d'un bien résidentiel dont la durée du contrat exécutoire est de trois ans ou moins et l'acheteur a payé au moins 40 % du prix d'achat.
- D. Un bail assorti d'une option d'achat dont la durée n'excède pas 180 jours et dont l'option n'est pas combinée à un contrat de vente. ✓
L'article 5.062 du Code de la propriété du Texas dispose que les exigences relatives aux contrats exécutoires du sous-chapitre D ne s'appliquent pas, entre autres, à un bail assorti d'une option d'achat lorsque la durée du bail est de 180 jours ou moins et que le bail n'est pas par ailleurs intégré dans un contrat de vente. Cette exemption étroite reconnaît que les arrangements de location-option à très court terme diffèrent fonctionnellement des contrats de vente à tempérament à long terme qui exigent l'ensemble des protections légales accordées aux consommateurs.
3. En vertu du TRELA, si l'agent d'un acheteur apprend, au cours d'une transaction, que l'acheteur a l'intention d'utiliser le bien acquis à des fins illégales, quelle est l'obligation du titulaire de licence ?
- A. Le titulaire de licence doit continuer à représenter loyalement l'acheteur, car le devoir fiduciaire prime sur toute autre considération
- B. Le titulaire de licence doit immédiatement signaler l'acheteur aux forces de l'ordre locales avant d'entreprendre toute autre action
- C. Le titulaire de licence peut se retirer de la représentation et n'est pas tenu d'assister l'acheteur dans la poursuite d'un objectif illégal, même si cela constitue une rupture du contrat de représentation ✓
- D. Le titulaire de licence doit divulguer les intentions de l'acheteur au vendeur afin que celui-ci puisse se retirer du contrat
En vertu du TRELA et du droit général de l'agence au Texas, le devoir fiduciaire d'un titulaire de licence ne l'oblige pas à aider un client à commettre un acte illégal. Un titulaire de licence peut se retirer de la représentation afin d'éviter de participer à une activité illicite. Bien que le TRELA impose des devoirs de loyauté et d'obéissance envers le client, ces devoirs ne s'étendent pas à la facilitation d'une conduite illégale. Le titulaire de licence n'est pas obligé de signaler les faits aux forces de l'ordre, mais il ne peut pas continuer à faciliter l'objectif illégal.
4. Selon les règles de la TREC, laquelle des descriptions suivantes correspond au traitement approprié des arrhes reçues par un agent commercial dans le cadre d'une transaction immobilière ?
- A. L'agent commercial doit remettre promptement les arrhes au courtier parrain, qui doit les déposer sur un compte de fiducie ou de séquestre conformément aux règles de la TREC ; un agent commercial ne peut pas gérer son propre compte de fiducie. ✓
- B. L'agent commercial peut conserver les arrhes sur un compte personnel pendant cinq jours ouvrables au maximum avant de les remettre au courtier.
- C. L'agent commercial peut déposer les arrhes directement sur le compte d'exploitation du cabinet immobilier, à condition qu'elles soient correctement enregistrées.
- D. L'agent commercial peut conserver les arrhes sur son propre compte de fiducie, à condition d'en informer le courtier par écrit dans les 24 heures.
En vertu du 22 TAC 535.146 et de l'article §1101.652 du Texas Occupations Code, un agent commercial n'est pas autorisé à gérer un compte de fiducie ou de séquestre. Toutes les arrhes reçues doivent être remises sans délai au courtier parrain pour dépôt sur un compte de fiducie correctement tenu. Mélanger ces fonds avec un compte personnel ou un compte d'exploitation constitue une infraction susceptible d'entraîner des mesures disciplinaires.
5. En vertu des règles de la TREC et du contrat TREC One to Four Family Residential Contract, si un bien immobilier est soumis à une association de propriétaires (HOA), lequel des documents suivants le vendeur membre de la HOA est-il spécifiquement tenu de fournir, et dans quel cadre cette obligation s'inscrit-elle ?
- A. Le vendeur doit fournir les états financiers audités de la HOA dans les 5 jours suivant la date d'entrée en vigueur du contrat
- B. Le vendeur doit fournir les informations sur le lotissement, y compris les documents de la HOA ; si ces documents ne sont pas remis dans les délais impartis, l'acheteur peut résilier le contrat en vertu de l'avenant HOA ✓
- C. Le vendeur est uniquement tenu de fournir les restrictions d'acte de la HOA ; l'acheteur doit obtenir tous les autres documents de la HOA de manière indépendante
- D. Le vendeur doit fournir les documents de la HOA pendant la période d'option ; si cette période a expiré, aucune divulgation supplémentaire n'est requise
En vertu de l'avenant TREC pour les biens soumis à une adhésion obligatoire à une association de propriétaires, le vendeur est tenu de fournir les informations sur le lotissement — incluant des documents tels que les statuts de la HOA, son règlement intérieur, ses règles et les frais en vigueur. Si le vendeur ne remet pas ces documents dans le délai requis, l'acheteur a le droit de résilier le contrat et d'obtenir le remboursement de l'acompte de garantie. Cette obligation découle de l'avenant HOA, et non du seul contrat principal.