1. یک کارگزار تگزاس به جای یک معامله فروش مسکونی، در یک معامله اجاره تجاری وجه تضمین (Earnest Money) دریافت میکند. طبق قانون TREC شماره 535.146، کارگزار چگونه باید این وجوه را مدیریت ��ند؟
- A. سپردههای اجاره تجاری از قوانین حساب امانی TREC معاف هستند؛ کارگزار میتواند آنها را در هر حسابی نگه دارد
- B. کارگزار باید وجوه را در همان حساب امانی که برای وجه تضمین فروش مسکونی استفاده میشود واریز کند
- C. کارگزار باید وجوه را در یک حساب امانی که مطابق با قانون TREC شماره 535.146 نگهداری میشود واریز کند و از دفاتر مجزای مشتری استفاده کند، صرفنظر از اینکه معامله تجاری باشد یا مسکونی ✓
- D. کارگزار باید وجوه را ظرف 24 ساعت به یک شرکت ثبت سند دارای مجوز ارسال کند، زیرا کارگزاران نمیتوانند وجوه امانی تجاری را نگه دارند
قانون TREC شماره 535.146 بر تمام وجوه مشتریانی که یک کارگزار دارای مجوز در ارتباط با معاملات املاک و مستغلات دریافت میکند اعمال میشود و محدود به فروش مسکونی نیست. چه معامله شامل فروش مسکونی، فروش تجاری، یا اجاره تجاری باشد، کارگزار باید وجوه مشتری را در یک حساب امانی که به درستی نگهداری میشود و دارای دفاتر مجزا برای هر مشتری است واریز کند. هیچ معافیتی برای معاملات تجاری وجود ندارد و کارگزاران ملزم به ارسال این وجوه به شرکت ثبت سند نیستند.
2. بر اساس بخش 5.062 قانون املاک تگزاس، کدام یک از معاملات مسکونی زیر از الزامات افشای قرارداد اجرایی (قرارداد سند) مندرج ��ر زیرفصل D معاف است؟
- A. قراردادی برای فروش یک خانه تکخانواری که در آن خریدار از ملک به عنوان محل سکونت اصلی خود استفاده خواهد کرد و قیمت خرید کمتر از 50,000 دلار است.
- B. قراردادی برای فروش یک واحد آپارتمانی (کاندومینیوم) واقع در یک مجتمع دارای محدودیت سند.
- C. قراردادی برای فروش ملک مسکونی که در آن مدت قرارداد اجرایی سه سال یا کمتر است و خریدار حداقل 40 درصد از قیمت خرید را پرداخت کرده است.
- D. اجارهای همراه با حق خرید که مدت اجاره از 180 روز تجاوز نمیکند و حق خرید به نحو دیگری با قرارداد خرید ترکیب نشده است. ✓
بخش 5.062 قانون املاک تگزاس مقرر میدارد که الزامات قرارداد اجرایی زیرفصل D، در میان موارد دیگر، بر اجارهای که با حق خرید همراه است اعمال نمیشود، مشروط بر اینکه مدت اجاره 180 روز یا کمتر باشد و اجاره به نحو دیگری در قالب یک قرارداد خرید ادغام نشده باشد. این معافیت محدود، این واقعیت را به رسمیت میشناسد که ترتیبات اجاره با حق خرید بسیار کوتاهمدت از نظر کارکردی با قراردادهای فروش اقساطی بلندمدت تفاوت دارند؛ قراردادهایی که نیازمند مجموعه کامل حمایتهای قانونی مصرفکننده هستند.
3. طبق TRELA، اگر نماینده خریدار در جریان یک معامله متوجه شود که خریدار قصد دارد از ملک خریداریشده برای اهداف غیرقانونی استفاده کند، تکلیف دارنده مجوز چیست��
- A. دارنده مجوز باید به وفاداری از خریدار نمایندگی کند، زیرا وظیفه امانی بر تمام ملاحظات دیگر اولویت دارد
- B. دارنده مجوز باید پیش از هر اقدام دیگری، فوراً خریدار را به مراجع انتظامی محلی گزارش دهد
- C. دارنده مجوز میتواند از نمایندگی کنارهگیری کند و ملزم نیست خریدار را در پیشبرد هدف غیرقانونی یاری دهد، حتی اگر این کار موجب نقض قرارداد نمایندگی شود ✓
- D. دارنده مجوز باید قصد خریدار را به فروشنده افشا کند تا فروشنده بتواند از قرارداد انصراف دهد
طبق TRELA و قوانین کلی آژانس ایالت تگزاس، وظیفه امانی دارنده مجوز او را ملزم نمیکند که به موکل خود در ارتکاب عمل غیرقانونی کمک کند. دارنده مجوز میتواند برای اجتناب از مشارکت در فعالیت غیرقانونی از نمایندگی کنارهگیری کند. اگرچه TRELA وظایف وفاداری و اطاعت نسبت به موکل را مقرر میدارد، این وظایف به تسهیل رفتار غیرقانونی تسری نمییابند. دارنده مجوز موظف به گزارش به مراجع انتظامی نیست، اما نمیتواند به تسهیل هدف غیرقانونی ادامه دهد.
4. طبق قوانین TREC، کدام یک از موارد زیر نحوه صحیح رسیدگی به پول بیعانهای را که یک فروشنده در ارتباط با یک معامله ملکی دریافت میکند، توصیف میکند؟
- A. فروشنده باید بیعانه را فوراً به بروکر حامی تحویل دهد و بروکر موظف است آن را طبق قوانین TREC در یک حساب امانی یا اسکرو واریز کند؛ فروشنده مجاز به نگهدا��ی حساب امانی مستقل نیست. ✓
- B. فروشنده میتواند بیعانه را تا پنج روز کاری در حساب شخصی خود نگه دارد و سپس آن را به بروکر تحویل دهد.
- C. فروشنده میتواند بیعانه را مستقیماً در حساب جاری کارگزاری واریز کند، به شرطی که به درستی ثبت شده باشد.
- D. فروشنده میتواند بیعانه را در حساب امانی شخصی خود نگه دارد، به شرطی که ظرف ۲۴ ساعت بروکر را به صورت کتبی مطلع کند.
طبق ماده 22 TAC 535.146 و بخش §1101.652 قانون مشاغل تگزاس، فروشنده هیچ اختیاری برای نگهداری حساب امانی یا اسکرو ندارد. هرگونه بیعانه دریافتی باید فوراً به بروکر حامی تحویل داده شود تا در یک حساب امانی که به درستی نگهداری میشود واریز گردد. مخلوط کردن وجوه با حساب شخصی یا جاری تخلف محسوب شده و مشمول اقدام انضباطی میشود.
5. طبق قوانین TREC و قرارداد مسکونی یک تا چهار خانواده TREC، اگر ملکی تحت پوشش انجمن صاحبان خانه (HOA) باشد، کدام یک از اسناد زیر را فروشنده HOA موظف است ارائه دهد و این تعهد در چه چارچوبی ایجاد میشود؟
- A. فروشنده باید صورتهای مالی حسابرسیشده HOA را ظرف ۵ روز از تاریخ مؤثر قرارداد ارائه دهد
- B. فروشنده باید اطلاعات محدوده مسکونی شامل اسناد HOA را ارائه دهد و در صورت عدم تحویل بهموقع، خریدار میتواند قرارداد را طبق ضمیمه HOA فسخ کند ✓
- C. فروشنده فقط موظف است محدودیتهای سند HOA را ارائه دهد؛ خریدار باید سایر اسناد HOA را بهطور مستقل تهیه کند
- D. فروشنده باید اسناد HOA را در دوره اختیار ارائه دهد؛ اگر دوره اختیار منقضی شده باشد، هیچ افشای بیشتری لازم نیست
طبق ضمیمه TREC برای ملک تحت عضویت اجباری در انجمن صاحبان ملک، فروشنده موظف است اطلاعات محدوده مسکونی را ارائه دهد که شامل اسنادی مانند اساسنامه، قوانین، مقررات و هزینههای جاری HOA میشود. اگر فروشنده این اسناد را در مهلت مقرر تحویل ندهد، خریدار حق دارد قرارداد را فسخ کند و بیعانه خود را پس بگیرد. این تعهد از ضمیمه HOA ناشی میشود، نه صرفاً از قرارداد اصلی.