1. Un corredor de bienes raíces de Texas recibe dinero en garantía en el contexto de una transacción de arrendamiento comercial, y no de una venta residencial. De acuerdo con la Regla TREC 535.146, ¿cómo debe el corredor manejar estos fondos?
- A. Los depósitos de arrendamiento comercial están exentos de las reglas de cuentas fiduciarias de TREC; el corredor puede mantenerlos en cualquier cuenta
- B. El corredor debe depositar los fondos en la misma cuenta fiduciaria utilizada para el dinero en garantía de ventas residenciales
- C. El corredor debe depositar los fondos en una cuenta fiduciaria mantenida conforme a la Regla TREC 535.146, utilizando registros individuales de clientes, independientemente de si la transacción es comercial o residencial ✓
- D. El corredor debe remitir los fondos a una compañía de títulos con licencia dentro de las 24 horas, ya que los corredores no pueden retener fondos de depósito en garantía comerciales
La Regla TREC 535.146 se aplica a todos los fondos de clientes recibidos por un corredor con licencia en relación con una transacción de bienes raíces; no se limita únicamente a las ventas residenciales. Ya sea que la transacción involucre una venta residencial, una venta comercial o un arrendamiento comercial, el corredor debe depositar los fondos del cliente en una cuenta fiduciaria debidamente mantenida con registros individuales por cliente. No existe ninguna exención para las transacciones comerciales, y los corredores no están obligados a remitir dichos fondos a una compañía de títulos.
2. Conforme a la Sección 5.062 del Código de Propiedad de Texas, ¿cuál de las siguientes transacciones residenciales está EXENTA de los requisitos de divulgación de contratos ejecutorios (contrato de venta a plazos con escritura diferida) del Subcapítulo D?
- A. Un contrato de venta de una vivienda unifamiliar en el que el comprador utilizará la propiedad como residencia principal y el precio de compra es inferior a $50,000.
- B. Un contrato de venta de una unidad de condominio ubicada en una subdivisión con restricciones de escritura.
- C. Un contrato de venta de propiedad residencial en el que el plazo del contrato ejecutorio es de tres años o menos y el comprador ha pagado al menos el 40% del precio de compra.
- D. Un arrendamiento con opción a compra en el que el plazo del arrendamiento no excede los 180 días y la opción no está combinada con un contrato de compraventa. ✓
La Sección 5.062 del Código de Propiedad de Texas establece que los requisitos de contratos ejecutorios del Subcapítulo D no se aplican, entre otras situaciones, a un arrendamiento vinculado con una opción de compra cuando el plazo del arrendamiento es de 180 días o menos y el arrendamiento no está de otro modo incorporado a un contrato de compraventa. Esta exención restrictiva reconoce que los acuerdos de arrendamiento con opción a muy corto plazo difieren funcionalmente de los contratos de venta a plazos a largo plazo, los cuales requieren el conjunto completo de protecciones legales al consumidor.
3. Conforme al TRELA, si el agente de un comprador se entera durante una transacción de que el comprador tiene la intención de utilizar el inmueble adquirido con fines ilegales, ¿cuál es la obligación del titular de la licencia?
- A. El titular de la licencia debe continuar representando lealmente al comprador, ya que el deber fiduciario está por encima de cualquier otra consideración
- B. El titular de la licencia debe reportar de inmediato al comprador ante las autoridades locales antes de tomar cualquier otra medida
- C. El titular de la licencia puede retirarse de la representación y no está obligado a asistir al comprador en el avance de un propósito ilegal, aunque ello implique el incumplimiento del contrato de representación ✓
- D. El titular de la licencia debe revelar la intención del comprador al vendedor para que este pueda retirarse del contrato
Conforme al TRELA y a la ley general de agencia de Texas, el deber fiduciario del titular de la licencia no le exige asistir a un cliente en la comisión de un acto ilegal. El titular de la licencia puede retirarse de la representación para evitar participar en actividades ilícitas. Si bien el TRELA impone deberes de lealtad y obediencia hacia el cliente, dichos deberes no se extienden a facilitar conductas ilegales. El titular de la licencia no está obligado a reportar el hecho a las autoridades, pero tampoco puede continuar facilitando el propósito ilegal.
4. Según las reglas de la TREC, ¿cuál de las siguientes opciones describe el manejo adecuado del dinero de garantía recibido por un vendedor en relación con una transacción de bienes raíces?
- A. El vendedor debe entregar de inmediato el dinero de garantía al corredor patrocinador, quien deberá depositarlo en una cuenta de fideicomiso o de depósito en garantía conforme a las reglas de la TREC; un vendedor no puede mantener su propia cuenta de fideicomiso. ✓
- B. El vendedor puede retener el dinero de garantía en una cuenta personal hasta por cinco días hábiles antes de entregárselo al corredor.
- C. El vendedor puede depositar el dinero de garantía directamente en la cuenta operativa de la correduría, siempre que quede debidamente registrado.
- D. El vendedor puede retener el dinero de garantía en su propia cuenta de fideicomiso, siempre que notifique al corredor por escrito dentro de las 24 horas.
De conformidad con 22 TAC 535.146 y el §1101.652 del Código de Ocupaciones de Texas, un vendedor no tiene autoridad para mantener una cuenta de fideicomiso o de depósito en garantía. Todo dinero de garantía recibido debe ser entregado de inmediato al corredor patrocinador para su depósito en una cuenta de fideicomiso debidamente mantenida. Mezclar fondos con una cuenta personal o con la cuenta operativa constituye una infracción sujeta a medidas disciplinarias.
5. Conforme a las reglas de TREC y al Contrato Residencial TREC para Propiedades de Una a Cuatro Familias, si una propiedad está sujeta a una asociación de propietarios (HOA), ¿cuál de los siguientes documentos está obligado específicamente a proporcionar el vendedor miembro de la HOA, y en qué marco surge dicha obligación?
- A. El vendedor debe proporcionar los estados financieros auditados de la HOA dentro de los 5 días siguientes a la fecha de vigencia del contrato
- B. El vendedor debe proporcionar la información de la subdivisión, incluyendo los documentos de la HOA; si no se entregan oportunamente, el comprador puede rescindir el contrato conforme al Adéndum de la HOA ✓
- C. El vendedor solo está obligado a proporcionar las restricciones de escritura de la HOA; el comprador debe obtener todos los demás documentos de la HOA de manera independiente
- D. El vendedor debe proporcionar los documentos de la HOA dentro del período de opción; si dicho período ha vencido, no se requiere ninguna divulgación adicional
Conforme al Adéndum de TREC para Propiedades Sujetas a Membresía Obligatoria en una Asociación de Propietarios, el vendedor está obligado a suministrar la información de la subdivisión, que incluye documentos tales como los estatutos de la HOA, su reglamento interno, sus normas y las cuotas vigentes. Si el vendedor no entrega dichos documentos dentro del plazo requerido, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato y a recibir el reembolso del depósito en garantia. Esta obligación surge del Adéndum de la HOA, no únicamente del contrato principal.