1. طبق قانون مجوز املاک و مستغلات تگزاس (TRELA)، کدام سازمان دولتی مسئول صدور و نظارت بر مجوزهای فروشندگان املاک و مستغلات در تگزاس است؟
- A. اداره صدور مجوز و نظارت تگزاس (TDLR)
- B. کمیسیون املاک و مستغلات تگزاس (TREC) ✓
- C. هیئت صدور مجوز و گواهینامه ارزیابان تگزاس (TALCB)
- D. دبیر ایالت تگزاس
TREC که بر اساس فصل ۱۱۰۱ قانون مشاغل تگزاس تأسیس شده است، سازمان دولتی‌ای است که مجوز فروشندگان و کارگزاران املاک و مستغلات در تگزاس را صادر کرده و بر فعالیت آن‌ها نظارت میکند. TALCB یک هیئت مستقل است که به امور ارزیابان رسیدگی میکند. TDLR بر بسیاری از مشاغل و حرفه‌های دیگر نظارت دارد، اما مجوز فروشندگان املاک و مستغلات را پوشش نمی‌دهد.
2. مجوز فروشندگی املاک و مستغلات تگزاس قبل از تمدید، برای چه مدت اعتبار دارد?
- A. یک سال
- B. سه سال
- C. دو سال ✓
- D. چهار سال
طبق قوانین TREC، مجوز فروشندگی املاک و مستغلات تگزاس دارای دوره اعتبار دو ساله است. دارندگان مجوز باید آموزش مداوم مورد نیاز را تکمیل کرده و پیش از تاریخ انقضا درخواست تمدید خود را ارائه دهند تا وضعیت فعال خود را حفظ کنند.
3. کدام یک از فعالیت‌های زیر طبق قانون مشاغل تگزاس نیازمند دریافت مجوز املاک و مستغلات تگزاس است؟
- A. مالکی که خانه خود را بدون کمک دیگران می‌فروشد
- B. وکیل دارای مجوز که در یک معامله املاک و مستغلات با وکالت‌نامه از طرف موکل خود اقدام میکند
- C. شخصی که در ازای دریافت حق‌الزحمه، فروش ملک همسایه را مذاکره میکند ✓
- D. مدیر آپارتمان مسکونی که مستقیماً توسط مالک ملک برای اجاره دادن واحدها استخدام شده است
مذاکره در معاملات املاک و مستغلات از طرف شخص دیگری در ازای دریافت حق‌الزحمه، مستلزم داشتن مجوز املاک و مستغلات تگزاس است. فروش ملک شخصی، وکلای دارای مجوز که با وکالت‌نامه اقدام می‌کنند، و مدیران آپارتمان‌های مسکونی که مستقیماً توسط مالک استخدام شده‌اند، همگی به‌طور خاص طبق بخش §1101.005 قانون مشاغل تگزاس از الزامات اخذ مجوز معاف هستند.
4. یک متقاضی در حال آماده‌سازی ارائه درخواست به TREC برای دریافت مجوز اولیه نماینده فروش املاک تگزاس است. کدام‌یک از موارد زیر به‌درستی آموزش احراز صلاحیتی را توصیف میکند که متقاضی باید پیش از تأیید مجوز توسط TREC کامل کرده باشد؟
- A. ۱۸۰ ساعت کلاسی شامل شش دوره احراز صلاحیت ۳۰ ساعته، از جمله اصول املاک و مستغلات I و II، قانون نمایندگی، قانون قراردادها، فرم‌های قرارداد ابلاغ‌شده، و تأمین مالی املاک و مستغلات ✓
- B. ۶۰ ساعت کلاسی شامل اصول املاک و مستغلات، قانون نمایندگی، و قانون قراردادها، که دوره‌های باقی‌مانده باید در سال اول پس از اخذ مجوز تکمیل شوند
- C. ۹۰۰ ساعت کلاسی آموزش احراز صلاحیت، شامل ۲۷۰ ساعت دروس اصلی املاک و مستغلات
- D. ۲۷۰ ساعت کلاسی شامل نه دوره احراز صلاحیت ۳۰ ساعته، به‌علاوه دوره کارگزاری املاک و مستغلات
بر اساس Texas Occupations Code §1101.358 و 22 TAC §535.55، متقاضی مجوز نماینده فروش باید پیش از اخذ مجوز ۱۸۰ ساعت کلاسی آموزش احراز صلاحیت املاک را کامل کند: اصول املاک و مستغلات I (۳۰ ساعت)، اصول املاک و مستغلات II (۳۰ ساعت)، قانون نمایندگی (۳۰ ساعت)، قانون قراردادها (۳۰ ساعت)، فرم‌های قرارداد ابلاغ‌شده (۳۰ ساعت)، و تأمین مالی املاک و مستغلات (۳۰ ساعت). تگزاس آموزش احراز صلاحیت را بر حسب ساعت کلاسی می‌سنجد، نه ساعت ترمی. رقم ۶۰ ساعت مربوط به الزامات پیش از ۲۰۱۶ است که لغو شده‌اند؛ ۹۰۰ ساعت و ۲۷۰ ساعت اصلی، الزامات مجوز کارگزاری بر اساس 22 TAC §535.56 هستند، نه استاندارد نماینده فروش. آموزش کارآموزی نماینده فروش (SAE) به میزان ۹۰ ساعت، الزامی پس از اخذ مجوز برای اولین تمدید است، نه الزام پیش از اخذ مجوز.
5. پس از قبولی در آزمون صدور مجوز فروشندگی املاک تگزاس، متقاضی چه مدت فرصت دارد تا پیش از انقضای نتایج آزمون، درخواست مجوز خود را ثبت کند?
- A. شش ماه
- B. دو سال
- C. یک سال ✓
- D. سه سال
بر اساس قوانین جاری کمیسیون املاک و مستغلات تگزاس، نتایج آزمون صدور مجوز املاک به مدت یک سال معتبر هستند. بنابراین، اگر سوال در مورد زمان انقضای نتایج آزمون قبول‌شده باشد، پاسخ صحیح یک سال است، نه شش ماه.
6. یک متقاضی مجوز فروشندگی املاک و مستغلات تگزاس سابقه محکومیت کیفری (فلونی) برای تقلب دارد. TREC این درخواست را چگونه ارزیابی میکند؟
- A. درخواست به‌طور خودکار رد می‌شود، زیرا هرگونه محکومیت فلونی به‌طور دائمی مانع از دریافت مجوز می‌شود
- B. TREC درخواست را از طریق یک فرآیند تعیین صلاحیت بررسی میکند که در آن ماهیت جرم، ارتباط آن با وظایف دارنده مجوز و شواهد اصلاح و بازپروری در نظر گرفته می‌شود ✓
- C. متقاضی باید دقیقاً پنج سال پس از اتمام محکومیت خود صبر کند و سپس اقدام به در��واست نماید
- D. TREC تعیین صلاحیت را به هیئت عفو مشروط تگزاس (Texas Board of Pardons and Paroles) واگذار میکند
بر اساس بخش §1101.354 قانون مشاغل تگزاس و مقررات TREC، محکومیت کیفری پیشین (فلونی) به‌طور خودکار منجر به رد درخواست نمی‌شود. TREC یک بررسی فردی صلاحیت انجام میدهد که در آن ماهیت و زمان وقوع جرم، ارتباط آن با مسئولیت‌های دارنده مجوز، شواهد اصلاح و بازپروری و سایر عوامل مورد توجه قرار می‌گیرند. متقاضیان می‌توانند پیش از ارائه درخواست، تعیین صلاحیت اخلاقی (Moral Character Determination) را از TREC درخواست کنند.
7. طبق قوانین TREC، یک فروشنده فعال املاک در تگزاس باید توسط چه کسی حمایت (اسپانسر) شود تا بتواند فعالیت‌های املاک و مستغلات انجام دهد؟
- A. یک عضو کارمند TREC که به عنوان مدیر ناظر عمل میکند
- B. هر متخصص دارای مجوز املاک با حداقل دو سال سابقه
- C. یک کارگزار (بروکر) دارای مجوز تگزاس که مسئولیت فعالیت‌های فروشنده را می‌پذیرد ✓
- D. انجمن مشاوران املاک تگزاس که فهرستی از ناظران تأییدشده را نگهداری میکند
بخش §1101.351 قانون مشاغل تگزاس مقرر می‌دارد که یک فروشنده باید توسط یک کارگزار مجاز املاک و مستغلات در تگزاس حمایت شود. کارگزار حامی مسئولیت فعالیت‌های املاک فروشنده را بر عهده می‌گیرد. در صورت نبود کارگزار حامی فعال، مجوز فروشنده در وضعیت غیرفعال قرار می‌گیرد.
8. وقتی مجوز کارگزار حامی یک فروشنده ملک در تگزاس منقضی یا لغو می‌شود، چه اتفاقی برای مجوز فروشنده می‌افتد؟
- A. مجوز فروشنده نیز به طور خودکار لغو می‌شود
- B. فروشنده می‌تواند تا 90 روز به صورت مستقل به کار ادامه دهد
- C. مجوز فروشنده در وضعیت غیرفعال قرار می‌گیرد تا زمانی که کارگزار حامی جدیدی پیدا شود ✓
- D. TREC یک کارگزار ناظر موقت برای فروشنده تعیین میکند
طبق قوانین TREC، اگر مجوز کارگزار حامی منقضی، تعلیق یا لغو شود، فروشنده نمی‌تواند فعالیت‌های دارای مجوز را انجام دهد. مجوز فروشنده تا زمانی که فروشنده یک کارگزار دارای مجوز جدید پیدا کند و تحت حمایت او قرار گیرد، غیرفعال باقی می‌ماند. TREC ناظر جایگزین تعیین نمی‌کند.
9. طبق قانون مشاغل تگزاس، کدام یک از موارد زیر می‌تواند مبنایی برای تعلیق یا ابطال مجوز املاک و مستغلات توسط TREC باشد؟
- A. عدم عضویت در انجمن محلی املاک و مستغلات ظرف شش ماه از دریافت مجوز
- B. واریز پول بیعانه به حساب امانی به جای حساب عملیاتی کارگزار
- C. نمایندگی همزمان خریدار و فروشنده در یک معامله بدون افشای مناسب و کسب رضایت ✓
- D. تبلیغ فهرست ملک در وب‌سایت کارگزاری بدون درج شماره تلفن شخصی فروشنده
بخش §1101.652 قانون مشاغل تگزاس، اقدام به عنوان واسطه یا نمایندگی هر دو طرف بدون افشای مناسب و رضایت کتبی را از موارد ابطال یا تعلیق مجوز برشمرده است. واریز پول بیعانه به حساب امانی روش صحیح است؛ عضویت در انجمن محلی الزامی نیست؛ و قوانین تبلیغات مستلزم درج هویت کارگزار است، نه شماره تلفن شخصی فروشنده.
10. یک فروشنده املاک در تگزاس می‌خواهد کارگزار حامی خود را تغییر دهد. طبق قوانین TREC روش صحیح چیست؟
- A. فروشنده به سادگی کار با کارگزار جدید را آغاز میکند و تغییر به‌طور خودکار ثبت می‌شود
- B. کارگزار فعلی فرم فسخ را ارائه میدهد و سپس کارگزار جدید فرم حمایت را نزد TREC تسلیم میکند؛ در این فاصله فروشنده مجاز به انجام فعالیت‌های دارای مجوز نیست ✓
- C. فروشنده مستقیماً فرم انتقال را نزد TREC ارائه میدهد و می‌تواند به‌مدت ۳۰ روز برای هر دو کارگزار همزمان کار کند
- D. فروشنده باید پیش از انتقال به کارگزار جدید، آزمون صدور مجوز ایالتی را مجدداً بگذراند
طبق قوانین TREC، برای تغییر کارگزار حامی، کارگزار فعلی باید حمایت را فسخ کند و کارگزار جدید باید درخواست حمایت را نزد TREC ثبت نماید. در فاصله میان دو حامی، مجوز فروشنده در وضعیت غیرفعال قرار دارد و او نمی‌تواند تا زمان فعال‌سازی حمایت جدید، فعالیت‌های دارای مجوز را انجام دهد.